مدحت فاخوري
برج المؤشر في دبي يجيب على الوول ستريت، ذلك البرج المكون من 25 طابقا، حيث انه يعاني من معدل مرتفع من الشواغر غير المؤجرة فيوجد به 23 طابقا شاغرا منذ افتتاحه في عام 2011.
وفي ذات الوقت وعلى بعد مئات الأمتار منه توجد هناك ابراج لمركز دبي المالي العالمي جميعها مشغولة بالكامل.
فجميعها في دبي ولكن الفرق الوحيد هو نوعية الملكية، فقد تم بيع مساحات المكاتب في برج المؤشر الواقع في شارع الشيخ زايد إلى 9 مستثمرين مختلفين تحت نظام يعرف باسم «الطبقات»، وفقا لمطور بشركة الاتحاد العقارية، وهذا من شأنه ان يعاني المستأجرون من وجود ملاك متعددين.
في حين ان مبنى مركز دبي المالي العالمي يعود لملكية واحدة، مما يجعل من الأسهل تأجير مساحات كبيرة للشركات الفردية التي لن تعاني من التعامل مع المالك الوحيد على خلاف ما قد يعانيه هؤلاء المستأجرون في حالة المباني من نموذج «الطبقات» وفقا لتقرير بلومبيرغ.
فالمكاتب التي تم تقسيمها إلى أجزاء صغيرة من اجل تسريع عملية تأجيرها او بيعها تعاني من معدلات شواغر عالقة منذ ذروة الأزمة العقارية في دبي مثلها مثل المنازل ومراكز التسوق والفنادق.
حيث انه من غير المرجح أن يكون هناك تحسن أو تغير إلا إذا كانت الحكومة قادرة على ايجاد وسيلة تتمكن من خلالها من إقناع الملاك المتعددين بأن يكونوا بمنزلة مالك واحد في عقود التأجير، وفقا للعضو المنتدب والوسيط في سي بي ريتشادر اليس جروب لمنطقة الشرق الأوسط نيك ماكلين.
وقال «إذا ما وضع الملاك أسهم الملكية الخاصة بهم في هيكل واحد وتفويض شخص ليكون هو الممثل الوحيد للتفاوض وتأجير المبنى كله فهذا من شأنه أن يحل المشكلة»، ولكن يجب أن يتم التأكد من أن غالبية الملاك لا يتضررون جراء عدم وجود تعاون من واحد أو اثنين.
نموذج «الطبقات» غير جذاب
فقد اثبت نموذج مباني «الطبقات» انه غير جذاب بالنسبة للمستأجرين من الذين يحتاجون إلى مساحات كبيرة، مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات الشواغر التي منها في حالة المباني ذات المالك الواحد.
فقد أظهرت بيانات سي بي ريتشادر اليس جروب (cbre) ان معدل الشواغر الإجمالية للمدينة تبلغ حوالي 43%.
وقال ماكلين ان المباني من نموذج «الطبقات» يوجد بها أكثر من 50% شاغرة وان المباني ذات المالك الواحد هي الأكثر جاذبية في منطقة شمال شارع الشيخ زايد، حيث تصل فيها معدلات الشواغر إلى حوالي 12%.
فيما قال في شركة جونز لانغ لاسال الوسيط جي أل أل (jll) ان الشواغر من المباني المملوكة لمالك واحد في المنطقة التجارية المركزية والتي تشمل مركز دبي المالي العالمي تصل لنحو 30%.
وقال ان الشركات التي تبحث عن مبنى ذات ملكية واحدة لا تكلف نفسها عبء البحث أو النظر في المباني من نموذج «الطبقات».
عدم التعاون
وقال ماكلين ان من اهم المعوقات للمباني متعددة الملاك ان هناك أقلية منهم تقوم بنسف أي اتفاق للتأجير وحرمان المستثمرين الآخرين ممن هم في نفس البرج أو حتى في نفس الطابق من القدرة على التأجير والحصول على دخل.
ولا تقتصر أوجه القصور في الملكية «الطبقات» على المباني القائمة في الوقت الحالي إنما ستشمل ما لا يقل عن 58% من المساحات التجارية التي ستضاف إلى المباني ذات «الطبقات» في دبي خلال السنوات الثلاث المقبلة وفقا لـ «سي بي ريتشارد إليس» حيث إن الغالبية منها ستصل الى السوق عام 2016.
دعوة آسيا
وقال ماكلين ان هناك العديد من الصناديق وكبار المستثمرين من ماليزيا وهونغ كونغ إلى المملكة العربية السعودية والكويت يستكشفون المباني التجارية والمساحات الجزئية والفنادق وغيرها من الاستثمارات العقارية في دبي منذ فوزها بحق استضافة معرض اكسبو العالمي 2020 الشهر الماضي.
