«بيتك»: عجلة المشروعات التنموية بدأت في التحرك ووجود إشارات عديدة لتحسن نمو قطاع الإنشاءات

الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ارتفع ليصل إلى ما نسبته 54.8% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 720.980 مليون دينار مؤشرات أسعار السكن الاستثماري شهدت ارتفاعاً موازياً بلغت نسبته 1.7% على مستوى محافظات الكويت وقف عمليات الرهن والتمويل لقطاع السكن الخاص من خلال البنوك الإسلامية أدى إلى زيادة طلبات الانتظار من 60 ألفاً إلى 90 ألف طلب ارتفاع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل كبير خلال الربع الأول ليصل إلى 281.076 مليون دينارقال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) عن سوق العقار المحلي خلال الربع الأول من عام 2011 ان هذا الربع شهد فرحة عارمة في ظل الاحتفالات الوطنيـة بالذكرى الـ 50 للاستقـلال، والذكـــرى الـ 20 للتحرير، والذكرى الخامسة لتولي صاحب السمو الأمير مقاليد الحكم التي تصادف 29 يناير، وبما قرره سموه من صرف منحة 1000 دينار لكل كويتي وهي المنحة الثالثة والأعلى خلال خمس سنوات، حصل عليها نحو 1.14 مليون مواطن كويتي يوم الأول من فبراير، أي أن التكلفة الإجمالية للمنحة بلغت 1.147 مليار دينار، إضافة إلـى التمويــن المجانــي لـ 14 شهرا، وتكلفته بحدود 230 مليون دينار وقد انعكست آثار هذه المنحة على تنشيط الحركة التجارية والعقارية وزيادة حجم السيولة المصرفية. وأوضح التقرير أن صدور حكم محكمة التمييز بعدم خضوع «بيتك» والبنوك الإسلامية لأحكام القانون 8 و9 في شأن حظر التعامل على عقارات السكن الخاص، إيذانا بعودة عمليات الرهن والتمويل لقطاع السكن الخاص من خلال البنوك الإسلامية بعد توقفه بصدور هذا القانون في فبراير من عام 2008 والذي كان بمثابة صدمة قوية أصابت السوق بالشلل وأدت إلى توقف البنوك عن التمويل مما أدى إلى زيادة عدد طلبات الانتظار للسكن الخاص من 60 ألفا إلى 90 ألف طلب في ظل عدم قدرة الراغبين في الحصول على مسكن خاص على توفير التمويل واستعانتهم بالبنوك لاستكمال قرض بنك التسليف والادخار، وليس هناك شك في أن صدور هذا القرار من شأنه أن يعيد الحياة والتمويل لقطاع السكن الخاص مما ينعكس على وتيرة النمو في التداول العقاري، يسانده في ذلك قرار إنشاء المحفظة العقارية من خلال الهيئة العامة للاستثمار وبإدارة «بيتك» للشراء والاستثمار في العقارات التجارية والاستثمارية بقيمة مليار دينار بداية بـ 250 مليون دينار، مما سيعمل على تحسين أداء النشاط العقاري وتوفير السيولة. شرارة الإضرابات السياسية وذكر التقرير انه وأمام حالة التفاؤل التي سيطرت على الأسواق جراء هذا القرار الصادر من محكمة التمييز، بدأت شرارة الإضرابات السياسية في العالم العربي والتي كانت تسعى لاستقطاب رؤوس الأموال الخليجية والكويتية منها بشكل خاص. وأمام تلك التطورات والأحداث فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى اتجاه عودة بعض الاستثمارات إلى الكويت وفي ظل ندرة الفرص المتاحة للاستثمار يبدو الضغط على العقارات الاستثمارية ممثلا في زيادة الطلب في ظل ندرة المعروض مما يدفع الأسعار نحو الأعلى من ناحية ويزيد التداولات العقارية من ناحية أخرى، كما أدت تلك التطورات أيضا إلى التأثير على الأسواق المالية في اتجاه الهبوط في ظل إغلاق بعض البورصات العربية مما أدى إلى حالة من الترقب والانتظار حتى تتضح ملامح الصورة التي تغيرت بشكل دراماتيكي خلال فترة وجيزة وبشكل غير متوقع. وأشار التقرير إلى انه وأمام توقف إمدادات النفط من بعض الدول العربية مثل انفجار أنبوب الغاز الرئيسي في مصر وتوقف إمدادات النفط الليبي والتي أدت إلى خسارة نحو مليون برميل يوميا من إنتاج النفط الليبي أي ما يمثل ثلثي إنتاج ليبيا وصادراتها والتي تلبي 2% من الاحتياجات العالمية، وأيضا في ظل احتياح اليابان لمزيد من استهلاك النفط تأثرا بأحداث زلزال وتسونامي اليابان، كل ذلك دفع سعر النفط إلى أن يصل لحاجز 120 دولارا للبرميل في 24 فبراير الماضي. من ناحية أخرى مازال الجدل مستمرا في قضية تمويل التنمية، ولم يتم حسمها بعد، إلا أن عجلة المشروعات الكثيرة بدأت في التحرك مما يعني وجود إشارات لتحسين نمو قطاع الإنشاءات حيث شهد التمويل الموجه من البنوك المحلية للقطاع العقاري والقطاع الإنشائي نموا ملحوظا في عام 2010 بالمقارنة بعام 2009. وقد انعكست تلك الأحداث والتطورات على