الصبيح: إعادة النظر في نظم ولوائح البناء لتحويل الكويت لمركز مالي وتجاري

تطوير جميع المنشآت الحيوية من المطارات والموانئ والطرق والأبنيةأكد مدير عام البلدية م.أحمد الصبيح على ضرورة إعادة النظر في نظم ولوائح البناء الحالية لتحقيق الرغبة الأميرية في تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري عالمي. وقال في مذكرة تتضمن المشروعات التطويرية التي أعدها قطاع التطوير والمعلومات ان هذا التوجه يحتاج الى تطوير جميع المنشآت الحيوية في الدولة بدءا من المطارات والموانئ والطرق والأبنية. وفيما يلي المذكرة المتضمنة مشروع زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية داخل مدينة الكويت 400%. إذا كانت لدينا الرغبة الحقيقية في تحويل الكويت الى مركز مالي عالمي وتجاري والوصول بها لتعود «درة الخليج» مرة اخرى، فإنه يجب علينا ان نباشر بالتغيير بدءا من البنية التحتية والطرق والمطارات والموانئ مرورا بإنشاء المجمعات التجارية الحديثة داخل مدينة الكويت وخارجها. وتابع: في ظل هذا التوجه تقدمنا بمشروع زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية داخل مدينة الكويت بحد أقصى 400% تبعا لمساحة القسيمة ونعلم ان زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية سيترتب عليها ازدياد الطلب للأبنية السكنية الفاخرة المطلوبة لخلق سكن مناسب لرجال الأعمال والمستثمرين، ما سيؤثر سلبا على البنية التحتية للدولة، الا اننا نؤمن في الوقت ذاته بأنه لو قام الجهاز التشريعي بالموافقة على زيادة النسبة التجارية وفق خطة مدروسة ولو تم استغلال الرسوم المحصلة من أصحاب العقارات في القيام بالعديد من مشاريع تطوير البنية التحتية وأعمال التشجير والتجميل وإقامة مواقف السيارات الذكية لتحققت الأمنيات وتحقق هدف التطوير المنشود. وفي هذا الصدد تم عقد ورشة عمل خاصة لطرح المشروع واتفق المشاركون في النهاية على انتظار الدراسة الخاصة بالعاصمة. وتعتبر عاصمة كل دولة مدينتها الرئيسية ومنارتها الكبرى ومركز ثقلها. وتختصر في أبنيتها إرث الدولة التاريخي وحاضرها الذي تعيشه وتطلعاتها المستقبلية، كما يعكس واقع العواصم صورة حقيقية لتوجهات الدولة وسيادتها وقدرتها على التواكب والانفتاح على العالم وفي هذا الإطار كان التوجه السامي لصاحب السمو الأمير واضحا في أقواله: تركيز الجهود لتنفيذ المشاريع والبرامج التنموية وتحقيق التنمية الشاملة التي ننشدها واستعادة الكويت لمكانتها التجارية المتميزة وتحويلها الى مركز مالي وتجاري عالمي. وفي ظل هذا التوجه فإن عملية تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري عالمي والوصول بها لتعود «درة الخليج» يجب ان نباشر بالتغيير بدءا من نافذة الكويت على الخارج ونقاط اتصالها بالعالم وهي المطارات والموانئ مرورا بإنشاء مدن جديدة تجارية حديثة وصولا الى نواة الدولة وقلبها النابض ألا وهي مدينة الكويت عاصمتها الحبيبة. وكما ان لكل تغيير أسبابه فإن له معوقاته. فما الأسباب التي تقف عائقا أمام تحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري عالمي؟ 