«كامكو»: 9.7 مليارات دينار انكشاف البنوك على قطاعي العقار والإنشاءات في نهاية 2009

تناول تقرير صادر عن إدارة بحوث الاستثمار في شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لإدارة الأصول (كامكو) تحليل الميزانية العمومية المجمعة لقطاع الشركات العقارية ومركزها المالي ومستوى السيولة لديها بالإضافة إلى تأثير الأزمة على الوضع المالي للقطاع وعلى مستويات السيولة ومدى قدرته على الوفاء بالالتزامات القصيرة الأجل بالإضافة إلى الركود في السوق العقاري والانكماش في سوق الائتمان وتأثيرهما على نشاط القطاع. وأشار التقرير إلى أن قطاع الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية شهد قفزة كبيرة في إجمالي الأصول حيث ارتفعت بمعدل نمو سنوي مركب تخطى الـ 34% لتسجل إجمالي الأصول 4.99 مليارات دينار نهاية عام 2007 مقارنة مع 1.14 مليار دينار نهاية عام 2002. أما خلال عام 2008 والتسعة أشهر الأولى من عام 2009، فقد تراجعت نسبة نمو الأصول بشكل ملحوظ إلى 12% و3% على التوالي، وبالتالي بلغت أصول القطاع نهاية سبتمبر 2009 حوالي 5.77 مليارات دينار. الاستثمارات المالية وأضاف التقرير ان محفظة الاستثمارات المالية لدى الشركات العقارية المدرجة شهدت ارتفاعا ملحوظا خلال الأعوام الماضية والتي سبقت بدء الأزمة المالية، حيث ساهمت الارتفاعات التي شهدتها أسواق الأسهم خلال الفترة نفسها في تحقيق مكاسب جيدة وبالتالي تشجيع الشركات العقارية على زيادة استثماراتها في سوق الأسهم والتي وصلت حصتها من إجمالي موجودات القطاع العقاري حوالي 28% كما في نهاية شهر سبتمبر من عام 2009. وفي المقابل شهد القطاع تراجعا حادا في نمو أصوله خلال عام 2008 تحديدا خلال الربع الرابع من عام 2008 نتيجة الأزمة المالية العالمية والتي أدت إلى هبوط قيمة الاستثمارات المالية في أسهم الشركات المدرجة بنسبة 5% لتصل إلى 1.50 مليار دينار في نهاية عام 2008 مقارنة مع نسبة نمو قياسية بلغت 52% وقيمة استثمارات بلغت حوالي 1.58 مليار دينار في نهاية عام 2007، مع العلم أن محفظة الاستثمارات لدى قطاع الشركات العقارية المدرجة كانت أقل تضررا من القطاعات الأخرى وذلك بسبب غلبة الاستثمارات الإستراتيجية والطويلة الأجل على محفظة الاستثمارات. أما خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2009 وبالتزامن مع الأداء الايجابي لسوق الأوراق المالية، فارتفعت قيمة الاستثمارات بنسبة 6.6% لتصل إلى 1.6 مليار دينار. الاستثمارات العقارية ولفت التقرير الى ان البيانات المالية التاريخية لقطاع الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية تشير الى أن الاستثمارات العقارية شكلت الجزء الأكبر من إجمالي موجودات القطاع على مدى الاعوام السابقة حيث بلغ معدل حصة الاستثمارات من إجمالي القطاع حوالي 58% منذ عام 2003 وحتى نهاية شهر سبتمبر من عام 2009، حيث ارتفعت الاستثمارات العقارية للقطاع بمعدل نمو سنوي مركب تخطى الـ 26% لتسجل حوالي 3.46 مليار دينار في نهاية شهر سبتمبر من عام 2009 مقارنة مع 904 ملايين دينار نهاية عام 2003، وهذا ما يعكس اعتماد القطاع العقاري على الأصول التشغيلية والتي تتركز في الاستثمار في محافظ عقارية وتنفيذ المشاريع العقارية والتي واكبت الطفرة العمرانية التي شهدتها دول الخليج خلال الفترة السابقة قبل بدء الأزمة المالية. أما بالمقارنة بين نسب النمو السنوية التي شهدتها الاستثمارات العقارية خلال الأعوام السابقة فقد شهدت أدنى نسبة نمو خلال التسعة الأشهر اولى من عام 2009 حيث بلغت 4% بالمقارنة مع نسبة