«كولدويل بانكر»: كلفة التمويل وشروطه الحالية تعرقلان التطوير العقاري في الكويت

ألقى التقرير العقاري لشركة كولدويل بانكر العالمية ـ فرع الكويت الضوء على أهمية التمويل في عودة الحركة من جديد إلى السوق العقاري المحلي وأن تأخر البنوك في منح الشركات العقارية والمطورة للعقار التمويل المناسب يعرقل عمليات التطوير العقاري في الكويت، حيث لن يرتقي التطوير العقاري للطموح المطلوب في ظل التمويل العقاري بالأسعار والشروط التي تفرضها البنوك على المشاريع العقارية الضخمة منذ بداية الأزمة المالية العالمية حتى الآن. وأشار التقرير إلى صغر المدة التي تشترط البنوك تقسيط القروض التي تحصل عليها الشركات العقارية خلالها والتي تتراوح بين 5 و8 أعوام، كونها لا تتناسب مع طبيعة المشاريع العقارية التي تحتاج في تنفيذها وبدأ تشغيلها إلى سنوات تصل إلى أربعة وخمسة أعوام، وهو الأمر الذي يجعل قدرة المطور على السداد ضعيفة خلال تلك الفترة القصيرة نتيجة لتأخر العائد المرجو منها، في حين تتراوح سنوات التقسيط للمشاريع العقارية الضخمة على مستوى مختلف دول العالم بين 15 و30 عاما، وأحيانا بشكل تدريجي لقيمة الأقساط المستحقة على الشركات بما يتناسب مع بداية تحصيل الشركات لإيرادات تلك المشاريع. وتساءل تقرير كولدويل بانكر: لماذا لا توجد هذه النظرة لدى البنوك المحلية خاصة أن الوضع الحالي يعتبر مريحا بالنسبة للبنوك المحلية التي تتوافر لديها نسب عالية من السيولة؟ ولماذا لا تقوم البنوك بتوظيف تلك السيولة من خلال شروط ميسرة للشركات التي لديها مشاريع عقارية تنموية كبرى حقيقية معطلة بسبب فقدان التمويل؟ وتطرق التقرير إلى النسبة التي تحددها البنوك المحلية للإقراض والتي تبلغ 2.5% فوق سعر الخصم خلال السنة الأولى للإقراض، وهي النسبة التي تزيد مع زيادة عدد سنوات التمويل، مشيرا إلى أنها تعتبر عنصرا محبطا بالنسبة للشركات المطورة للمشاريع العقارية، حيث يساهم ذلك في تقليص أرباح المشاريع، خاصة أن المشاريع العقارية تكون طويلة المدى وتحتاج إلى سنوات إقراض طويلة، فإنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة قد تصل كلفة التمويل إلى 9%، وهو ما يجعل المشاريع غير مجدية بالنسبة لشركات القطاع الخاص، وهو الأمر الذي يبعد الكثير من شركات القطاع الخاص عن تنفيذ المشاريع الكبرى. وبين التقرير أهمية التمويل بالنسبة للمشاريع العقارية، حيث يعد ثالث أهم العناصر الرئيسية في الجدوى الاقتصادية للمشاريع، ويترتب على كلفته إجمالي الخطة التسويقية للمشاريع، ومدى الربحية المتوقعة من المشاريع. وأعتبر التقرير ما جاء في قانون رقم 2 لسنة 2009 بشأن تعزيز الاستقرار المالي في البلاد غير كاف لمساندة الشركات في ظل الأزمة المالية الحالية وأن الشركات تحتاج إلى مزيد من البنود التي تدعم أنشطة الشركات العقارية، خاصة فيما يتعلق بالتمويل لاسيما الشركات التي لديها مشاريع عقارية ضخمة معطلة وتحتاج إلى المزيد من المساندة حتى تعود عجلة التشييد إلى سابق عهدها، وأكد التقرير أن السوق العقاري يحتاج إلى ضخ أدوات أخرى لتنشيط حركة العمل به، وحتى تستطيع الشركات استكمال ما لديها من مشاريع وتنفيذ خططتها المستقبلية. وكذلك الوضع بالنسبة إلى المشاريع الحالية الجاهزة للبناء والتي تحتاج أيضا إلى تمويل لبنائها لأن عدم معالجة مشكلتها الآن سيؤدي إلى تضاعف كلفة البناء فيما بعد، خاصة ان تكاليف البناء الآن متدنية، حيث ان تمويلها سيخلق دورة جديدة للسوق.