أيوب الصفار: انهيار محتمل لسوق العقارات العماني نتيجة سحب الأراضي غير المستغلة من الخليجيين

خسائر محققة لملاك الأراضي الكويتيين بسبب تعميم 1/2015 في عمان تزاحم طلبات بيع الكويتيين لأراضيهم بعمان لمحفظة كويتية ـ عمانية تراجع أسعار الأراضي لـ 15% بعد 3 أسابيع فقط من التعميم سحب الأراضي يهز ثقة المستثمرين الخليجيين بالاقتصاد العماني وقف تصديق الوكالات الكويتية في السلطنة أضر المرضى وكبار السن %75 من أراضي الكويتيين بعمان ليس بها بنى تحتية فكيف يتم بناؤها؟ مشاريع جديدة تطرحها 30 شركة بمعرض إكسبو سيتي خلال 9 مارس المقبل التضخم وارتفاع القيمة الإيجارية يخفضان أسعار العقارات الكويتية للمناطق الجديدةأجرى الحوار: عاطف رمضان قال مدير عام شركة داون تاون العقارية أيوب الصفار إن التعميم رقم 1/2015 الذي أصدرته سلطنة عمان لسحب الأراضي الفضاء من الخليجيين لعدم تطويرها خلال فترة 4 سنوات من تاريخ تسجيلها أضر المستثمرين الكويتيين والخليجيين، وأثر سلبا على السوق العقاري في السلطنة من خلال انخفاض الأسعار. وأوضح الصفار في لقاء مع «الأنباء» أن مستثمرين كويتيين وعمانيين قاموا بعد صدور التعميم بإنشاء محفظة عقارية لشراء الأراضي من الكويتيين وبيعها إلى العمانيين للمحافظة على أسعارها، مشيرا إلى أن العديد من الكويتيين تخارجوا من تلك الأراضي وانه لايزال هناك إقبال كبير من قبل الكويتيين لبيع أراضيهم التي مضى على شرائها 4 سنوات. وأوضح أنه بعد التعميم أوقفت السلطنة أيضا التصديق على الوكالات الصادرة من الكويت، مما نتج عنه كثير من المشكلات خاصة أن هناك مرضى وكبار السن والقرار يلزمهم بالسفر إلى عمان لعمل وكالة هناك أو بيع قطعة الأرض، مشيرا إلى أن التعميم أثر سلبا على قدرتنا الشرائية عبر المحفظة، حيث أصبحنا غير قادرين على إتمام صفقات البيع. وحذر الصفار من أن التعميم وإيقاف الوكالات الصادرة من الكويت قد ينتج عنه انهيار سوق العقارات في عمان وفقدان ثقة المستثمرين الخليجيين بالاقتصاد العماني. وأشار إلى أن التعميم مبهم خاصة أن 75% تقريبا من الأراضي الفضاء التي يمتلكها الكويتيون هناك لا تحتوي على خدمات أو بنى تحتية فكيف يتم بناؤها؟، وبين أن أسعار الأراضي في عمان تراجعت بنسبة 15% خلال 3 أسابيع فقط من صدور التعميم. وعن المعرض العقاري الذي تنظمه شركة اكسبو سيتي في 9 مارس المقبل أفاد الصفار بأن 30 شركة أعلنت عن مشاركتها في المعرض حتى الآن لتطرح مشاريع جديدة في أسواق الإمارات وعمان والبحرين والسعودية ومصر ولبنان وسورية وتركيا وأوروبا والبوسنة.وفيما يلي تفاصيل اللقاء:حدثنا عن تأثير التعميم رقم 1/ 2015 الصادر من قبل وزارة الإسكان العمانية على أسعار الأراضي هناك. ٭ مما لا شك فيه أن التعميم رقم 1/2015 الصادر من قبل وزير الإسكان العماني سيف الشبيبي الذي فرض سحب الأراضي العمانية الفضاء التي لم يتم تطويرها خلال فترة 4 سنوات من تاريخ تسجيلها وتعويض المالك بثمنها وقت شرائها أو ثمنها حين بيعها أيهما اقل اضر المستثمرين الكويتيين والخليجيين كما اثر سلبا على السوق العقاري في السلطنة من خلال انخفاض الأسعار. وقد جاء هذا التعميم استنادا لاتفاقية دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للعقارات في الدول الأعضاء، وتحديدا ما جاء بنص المادة الثانية. وبعد صدور التعميم كانت لنا ردة فعل من خلال تفويضي من قبل اغلب الشركات عقارية الكويتية التي تستثمر في عمان لمقابلة سفير عمان لدى الكويت حامد بن سعيد ال إبراهيم، حيث نقلت له وجهة نظر ممثلي الشركات ومطالبهم والضرر الذي لحق بالمستثمرين الكويتيين جراء هذا القرار. فالتعميم عبارة عن إشعار بأن سلطنة عمان ستطبق اتفاقية مجلس التعاون الخليجي التي تمت عام 2002، ومن تداعيات التعميم اهتزاز ثقة المستثمرين بالسوق العقاري العماني، فحكومة عمان سمحت بالتملك الحر للخليجيين أو الكويتيين في عام 2004، علما أن بعض القوانين في السابق كانت مقيدة بتملك 3 ملكيات أو 3 آلاف متر أيهما قبل، وتم تعديل القانون وسمح بالتملك بمساحات مفتوحة بالاستخدام السكني والتجاري وتم تخفيض الفترة المتاحة للبيع لطالما كانت ارضا فضاء إلى 4 سنوات. فمنذ عام 2004 سمحت الدولة بدخول مليارات من مواطني الكويت والسعودية والإمارات والبحرين وقطر، وهذه المليارات أنعشت الاقتصاد العماني بشكل واضح مقارنة بفترة ما قبل عام 2004، وكما هو معلوم للجميع أن رأس المال جبان دائما يبحث عن الملاذ أو المكان الآمن والاستثمار في أي دولة يعتمد على الاستقرار السياسي والأمني، فأعتقد أن هذا التعميم قد يهز ثقتنا في السوق العماني. كيف ترى تداعيات القرار العماني بإيقاف التصديق على الوكالات الصادرة من الكويت؟ ٭ بعد صدور التعميم رقم 1/2015 بحوالي 10 أيام تقريبا صدر قرار من وزارة الخارجية العمانية يقضي بوقف تصديق الوكالات الكويتية في سلطنة عمان لعمليات بيع وشراء العقارات. فقد كان المواطن الكويتي يقوم بعمل توكيل للمندوب العماني من خلال كاتب وزارة العدل في الكويت ويتم تصديق الوكالة أما في سفارة عمان في الكويت أو السفارة الكويتية في مسقط ثم يتم تصديق الوكالة عبر وزارة الخارجية العمانية. وبعد صدور هذا القرار أصبح إلزاميا ان يسافر الكويتي أو الخليجي بنفسه الى عمان لعمل الوكالة هناك أو بيع عقاره الذي قد يكون زهيد الثمن غير مغر للسفر ليتنازل عنه. ومن الجدير ذكره ان وزارة الإسكان في مسقط لا ترفض الوكالات الصادرة في وزارة العدل في مسقط، لكنها ترفض التصديق على الوكالات الصادرة من الكويت فقط، أو ان يتوجه الكويتي لوزارة الإسكان للتنازل عن عقاره بطريقة مباشرة للمشتري. وهناك سؤال أوجهه لوزارة الخارجية العمانية، لماذا تم إيقاف الوكالات الكويتية وفي نفس الوقت تعتمدون الوكالات من كاتب وزارة العدل في مسقط؟ خاصة انه لا توجد اضطرابات في العلاقات السياسية بين البلدين. وماذا أسفر اجتماعكم مع السفير العماني وهل حصلتم على إجابات على استفساراتكم؟ ٭ كانت إجابة السفير العماني لنا بأن تعميم 1/2015 مدروس من قبل وزارة الإسكان العمانية وبالتنسيق مع وزارة الخارجية العمانية بإغلاق باب التصديقات، وأنا نقلت للوزارة استياء الشركات الكويتية من هذا التعميم. ومن المشكلات التي ستنتج عن وقف التصديق على الوكالات في الكويت، ان هناك شريحة كبيرة من كبار السن والمعاقين والمرضى الذين لا يستطيعون السفر الى عمان، حيث كان كتاب وزارة العدل في الكويت يتوجهون الى منازلهم لتسهيل الإجراءات لهم. كما أن تعميم 1 لعام 2015 مبهم، وحتى الآن لم يتم توضيح كيفية تطبيق القرار وهل سيتم بأثر رجعي أو من تاريخ تعميم القرار. ولدينا مآخذ قانونية على هذا التعميم كوجود فقرة فيه تشير إلى انه يحق للدولة سحب الأراضي وتعويض مالكها ويحق للمالك الاعتراض على القرار عبر المحكمة، علما انه في حال سألت المحكمة مالك الأرض عن سبب عدم قيامه ببناء الأرض خلال الفترة المحددة، فستكون اجابة مالك الأرض بأن 75% تقريبا من الأراضي الفضاء التي يمتلكها الكويتيون في عمان لا تحتوي على خدمات، فما موقف الحكومة العمانية من ذلك؟. فالتعميم مبهم وكان يفترض ان تكون هناك مذكرة تفسيرية مع القرار أو التعميم لتوضيح شمولية القرار بالمناطق التي تحتوي على خدمات. والسوق العقاري العماني أعتقد أنه في حال لم تحل هذه المشكلة بشكل سريع سيوشك على انهيار أسعاره، والمتضرر الأول في هذه الحالة هو الاقتصاد العماني لفقدانه ثقة المستثمرين الخليجيين، وانسحاب المليارات الخليجية من أسواق عمان وهذا ما لا نتمناه. في حال سحبت الأراضي غير المستغلة فما الضمانات بالا يتكرر ذلك في العقارات التي يتم تطويرها؟ ٭ لا بد من دراسة القرار خاصة أنه له تداعيات اقتصادية وخيمة على اقتصاد السلطنة، فالأسعار بدأت تنهار حاليا عبر نزولها بنسبة اكثر من 15% خلال 3 أسابيع فقط من صدور التعميم. كما أن من اشترى أراضي منذ عام 2008 قد يخسر من رأس ماله، ومن اشترى خلال عامي 2004 و2005 قد يخسر من هامش الربح. وهناك دراسة صادرة من قبل وزارة الاسكان العمانية للفترة 2004 الى 2013 تشير الى بيع 30 الف وثيقة سكنية للكويتيين فقط تتضمن عقارات بمختلف أنواعها. هل هناك مشكلات أخرى تواجه العقاريين الكويتيين؟ ٭ من المشكلات الموجودة في السوق العماني حاليا وهي تنجرد تحت بعض التجاوزات القانونية، هي قانون التملك للأراضي ففي سلطنة عمان بعض الأماكن أو الأراضي هناك غير مسموح للخليجيين بالتملك فيها وهذا حق مشروع للدولة ومقبول وتشمل الأراضي المطلة على البحر مباشرة والمناطق الحدودية والأراضي الكائنة بجوار الوزارات والجيش والأراضي الزراعية. لكن هناك أشخاص خليجيين يتحايلون على القانون ويقومون بشراء هذه الأراضي من خلال شرائها باسم مواطن عماني نظير وكالة غير قابلة للالغاء والعزل لشخص خليجي. فمنذ 10 سنوات تتم هذه الوكالات بمصادقة سفارة عمان بالكويت، اذن هذا الخلل كان برعاية حكومة عمان، اذن تشخيص المشكلة، جزء منها هي وزارة الاسكان أو وزارة الخارجية متمثلة في سفاراتها في الخارج. إذن مناطق حدودية لا يجوز فيها التملك للكويتيين فلماذا توافقون على وكالة غير قابلة للإلغاء والعزل في السفارة العمانية ولمدة 10 سنوات؟ وهناك ملكيات كثيرة فمن يتحمل الذنب؟ ٭ قوانين الإسكان أو المضاربة أو ارتفاع الأسعار لا تتم السيطرة عليها بهذه الطريقة، ورؤوس الاموال الخليجية لها فضل كبير في الاقتصاد العماني، والكويتيون قاموا ببناء مولات وفنادق وساهموا في توفير فرص عمل هناك. وحسب الدراسات في عام 2014 كانت نسبة استثمارات الكويتيين في عمان قد تجاوزت 300 مليون ريال عماني في سنة واحدة بقطاع الاشخاص والشركات عبارة عن استثمارات متمثلة في شراء أراض بيضاء ومبان ومصانع ومولات جميعها خلقت فرص عمل للشعب العماني وأنعشت السياحة الفندقية والمنتجعات وطورت شقق التمليك. فلماذا يتم التعامل مع المستثمرين الكويتيين بهذه الطريقة؟ ليس هناك تفسير منطقي لإلغاء الوكالات، فهناك مرضى ومعاقون. كيف تقيم ترتيب المستثمرين الخليجيين في حجم استثماراتهم في السوق العماني؟ ٭ الكويتيون يحتلون المركز الاول في حجم الاستثمارات العقارية في سلطنة عمان ويأتي في المرتبة الثانية الاماراتيون ثم السعوديون. وماذا عن العائد السنوي للاستثمار في السوق العقاري في عمان؟ ٭ العائد على الاستثمار العقاري ينقسم لنوعين سنوي يتم تقييمه بعد بيع العقار، وعائد إيجاري يتم تحصيله من إيجارات الشقق على سبيل المثال مع عدم بيع العقار. فالاستثمار في الأراضي شهد طفرة بعد عام 2012 وأحداث الأزمة الاقتصادية العالمية وتراجع أداء البورصات، حيث اتجه المستثمرون الى شراء الأراضي والعقارات في بعض الدول ومنها سلطنة عمان. فالعائد الاستثماري السنوي كان يتراوح فيما بين 30 أو 35% سنويا في العقارات البيضاء أما العقارات الجاهزة ذات المردود الإيجاري فيتراوح عائدها السنوي ما بين 8 و10% كعائد سنوي ثابت. لكن حاليا نتخوف من فقدان الثقة بالاقتصاد العماني وانتقال ذلك لسوق العقارات التطويرية والقطاعات التجارية الاخرى. ماذا عن المحفظة العقارية التي جمعها مستثمرون كويتيون بالتعاون مع مستثمرين عمانيين لشراء الأراضي الفضاء التي يستهدفها التعميم كونها غير مستغلة؟ ٭ تجار الكويت قاموا عقب التعميم رقم 1/2015 بإنشاء محفظة عقارية بمبلغ كبير لشراء العقار من الكويتيين وبيعه فورا الى عمانيين، وذلك لإعطاء انطباع ان العقار له قيمة وتم إنشاء هذه المحفظة بالتعاون مع مستثمرين عمانيين كردة فعل تهدف الى شراء العقارات من الكويتيين وبيعها للعمانيين بشكل مباشر للسيطرة على بعض المناطق، حتى لا تعرض بشكل مباشر وحتى لا يتراجع السوق العقاري وللمحافظة على سعر العقار وإطفاء الحلول للمستثمرين الكويتيين لطمأنتهم بأن عقاراتهم لاتزال تحتوي على قيمة. فنحن نقدم حلولا للمستثمرين الكويتيين للتخارج من أراضيهم البيضاء بسرعة من خلال شرائها ومن ثم بيعها. هل لامستم إقبالا على بيع الأراضي لدى الكويتيين؟ ٭ بعد التعميم لامسنا إقبالا كبيرا، حيث استقبلنا العديد من الطلبات من خلال الهواتف أو الحضور شخصيا لمقر الشركة، وتم شراء عقارات من الكويتيين وتم بيعها في السوق العماني، ولكن بعد إيقاف التصديق على الوكالات الصادرة من الكويت أثر ذلك سلبا على قدرتنا الشرائية، حيث أصبحنا غير قادرين على إتمام صفقات البيع بسبب ان وزارة الخارجية ترفض التصديق على الوكالات مما قد يؤثر سلبا على قيمة الأصول. هل هناك فائدة ربما من هذا التعميم أو من توقف التصديق على الوكالات الصادرة من الكويت؟ ٭ يقال إن الفائدة من ذلك أن يسافر الكويتي بنفسه الى عمان ليعلم الأسعار الحقيقية للعقارات، وهذا كلام مردود عليه لأن الأسعار منشورة عبر الانترنت، أما عمليات النصب فهي واردة في أي دولة في العالم والقانون لا يحمي المغفلين فالوسائل التي تحمي المشتري معلومة لدى الجميع. فالتعميم يكون مقبولا في الأراضي التي لها بنية تحتية وتقدر إجمالي مساحة الأراضي التي يمتلكها الكويتيين وصالحة للبناء 15 أو 20% من إجمالي الأراضي الفضاء الغير مهيئة للبناء لعدم وجود بنية تحتية لها. ومن خلال تواصلنا مع قانونيين في سلطنة عمان اكدوا لنا ان التعميم به شبهة قانونية لأن سحب الأراضي لا يتم إلا من خلال مرسوم سامي لجلالة السلطان، وهذا حق مطلق لجلالة السلطان، ولذلك كان لا بد أن يخرج التعميم بمرسوم. وماذا عن آخر المعارض العقارية التي تجهز لها الشركة في 9 مارس المقبل؟ ٭ شركة اكسبو سيتي لتنظيم المعارض والمؤتمرات لها فترة طويلة تقوم بتنظيم المعارض العقارية بشكل احترافي، والأنظار في الكويت تتجه الى معرض 9 مارس وكثير من الشركات العقارية مشاركة في هذا المعرض وقد بلغ عددها 30 شركة تقريبا. وهذه الشركات ستقوم بطرح مشاريعها في أسواق الامارات وعمان والبحرين والسعودية ومصر ولبنان وسورية وتركيا وأوروبا والبوسنة. وستطرح الشركات المشاركة مشاريع جديدة تطرح لأول مرة، وكانت المعارض السابقة لاقت رضا الشركات من حيث الاعداد الجيد والإقبال ممتاز. وقد بدأ الإقبال على المعارض العقارية بشكل واضح منذ 2012 ولامسنا التعافي وانتعاش المعارض العقارية خلال 2013 و2014 خاصة ان خلال هذه الفترة كانت الشركات انتهت من بيع مشاريعها بالكامل من خلال الالتزام النقدي للعميل. كيف ترى اكثر الدول التي يقبل الكويتيون على شراء عقاراتها؟ ٭ أكثر الدول يفضلها الكويتيون والمتصدرة المبيعات هي الامارات وتحديدا دبي فدبي ساحرة عقول الناس كونها مدينة محطة عالمية والسوق التركي يأتي في المرتبة الثانية وفي المرتبة الثالثة يأتي السوق السعودية والعماني أما في المرتبة الرابعة فتأتي أسواق بريطانيا خاصة في العقارات المطورة وليس الأراضي الزراعية والشقق والفلل وكذلك أسواق البوسنة واسبانيا. وماذا عن السوق العقاري الكويتي؟ ٭ السوق العقاري المحلي شهد نزولا فعليا بنسبة 10 أو 15% للمناطق البعيدة عن المناطق الداخلية كمناطق شرق القرين وأبوفطيرة والفنطاس، حيث نزلت أسعار العقارات السكنية مقارنة بعام 2014 وبدا النزول واضحا منذ شهر نوفمبر الماضي بسبب تضخم سعر العقار السكني في 2014 بشكل مبالغ فيه وارتفاع القيمة الإيجارية في السوق جعل البيوت الكويتية كانها عمارات وان مدخولها يقارب 5 أو 6 آلاف دينار والحكومة تعرف ذلك جيدا. فالبيوت السكنية تحولت الى عمارات في مناطق سكنية بعلم الحكومة وسكانها يمثلون 90% من الكويتيين والـ 10% وافدون. هل من كلمة أخيرة؟ ٭ أنا غير متفائل بنزول الأسعار في المناطق الداخلية القريبة من العاصمة نتيجة الهلع من انخفاض سعر البترول مما اثر على تراجع التداول في القطاع العقاري تحسبا من انخفاض أسعارها مستقبلا، وأتوقع لا يمكن انخفاض العقار في الكويت دون ان نشهد فعلا من الحكومة بخفض طلبات الإسكان، والطلبات ستصل الى 120 ألف طلب إسكاني قريبا وهو رقم كبير لا يشير الى انخفاض العقار. وتراجع قيمة العقار لـ 15% يعتبر نزولا بسيطا مقارنة بـ 40% أو 60%. فخفض الطلبات يخلق معادلة جديدة ويساعد على تنشيط التداول في الكويت خاصة في المناطق الجديدة ويعمل على عودة الاستثمارات الكويتية المهاجرة، ونطالب الحكومة بالسماح للشركات المطورة لإنشاء المدن الجديدة.