نمو بلغت 29% خلال عام 2008، وهذا ما يعكس حالة الركود وتراجع أسعار العقارات التي شهدها السوق العقاري منذ بداية الأزمة المالية. مطلوبات القطاع وقال التقرير انه يتضح من البيانات المالية التاريخية للشركات العقارية المدرجة ان مطلوبات القطاع سجلت أعلى نسب نمو سنوية خلال الأعوام الماضية مقارنة مع البنود الأخرى في الميزانية العمومية المجمعة للقطاع باستثناء الفترة التي سبقت حدوث الأزمة المالية، حيث ارتفع إجمالي مطلوبات القطاع بمعدل نمو سنوي مركب تخطى الـ 44% لتسجل إجمالي مطلوبات 2.78 مليار دينار نهاية عام 2008 مقارنة مع 443 مليون دينار نهاية عام 2003. مصادر التمويل وذكر ان الطفرة العمرانية التي شهدتها الكويت خلال الأعوام السابقة ساهمت في جذب أنظار البنوك الإسلامية الى القطاع العقاري من خلال تمويل المشاريع العقارية وتأسيس شركات عقارية تابعة لها في ارتفاع حجم ديون القطاع العقاري بشكل كبير خلال الأعوام الماضية حيث ارتفع إجمالي الديون بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 41% لتسجل 1.88 مليار دينار في نهاية عام 2008 مقارنة مع 334 مليون دينار في نهاية عام 2003، أما خلال فترة الـ 9 أشهر الأولى من عام 2009 فقد تراجع إجمالي الديون بنسبة 2% لتسجل 1.84 مليار دينار وذلك بسبب تشدد معظم البنوك في منح القروض بعد حدوث الأزمة المالية وما سببته من أضرار على القطاع العقاري، حيث أدت قلة السيولة لدى المستثمرين إلى انعدام الطلب على القطاع العقاري وبالتالي أدت إلى أزمة حقيقية لدى بعض الشركات العقارية التي لم يعد بإمكانها تسويق جزء من مشاريعها العقارية حتى تتمكن من سداد التزاماتها المالية القصيرة الأجل. وتكمن مشكلة قطاع الشركات العقارية في قلة السيولة لدى بعض الشركات إذا ما تمت مقارنتها بالقروض القصيرة الأجل والمشاريع قيد التطوير والتي تحتاج إلى سيولة نقدية لانجازها بحيث تساهم في تعزيز التدفقات النقدية المستقبلية، إذ تشير البيانات المالية المجمعة في نهاية شهر سبتمبر من عام 2009 إلى أن السيولة الإجمالية المتوافرة لدى الشركات العقارية المدرجة تشكل نحو 21% من إجمالي الديون القصيرة الأجل، وهذا ما يشير إلى وجود أزمة سيولة لدى القطاع تحد من إمكانية الوفاء بالالتزامات المالية القصيرة الأجل وتعوق استكمال المشاريع قيد التطوير. وقال التقرير ان تركيبة أصول قطاع الشركات العقارية في رأينا (كامكو) متوازن إلى حد ما حيث شكلت الأصول والاستثمارات العقارية نحو 60% من إجمالي أصول القطاع البالغة 5.8 مليارات دينار في سبتمبر 2009، وهي بمعظمها أصول ذات تدفقات نقدية فعلية طويلة الأجل حيث تصل قيمة تلك الأصول الى 3.5 مليارات دينار. كذلك لدى القطاع انكشاف على سوق الأسهم حيث بلغت استثماراته نحو 1.59 مليار دينار أي ما يعادل 27.6% من إجمالي الأصول مما قد يعرض القطاع إلى خسائر محتملة ناتجة عن عدم استقرار الأسواق المالية في حال حدوث أي أزمة مماثلة. ومن المتوقع أن يواجه قطاع العقار استحقاقات مهمة خلال العام الحالي تتعلق بالديون القصيرة الأجل والتي بلغت 1.1 مليار دينار كما في سبتمبر 2009 والتي قد تدفع ببعض الشركات العقارية إلى إعادة جدولة ديونها وعدم قدرتها على الاقتراض لتمويل المشاريع التي هي قيد الإنشاء حاليا. ومن الجدير ذكره أن الرافعة المالية (Financial Leverage) للقطاع بلغت 0.68 مرة في نهاية سبتمبر 2009 حيث انها تعتبر جيدة ومتدنية مقارنة بالقطاعات الأخرى وكذلك لدى القطاع قاعدة حقوق مساهمين قوية بلغت نحو 2.71 مليار دينار نهاية سبتمبر 2009 ولم تتأثر بشكل كبير