- الجراح: تشريعات العقار «قاصرة» ومد مهلة قانون 9 في التمويل العقاري ضرورة لمنع انهيار الأسعار في «السكني»
- الرشدان: تعافي العقار بدأ في نهاية 2010 وأتوقع التعافي بشكل كامل خلال 3 سنوات
- الثاقب: التفاؤل سيد الموقف للعقار في 2011 والخروج من الأزمة رهن بتنفيذ خطة التنمية المليارية
- ملحس: عام 2010 شهد طرح الكثير من المنتجات العقارية ذات العوائد الجيدة وأخرى لاتزال تعاني شبح الركود
- الجري: تراجع تأجير المتر المربع من 11 إلى 6 دنانير في العقار التجاري يعكس أزمة حقيقية في القطاع
- الحمود: قانون رقم 7 لسنة 2007 المنظم لمشاريع الـ «b.o.t» قضى على مبادرات القطاع الخاص بشكل كامل
عمر راشد
العقار في 2011 لايزال يقع بين منطقتي التفاؤل والتشاؤم، ويعيش حالة من التأرجح بين المنطقتين، فالجانب التشاؤمي يرى أن العام المقبل لن يكون أفضل من سابقه في ظل انعدام الفرص الاستثمارية وانسداد قنوات التمويل أمام الشركات العقارية من قبل البنوك وتراجع الأداء التشريعي للكثير من القوانين المحبطة وعلى رأسها قانونا 8، 9 في الرهن والتمويل العقاري على السكن الخاص ونية الحكومة تطبيق قوانين جديدة ومنها فرض ضريبة قدرها 10 دينارات على كل متر مربع في السكن الخاص خلال مارس المقبل وهو ما قد يؤدي إلى مزيد من تدهور أسعار الأصول العقارية والتأثير سلبا على وضع ملاك تلك الأراضي أفرادا كانوا أم مؤسسات أو شركات. وقد استعرضت «الأنباء» آراء عدد من المسؤولين والمتخصصين في القطاع العقاري للوقوف على وجهة نظرهم في أداء السوق خلال العام الحالي وتوقعاتهم في 2011 والحلول التي يتطلعون لتنفيذها للخروج من تداعيات الأزمة المالية التي لايزال السوق يعيش تداعياتها وفقا لآرائهم.
في البداية، قال مساعد المدير العام لقطاع التمويل في بيت التمويل الكويتي (بيتك) عماد الثاقب أن الوضع العقاري «مطمئن» وفي حالة «ممتازة» على مستوى العقار الاستثماري والسكن الخاص، مستدركا أن هناك إشكالية في الأسعار فيما يتعلق بالسكن الإداري والعقار التجاري الذي يعاني ركودا من حيث الأسعار والعائد منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية.
وقال إن وضع العقار الاستثماري متميز ومستوى الأسعار فيه قارب مستويات الأسعار في فترة ما قبل الأزمة المالية حاليا، لافتا الى أن العائد فيه «متصاعد» بفضل ما يتمتع به القطاع من عوائد جيدة في كثير من المناطق الخارجية والداخلية.
وبين الثاقب أن العقار التجاري لايزال الأكثر تضررا بين القطاعات العقارية المختلفة خصوصا المكاتب الإدارية وعلى وجه أكثر تحديدا في منطقة العاصمة، في ظل فائض العرض وانخفاض الطلب ولجوء كثير من الشركات لتقليص مكاتبها ضمن سياسة ترشيد النفقات، نتيجة لما خلفته الأزمة المالية من تداعيات على هذه الشركات.
وأضاف أن تأثر القطاع التجاري يتفاوت من منطقة لأخرى، فدرجة التأثر أقل في مناطق حولي والسالمية والأحمدي والفحيحيل التي تختلف عن العاصمة، حيث حجم المساحات المخصصة لغرض الإشغال التجاري أقل إضافة إلى أن حجم المحال التجارية أصغر نسبيا لذا لم يكن تضررها كبيرا فيما جاء هذا التضرر عند الحدود الطبيعية في إطار تقلبات السوق. وحول وضع القسائم الصناعية، قال الثاقب إنها تشهد حاليا استقرارا بعد أن كانت قد تأثرت في بدايات الأزمة.