1 ـ تبلغ مساحة مدينة الكويت 1029 هكتارا تقريبا وتنقسم الى 6 مناطق رئيسية عبر شبكة من الشوارع والطرق تسمح بحرية الوصول من منطقة الى اخرى وتربط العاصمة بالمطار (وهو الميناء الجوي الوحيد) في الدولة وبالميناء البحري والتجاري الرئيسي في الدولة (ميناء الشويخ). وعلى الرغم مما نلاحظه من كثرة الشوارع الضيقة المزدحمة بمستخدميها مقابل عدد قليل من الطرق السريعة فإن حقيقة ازدحام المدينة واعتبارها مكتظة مروريا ناتج عن: أ ـ سوء توزيع هذه الشوارع وارتباطها ببعضها فقد تم تصميم طرق العاصمة ومداخلها ومخارجها منذ عشرات السنين والتطوير الوحيد الذي حصل منذ ذلك الوقت هو مشروع الدائري الأول. ب ـ عدم توافر مواقف السيارات الكافية لعدد مستخدمي المدينة (خاصة في أوقات الذروة)، فيما تنتشر الساحات الخالية والأراضي الفضاء (الرملية الواسعة) بشكل لافت للنظر ومعيب على العاصمة، حيث لا يوجد مثل هذا الخلل في عواصم الدولة المتقدمة. ولو ان يد التشريع والتنظيم امتدت الى هذه الأراضي لتحولت الى ساحات خضراء تجميلية وأبنية فارهة وإلى مواقف ذكية للسيارات توفر المواقف الكافية وتقضي على الازدحام، والى محطات تحويل رئيسية للكهرباء تساعد على رفع مساحة الخدمات العامة وتخدم هدف التطوير المنشود. 2 ـ تصل نسبة الاستعمال السكني الى 10% تقريبا حيث تتوزع الأبنية السكنية على مناطق معينة في المدينة بشكل عشوائي دون وجود دراسة موضوعية للعلاقة الكتلية ما بينها وبين الأبنية التجارية من حيث أماكن التوزيع أو كيفية الترابط أو الارتفاعات وعدد الطوابق ومستوى فخامة الأبنية (حيث تنعم عواصم الدول المتقدمة بأبراج سكنية فخمة مميزة تخدم رجال الأعمال والمديرين التنفيذيين)، الأمر الذي تفتقر اليه مدينة الكويت، مما يؤثر سلبا على الصورة البصرية للمدينة. ونظرا للارتفاع الكبير لسعر العقار داخل مدينة الكويت (بلغ ما يقارب 11000 دينار للمتر المربع في عام 2008) ولأن قوانين البناء لا تعطي أكثر من نسبة 400% للأبنية الاستثمارية داخل المدينة فإن الجدوى الاقتصادية العائدة من أي بناء سكني حسب القوانين والنسب الحالية تعتبر قليلة جدا مما دفع بالكثير من أصحاب العقارات بالتقدم الى البلدية بطلبات لتغيير استعمال قسائمهم من الاستثماري الى تجاري وبذلك ستختفي المساحة الأرضية السكنية في المدينة. وبناء عليه واذا كان من المعروف ان سكان أي مدينة هم عنصر الحياة فيها والذين يعبرون عن هويتها فإننا قريبا سنطلق على عاصمتنا اسم مدينة الأشباح الآسيوية. 3 ـ يعتبر الاستعمال التجاري هو السائد في المدينة وتصل نسبته الى 11% من مساحة المدينة حيث تتنوع الأنشطة التجارية وتتوزع على: أ ـ أبنية قديمة جدا عمرها أكثر من 30 سنة بارتفاعات منخفضة (3 ـ 4 أدوار) تستخدم غالبا في تجارة التجزئة والتجارة الاستهلاكية وهي دليل واضح على عمق الجذور التجارية الكويتية. ب ـ أبنية مرتفعة جدا وأبراج حديثة بارتفاعات تتجاوز الـ 70 طابقا احيانا ظهرت بقوة في السنوات الأربع الأخيرة فقط والكثير منها لايزال قيد الإنشاء وتستخدم غالبا كمكاتب تجارية وهي بداية النهضة العمرانية الحقيقية في الكويت. ونلاحظ تجاور الأبنية القديمة مع الجديدة والتصاقها ببعضها أحيانا دون تناسب أو انسجام بحيث يطرح السؤال نفسه. كيف ظهرت هذه الأبراج ولماذا لم تنتشر بقوة أكبر وما سبب توقفها؟ ترتبط الإجابة طبعا بقوانين البناء في المدينة فقد صدر قرار المجلس البلدي رقم (م ب/ف15/258/10/2002) بتاريخ 6/5/2002 بزيادة نسبة البناء في المناطق التجارية داخل المدينة بحد أقصى 400% وبناء عليه بدء أصحاب العقارات بالتقدم الى البلدية للحصول على رخص بناء لقسائمهم ويبين الجدول (1) عدد الطلبات والموافقات التي منحت. وقد تم تحديد رسوم مفروضة على أصحاب العقارات عند تقدمهم بطلبات لزيادة النسبة التجارية بموجب قرار لاحق من المجلس البلدي برقم (م ب/38/المدينة 1707) بتاريخ 2/10/2002 ويقضي هذا القرار بحسب العائد للدولة نظير الموافقة على زيادة النسبة المطلوبة كالتالي: زيادة نسبة البناء الى 200% يقوم صاحب العلاقة بتنفيذ ما يعادل تكلفته 200 دينار لكل متر مربع ناتج من هذه الزيادة. زيادة نسبة البناء أعلى من 200% وإلى 400% يقوم صاحب العلاقة بتنفيذ ما يعادل تكلفته 250 دينارا لكل متر مربع ناتج من هذه الزيادة. وبحسب الاحصائيات الرسمية فإن المبالغ المحصلة من طلبات الزيادة قد تجاوزت عدة ملايين من الدنانير في الفترة بين 6/5/2002 و31/12/2005. ويلاحظ من جدول الطلبات والموافقات (1) الزيادة الطردية الواضحة حتى عام 2005 ثم التراجع المفاجئ في عام 2006 ويعود ذلك الى صدور القرار الوزاري رقم 46 لسنة 2005 لوقف زيادة نسبة البناء التجارية وإعطاء فترة سماح قصوى محددة بتاريخ 31/12/2005 لوقف زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية. ومما تقدم وعلى الرغم من ان قرار زيادة النسبة قد ظهر نتيجة لاجتهادات شخصية وبطريقة غير مدروسة ولدى تحليل جدول الطلبات وربطه بقرار الرسوم المستوفاة فإننا نلاحظ الآتي: أ ـ ان جميع الأبنية الحديثة التي ظهرت في الآونة الأخيرة هم أنفسهم الذين حصلوا على الموافقة بزيادة نسبة البناء فيما بين تاريخي 6/5/2002 و31/12/2005 وقاموا باستصدار الرخص اللازمة ودفع الرسوم والمباشرة للبناء. ب ـ ان جميع الأبنية التي لاتزال قيد الإنشاء هم الذين حصلوا على الموافقة بزيادة النسبة بعد تاريخ الوقف وذلك لحصولهم على موافقة مبدئية أثناء العمل بقرار الزيادة. ج ـ عدم التقدم بأي طلب جديد للحصول على رخصة بناء تجاري بعد تاريخ وقف زيادة نسبة البناء وترتب عليه التراجع الملحوظ في عملية الإعمار داخل المدينة. د ـ ان الإقبال الشديد للحصول على رخص بزيادة النسبة التجارية والقيام بالبناء ما بين عامي 2002 و2005 أدى الى إنتاج شكل جديد للعاصمة والمساهمة في عملية التطور العمراني. هـ استغلال الرسوم المحصلة من أصحاب العقارات في القيام بالعديد من المشاريع التنموية والخدمية مثل تطوير البنية التحتية وأعمال التشجير والتجميل وإقامة مواقف سيارات متعددة الأدوار، وان استمرار تحصيل هذه الرسوم يعتبر رافدا قويا للدخل القومي فيما توقف تحصيلها يبقى الوضع الحالي على ما هو عليه. تمثلت سلبيات القرار الوزاري رقم 46 لسنة 2005 القاضي بوقف زيادة نسبة السكن التجاري في: أ ـ عدم تحقيق العدالة بين ملاك العقارات حيث ان من يتقدم حاليا بطلب للبناء على قسيمته التجارية يحصل على ترخيص بالبناء بعدد 9 أو 10 طوابق وذلك بحسب النسبة الحالية فيما تقوم في القسائم المجاورة له أبراج مرتفعة على 70 طابقا ممن استفادوا من قرار زيادة النسبة مما يؤدي الى الكثير من اللغط والتشكيك في موضوعية القوانين الصادرة إضافة الى انعدام المصداقية في التعامل بين المالك والبلدية. ب ـ الابقاء على وضع الأبنية القديمة والمتهالكة جنبا الى جنب مع الأبنية الحديثة في صورة بصرية بشعة لا تخدم مستوى المدينة المطلوبة وذلك لأن نسبة البناء الحالية لا ترتقي الى مستوى الفائدة الاقتصادية المجدية من عملية هدم البناء القديم وإعادة بنائه حيث تنتشر في العاصمة القسائم ذات المساحات القليلة تتراوح بين 200م2 و600م2 ومعها سعر المتر المربع المرتفع جدا ـ فإما ان يكون البناء على مثل هذه القسائم مجديا اقتصاديا بنسبة بناء كافية او يبقى الوضع كما هو عليه. ج ـ ان نسبة البناء الحالية كافية جدا لإبقاء الكويت كما هي الآن وقد تكون زيادة عن الحاجة الحالية ومعها يجب إلغاء التفكير في تطوير المدينة والارتقاء بها لتواكب التطور العالمي وتحويلها الى مركز مالي وتجاري حسب توجهات صاحب السمو والوقوف عند مسمى الكويت (درة الخليج) على انها ذكريات عهد لن يعود أبدا. ولكي نكون