بالأزمة المالية إذ انخفضت بنسبة 4.1% عن مستواها في نهاية عام 2007، إلا أن الانكشافات على القروض قصيرة الأجل وتدني السيولة لدى القطاع والتي بلغت 219 مليون دينار قد تشكل عائقا أمام فرص النمو والتوسع في مشاريع جديدة. وبالتالي التأثير على جودة أصول (Assets Quality) بعض البنوك المحلية، حيث بلغ معدل انكشاف الأصول المالية للبنوك على قطاعي العقار والإنشاءات في نهاية عام 2009 نحو 9.72 مليارات أو ما يعادل 24.1% من إجمالي الأصول المالية المجمعة للبنوك الكويتية، وذلك باستثناء احد البنوك نظرا لعدم توافر البيانات المالية المفصلة للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2009. الميزانية العمومية المجمعة لقطاع الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية منذ عام 2003 الميزانية العمومية (مليون د.ك) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 سبتمبر -09 النقد والنقد المعادل   75   174   146   211   191   255   219   ذمم وأرصدة مدينة أخرى   48   73   144   257   561   453   396   استثمارات مالية   470   524   853   1.038   1.575   1,495   1.594   استثمارات عقارية   904   1.281   1.732   2.079   2.567   3.314   3.456   موجودات أخرى   29   35   38   91   97   84   106   مجموع الموجودات   1.526   2.087   2.913   3.676   4.992   5.602   5.770   القروض القصيرة الأجل   105   137   315   431   924   1.247   1.055   القروض الطويلة الأجل   229   299   343   425   549   631   788   ذمم وأرصدة دائنة أخرى   91   122   173   356   472   790   812   مطلوبات أخرى   18   24   25   24   32   111   115   إجمالي المطلوبات   443   581   856   1.236   1.977   2.779   2.769   حقوق الأقلية   21   60   103   127   185   275   288   إجمالي حقوق المساهمين   1.062   1.447   1.954   2.313   2.830   2.548   2.713     اقرأ أيضاً: «بهارتي» وزعت شروط قرض تمويل صفقة «زين ـ أفريقيا» على 11 بنكاً عبدالسلام: دخول «برقان» في عمليات اندماج مع بنوك محلية أو شرق أوسطية مطروح.. ولكنه ليس خياراً ضغوط الصناديق والمحافظ لتجميع الأسهم بأقل الأسعار تدفع مؤشري السوق للهبوط خاصة البحر: «الخطوط الوطنية» لا تنوي زيادة رأسمالها وتحقيق الأرباح سيكون بعد عامين 5 تحديات تواجه تطبيق نظام التداول الآلي الجديد وتوقعات بخروج 60 وسيطاً من إجمالي 300 «أعيان» ترسل بياناتها لـ «المركزي» الأسبوع الجاري بخسائر تقترب من 35 مليون دينار «المال للاستثمار» تخسر12.3 مليون دينار اجتماع اللجنة التأسيسية والتنفيذية لتخصيص «الكويتية» غداً العميري: «الكويتية» طرحت أسعاراً تشجيعية 8 مرشحين لإنتخابات مجلس إدارة « بوبيان» «فيتش» تبقي تصنيف «الكويت الدولي» عند ( - A ) «الخليج» أجرى سحب «الدانة» الأسبوعي مصرفيان: النتائج السنوية للبنوك المحلية تؤكد أن 2009 هو العام الأصعب بنك «غيتهاوس» التابع لـ «بيت الأوراق المالية» يوقع مذكرتي تفاهم مع بنكين إندونيسيين «فيفا» تكرم الأم في يومها بأنشطة فريدة وعروض ذهبية «السور لتسويق الوقود» تستحدث حاويات جديدة لانسكابات الديزل اللجنة المالية في الغرفة تستعرض تطورات الأوضاع المالية مع صندوق النقد والبنك الدوليين «غلف إنفست»: لا اتصالات مع أي جهة للاستحواذ على الشركة 8 شركات تتقدم بعروض لمناقصة الصيانة الميكانيكية في مصفاة الشعيبة أقلها لـ «امكو» بـ 32.7 مليون دينار «العربية العقارية» بصدد التخارج من «روتانا» الشارقة و«أرض اللاجون» في الإمارات