عدم التعاون
وقال ماكلين ان من اهم المعوقات للمباني متعددة الملاك ان هناك أقلية منهم تقوم بنسف أي اتفاق للتأجير وحرمان المستثمرين الآخرين ممن هم في نفس البرج أو حتى في نفس الطابق من القدرة على التأجير والحصول على دخل.
ولا تقتصر أوجه القصور في الملكية «الطبقات» على المباني القائمة في الوقت الحالي إنما ستشمل ما لا يقل عن 58% من المساحات التجارية التي ستضاف إلى المباني ذات «الطبقات» في دبي خلال السنوات الثلاث المقبلة وفقا لـ «سي بي ريتشارد إليس» حيث إن الغالبية منها ستصل الى السوق عام 2016.
دعوة آسيا
وقال ماكلين ان هناك العديد من الصناديق وكبار المستثمرين من ماليزيا وهونغ كونغ إلى المملكة العربية السعودية والكويت يستكشفون المباني التجارية والمساحات الجزئية والفنادق وغيرها من الاستثمارات العقارية في دبي منذ فوزها بحق استضافة معرض اكسبو العالمي 2020 الشهر الماضي.
وأضاف «المشكلة هناك القليل جدا من العرض الذي يناسب احتياجات المستثمرين من المؤسسات من تلك التي تبحث عن أصول مستقرة والمدرة للدخل، فغالبية هذه الأصول تميل إلى أن تكون مملوكة من قبل الحكومة أو العائلات الغنية مع ان القليل منهم لديه الرغبة في البيع».
وقال ماكلين في حين أن معدل المستأجرين في ازدياد بالنسبة إلا أن معدل الشواغر لا يزال مرتفعا بسبب المكاتب الجديدة القادمة إلى السوق.
وقال جونز لانغ: أيضا المعروض من الجديد من شأنه ان يحافظ على معدل الشواغر، حيث انه من المنتظر ان يدخل السوق نحو 111 ألف متر مربع في صورة مكاتب خلال العامين المقبلين، وسيكون منها نحو 58% في المنطقة التجارية و10% في أبراج بحيرة الجميرا، وفقا لتقرير الربع الثالث من شركة جي أل أل (jll).
وأضاف ماكلين ان هناك مصدر قلق آخر للمستأجرين هو جودة الخدمة في المباني ذات خاصية «الطبقات» فكلها قد تعاني إذا كان بعض من الملاك قد فشل في دفع المستحق على حصته.
وقد تم استخدام لفظ «الطبقات» للمرة الأولى في أستراليا عام 1961 للمساعدة في إدارة المجمعات السكنية المملوكة من قبل اكثر من مالك واحد للعقارات.
ليتقاسموا المبنى أفقيا، ليخلقوا ما يسمى بالطبقات من الملكية.
وقد بدأت هذه الممارسة في دبي عام 2007 مع قانون تنظيم ملكية العقارات المملوكة بشكل مشترك على غرار استراليا، على الرغم من أن القانون لم يطبق حتى صدرت اللوائح الجديدة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري عام 2010.
«تيكوم للاستثمارات» التي تم تأسيسها من قبل حاكم دبي الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم قد قامت ببناء 10 مباني للمكاتب على مساحة 1.5 مليون قدم مربعة، كما اعلن مركز دبي التجاري العالمي عن شروعه في خطة لبناء مكتب كامل بين أبراج الإمارات ومركز المؤتمرات في دبي.
ففي نوفمبر الماضي أعلنت شركة مركز دبي للسلع المتعددة المملوكة للدولة عن نيتها البدء في بناء أطول برج تجاري في العالم عام 2015.
فيما أعلنت شركة مركز دبي المالي العالمي هي منطقة تجارية معفاة من الضرائب عن ندائها للمستثمرين لوضع خطة لإضافة الكثير من المباني بقيمة 4.1 مليارات دولار وفقا لبريت شافر المدير التنفيذي للشركة في مقابلة أكتوبر الماضي.
ولم تشهد دبي الكثير من المباني ذات الملكية الفردية لما تشهده من نقص خطير في المؤسسات الاستثمارية وفقا وليامسون.
فيما احتل برج شيخ دوم المركز الـ 23 عالميا في المباني الأغلى تأجيرا للمكاتب بمتوسط 93 دولارا للقدم المربعة سنويا وفقا لتقرير سي بي ريتشارد إليس.
في حين كان المركز الأول من نصيب حي وست إند في لندن، ليتقدم على مركز هونغ كونغ بواقع 259 دولارا للقدم المربعة سنويا.