الصناديق الخليجية تشتري عقارات عالمية بـ 6.5 مليارات دولار خلال 9 أشهر الحكومات الخليجي تسعى لتعزيز إيراداتها بفرض الضرائب على المبيعات والأراضي والإسكان

  رصد تقرير صادر عن شركة JLL وجود تأثير لانخفاض أسعار النفط على التدفقات النقدية الى قطاع العقارات.فقد أسفر انخفاض أسعار النفط عن اعادة هيكلة مالية للاقتصاديات الهيدروكربونية في دول مجلس التعاون الخليجي، تضمنت خفض الانفاق الحكومي وزيادة الايرادات الحكومية عن طريق تحصيل الضرائب.وسيكون لهذا السيناريو تداعيات متباينة على الاستثمار في القطاع العقاري على الصعيدين الاقليمي والعالمي. وقال التقرير ان اعادة الهيكلة المالية تتجلى في تخفيض الميزانيات بين دول مجلس التعاون الخليجي ومنها دولة الامارات العربية المتحدة.ونظرا لأن الحكومات أصبحت أكثر حذرا بشأن مواردها المالية، فثمة احتمال لتخفيض الانفاق في مجال البنية التحتية.ورغم أن العديد من المشاريع التي تم الاعلان عنها بالفعل من المرجح المضي قدما في تنفيذها، الا أنه قد يتم تقليص حجمها أو اعادة جدولتها على مدى زمني ممتد، فضلا عن تخفيض المشاريع المستقبلية.ومن ثم، سيكون لذلك حتما تداعيات يمتد تأثيرها الى أسواق العقارات المحلية.وعلى الجانب الآخر من الميزانية، تسعى حكومات دول مجلس التعاون كذلك الى زيادة ايراداتها عن طريق فرض ضرائب على المبيعات والأراضي والاسكان، اضافة الى تقليص الدعم أو الغائه، ويمكن أن يكون لهذه المستجدات تأثيراتها على مختلف أصحاب المصلحة في القطاع العقاري. مصاعب وتحديات وفي هذا الصدد صرح كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث بشركة JLL قائلا: «على الرغم من استمرار نظرتنا الايجابية فيما يتعلق بالتوقعات طويلة المدى للأسواق العقارية في المنطقة، لايزال يساورنا بعض الشك من أن اعادة التوازن للوضع المالي قد يؤدي بدوره الى مصاعب وتحديات على مدار الاثني عشر شهرا القادمة.ففي حين تواصل الحكومات الانفاق على مشاريع التنمية والبنية التحتية، الا أنها ستعمل حتما على تقليص مستوى هذا الانفاق على المدى المتوسط بينما تعمل على اعادة مواءمة احتياجات الانفاق مع واقع انخفاض عائدات النفط. واشار التقرير الى ان اهتمام المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي انصب على قطاع العقارات العالمي على مدار سنوات عديدة.فمنذ عام 2007، اشترى المستثمرون الخليجيون عقارات تزيد قيمتها على 45 مليار دولار في جميع أنحاء العالم.وفي الواقع، فان هذا الرقم لا يصف بشكل كاف مدى اهتمامهم بقطاع العقارات اذ انه لا يتضمن سوى عمليات الشراء المباشر للعقارات التجارية ويستثني المشاريع السكنية وكذلك الاستحواذ على الشركات.ورغم أن العديد من عمليات الشراء البارزة تمت من خلال صناديق الثروة السيادية التي تسيطر عليها الحكومات، الا أننا شهدنا اهتماما متزايدا بالعقارات من جانب المستثمرين في القطاع الخاص خلال العامين الماضيين ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه. وبرغم انخفاض أسعار النفط، الا أن بيانات التقرير تشير الى أن صناديق الثروة السيادية بمنطقة الشرق الأوسط ما زالت من المشترين النشطاء للعقارات العالمية خلال عام 2015.فقد تم ابرام 38 صفقة اجمالا بقيمة اجمالية 6.5 مليارات دولار خلال التسعة أشهر الأولى من العام حتى سبتمبر 2015.