ولفت إلى أن قطاع السكن الخاص لن يعاني كثيرا إذا تم تطبيقه ولن تتأثر به سوى فئة محدودة من الملاك لا تتعدى نسبتهم من 10 الى 20% من الأفراد وأصحاب الشركات.
وقال إن هناك تفاؤلا بأداء شركة المقاصة العقارية التي تعد نافذة حقيقية ومن خلالها تتحقق الشفافية في التعامل مع العقارات التي يتم شراؤها أو بيعها، كما سيتم من خلالها توفير الإحصائيات والبيانات التي يحتاج إليها المستثمرون العقاريون في الداخل والخارج، وأشار إلى أن خطة التنمية ستعزز كثيرا من وضع السوق العقاري بشكل عام وأداء الشركات بشكل خاص.
تشريعات العقار «قاصرة»
ومن ناحيته، أشار رئيس اتحاد العقاريين ورئيس مجلس إدارة شركة مجمعات الأسواق التجارية توفيق الجراح أن التشريعات المنظمة للسوق العقاري لاتزال قاصرة ولا تخدم وضع السوق ولا المواطنين لا من قريب ولا من بعيد حيث ان قانوني 8، 9 في الرهن والتمويل العقاري على السكن الخاص لم يمنع المضاربة ولم يؤديان إلى خفض الأسعار بل زادت الأسعار على عكس ما كان يريد القانون.
واستدرك الجراح أنه على الرغم من أن تلك التشريعات قاصرة إلا أن علينا احترامها لأنها صادرة عن القضاء ولم يكن المشرع الكويتي يريد منها سوى تحقيق المصالح العامة، إلا أن واقع الأمور أثبت أن تلك القوانين لم تكن موفقة.
وبين الجراح أن 2011 تتطلب التحرك على أكثر من مستوى لتحريك السوق العقاري ودخوله في مرحلة التعافي معددا تلك المطالب في:
ـ تأجيل فرض تطبيق الغرامة على السكن الخاص لمدة سنة أخرى وذلك للتكيف معها واستيعابها من قبل الأفراد والشركات.
ـ إيجاد آلية لتعديل قانوني 8، 9 في الرهن والتمويل العقاري على السكن الخاص واللذين أديا إلى الكثير من المثالب في السوق العقاري.
ـ المطالبة بوضع قانون جديد لتطوير السوق العقاري من خلاله يتم التفرقة بين المضاربة والمتاجرة وتطوير التشريعات العقارية المنظمة للسوق خلال المرحلة المقبلة.
ـ استحداث ما يعرف بالمناطق الجديدة والتي من خلالها يتم فصل بعض الوحدات الإسكانية مثل المدن العمالية عن السكن الاستثماري وهو ما يحتاج إلى قوانين جديدة لأنظمة البناء التي يتم تطبيقها من قبل البلدية والمجلس البلدي.
ـ تنظيم عمل بيع الشقق والوحدات الإسكانية الصغيرة الحجم وذلك لمواجهة نقص الأراضي المتاحة للبيع.
ـ تخصيص أراض لبناء مدارس ومستشفيات حتى لا تزيد أسعار تلك الأراضي بشكل مبالغ فيه.
3 سنوات للخروج من «الأزمة»
ومن جهته، قال رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب في شركة «أبيار» للتطوير العقاري مرزوق الرشدان إن تنفيذ خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية مسؤولية حكومية بالدرجة الأولى، لافتا الى أن تأثير ذلك على السوق العقاري محدود للغاية فالأزمة التي يعانيها السوق بالأساس هي مشكلة تمويل عقاري.
وبين الرشدان أن العقار في 2010 تمكن من الخروج ولو جزئيا من الأزمة من خلال تحقيق أداء «جيد» في العقار الاستثماري رغم أن العقار التجاري سيكون أمامه وقت للتعافي من تداعيات الأزمة المالية بسبب الظروف الاقتصادية الصعبة التي تعاني منها الكثير من الشركات ووقف خطط التوسع لديها والتركيز على إعادة هيكلة أصولها وسداد مديونياتها.
وفي رؤيته لعام 2011، أشار الرشدان إلى أن عام 2011 سيكون عاما صعبا لقطاع العقارات في دول الخليج، مبينا أن دبي تحتاج ما بين سنتين إلى ثلاث سنوات للعودة إلى مستواها الطبيعي، كما أن فوز قطر باستضافة مونديال 2022 سيعزز كثيرا من قطاعها العقاري ويدفعه للخروج من تداعيات الأزمة المالية سريعا بسبب حجم المشروعات الإنشائية الضخم التي من المتوقع تنفيذها.
وبين أن العقار في السعودية يتمتع بوضع صحي أفضل عن غيره في دول الخليج حاليا وبه الكثير من الفرص الواعدة.
وأعاد الرشدان تأكيده على أهمية التمويل العقاري، واصفا العقار بأنه أكثر القطاعات تضررا من الأزمة والأكثر صعوبة في الحصول على تمويل من البنوك رغم تمتع الكثير من الشركات بأصول جيدة.
وبين أن السوق العقاري حاليا ليس في وضع ازدهار ولكنه يعيش أسوأ حالاته منذ فترة، مشيرا إلى أن ما يشهده السوق من تراجع في قيمة الأصول لا يعكس قيمتها الحقيقية وهي دورة طبيعية تأتي مع حدة تداعيات الأزمة المالية التي يمر بها السوق حاليا.
وتوقع الرشدان خروج السوق من حالة الركود التي يمر بها خلال السنتين المقبلتين مبديا أهمية تنفيذ مشاريع الخطة لتحسين وتطوير السوق العقاري في المرحلة المقبلة.
أزمة «تشريع» و«تمويل»
ووصف رئيس مجلس إدارة شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود الأزمة العقارية بالقول إن الأوضاع الراهنة المنظمة للقطاع العقاري إن لم تتغير فالعقار في 2011 لن يكون أسعد حالا من العام الحالي.
وقال إن هناك الكثير من العوامل التي حدت من أداء القطاع العقاري في 2010 أبرزها أن 95% من أراضي الدولة مملوكة للحكومة في وقت تنادي فيه الحكومة بأهمية دور القطاع الخاص في تعزيز القدرات التنموية، كما أن قانون 7 لسنة 2007 المنظم لمشاريع الـ «b.o.t» قضى على مبادرات القطاع الخاص بشكل كامل، إضافة إلى قانوني 8، 9 في الرهن والتمويل العقاري على السكن الخاص.
وتطرق الحمود إلى الإشكالية التي تعيشها الأبراج التجارية منذ 2004، حيث تفاعل القطاع الخاص مع دعوة صاحب السمو الأمير في تحول الكويت إلى مركز مالي وتجاري وأفرط الكثير من المستثمرين في التفاؤل بالحصول على تسهيلات ائتمانية من البنوك محليا وخارجيا، إلا أن الكثير من تلك العقارات تعاني الأمرين من اندلاع تداعيات الأزمة المالية.
وقال إن المطلوب فتح أبواب التمويل أمام الشركات الجادة التي لديها ملاءة مالية وكذلك السعي لتغيير البيئة التشريعية الحاكمة لأداء القطاع العقاري للخروج من تداعيات الأزمة المالية العالمية.
وطالب الحمود بعقد حوار اقتصادي يضم الكثير من الاقتصاديين في المجالات المختلفة وذلك لمناقشة ما تم تنفيذه من خطة التنمية والمتوقع لها خلال المرحلة المقبلة وما هو المطلوب تنفيذه حتى تؤتي تلك الخطة ثمارها المنشودة.