وتيرة التداول والسيولة في النشاط العقاري فقد ارتفعت قيمة التداول خلال الربع الأول 2011 بنسبة 5.3%، عن الربع الرابع من عام 2010، وقد سجلت مؤشرات الأسعار الخاصة بالعقارات السكنية ارتفاعا خلال الربع الأول من عام 2011، واصلت به الارتفاع الذي سجلته خلال الربع السابق وان كان بوتيرة اقل، فقد ارتفع متوسط أسعار المحافظات (حولي 2.9% - العاصمة 4.2% - الفروانية 2.7% - مبارك الكبير 0.8% - الأحمدي 1.5% - الجهراء 0.5%) خلال الربع الأول من عام 2011. وذكر التقرير ان مؤشرات أسعار السكن الاستثماري شهدت ارتفاعا موازيا بلغت نسبته 1.7% على مستوى محافظات الكويت بالمقارنة مع الربع الرابع 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر في الربع الأول من عام 2011 ما قيمته950 دينارا بالمقارنة بمتوسط 936.1 دينارا بالمقارنة بالربع الأخير من العام الماضي. وبين ان مؤشرات أسعار العقارات في منطقة الفروانية (شارع حبيب المناور والمطافي) التجارية شهدت ارتفاعا ملحوظا وصلت إلى ما نسبته 8.8% مقارنة بالربع الرابع وقد شهدت مناطق مدينة الكويت شارع مبارك الكبير (البورصة) وحولي شارع ابن خلدون والجهراء شارع مرزوق المتعب والفحيحيل شارع الدبوس والشوارع الداخلية ارتفاعا من 1.5% إلى 4.5% بينما وصل متوسط سعر المتر في منطقة الفنطاس الإداري والتجاري إلى 2.000 دينار نظرا للإقبال غير المتوقع على تأجير الوحدات في هذه المنطقة والتي تتصف بقربها من منطقة الفحيحيل ذات الكثافة السكانية العالية ونوعية المنتجات التجارية التي عليها اقبال في حين بقيت أنشطة العقارات التجارية في منطقة العاصمة وخصوصا أنشطة المكاتب تراوح مكانها، وتبحث عن مستأجرين ففي ظل حالة الركود والتباطؤ التي تعانى منها الشركات المحلية. وقال التقرير ان القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار يستحوذان على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد على 10% من الناتج المحلي الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم قدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني. وذكر التقرير ان المؤسسة العامة للرعاية السكنية وضعت خططا طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي حيث أعلن مؤخرا عن توقيع العقود الخاصة بتشييد أربع مدن سكنية تضم 22 ألف وحدة سكنية، ضمن ميزانية خطة خمسية حكومية بين عامي 2010 و2014 تهدف إلى إنفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها إلى 37 مليار دينار بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية. وعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعا قيمته 36.425 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها 5.3% مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغة قيمته 678.345 مليون دينار. وأشار التقرير الى ان الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ارتفع مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 54.8% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 720.980 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 395.434 مليون دينار في الربع الأول من عام 2011، مرتفعة عن الربع الرابع بنسبة 10.5%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1.761صفقة للربع الأول من عام 2011 مقارنة بـ 1.384عن الربع الرابع من عام 2010. في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول2011 ليصل إلى 224 ألف دينار مقارنة بـ 258 ألف دينار خلال الربع الرابع من عام 2010، وقد سجل شهر مارس 2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 41.8% بقيمة 165.662 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 395.434 مليون دينار خلال الربع الأول من عام 2011 في حين جاء شهر يناير في المرتبة الثانية بقيمة 135.583 مليون دينار وبحصة قدرها 34.2% وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 94.188 مليون دينار وبحصة قدرها 23.8% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص. وبين التقرير ان إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية ارتفع بشكل كبير خلال الربع الأول من عام 2011 ليصل إلى 281.076 مليون دينار مقارنة بـ 188.348 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع بلغت 49.2%، وقد جاء شهر فبراير في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام 2011 مسجلا ما قيمته 122.616 مليون دينار، وجاء شهر مارس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 92.834 مليون دينار بينما جاء شهر يناير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 65.625 مليون دينار. وقال التقرير ان إجمالي تداولات العقارات التجارية انخفض بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2011 نظرا لانخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي وخصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية. وذكر أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بما قيمته 36.315 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغ 106.619 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 54.8% والصفقات الاستثمارية البالغة 38.9%، وقد احتل شهر مارس المرتبة الأولى حيث وصل حجم التداول فيه إلى 25.165 مليون دينار، بينما سجل شهر يناير المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 7.992 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبراير المرتبة الثالثة حيث وصل حجم تداولاته إلى 3.158 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2011 ما قيمته 1.911 مليــون دينــار مقارنـــة بـ 4.635 مليون دينار للربع الرابع من عام 2010. أولا: أسعار أراضي السكن الخاص وتطرق التقرير الى اسعار اراضي السكن الخاص حيث قال ان الدولة تهدف إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 87 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى ثمانية آلاف طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعا في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الأول 667.8 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 640.6 للربع الرابع من عام 2010 حيث شهدت المناطق (ضاحية عبدالله السالم – الشامية – الشويخ السكني – الفيحاء – كيفان – العديلية – القادسية – اليرموك – الدعية – غرناطة - الصليبخات – الدوحة) ارتفاعا يتراوح بين ( 1و3.5%)، وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعا في الأسعار في مناطق (الشعب – الجابرية – الرميثية – سلوى – بيان - مشرف - غرب مشرف –الزهراء – الصديق - البدع) بنسبة تراوحت بين 1% و 3.6% وذلك وفقا لآخر المسوحات التي قام بها بيتك في المحافظة. وبين التقرير ان محافظة الفروانية سجلت متوسط سعر يصل إلى 321 دينارا للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي، فقد شهدت مناطق (الأندلس – الرابية – اشبيلية – الفروانية – العارضية – صباح الناصر – الفردوس – العمرية - الرحاب) ارتفاعا في الأسعار وصل إلى 6%، بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 326 دينارا من المتر المربع مقارنة بـ 321 دينارا من المتر المربع في الربع الرابع لعام 2010 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق (الفنطاس – هدية – العقيلة – الشريط الساحلي ج – جابر العلي – الظهر – الصباحية) من 1.5% إلى 3.8%. وذكر التقرير ان محافظة مبارك الكبير سجلت ارتفاعا طفيفا في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 465 دينارا مقارنة بـ 452 دينارا للربع الرابع 2010 بنسبة ارتفاع 1% تقريبا. ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية وعن اسعار الاراضي الاستثمارية قال التقرير انها سجلت استقرارا في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.667 دينارا، حيث سجل متوسط سعر المتر في منطقة بنيد القار 1.152 دينارا والموقع الشرقي 1.383 دينارا ومنطقة دسمان 2.479 دينارا. أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا بالأسعار ليصل متوسط المتر المربع خلال الربع الأول1003 دنانير مقارنة بـ 987.6 للربع الرابع من عام 2010 حيث شهدت المناطق (حولي - السالمية – الشعب – الجابرية) ارتفاعا من 1.5 الى 5%، وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا بنسبة 2.5% للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 843 دينارا مقارنة بـ 823 دينارا للربع الرابع من عام 2010، حيث شهدت مناطق (الفروانية – خيطان – الرقعي) ارتفاعا من 1.5 الى 4%. أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعا بنسبة 3% للمتوسط للأسعار خلال الربع الأول لعام 2011 مقارنة بالربع الرابع لعام 2010 وبمتوسط سعر يصل إلى 774 