«كابيتال ستاندردز»: هيكلة الملكية في الشركات العقارية غاية في التعقيد وأي تغييرات تنظيمية أو إحصائية أو مالية ستنعكس على بقية القطاعات

إقراض البنوك للشركات العقارية بأقل مستويات من مخاطر الائتمان أدى إلى تفاقم المشكلة اعتماد كثير من الشركات على الديون الأكثر كلفة طوال فترة الأزمة أدى إلى أخطاء مالية وائتمانية ضخمة تسبب عواقب وخيمة الهبوط الأكبر في السيولة في 2008 نتيجة لانخفاض قيم الأوراق المالية وارتفاع التدابير الاحتياطية وتدهور القدرة الإيفائية على السدادأحمد يوسف رأى تقرير متخصص لشركة كابيتال ستاندردز ان هيكلة الملكية في الشركات العقارية غاية في التعقيد وتتداخل مع شركات أخرى في القطاع. وعلاوة على ذلك، فإن معظم الشركات والتي ترتكز على البنوك لديها تركيز عال من الأصول في العقارات. ولذلك، فإن أي تغيرات تنظيمية أو إحصائية أو مالية في هذا القطاع عادة ما تنعكس على بقية القطاعات. وقال التقرير الذي خصت الشركة به «الأنباء» واستعرض واقع الشركات العقارية خلال الفترة من 2004 الى 2009 ان هيكلة رأسمال الشركات العقارية اعتمدت بشكل كبير على الأسهم، خلال العام 2004، وتدريجيا قد تغيرت وبشكل شبه مقاسمة لرأس المال بين الديون والأسهم خلال نفس العام. وفسر التقرير ذلك من خلال النسبة العالية المطلوبة من قبل أصحاب الأسهم والتكلفة الأقل نسبيا من تمويل الديون. ونظرا لتضخم فقاعة السوق والتي سبقت الأزمة المالية، فقد كان لأصحاب الأسهم توقعات كبيرة جدا لعائدات الأسهم. ولذلك اختارت الشركات الديون كمصدر أكثر فاعلية من حيث التمويل. وعلاوة على ذلك، رأى التقرير ان البنوك والمؤسسات التمويلية قامت بإقراض الكيانات والأفراد ودون اتخاذ أقل مستويات إجراءات التحليل والدراسة لمخاطر الائتمان ومخاطر العجز عن السداد، الأمر الذي أدى إلى حصول العديد من الشركات على مستويات عالية من الديون، وتعرض نفسها بذلك لمخاطر مالية حادة، بالإضافة إلى التعرض إلى ارتفاع التمويل على المدى القصير. وأكد التقرير أن الاعتماد على الديون هو أكثر كلفة طوال فترة الأزمة المالية. وقد واجهت الشركات المحلية أخطاء مالية وائتمانية ضخمة والتي قد تسبب عواقب وخيمة. وأشار التقرير الى ان معظم الشركات العقارية اتبعت نفس النهج، وكانت مستويات الديون منخفضة في عام 2004، لكن على أي حال، الشركات قررت الاعتماد بصورة أكبر على الديون نظرا لارتفاع معدلات العائد المطلوب من قبل المستثمرين وانخفاض أسعار الفائدة المصاحبة للمتطلبات الائتمانية المنخفضة خلال ازدهار السوق، الأمر الذي أدى الى تحقيقها لنتائج سلبية خلال الأزمة المالية لعام 2008 وعانت الشركات خسائر فادحة نظرا لطبيعة المحفظة الاستثمارية ومخاطر الملف المالي. السيولة لدى الشركات وحول السيولة لدى الشركات العقارية، قال التقرير إنها كانت بشكل عام في وضعية متوسطة من حيث الكفاية بالنسبة للسيولة. وعلى أي حال، فإن مستوى السيولة، قياسا على النسبة الحالية، تعتبر أقل انخفاضا على أساس الثبات