- الأصل في سعر العقار السكني هو النمو بمعدل عالمي يتراوح بين 3 و7%
- أفضل مكان للاستثمار العقاري هو محل إقامة الإنسان أو المكان الذي يعيش فيه
قال الرئيس التنفيذي في شركة بلوبرينت القابضة للاستشارات والاستثمارات العقارية م.مشعل الملحم ان ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات في الكويت يعتبر هاجسا يؤرق بال شريحة كبيرة من أبناء المجتمع الكويتي، لاسيما فئة الشباب حديثي التخرج.
وأضاف خلال لقاء خاص مع «الأنباء» ان عدم قدرة الشباب على شراء سكن خاص في بلد، إنما يدل على وجود أزمة تضخم في ذلك البلد، رافضا في الوقت نفسه مبدأ الاعتماد على التمويل لتملك العقار، لأن هذا المبدأ قد يكون سببا في خلق أزمات جديدة وليس حل الأزمة الحالية.
وحث الملحم الحكومة الكويتية على ضرورة الاستفادة من تباطؤ الاقتصادات العالمية، وفتح الباب أمام المستثمر الأجنبي، مشيرا إلى أن هذه الخطوة من شأنها استقطاب الكثير من رؤوس الأموال الأجنبية، فضلا عن الأموال العربية والخليجية التي يتوقع لها أن تهرب من تلك الدول للبحث عن ملاذات آمنة لها. وفيما يلي تفاصيل اللقاء:
أجرى اللقاء: طارق عرابي
هل أسعار العقارات السكنية في الكويت مقبولة؟
٭ يعتبر ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات في الكويت هاجسا يؤرق بال شريحة كبيرة من أبناء المجتمع الكويتي، لاسيما فئة الشباب حديثي التخرج والمقبلين على الزواج.
ومن وجهة نظري، أنه إذا لم تتمكن فئة من المجتمع من شراء سكن خاص من خلال مدخراتهم المالية الشخصية وبدون الاستعانة بأموال ورثوها أو اقترضوها فإن ذلك يدل على وجود أزمة تضخم أسعار في ذلك البلد.
وبأي حال من الأحوال لا يمكن القبول بالاعتماد على التمويل لشراء العقار السكني، لأن تدخل البنوك لتمويل الأفراد وإقراضهم لتسهيل عملية التملك سيساعد على تعظيم المشكلة وليس حلها، إذ سيؤدي هذا الإجراء إلى خلق أزمات مالية جديدة وتعميمها على شريحة أكبر من المجتمع.
هل الأصل في سعر العقار السكني النمو أم الانخفاض أم الثبات؟
٭ الأصل في سعر العقار السكني هو النمو بمعدل عالمي يتراوح بين 3 و7%، وذلك على حسب الدراسات التي تقوم بها شركات الدراسات والبحوث العقارية في مدن العالم المختلفة.
ويرجع سبب نمو أسعار العقار السكني إلى النمو المتزايد في اعداد السكان حول العالم، وهذا نمو طبيعي يتطلب بالضرورة زيادة الطلب على العقار السكني، ومن ثم ارتفاع أسعاره تبعا لذلك.
وتختلف معدلات النمو في الأسعار من دولة لأخرى ومن مدينة لأخرى باختلاف توافر فرص العمل في تلك الدولة او تلك المدينة، ذلك أن سعر العقار مرتبط بقوة بعدد فرص العمل التي تخلقها المدينة، والنمو الاقتصادي فيها، وحجم الطلب مقابل العرض، فكلها أمور تؤثر على أسعار العقارات ارتفاعا أو هبوطا أو حتى ثباتا.
هل ترى بوجوب دخول المستثمر الأجنبي إلى العقار المحلي وفتح الباب أمام تملك الأجانب؟
٭ يجب على الحكومة الكويتية التعجيل في فتح الباب أمام المستثمر الأجنبي للاستثمار في أسواقها العقارية، فالوقت الحالي يعتبر من أفضل الأوقات التي يجب على الحكومات الخليجية استثمارها، حيث نجد أن كبرى الاقتصادات العالمية باتت تتحدث عن ركود اقتصادي محتمل، ومن ثم فإن استغلال الكويت لهذا الأمر سيساعدها على استقطاب الكثير من رؤوس الأموال الأجنبية، فضلا عن الأموال العربية والخليجية التي يتوقع لها أن تهرب من تلك الدول للبحث عن ملاذات آمنة لها.
ولا شك أن التعجيل في فتح الباب أمام الاستثمار الأجنبي سيساعد على توطين أموال الملايين من الوافدين المقيمين، فضلا عن استقطاب الاستثمارات الدولية المختلفة، كما أنه سيساعد على إنعاش العجلة العقارية والاقتصادية في دول المجلس، وخلق قنوات مالية للدولة ناتجة عن الضرائب العقارية.
لكن ألا تتفق مع الرأي الذي يقول إن فتح الباب أمام المستثمر الأجنبي سيرفع من أسعار العقار السكني؟
٭ نحن هنا لا نطالب بتشريع دخول المستثمر على العقار السكني، بل نطالب بالسماح له بتوظيف أمواله في القطاعات الاستثمارية أو التجارية أو الصناعية، أو أي قطاع تسمح به الدولة وفي الأماكن التي ترى الدولة ضرورة استقطاب المال الأجنبي لها وتقديم محفزات لها للاستثمار وذلك بشروط، وفي حال السماح للمستثمر الأجنبي بالدخول على العقار السكني، فهنا يجب على الدولة أن تقوم بجباية ضرائب عالية تحقق المنفعة للدولة.
