- 238.1 مليون دينار قيمة تداولات السوق العقاري خلال الربع الرابع من 2010
قال بيت التـــمويل الكـــويتي (بـيـتـك) فــي تقريره حول أوضاع سوق العقار المحلي في عام 2010 متضمنا الربع الرابع منه، ان 2010 يعد من الأعوام الايجابية للنشاط العقاري حيث تمكن السوق العقاري خلاله من استيعاب آثار الأزمة المالية العالمية وبدا كأحد أهم القطاعات الراسخة في مواجهة تداعيات الأزمة المالية باستثناء قطاع المكاتب التجارية في العاصمة.
ولاحظ «بيتك» ان السوق العقاري شهد خلال الربع الرابع من 2010 مؤشرات تدل على عودة التعافي واسترداد نشاطه وخصوصا مع بروز طلب واضح في ظل ندرة نسبية على المعروض من العقارات الاستثمارية المدرة، وارتفاع عوائده بالشكل الذي يجعله أكثر تنافسية بالمقارنة بالعوائد الاستثمارية الأخرى والبديلة.
فقد سجلت الأسعار في مناطق بنيد القار – الموقع الشرقي – حولي – السالمية – الشعب – الجابرية – الفروانية – خيطان – الرقعي – أبو حليفة – المنقف – المسيلة – الفنطاس وأبو حليفة، ارتفاعا بنسبة من 1.5% إلى 5% بينما استقرت الأسعار في مناطق: الجابرية والجهراء ودسمان.
أما الجانب التجاري من القطاع العقاري فمازال يعاني من فائض في العرض في ظل انخفاض الطلب على المكاتب وتقلص الحركة التجارية في البلاد، وخروج العديد من المستأجرين إما إلى أسواق أخرى أو ترشيدا لنفقاتهم على التأجير أو نتيجة للتعثر المالي الذي باتت كثير من الشركات تعانيه في الوقت الحالي مما يخفض من نسبة أشغال تلك العقارات وخصوصا الأبراج التجارية منها حديثة البناء داخل عاصمة الكويت والتي وصلت نسبة إشغالها إلى 51% في المتوسط خلال عام 2010 مقارنة بنسبة إشغال قدرها 92% في منتصف عام 2008 مما يؤدي إلى انخفاض العوائد الاستثمارية لنسبة تصل إلى 4.5% سنويا، بالإضافة إلى انخفاض القيمة السوقية لتك النوعية من العقارات بنسبة تصل إلى 35.5% في المتوسط من قيمتها قبل حدوث الأزمة المالية العالمية في الربع الأخير من عام 2008، وهو ما يزيد من أزمة تلك النوعية من العقارات التي ساهمت في أعمار الكويت خلال الخمس سنوات الماضية.
الامر الذي انعكس على أسعار التداولات العقارية وبالتحديد مناطق العاصمة الأكثر تأثرا بالأزمة الاقتصادية مثل: القبلة – شارع أحمد الجابر – شارع خالد بن الوليد – شارع عبدالله المبارك – شارع السور – شارع مبارك الكبير – شارع فهد السالم – شارع جابر المبارك وشارع علي السالم، انخفاضا وصل معدله إلى -5.5%، بينما استقرت الأسعار في مناطق محافظتي حولي والجهراء بينما ارتفعت الأسعار في مناطق: الفحيحيل – لؤلؤة الخيران المارينا – جليب الشيوخ – الضجيج وصلت إلى 6%.
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار العقارات الصناعية طلبا واضحا في مناطق الشويخ الصناعية -الري - معارض الأحمدي – صبحان، ارتفاعا وصل إلى نسبة 5.8%، في حين شهدت مناطق أبو فطيرة الحرفية انخفاضا وصل إلى نسب - 4.5%.
وقد شهدت الأنشطة العقارية السكنية طفرة كبيرة على مستوى التداول حيت سجلت ارتفاعا نسبته 53% بالمقارنة بالربع الثالث، مع تحرك طفيف في الأسعار، واستمرت التداولات في المناطق الخارجية في ظل شح المعروض من العقارات في المناطق الداخلية فضلا عن وجود توجه لاستثمار بعض العقارات السكنية في مجال التأجير مع تحرك طفيف في الأسعار، وتركزت التداولات في المناطق الخارجية في ظل شح المعروض من العقارات في المناطق الداخلية، بالاضافة الى وجود توجه لاستثمار بعض العقارات السكنية في مجال التأجير.
اتجاهات السوق
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد ععلى 7% من الناتج المحلى الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم قدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني.
وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططا طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي حيث أعلن مؤخرا عن توقيع العقود الخاصة بتشييد أربع مدن سكنية تضم 22 ألف وحدة سكنية، ضمن ميزانية خطة خمسية حكومية بين عامي 2010 و2014 تهدف إلى إنفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها إلى 37 مليار دينار بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2010 ارتفاعا قيمته 238.081 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها 54.6% مقارنة بالربع الثالث من عام 2010 والبالغ قيمته 435.263 مليون دينار.