في السنوات الخمس الماضية. وقد كان الهبوط الأكبر للسيولة في عام 2008 (هبوط للسيولة بنسبة 50%) نتيجة لانخفاض في قيم الأوراق المالية وارتفاع التدابير الاحتياطية، وتدهور أوضاع السيولة والقدرة الإيفائية على سداد الديون للشركات العقارية انما هو نتيجة طبيعية لضغوط سداد الديون ـ أصل الدين والفائدة. أصول الاستثمار ولفت التقرير الى ان الأزمة المالية العالمية أثرت بشكل كبير على أصول الاستثمارات في سوق العقارات، وقد زاد هذا التأثير تحديدا لكون الأزمة المالية قد بدأت من قطاع العقارات وبسبب أزمة الرهونات العقارية فقد اضطرت الأزمة البنوك التي تعاملت في الرهونات العقارية إلى تصفية وتسييل الأصول التي يمتلكها المعسرون بغرض تحصيل مستحقاتها ما أدى إلى انهيار أسعار العقارات، ووضع سوق العقارات فيما يشبه أزمة مزدوجة. انخفاض أسعار الفائدة وأكد التقرير على ان انخفاض أسعار الفائدة أدى إلى لجوء أعداد متزايدة من الشركات إلى الاتجاه نحو الاستدانة لتمويل عمليات التوسع وبالتالي تزايد مكون المديونية في رأس مال الشركات، وما أدى إلى عدم الاهتمام بعوائد الأسهم وأرباح الأجل القصير، مادامت توافرت مصادر سهلة للاقتراض السريع. وأدى هذا إلى زيادة قابلية السوق العقارية في الكويت للتعرض للأزمات بشكل كبير، فقد تقلص حجم الاحتياطات النقدية بشكل واضح في أصول الشركات العقارية ما أدى إلى حدوث أزمات في السيولة لديها. 135% انخفاضاً في الأرباح وقال ان القطاع العقاري يمثل نسبة 15% من إجمالي الأنشطة التجارية في الكويت. تندرج 39 شركة تحت هذا القطاع وهي متنوعة من حيث أحجام الأعمال ومجالات توظيف الأموال. ولقد عانى القطاع العقاري بشكل كامل من صعوبات خلال الأزمة المالية، فكانت خسائر في رأس مال السوق بنسبة 40% أثناء عام 2009، وانخفاض في الأرباح بنسبة 135% (534.654 مليون دينار). وأكد التقرير على ان تأثر القطاع بشكل أكبر جاء بسبب التغير في هيكلة رأس المال من خلال الاعتماد بشكل أعلى على الدين قصير الأجل والتورط في الأنشطة الاستثمارية على حد سواء. وخلص التقرير الى ان الشركات العقارية تحتل نسبة هامة وحيوية في مجمل الاقتصاد المحلي، وهي مسؤولة عن جزء كبير من المعاملات التي تتم في سوق المال الكويتي. ويمكن التأكيد على أن قطاع العقارات الكويتي سيظل دوما من بين أكبر ثلاثة قطاعات ناشطة في الاقتصاد القومي. أداء الشركات العقارية من 2004 إلى 2008 أشار التقرير الى ان أداء الشركات العقارية وفقا لمقياس العائد على الاستثمار ROA بلغ نسبة 7.4% في المتوسط وذلك خلال الفترة (2004 – 2008)، وارتفع كل من الإيرادات والنفقات في قطاع العقارات خلال هذه الفترة بشكل إجمالي. إلا ان صافي الدخل الذي توافر لهذه الشركات خضع لتقلبات شديدة وحادة خلال هذه الفترة. وكانت المحصلة النهائية في عام 2008 هي خسارة صافية وصلت إلى 167.986 مليون دينار، وذلك رغما عن حقيقة أن هذه الشركات قد حققت أعلى إجمالي إيرادات لها خلال السنوات الخمس السابقة والذي وصل