بدء التعافي من تداعيات «الأزمة»
ومن جانبها، قالت نائب الرئيس التنفيذي في شركة المزايا للتطوير العقاري سلوى ملحس ان عام 2010 شهد تنفيذ وتشغيل العديد من المشاريع التي تم البدء فيها خلال أعوام ما قبل الأزمة وذلك إيمانا من الشركات العقارية بأهمية المنتجات المطروحة من قبل تلك الشركات، لافتة إلى أن الشركات اتجهت إلى تنفيذ بعض المنتجات العقارية ذات العوائد الجيدة مثل العيادات الطبية التي تعد من أهم المنتجات التي لاقت رواجا كبيرا خلال العام الحالي.
وأضافت أنه في مقابل تنفيذ الشركات لعدد من مشاريعها المؤجلة في فترة ما قبل الأزمة المالية، لايزال العقار التجاري يعاني من الركود على خلفية زيادة المعروض عن الطلب وتراجع الإنفاق من قبل الشركات تخفيضا لخسائرها الكبيرة في تداعيات الأزمة المالية العالمية.
وقالت إن العام الحالي وإن شهد تراجعا في الأداء على خلفية تداعيات الأزمة، إلا أن خطة التنمية المليارية من المتوقع أن تعزز من أدائه في 2011، بالإضافة إلى بدء تعافي الشركات من تداعيات الأزمة المالية العالمية.
استمرار «الاستثماري» في الصعود
وبدوره، أوضح المدير العام في شركة الإنماء العقارية وليد الجري أن العقار الاستثماري لايزال الأكثر جاذبية لقطاع كبير من المستثمرين الأفراد والشركات والذي يحقق عائدا يتراوح بين 9% و10% وهو عائد جعل الكثير من أصحاب المدخرات الصغيرة في قطاع البنوك يتجه إلى الاستثمار في العقار باعتباره الأفضل بين القطاعات العقارية حاليا.
ولفت الى أن تطبيق قانون 9 لن يؤثر كثيرا على السكن الخاص رغم وجود بعض التخوفات على الأسعار بسبب طرح الكثير من الأراضي وقسائم السكن الخاص، مشيرا إلى أن ن ما يتم استغلاله من مساحة الكويت في القطاع العقاري لا تتعدى نسبته 7% من الإجمالي.
وقال إن محدودية العرض بالنسبة للطلب في البيوت والقسائم السكنية يجعل السكن الخاص الأكثر جاذبية بالنسبة للاستثمار.
وأشار إلى أن تراجع تأجير المتر المربع من 11 إلى 5 و6 دنانير في العقار التجاري يعكس أزمة حقيقية يعانيها القطاع والذي من المتوقع أن تدفع خطة التنمية المليارية من أدائه باتجاه صعود الأسعار، متوقعا أن يكون عام 2011 أفضل من العام الحالي على خلفية الكثير من العوامل المشجعة أبرزها تعافي السوق العقاري بشكل كبير من تداعيات الأزمة المالية.
انخفاض أرباح الشركات العقارية 75%
دفعت البيئة التشغيلية الصعبة التي تواجهها الشركات العقارية والركود في السوق العقاري إلى تراجع إيرادات الشركات العقارية بنسبة 24% لتصل إلى 237.4 مليون دينار، متوقعا تراجع ربحية القطاع خلال المدى المتوسط ضعيفة وتحت ضغط شح مصادر الإيرادات وانكماش الائتمان.
ووفق التحليلات الخاصة بأداء الشركات العقارية المدرجة في السوق خلال فترة الأشهر الـ 9 الماضية، فإن الشركات العقارية تراجعت أرباحها وإيراداتها بشكل ملحوظ خلال فترة الأشهر الـ 9 الأولى من السنة الحالية مقارنة بالفترة المقابلة من عام 2009، حيث استمرت ربحية القطاع في التدهور وانخفض صافي الربح المجمع بنسبة 75% ليصل إلى 16.3 مليون دينار، مقارنة بنحو 66.3 مليون دينار في الأشهر الـ 9 الأولى من 2010.