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ 751.7 دينارا للربع الثالث، بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعا بنسبة 3.29% للمتوسط مقارنة بالربع الرابع لعام 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها 697.5 دينارا مقارنة 675.3 دينارا للمتر المربع من الأرض. ثالثا: أسعار العقارات التجارية وتطرق التقرير الى اسعار العقارات التجارية حيث قال ان متوسط أسعار تداولات العقارات التجارية استقر في محافظة العاصمة بمتوسط سعر 5.030 دينارا للمتر للربع الأول لعام 2011 حيث استقرت الأسعار في مناطق (المباركية – شارع أحمد الجابر – شارع خالد بن الوليد – شارع عبدالله المبارك - شارع السور – فهد السالم – على السالم – شارع الغربلي)، بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في مناطق محافظة الجهراء مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع 1.5% مسجلة 1.715 د.ك للمتوسط سعر المتر بالمحافظة. وذكر التقرير ان محافظة الفروانية سجلت ارتفاعا لمتوسط سعر المتر بنسبة 2% حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الأول 1.484 دينارا مقارنة بـ 1.453 دينارا للربع الرابع لعام 2010 وشهدت مناطق (الفروانية شارع المناور وشارع المطافي) ارتفاعا بنسبة وصلت إلى 8.8%. وقد سجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعا بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.256 دينارا خلال الربع الأول مقارنة بـ 2.181 دينارا للربع الرابع من عام 2010 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة فإن مناطق (الفحيحيل – لؤلؤة الخيران) قد ارتفعت بنسب تراوحت بين 2 و5% مقارنة بالربع الرابع2010. رابعا: أسعار القسائم الصناعية (عقود المنفعة العامة) والمخازن وقال التقرير ان القسائم الصناعية في محافظة العاصمة شهدت انخفاضا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر محافظة العاصمة 929.7 دينارا للربع الأول لعام 2011 مقارنة 913.6 دينارا للربع الرابع، وشهدت محافظة الفروانية ارتفاعا طفيفا بالأسعار بمناطق الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 1.024 دينارا مقارنة بـ 1.004 دنانير للربع الرابع لعام 2010، وشهدت كذلك محافظة الأحمدي استقرارا في الأسعار بمناطق (الفحيحيل – شرق الأحمدي) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 385 دينارا. خامسا: أسعار المزارع والجواخير وبين التقرير ان مزارع العبدلي وكذلك جواخير كبد والهجن شهدت ارتفاعا في الأسعار وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بينما سجلت مزارع الوفرة نسبة ارتفاع 5.7% سادسا: أسعار الشاليهات وقال التقرير ان أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدى والعاصمة والجهراء سجلت استقرارا في الأسعار مقارنة مع الربع الرابع من عام 2010. سابعا:نسب الإشغال والإيجارات وأشار التقرير الى ان نسب الإشغال استقرت عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 و95%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 145 و 220 دينارا لغرفة وصالة وحمام، و170 و270 دينارا لغرفتين وصالة، و200 و320 دينارا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 و450 دينارا، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14و30 دينارا للمتر المربع ويصل إلى 35 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 و8 دنانير لمختلف المناطق فــــي الكويت ليصل إلى 6.5 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 دنانير للمتر. وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقرارا وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي معارض ما بين 10 و30 دينارا في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مبان فجاءت في المرتبة الثانية (12– 20) دينارا للمتر المربع بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى 10-16 دينارا للمتر المربع، ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية(بدل استغلال) استقرارا في الأسعار. وهنا ينبغي الإشارة إلى أن هذا التقرير يرصد الاتجاهات العامة لتداول أسعار سوق العقار في الكويت إلا أن الأسلوب المتبع لدى قسم التقييم والدراسات في بيتك يعتمد على دراسة كل عقار على حدة، ودراسة خصائصه وتحديد قيمته الإيجارية وعوائده من أجل اعتماد توصية خاصة وتقييم عادل لكل عقار.