إلى 435.118 مليون دينار. وقد شهد قطاع العقارات نموا إيجابيا كبيرة خلال الفترة السابقة على عام 2008، وذلك نتيجة لقوة الاقتصاد القومي، الناتج عن ارتفاع أسعار النفط، قبيل عام 2008. إلا أن فترات الازدهار تلك أعقبتها فترات تدهور شديد خلال السنتين اللتين تفاقمت خلالهما الأزمة المالية العالمية، ويمكن تفسير هذا كما يلي: 1 - حدوث هبوط في الطلب نتيجة للأزمة المالية، 2 - انخراط أغلب الشركات العقارية في استثمارات خارجة عن مجال العقارات، 3 - حدوث هبوط في قيمة العقارات التجارية والسكنية. العوامل المؤثرة على نشاط القطاع العقاري قال التقرير ان هناك عددا من العوامل التي أثرت في نشاط القطاع العقاري خلال الفترة من 2004 إلى 2009 ويمكن تلخيصها فيما يلي: أولا: اللوائح: أقر مجلس الامة، عام 2008، إصدار القانونيين 8 و9 اللذين أديا إلى تقييد التعامل في العقارات بغرض استبعاد المضاربة. ذلك أن الغرض كان استقرار الأسواق من العوامل التي تؤدي الى إحداث تقلبات غير ضرورية في الأسواق، ومساعدة الحكومة في السيطرة على أنشطة المضاربة. وكانت نتيجة هذه التحركات أن هبطت أسعار العقارات في كامل الدولة، وهو ما زاد أثره نتيجة لتأثيرات الأزمة المالية العالمية. ثانيا: تطبيق القوانين: أدى تطبيق هذه القوانين إلى إثارة الخلافات بين المستثمرين والحكومة والأفراد. حيث رأى المستثمرون أن هذه القوانين ستؤدي إلى مزيد من تدهور أسعار العقارات في الكويت. لكن حدوث الأزمة العالمية ساعد في إلقاء الضوء على مسألة أن أسعار العقارات كانت قبل التطبيق، مرتفعة بشكل غير مبرر، ولهذا ظهرت القوانين كما لو أنها أدت إلى جعل أسعار العقارات أكثر تعبيرا عن الواقع الفعلي لسوق العقارات، دون مبالغات في الأسعار. ثالثا: انتقاد القانون: من ناحية أخرى، فإن عددا من المعلقين قد انتقدوا القانون الجديد حيث قالوا إنه يوفر لكثير من الشركات القيام بالمضاربة، وذلك تحت أشكال أخرى، مثل تكوين شركات ذات مسؤولية محدودة للقيام بهذه الأنشطة من المتاجرة في الممتلكات العقارية. وبالفعل قد تمكنت كثير من الشركات من استغلال بعض الثغرات في القانون، ما أدى إلى خفض فاعلية القانون في الحد من تقلبات سوق العقارات. رابعا: تمليك الأجانب: من جهة أخرى، توجد محاولات لتقنين عمليات تمليك الأجانب عقارات في الكويت، ومن المتوقع أن تؤدي هذه العمليات إذا ما أجيزت إلى إنعاش سوق العقارات في الكويت. «العقارية الوطنية» في المرتبة الأولى قال التقرير ان الشركة العقارية الوطنية جاءت في المرتبة الأولى، في فترة الأشهر التسعة الأولى لعام 2009، وسجلت أعلى مستوى للدخل الصافي في القطاع والذي وصل إلى 20.562 دينارا وتبعتها كل من شركة مباني وشركة الدار الوطنية للعقارات (أدنك) ومزايا والعربية والصالحية. أما بالنسبة لإجمالي الدخل فقد جاءت «مزايا» في المرتبة الأولى حيث سجلت قيمة تصل إلى 50.662 دينارا وتلتها «مباني» و«الصالحية» و«المتحدة العقارية» و«إنماء» و«دبي الأولى». زيادة العائد المطلوب