المنطقة الحرة بـ «الشويخ» «تكوتت» وكسرت القوانين العالمية

مقابلة   حوار: يوسف لازم   قال الخبير العقاري وأمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم ان الفترة المقبلة ستشهد المزيد من التطورات بالنسبة للسوق العقاري، موضحا ان الحكومة اليوم قادرة على تصحيح أوضاع السوق العقاري خصوصا في ظل هبوط أسعار النفط، ويرى الغانم ان السوق العقاري لايزال يحتاج إلى تقديم يد العون الحكومية في عمل الدراسات لتحديد أسعار التضخم والارتفاع بشكل دوري، فالاتحاد يقوم بتلك الدراسات، إلا أنه في النهاية يجب أن يكون هذا الدور منوطا بالحكومة في عمل الدراسات، موضحا ان مواقع التواصل الاجتماعي وغيرها من وسائل التواصل مكتظة بالأخبار التي يبنى عليها أسعار العقار بشكل خاطئ، فهناك مناطق وعواصم في البلاد تختلف في أسعارها وفي العرض والطلب عليها ولا يمكن تحديد أسعار البيع والشراء إلا من خلال دراسة مستفيضة يتم من خلالها رصد الواقع العقاري، وفيما يلي تفاصيل المقابلة: هل ترى ان أسعار العقار السكني في البلاد متضخمة بشكل أعلى من الفترات الماضية؟ ٭ قياس تضخم أسعار العقار يحتاج إلى عدة معايير، والمشكلة ليست في تذبذب الأسعار، بل فيما يتم تداوله بوسائل التواصل الاجتماعي والقنوات الإعلامية حول التكهن والتنبؤ وبناء مواضيع عن أسعار لا صحة لها في الوجود، فالمعلومات المستوحاة عن أسعار العقار والحديث عنها في المنتديات لا يوجد بها أي تكامل، حيث ان قياس حجم التضخم يجب ان يكون عبر دراسة مستفيضة. ومن الصعب قياس الأسعار السوقية وأخذها من مبدأ ان بعض المنازل او الشقق بيعت بسعر رخيص او سعر أعلى من سعر السوق، فهناك عواصم مختلفة في البلاد وأسعار كل عاصمة تختلف عن الأخرى سواء في العرض والطلب او الأسعار، ومن رؤيتي الشخصية فان قياس سعر ارض او مجموعة أراض مجاورة لا يمكن ان يعبر عن واقع السعر العقاري في البلاد. ما رؤيتك لأسعار تأجير العقار السكني في المحافظات الست؟ ٭ تعتمد أسعار العقار على العرض والطلب، ومن الممكن ان يكون هناك انخفاض ولكن لا نستطيع ان نحدد نسبة الانخفاض بشكل دقيق جدا، لأن كل منطقة لها كيانها واحتياجاتها، فلا نستطيع مقارنة الفروانية بالمهبولة او الفحيحيل او مناطق العاصمة فلكل منطقة متطلباتها، كما ان لكل العقارات «عمر» اي عدد سنوات عمره من البناء. كيف ترى تثمين قطعة 10 في خيطان وإعادة طرحها من جديد في مزاد؟ ٭ هذا خطأ كبير، فنظام نزع الملكية يجب ان يكون للمنفعة العامة، وهو ان الأرض المنزوعة يعاد توزيعها وفق حق الاستفادة للمطالبين بأراضٍ سكنية للمواطنين وليس في إعادة طرحها بالمزاد العلني كي تدر المزيد من الأرباح على ميزانية الدولة، فما هو هدف الحكومة من نزع الملكية ما لم يكن هناك مشروع قائم لمستحقي تلك الأراضي سواء من توزيع او بناء مجمعات حكومية عليها، فقد كان هدف القانون منذ إنشائه في الستينيات العمل حسب المصلحة العامة، كما ان المزاد سيخلق زيادة كبرى في أسعار أراضي الدولة. ولذلك اقترح على الحكومة الاستفادة من أراضي خيطان من خلال عملها بنظام «شقق كمباوند» او شقق«ساميتي تاش هاوس» للشباب المتزوجين حديثا بمساحات 250 مترا، وتلك هي النظرة المستقبلية للمنازل في الفترة المقبلة ويجب ان تطبقها الحكومة للخروج من أزمة الطلبات الإسكانية. فعلى سبيل المثال، منطقة المطلاع وزعت على 12 ألف طلب، ولكن لو طبقت الحكومة بيوتا على النظام الانجليزي «ساميتي تاش هاوس» لكان استفاد منها اكثر من 20 ألف طلب، الحكومة اليوم قادرة على تصحيح عمليات تطوير البناء، لكن في الفترة المقبلة لا نعلم إلى اين نحن ذاهبون في ظل هبوط أسعار النفط. برأيك ِلم تعاني الأبراج التجارية في شرق من قلة الطلب وكثرة العرض في التأجير؟ ٭ لنكن صريحين، بالتسعينيات ارتأينا كاتحاد للعقاريين مع مجموعة من أعضاء المجلس البلدي من خلال لجنة عقارية ان يتم تشجيع العقاريين في السوق المحلي عن طريق رفع نسبة البناء 40% للعاصمة و30% للمدينة، والهدف من المشروع هو إعادة تجميل وتغيير شكل العقار الكويتي بشتى أنواعه والنهوض به إلى درجات أخرى، وذلك تماشيا مع تطورات العواصم الخليجية المجاورة مثل دبي وقطر والسعودية. ولكن تركت العاصمة في الكويت لمدة طويلة من دون تطوير حتى أصبح شكلها لا يواكب حجم الدولة ومقدراتها، وكانت نسبة البناء التي طرحناها مشجعة للبناء بالنسبة للمستثمرين، وكان لاتحاد العقاريين دور في تشجيع أصحاب رؤوس الأموال في الاستثمار بالأبراج التجارية، ويعود الهدف من تلك المشاريع الى تجميل منظر العاصمة ولم يكن لدينا أي خلفية عما سيحدث في المستقبل من جانب انهيار الأسواق العالمية. وقامت البلدية بدورها بصرف تراخيص البناء، وكان في ذاك الوقت «أي في التسعينيات» سعر المتر الإيجار يتراوح عند الدينارين، وكنا نطمح الى أن تكون هناك أبراج تتعدى الـ 50 دورا، والمستثمر عندما أخذ موافقة نسبة البناء 400% أصبح يستطيع ان يتلاءم معها من جانب تكلفة بنائها لما سيعود على البرج من عائد مالي من زيادة نسبة البناء.وعلى أساس ذلك أعطينا تراخيص بناء كثيرة، فهناك من قام ببناء البرج وقام بتأجيره وهناك من تأخر في تشييد البناء وعاد عليه بانعكاسات سلبية في عام 2008 عندما دخل العالم بأكمله في أزمة عالمية، وأصبح سعر متر التأجير ينخفض من 10 إلى 5 دنانير لعدم وجود مستأجرين، والطلب انخفض بشكل كبير، ما كبد أصحاب الأبراج خسائر كبيرة.ولكن كل هذا تغير الآن فهناك طلب على الأبراج التجارية وأصبح العرض والطلب متوازيين، لكن ليس بسعر الإيجار الذي كان يطمح له المستثمرون عند الـ 15 دينارا، فتلك الأسعار أصبحت غير موجودة لما أحدثته الأزمة العالمية، حيث بدأت تنخفض تلك المشكلة عن معدلاتها السابقة، بعد أن تدخلت الحكومة وبدأت بتأجير تلك المباني كمكاتب لها وأخذت مساحات شاسعة فيها، ما أضاف على ذلك في تحسين قيمة الإيجار، وبدأنا خلال تلك المرحلة نرى أسعار الإيجارات تصل إلى 8 و10 دنانير.ما موقف الجهات الحكومية من الجهود التي تقومون بها في تطوير العقار؟٭ هناك واقع يفرضه المواطن المراجع لتلك الوزارات، كما ان هناك وضعا قائما لوزارات البلد خصوصا الخدماتي منها، فإذا كان الوزراء يتغيرون كل سنتين، فكيف يمكن لوزير ان يصحح وضع وزارة خلال سنتين؟ ونرى ايضا ان هناك عوامل تكبح عملية تقدمه وفي مقدمتها القوانين القديمة التي يجب ان يتم تطويرها بشكل اكبر، حيث تم وضع الكثير من القوانين في الكويت منذ الستينيات، وأصبحت الآن تكبل حركة الوزير والمسؤولين في الوزارات لعدم تطويرها مع الوقت، فهناك تعطيل واضح لعملية استحداث القوانين الجديدة.تشهد بعض معارض العقار زخما هائلا في عمليات النصب والاحتيال، لعدم وجود رقابة واضحة عليها، فأين دور الوزارات في فرض الرقابة؟٭ كنت رئيس لجنة العقار في وزارة التجارة والصناعة مع الوزيرة السابقة د.