ما أفضل مكان في العالم للاستثمار العقاري في الوقت الحالي؟
٭ أفضل مكان هو محل إقامة الإنسان أو وطنه، فالإنسان عدو ما يجهل، وفي غربة المال والاستثمار الدولي تكمن مشقة الجهل في التفاصيل التي يغرق فيها حتى المحترفون، ولا يوجد بلد في العالم يخلو من الفرص الاستثمارية التي قد لا تكون ظاهرة للعين المجردة.. أنظر حولك واستثمر حيث تستوطن.
وبشكل عام لا يوجد دولة سيئة يصنف الاستثمار فيها على أنه سيئ، فكل دول العالم تحمل في أزقتها وحواريها وريفها ومدنها فرصا استثمارية مميزة جدا، لكن هذه الفرص تحتاج دائما إلى عين حساسة تلتقطها وتهتم بها لتخرج أفضل ما فيها، «فالألماس لا ينبت على قارعة الطريق بل يحفر له أعمق الحفر».
وما الوقت المناسب لشراء العقار؟
٭ أفضل وقت لشراء العقار هو «اليوم»، لأن الأصل في سعر العقار هو النمو، لذلك لا تنتظر، اشتر اليوم، فإذا انخفض السعر فلا بد له أن يرتفع مجددا، إن لم يكن عاجلا فسيكون آجلا لا محالة، وهناك مثل كويتي يقول «دور مخراجك قبل مدخالك»، وفي عالم العقار يعتبر هذا المثل من أثمن الأمثال، ذلك أنه يترجم ضرورة تطبيق دراسة آلية وسهولة التخارج من الاستثمار قبل الدخول فيه، ولا يخفى على الجميع أن هناك الآلاف ممن اشتروا عقارات دولية «غصوا» فيها ولم يتمكنوا من بيعها كما كان متوقعا من قبل.
ونصيحتي لمن لا يمتلك عقارا هي إذا لم تكن تملك عقارا سكنيا فاشتر فورا إن استطعت، وإذا كان لديك واحدا فاشتر الثاني وأجره، وإن كان لديك اثنين فأشتر الثالث وأجره ايضا واستمر، فالعقار السكني هو أهم حاجة إنسانية يمكن حفظ واستثمار أموالك فيها.
ما الأمور التي يمكن أن تؤثر على أسعار العقار وتساهم في انخفاضها؟
٭ هناك العديد من العوامل التي تؤثر في أسعار العقار، لكن الانخفاض السريع لسعر العقار بعد شرائه يرجع لأسباب رئيسية منها أن العقار قد يكون شهد تضخما كبيرا في سعره خلال السنوات السابقة، أو بسبب ضعف القدرة الشرائية وانحسار قنوات التمويل (كما يحدث حاليا)، او بسبب كثرة العرض وتراجع الطلب.
كما أن فرض أي ضرائب او رسوم عقارية إضافية، أو زيادة رسوم خدمات الكهرباء والماء قد تساهم في تراجع أسعار العقار في بعض الأحيان.
وهناك عوامل أخرى قاهرة، منها على سبيل المثال التباطؤ والركود الاقتصادي، وتزعزع الوضع الأمني والسياسي.
من خلال خبرتكم، ما الفرص العقارية التي يمكن أن تحقق ربحا؟
٭ إن أفضل الفرص العقارية تتمثل في شراء عقار قديم ومتهالك وترميمه وإعادة بيعه، فذلك يمكن أن يحقق للمستثمر مكاسب تتراوح بين الـ 15 و20% خلال سنة واحدة، في حال أحسنت التخطيط ومن خلال خبرتي أجد أن المزادات تتيح فرصا جميلة جدا لمقتنصي هذه الفرص أو ابحث بين الشوارع والأزقة لتجد عقارا متهالكا فتجدده وتبيعه بسعر ذي ربح مميز.
6 علامات لتباطؤ العقارات
٭ قال مشعل الملحم أن هناك علامات تدل على أن العقار في بلد ما بدأت تعاني ولا ينصح الاستثمار بها، ومن هذه الإشارات:
1 ـ تقديم المطورين العقاريين خصومات غير مألوفة.
2 ـ تسويق عقارات بعوائد عالية جدا.
3 ـ تقديم المطورين العقاريين عمولات مرتفعة للوسطاء.
4 ـ كثرة المعارض العقارية.
5 ـ زخم كبير في حجم المشاريع الجديدة.
6 ـ تقديم الدولة لمحفزات كالإقامة والجنسية.
7 نصائح قبل شراء عقار للسكن وقت الإجازة
أعطى الملحم سبعة نصائح للمستثمرين أو الراغبين بشراء العقار خارج البلاد يجب الأخذ بها، وهي:
1 ـ زيارة الموقع في فصول مختلفة.
2 ـ استشارة مقيم عقاري.
3 ـ الاطمئنان لحالة البلد السياسية والاقتصادية والأمنية.
4 ـ التـعرف عـلى قوة الطلب في حالة الرغبة بالبيع.
5 ـ التعرف على تفاصيل الأنظمة الضريبية.
6 ـ التعرف على رسوم الخدمات.
7 ـ التعرف على قوانين تملك الأجانب.