منصفين فإن علينا ذكر ايجابيات قرار وقف الزيادة التي تمثلت في: أ ـ إيقاف الطلب المتزايد من أصحاب العقارات لتحويل استعمال قسائمهم من الاستثماري الى التجاري فقد بلغ عدد هذه الطلبات في الأعوام الـ 4 الاخيرة «64 طلبا» متراوحة بين التغيير الى التجاري او الى مكاتب تجارية، حيث ان الموافقة على هذه الطلبات ستعني زيادة نسبة المساحة الأرضية للمكاتب التجارية على حساب نسبة الاستعمال السكني، الأمر الذي يؤثر سلبا على الدور الوظيفي للمدينة. ب ـ المساهمة في حل الأزمة المرورية والازدحام الخانق في المدينة، فإن عدم زيادة نسبة البناء التجاري تعني عدم وجود جدوى اقتصادية من البناء وبالتالي عدم إنشاء أبنية جديدة تؤدي الى زيادة عدد المستخدمين للمدينة. ولكن لأننا نؤمن بأن من لم يكن في زيادة فهو في نقصان، ونؤمن بأن الكويت تستاهل، فإن علينا إعادة تشريع قانون زيادة النسبة التجارية تبعا لخطة مدروسة وبالتفصيل الآتي: أولا: زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية داخل مدينة الكويت وبحد أقصى 400% على ان تتراوح هذه الزيادة بين 200 و400% تبعا لمساحة القسيمة وحسب الجدول (2). ويقوم المالك بتسديد مبلغ مستحق عن كل زيادة ويحسب العائد للدولة نظير الموافقة على زيادة النسبة المطلوبة كما هو مبين في الجدول (3). وتكون آلية دفع الرسوم كالآتي: ـ يتم تقديم كفالة بنكية بكامل قيمة المبلغ المستحق عن كل زيادة بنسب البناء صادرة من احد البنوك الكويتية لصالح بلدية الكويت على ان تجدد سنويا بدون اي شرط. ـ يتم سداد الدفعة الأولى بقيمة 25% من قيمة الزيادة عند الحصول على الموافقة المبدئية. ـ يتم سداد الدفعة الثانية بقيمة 25% من قيمة الزيادة عند الحصول على الرخصة النهائية. ـ يتم سداد الدفعة الثالثة بقيمة 50% عند إيصال التيار الكهربائي وفي مدة أقصاها سنة من تاريخ الترخيص ايهما أولا. ـ يتم تخفيض قيمة الكفالة تدريجيا حسب قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المالك للبلدية. ـ مع ملاحظة ان تقسيط المبالغ المستحقة للدولة على دفعات لتشجيع المالك على البناء والبدء بتشغيل المباني بما لا يحملهم أعباء مالية. مع ملاحظة الاشتراطات التالية: أ ـ يتوجب على المالك توفير سردابين خاصين بمواقف السيارات بعدد يتناسب مع حجم المشروع ومستخدميه ويسري على السردابين جميع القوانين والأنظمة الواردة في لوائح البلدية من حيث الارتفاعات والمناسيب والمنحدرات مع إمكانية عمل المواقف الذكية (مصاعد خاصة بالسيارات) ولا يتم أخذ الموافقة بالزيادة إلا بعد الحصول على موافقة قسم الطرق بالبلدية. ب ـ يجوز لملاك العقارات المتجاوزين او المتضررين ان يقوموا بتقديم مشروع متكامل بطلب زيادة نسبة البناء لعقاراتهم على ان يكونوا متضامنين بتنفيذ المشروع ويعتبر تقديمهم هذا طلبا لدمج القسائم والبناء عليها مجتمعين ولا يتم إيصال التيار الكهربائي الى العقار إلا بعد تنفيذ كل الاشتراطات التي تضعها البلدية وما تراه مناسبا من الضوابط واللوائح التنفيذية اللازمة لتطبيق هذا القرار. ج ـ يحق للمالك البناء على كامل مساحة القسيمة في الطوابق (سرداب أول ـ سرداب ثاني ـ أرضي ميزانين ـ أول ثاني ـ او استبدال الطابق الثاني بميزانين ثاني) شريطة القيام بعمل جميع التدعيمات اللازمة والمحافظة على جميع الخدمات والالتزامات بتنفيذ اشتراطات وزارة الأشغال ووزارة الطاقة (الكهرباء والماء) ومع التقدم بعقود للمعالجة الفنية وصيانة جميع خدمات البناء وربطها بالشبكات الأساسية دعما لمشاريع تطوير البنية التحتية للمدينة. وبالعودة الى النقاط الأساسية في