وبرغم انخفاض عدد الصفقات الخارجية مقارنة بـ 74 صفقة في عام 2013، الا أن قيمة الاستثمار ظلت مرتفعة ومن المرجح أن تتخطى مستوى عام 2014.ومن المتوقع انخفاض حجم الاستثمار في عام 2016 مع استمرار انخفاض أسعار النفط الأمر الذي سيجعل الجهات السيادية تعيد التفكير في أهدافها واستراتيجياتها. الصناديق السيادية وأضاف كريغ بلامب «في حين أن بعض صناديق الثروة السيادية لاتزال على نهجها الحالي في الاستثمار عالميا، الا أننا نتوقع توجيه المزيد من الأموال الى العقارات المحلية (من خلال عمليات شراء مباشرة للعقارات وعبر صناديق ومديرين خارجيين). وذلك سوف يوفر مصدرا هاما لرأس المال الاضافي للأسواق العقارية في منطقة الشرق الأوسط.وسوف تواصل بعض الصناديق التركيز على المباني الفندقية والتجارية عالية القيمة، ومن المرجح أن ينصب تركيزها بشكل أكبر على المواقع الناشئة والقطاعات البديلة لسوق العقارات في السنوات القادمة». ومن المتوقع أن يعوض بعض من ذلك الانخفاض الحادث في الاستثمار الخارجي لصناديق الثروة السيادية من خلال مستثمرين من القطاع الخاص من منطقة الشرق الأوسط يتزايد في الوقت الحالي نشاط شرائهم للعقارات الخارجية.واختتم كريغ بلامب حديثه قائلا: «من المتوقع أن تؤدي التوترات الجغرافية السياسية والأمنية السائدة في منطقة الشرق الأوسط الى ارتفاع نسبة هروب رأس المال الخاص، حيث يبحث المستثمرون الأثرياء بمنطقة الشرق الأوسط عن فرص استثمارية في أسواق عقارية خارجية أكثر أمنا واستقرارا.وتتوقع شركة جيه أل أل أن تظل أميركا الشمالية والمملكة المتحدة أكبر المستقبلين لرؤوس الأموال الخاصة من منطقة الشرق الأوسط، كما يزداد اقبال المستثمرين على ألمانيا باعتبارها وجهة مفضلة».تغير نمط الاستثمار العقاري بالمنطقة قال تقرير JLL ان هناك انخفاضا في مستويات الاستثمار العقاري بمنطقة الشرق الأوسط في عام 2015، حيث تشير البيانات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي الى انخفاض عدد المبيعات العقارية بحوالي 26% على مدار العام حتى سبتمبر 2015 مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.. وقد تغير أيضا نمط الاستثمار، حيث ان الانخفاض في عدد صفقات بيع الوحدات السكنية عوضه جزئيا الارتفاع في قيمة مبيعات الأراضي.وقد اجتمع انخفاض أسعار النفط مع ارتفاع قيمة الدولار ليعملا على انخفاض تدفق رأس المال الى سوق العقارات بدبي على مدار الثمانية عشر شهرا الماضية. وتشير البيانات الصادرة عن وزارة العدل الى حدوث انخفاض بنسبة 9% في قيمة الصفقات العقارية في المملكة العربية السعودية على مدار العام حتى سبتمبر 2015، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، مع انخفاض اجمالي المبيعات من 316 مليون ريال سعودي الى 290 مليون ريال سعودي.وتعليقا على هذا الاتجاه، قال جميل غزنوي، رئيس مكتب JLL في المملكة العربية السعودية: «ان اتاحة المزيد من العقارات التجارية المكتملة المولدة للدخل وتوفير المزيد من الفرص للدخول الى قطاعات بديلة نامية مثل التعليم والرعاية الصحية سيكون عاملا رئيسيا لجذب الثروة الخاصة والحفاظ عليها داخل المنطقة». وأضاف «من المرجح أن يؤدي تطبيق ضريبة الأراضي غير المطورة الى زيادة مبيعات الأراضي داخل المناطق الحضرية بالمملكة العربية السعودية في عام 2016، اذ سوف يضطر بعض الملاك الى بيع المواقع الى المطورين القادرين على بدء أعمال الانشاء من أجل تجنب تحمل هذه الضريبة الجديدة».