ووفق ما أشارت إليه التقارير المتخصصة وحسب ميزانيات الشركات العقارية المدرجة، فإن الشركات العقارية كانت أكثر القطاعات تضررا في ربحيتها نتيجة الركود الذي يعانيه العقار منذ فترة وكذلك التراجعات الحادة التي شهدها السوق منذ بدء الأزمة المالية في سبتمبر 2008، حيث لم يتمكن قطاع الشركات العقارية المدرجة خلال فترة الأشهر الـ 9 الأولى من عام 2010 من مجاراة بقية القطاعات من حيث نمو الأرباح إذ كان القطاع الوحيد الذي سجل تراجعا في أرباحه حيث قامت 34 شركة عقارية من أصل 38 شركة مدرجة ضمن القطاع بالإعلان عن نتائجها المالية لفترة الأشهر الـ 9 المنتهية في 30 سبتمبر 2010.
وقد استحوذت الاستثمارات العقارية على الجزء الأكبر من إجمالي موجودات القطاع على مدى الأعوام السابقة حيث بلغ معدل حصة الاستثمارات من إجمالي القطاع 56% منذ عام 2006 وحتى نهاية سبتمبر 2010، كما ارتفعت الاستثمارات العقارية للقطاع بمعدل نمو سنوي مركب تخطى الـ 13% لتسجل حوالي 3.28 مليارات دينار في نهاية سبتمبر 2010 مقارنة مع 2.05 مليار دينار نهاية عام 2006.
سيولة السوق في 2011 على المحك
وفقا للبيانات الصادرة عن إدارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل حتى نهاية نوفمبر الماضي، فقد بلغت جملة العقود والوكالات العقارية التي تم بيعها حتى نهاية نوفمبر 2010 ما قيمته 1978 مليون دينار وزعت بواقع 1764 مليون دينار على العقود و214 مليون دينار للوكالات العقارية. وبلغ نصيب السكن الخاص عقودا ووكالات من الإجمالي ما نسبته 55.1%، فيما بلغ نصيب الاستثماري 34% والتجاري نحو 9.8% والمخازن 1.1%.
وعند مقارنة معدل قيمة بيوعات الصفقات العقارية خلال ما مضى من 2010 بالمعدل الإجمالي لقيمة الصفقة في 2009، نجد أن هناك تراجعا في متوسط قيمة الصفقة الواحدة ببلوغها 294.8 ألف دينار مقارنة بنحو 360 ألف دينار خلال 2009 بانخفاض نسبته 18.1% والذي يعود في جزء منه إلى ارتفاع نصيب السكن الخاص من إجمالي البيوعات وفي جزء آخر منه إلى انخفاض عام في الأسعار.
وقد انخفض معدل قيمة الصفقة الواحدة في السكن الخاص والاستثماري والتجاري بنسب 1.7% و18.5% و5.1% على الترتيب بينما ارتفع معدل قيمة الصفقة الواحدة على مستوى المخازن بما نسبته 38%.
وفيما يتعلق بإجمالي سيولة السوق خلال العام الحالي، ومع فرض استمرارية معدلات التداول العقارية عند مستواها، فإن قيمة تداولات السوق عقودا ووكالات ستصل إلى 2157.8 مليون دينار مرتفعة بواقع 14.9% عما كانت عليه في 2009.
وعند مقارنة أداء السوق خلال السنوات الثماني الماضية، فإن 2010 يأتي في الترتيب الثامن من حيث السيولة خلال الفترة من 1999 حتى 2010 مقارنة بمستوى سيولة السوق في 2009 والتي بلغت 1878 مليون دينار.
وعلى الرغم من ارتفاع مستوى السيولة في 2010 مقارنة بعام 2009، إلا أن الكثير من المحاذير توحي بتراجع سيولة السوق في بداية 2011 ما لم يبدأ قطاع العقار في إعطاء مؤشرات للتعافي بسبب الأرقام الضخمة المرتبطة بالخطة التنموية الخمسية.