معوقات تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري نجد ان: زيادة نسبة البناء في المناطق التجارية فقط لا تقوم بالقضاء على جميع السلبيات وبالعكس فقد تؤدي الى المزيد من طلبات أصحاب العقارات الاستثمارية لتغيير قسائمهم اضافة الى عدم وضع حل لمشكلة حاجة المدينة للأبنية السكنية الفاخرة والتي سيزداد الطلب عليها لخلق سكن مناسب لرجال الأعمال والمديرين التنفيذيين وأصحاب المؤهلات العلمية العالية ولتوفير الدعم اللازم للأنشطة التجارية والمراكز المالية والبورصة. وعليه فإن إعطاء نسبة بناء إضافية للعقارات الاستثمارية داخل المدينة يعتبر حاجة ملحة، حيث يمكننا من تحقيق العدالة في زيادة نسب البناء. وتكون الزيادة المقترحة تبعا لمساحة القسيمة أيضا بحيث تتناسب طرديا مع كبر المساحة تشجيعا لدمج القسائم والرقي بمستوى الأبنية وذلك حسب الجدول (4). ويقوم المالك بتسديد مبلغ مستحق عن كل زيادة ويحسب العائد للدولة نظير الموافقة على زيادة النسبة المطلوبة في الجدول (5). وتسري على هذه الزيادة جميع القوانين الخاصة بالأبنية الاستثمارية داخل المدينة مع ملاحظة الآتي: 1 ـ ضرورة توفير سرداب او سردابين لمواقف السيارات وكذلك مواقف سطحية وتعطى الأفضلية للمواقف الذكية شريطة الحصول على موافقة لجنة الطرق بالبلدية قبل الحصول على الترخيص. 2 ـ إمكانية إعطاء نسبة تشجيعية إضافية لا تتجاوز الـ 15% من مساحة القسيمة في حال تصميم البناء بوحدات سكنية فاخرة مميزة شرط ألا تقل مساحة الوحدة عن 140م2 مع ضرورة توفير مساحات داخل القسيمة لعمل حدائق وفراغات ترفيهية وتوفير الخدمات الأساسية المركزية للاستعمالات السكنية وكذلك مواقف السيارات، ما سيعطي الفرصة لتطوير القسائم السكنية رأسيا وإنشاء علاقة كتلية جميلة ومتناسبة بين أنواع الأبنية لإبراز الهوية المعمارية للمدينة. ختاما لابد ان نعيد ما سبق ان أشرنا إليه من ضرورة تطوير العاصمة والعمل على إحيائها، فإذا كان تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري عالمي رغبة حقيقية فإن إعادة النظر في نظم ولوائح البناء الحالية تعتبر أمرا لابد منه وعلى جميع الجهات الاستعداد لتنفيذ هذه الرغبة والتوجه الى تطوير جميع المنشآت الحيوية في الدولة بدءا من المطارات والموانئ والطرق وصولا الى جميع أبنية المدينة. أما اذا كان هذا التحويل مجرد أمنيات ورغبات لا تتخطى الحبر على الورق فإن إبقاء الوضع على ما هو عليه (بالنسبة لقوانين البناء) يعتبر طبيعيا، حيث ان القوانين الحالية تفي بحاجة الدولة او تعتبر زائدة عن الحاجة أصلا. الطلبات والموافقات الممنوحة (1)   السنة   عدد الطلبات   عدد الموافقات   2002   17   17   2003   22   20   2004   83   75   2005   160   95   2006   13   7   2007   -   8   2008   -   5   زيادة نسبة البناء تبعا لمساحة القسيمة (2)   مساحة القسيمة   النسبة المقترحة   750-1000م2   200%   1000-1500م2   250%   1500-2000م   300%   2000 – وما فوق   400%   الزيادة المستحقة وتكلفة المتر المربع (3)   الزيادة المستحقة   تكلفة المتر المربع الواحد   200%   200 دينار   250%   220 دينارا   300%   250 دينارا   400%   270 دينارا   مساحة القسيمة والنسبة المقترحة (4)   مساحة القسيمة   النسبة المقترحة   500-1000م2   100%   1000-1500م2   150%   1500-2000م2   200%   2000 – وما فوق   250%   الزيادة المستحقة وتكلفة المتر المربع (5)   الزيادة المستحقة   تكلفة المتر المربع الواحد   100%   100 دينار   150%   120 دينارا   200%   150 دينارا   250%   200 دينار