السكن الخاص
ارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 53% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 673.345 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 357.737 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2010، مرتفعة عن الربع الثالث بنسبة 54.6%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1384 صفقة للربع الرابع من عام 2010 مقارنة بـ 1053 عن الربع الثالث من عام 2010، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع 2010 ليصل إلى 258 ألف دينار مقارنة بـ 215 ألف دينار خلال الربع الثالث من عام 2010، وذلك لارتفاع عدد الصفقات بنسبة 31%، وقد سجل شهر ديسمبر 2010 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 46.2% بقيمة 165.366 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 357.737 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2010، في حين جاء شهر أكتوبر في المرتبة الثانية بقيمة 102.492 مليون دينار وبحصة قدرها 28.6% وجاء شهر نوفمبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 89.878 مليون دينار وبحصة قدرها 25.1% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
العقار الاستثماري
ارتفع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الرابع من عام 2010 ليصل إلى 188.348مليون دينار مقارنة بـ116.048 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2010 بنسبة ارتفاع بلغت 62.3%، وقد جاء شهر ديسمبر في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2010 مسجلا ما قيمته76.856 مليون دينار، وجاء شهر نوفمبر في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 57.828 مليون دينار بينما جاء شهر أكتوبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 53.664 مليون دينار.
العقار التجاري
ارتفع إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الرابع من عام 2010 نظرا لانخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي وخصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية.
كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 16.6% مسجلة ما قيمته 106.619 ملايين دينار مقارنة بالربع الثالث من عام 2010 والبالغ 91.427 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 15.83%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 53.1% والصفقات الاستثمارية البالغة 27.9%.
وقد احتل شهر ديسمبر المرتبة الأولى حيث وصل حجم التداول فيه إلى 58.923 مليون دينار، بينما سجل شهر أكتوبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 42.020 مليون دينار، وسجل أيضا شهر نوفمبر المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى 5.676 ملايين دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2010 ما قيمته 4.635 ملايين دينار مقارنة بـ 7.032 ملايين دينار للربع الثالث من عام 2010.
أسعار أراضي السكن الخاص
تهدف الدولة إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 87 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى ثمانية آلاف طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2010 استقرارا في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الرابع 640.6 دينارا مقارنة بمتوسط سعر المتر 637.4 للربع الثالث من عام 2010 بينما شهدت المناطق (ضاحية عبدالله السالم – الشامية – الصليبخات – الدوحة) ارتفاعا يتراوح بين (1: 3.5%).
وقد شهدت محافظة حولي استقرارا في الأسعار في مناطق: الشعب – الجابرية – الرميثية – سلوى – بيان غرب مشرف – السلام – حطين – الشهداء – الصديق – البدع) وذلك وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» في المحافظة.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 310 دنانير للمتر المربع في الربع الرابع من 2010، ووفقا لآخر المسوحات التي قام بها بيتك شهدت مناطق: اشبيلية – الفروانية – خيطان- جليب الشيوخ – العارضية – صباح الناصر – الفردوس - العارضية والرابعة، استقرارا في الأسعار.
بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع ليصل إلى 315 دينارا من المتر المربع مقارنة بـ 303 دنانير من المتر المربع في الربع الثالث حيث ارتفعت الأسعار في مناطق:الفنطاس – هدية – المنقف – الصباحية – الظهر – الفحيحيل – الصباحية والرقة، من 2 إلى 8%.
وسجلت محافظة الجهراء استقرارا في الأسعار في مناطق: الجهراء – العيون – النعيم ــ الواحة، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 322.3 دينارا للمتر المربع.
وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعا في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 425.3 دينارا مقارنة بـ 402.9 دينار للربع الثالث حيث تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» أن أكثر المناطق ارتفاعا هي:أبو الحصانية – المسيلة – الفنيطيس – العدان – القصور ـ مبارك الكبير حيث تراوحت نسب الارتفاع من 4 إلى 10%.
أسعار الأراضي الاستثمارية
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفاعا في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.667 دينار مقارنة بـ 1.649 دينار للربع الثالث من عام 2010، حيث ارتفعت الأسعار في مناطق بنيد القار والمقوع الشرقي من 3 الى 5%.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا في الأسعار ليصل متوسط المتر المربع خلال الربع الرابع 1003 دنانير مقارنة بـ 987.6 للربع الثالث من عام 2010 حيث شهدت المناطق: السالمية والشعب والجابرية ارتفاعا من 2 الى 5%.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا بنسبة 3% للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 799 دينارا مقارنة بـ 776 دينارا للربع الثالث من عام 2010، حيث شهدت مناطق (الفروانية – خيطان – الرقعي) ارتفاعا من 2 الى 5%.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعا طفيفا بنسبة 1.5% للمتوسط للأسعار خلال الربع الرابع لعام 2010 م مقارنة بالربع الثالث لعام 2010 وبمتوسط سعر يصل إلى 751 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ 740.3 دينارا للربع الثالث.
وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت استقرارا للمتوسط مقارنة بالربع الثالث لعام 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها عند 675 دينارا للمتر المربع من الأرض.