على الاستثمار أكد التقرير على انه نتيجة للظروف التي مر بها القطاع العقاري فان الشركات العقارية وقعت تحت ضغط إشباع حاجات المستثمرين وتوقعاتهم لمعدلات عالية من العوائد الدورية، وهو ما أدى بالتالي إلى مزيد من الاستدانة، نتيجة لإتاحتها وسهولتها. وذلك عوضا عن زيادة عدد الأسهم، حيث تحجم الشركات العقارية غالبا عن توسيع قاعدة أسهمها. ما يجعلها تفضل اللجوء على القروض بشكل واضح. وبذلك ظل عدد الأسهم محدودا مع اتساع قاعدة الاقتراض والاستدانة في السوق العقارية بشكل عام. وهذا يؤدي إلى زيادة مخاطر انهيار السوق العقارية، حيث تتمثل في تركيز المشكلات المالية في أعداد أقل من الشركات والأفراد، ولكن بمبالغ أكبر. فبناء على حجم الانكشافات التي تمخضت عنها الأزمة المالية العالمية مؤخرا في الكويت، فإن هناك نتيجتين يمكن استنتاجهما كما يلي: أولا : أن الشركات العاملة في الخليج العربي لم تعد معزولة عن الاقتصاد الدولي كما كان الأمر سابقا، بل هي مكشوفة ومعرضة بشكل أكبر بكثير مما سبق. ثانيا: أن الشركات المملوكة أو المساندة من الحكومات في دول الخليج ليست بالضرورة محصنة ضد الانهيار أو الأزمات المالية، كما ساد الاعتقاد سابقا. إيرادات الشركات العقارية (بالألف دينار كويتي) الشركة 2009 (9 أشهر) 2008 2007 2006 2005 2004 مزايا 50.662 130.462 32.054 42.678 19.136 6.952 المباني العقارية 34.489 36.312 15.300 10.390 1.177 170 الصالحية العقارية 31.923 0 0 0 0 0 المتحدة العقارية 21.888 21.455 19.183 16.739 14.289 14.163 إنماء العقارية 14.886 14.886 26.750 29.464 30.030 23.035 دبي الأولى 13.037 98.675 4.525 2.047 1.591 0 تمدين العقارية 8.119 11.676 11.625 8.252 7.643 5.938 الكويت العقارية 7.701 10.343 8.882 573 7.677 7.493 الوطنية العقارية 6.460 8.030 7.677 16.290 16.157 15.670 أعيان العقارية 5.793 6.587 418 564 482 466 المصالح العقارية 5.579 6.368 5.002 4.167 1.849 2.027 أرجان 4.280 16.533 17.645 17.750   0 0 التعمير 3.265 3.120 1.485 1.242 495 0 العربية العقارية 2.680 2.398 2.925 6.674 4.556 2.699 إنجازات 2.469 22.398 18.820 12.088 14.656 1.013 ريم 1.543 2.413 1.419 1.358 900 844 اتحاد العقارية 1.204 1.419 1.349 1.991 1.986 1.883 منازل 1.153 1.078 2.939 4.614 24 0 أجيال العقارية 1.087 1.472 1.361 1.380 1.404 1.513 منشآت 938 10.886 8.418 26.472 26.722 0 التجارة 723 568 368 2497 2968 3998 أركان 569 571 415 305 206 NA أبيار 464 6.095 17.389 1 0 0 الثمار 343 12.132 2.830 1.163 973 630 إنترناشيونال ريزوركس 60 109 244 0 0 0 إنترناشيونال إنفيستورز 0 109 218 244 2554 0 جيزان 0 0 0 0 0 1953 سنام 0 0 0 0 0 0 عقار 0 0 2090 898 0 0 جراند 0 0 0 0 352 529 مدينة الأمل 0 0 0 0 0 0 أدنك -1.371 -5.568 3.960 4.121 4.589 2.194 لؤلؤة الكويت العقارية NA 3.447 886 2.734 5.915 2.268 صفاة جلوبال NA 235 420 382 0 0