أسعار العقارات التجارية
انخفض متوسط أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة بنسبة 2.6% بمتوسط سعر المتر للربع الرابع 5.050 دنانير مقارنة بـ 5.185 لمتوسط سعر المتر في الربع الثالث من عام 2010 فقد انخفضت الأسعار في مناطق (المباركة – شارع أحمد الجابر – شارع السور – فهد السالم – على السالم) بنسبة من 2 إلى 5.7%، بينما سجلت الأسعار استقرارا في مناطق أخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الثالث من عام 2010 مسجلة 2.025 دينار لمتوسط سعر المتر بالمحافظة.
في حين سجلت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا بالأسعار في معظم مناطق المحافظة حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.521 دينار مقارنة بـ 2.514 دينار وحسب آخر المسوحات الميدانية التي قام بها «بيتك» في المحافظة فإن شارع العثمان والبحرين ارتفع بنسبة 1% بينما استقرت الأسعار في باقي مناطق المحافظة.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا لمتوسط سعر المتر بنسبة 1% حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1.282 دينار مقارنة بـ 1.270 دينار للربع الثالث لعام 2010 وشهدت مناطق (جليب الشيوخ – الضجيج) ارتفاعا بنسب من (3 – 5.5%).
وقد سجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعا بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.011 دينار خلال الربع الرابع مقارنة بـ 1.976 دينار للربع الثالث من عام 2010 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة فإن مناطق (الفنطاس والفحيحيل – لؤلؤة الخيران) قد ارتفعت بنسب من 2 إلى 6% مقارنة بالربع الثالث.
وقد شهدت القسائم الصناعية في محافظة العاصمة ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة 913 دينارا للربع الرابع مقارنة بـ 900 دينار للربع الثالث بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعا بالأسعار بمناطق الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 867 دينارا مقارنة بـ 846 دينارا للربع الثالث لعام 2010، وكذلك بمحافظة الأحمدي حيث شهدت ارتفاعا في الأسعار بمناطق (الفحيحيل – شرق الأحمدي) بينما سجلت باقي مناطق المحافظة استقرارا للأسعار وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة.
أسعار المزارع والجواخير
شهدت مزارع العبدلي والوفرة وكذلك جواخير كبد والهجن استقرارا بالأسعار وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بينما سجلت مزارع الأبقار في الصليبية انخفاضا بنسبة 2.5%.
كما سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة والجهراء استقرارا بالأسعار مقارنة بالربع الثالث من عام 2010.
نسب الإشغال والإيجارات
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 ـ 95%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 150 – 220 دينارا لغرفة وصالة وحمام، و180-250 دينارا لغرفتين وصالة، و220 – 350 دينارا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فتراوح إيجارها ما بين 250 ـ 400 دينار او تختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 12- 25 دينارا للمتر المربع ويصل إلى 30 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 - 8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت ليصل إلى 7 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكل التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، فقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 دنانير للمتر وقد يزيد عن ذلك.
وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقرارا وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي معارض ما بين 10 و30 دينارا في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع، أما منطقة الري فجاءت في المرتبة الثانية (10– 20) دينارا للمتر المربع بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى 12-16 دينارا للمتر المربع، ومن ناحية اخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية(بدل استغلال) استقرارا في الأسعار.
عوامل إيجابية نشطت العقار الكويتي في 2010
أشار «بيتك» في تقريره حول أوضاع سوق العقار المحلي خلال عام 2010 الى انه كانت هناك عوامل إيجابية دفعت هذا القطاع لتحقيق معدلات تداول تفوق حاجز الـ 2 مليار دينار وهى أعلى من العام الماضي بنسبة تصل إلى 21%.
وقد ساهمت هذه في تحقيق تعاف سريع لهذا القطاع، ومن بينها: استقرار سعر النفط ووصوله لمعدلات قياسية وتحقيق فائض في الموازنة العامة للدولة للعام العاشر علي التوالي مما يعنى استعادة وتيرة النمو للاقتصاد المحلي لمعدلات نمو ايجابية، وكان الإعلان عن بدء تنفيذ للخطة الخمسية «2010 – 2014» في فبراير من عام 2010 بمثابة الإشارة الخضراء لانطلاق عجلة التنمية الاقتصادية في البلاد.
وقد شهدت الساحة العقارية صدور جملة من القوانين من شأنها المساهمة في تنشيط السوق العقاري، بدأت بإصدار قانون معاملة الخليجيين معاملة الكويتيين في تملك الأراضي والعقارات باشتراطات كتحديد المساحة ومبدأ المعاملة بالمثل، وكذلك صدور قانون في شأن فرز ودمج قسائم السكن الخاص والاستثماري والتجاري والشريط الساحلي والصناعي والحرفي، الذي يسمح بتقسيم المساحات ذات 1000 متر و700 متر بواجهة 30 مترا بحيث لا تقل مساحة أي قسيمة عن 375 مترا بالإضافة إلى صدور قرار وزارة التجارة يقضي بتنظيم مهنة مقيمي العقارات، وذلك وفق شروط خاصة لممارسي المهنة وانتهاء بما صدر من مجلس الأمة من قرارات خاصة بالمرأة واستحقاقاتها لقرض بنك التسليف، مما سيخلق ارتفاعا في الطلب على شقق التمليك والمنازل.