أماني بورسلي والوزير انس الصالح، وكانت لدينا 3 أهداف في مقدمتها تنظيم أعمال سماسرة العقار، يليها المعارض العقارية، وفي النهاية التقييم العقاري، وانتهينا من القرار الوزاري لتنظيم أعمال السمسرة، وأتينا للجزء الأهم في تنظيم المعارض العقارية وكان لدينا علم تام بما يحدث في المعارض من كثرة الشكاوى التي كنا نتلقاها من عمليات النصب والاحتيال وطرق التسجيل الملتوية وعدم اكتمال الوثائق وغيرها من الأشياء، وفي ذاك الوقت بدأنا العمل على ان يكون هناك تنظيم للسوق العقاري لكن تغير الوزراء بشكل مستمر أدى إلى تعطيل الموضوع.وحصلنا على آراء للقائمين على المعارض ممن لديهم الخبرة حول عمليات النصب والاحتيال التي تحدث في بعض المعارض العقارية، والتي كان لها الأثر الواضح في الحفاظ على حقوق المستثمر المشتري للعقار من خلال توعية المستثمرين، في خطوات تضمن سلامة عملية الشراء لتلك العقارات المعروضة للبيع على مستوى العالم من جانب قانونية الوثائق وعملية دفع المبلغ عن طريق جهات قانونية سليمة، لكن ما زالت تلك الأعمال تفتقر إلى ان تكون آلية البيع قانونية 100%.هل ستكملون خطة تنظيم المعارض العقارية خلال الفترة المقبلة؟٭ من الممكن ان يكون هناك تنظيم خلال الفترة المقبلة، فقبل أسبوع التقيت بوزير التجارة والصناعة، وطرحنا هذا الموضوع كي تتم إعادة فتح الباب من جديد لتنظيم أعمال المعارض العقارية، وقام الوزير بتسجيل كل الملاحظات المطلوبة والآن ما علينا سوى انتظار رد الوزير، فالمشكلة كبيرة وتكمن في ان الكثير ممن يشترون تلك العقارات العالمية لا يعلمون ما أوضاعهم القانونية من شراء تلك الأراضي، من دفع ضريبة سنوية والوضع القانوني للمكان الذي اشتريته في حال كانت الأراضي زراعية وليست سكنية أو تجارية، والمدة المسموح بها لتنمية تلك الأرض بالإضافة إلى تسجيلها في اتحاد الملاك، ومن المسؤول عن تلك الأراضي في المراجعات القانونية وأعمال التكاليف في المكان، فالعديد اشترى أراضي وبالنهاية يصطدمون بجدار مسدود، ولا يعلمون ما سيحدث لهم بعد الشراء.إنشاء المناطق الحرة في البلاد، هل من الممكن أن يشكل عائدا ماليا يوازن عجز الميزانية الحالي؟٭ منذ الستينيات ونحن نطالب بأن تكون لدينا منطقة حرة، وكانت لنا مطالب قوية عندما كنت عضو غرفة تجارة وصناعة الكويت منذ 1982 إلى 1992، وعندما استحدثت المنطقة الحرة بالشويخ رأينا انها لا يمكن أن تكون منطقة حرة، فالمنطقة الحرة تحكمها قوانين دولية ولا احد يستطيع ان يتحكم بها لأن هذا عرف عالمي، وما حصل في الكويت ان العرف العالمي كسر وعمل بالنمطية الكويتية، فبدل ان تكون منطقة حرة سميت فقط بالمنطقة الحرة، وانا كنت من المعارضين بالعمل بهذه النمطية من بدايتها، لتصبح حاليا منطقة «الشويخ الصناعية».وكان يجب ان نقتدي بالمناطق الحرة العالمية الأخرى وأقربها منطقة جبل علي في دبي فهي من أفضل مناطق الحرة في العالم وتعطي عائدا ضخما لحكومتها، ولكن هنا بالكويت بدلا من ان نستفيد من منطقتنا الحرة خربنا الأمور كلها، وهذا ما نطلق عليه اسم «النمطية الفوضوية الكويتية».أما بالنسبة للمناطق الحرة الحدودية الشمالية والجنوبية، فكان لها اثر بالغ في خسارة الدولة لفرص كبيرة، خصوصا المنطقة الحرة الشمالية منذ عام 2003، كانت فرصة ذهبية للحكومة لم تستغلها وتأخذ قرارا سريعا لإنشائها والاستفادة من التجارة البينية بين الكويت والعراق، حيث كان العراق في ذلك الوقت بأمسّ الحاجة لاستيراد البضائع، ولكن لم نستفد منها بل استفادت منها الدول الأخرى رغم ان الكويت كان لها اثر واضح في دعم إسقاط نظام صدام حسين، فكانت الحكومة متأخرة بتطوير المنطقة الحرة الشمالية.ووصلت المنطقة لأعلى درجاتها في المأزق، وهنا تجد انك لا تستطيع ان تحل الأمور، وفي مقدمتها الشركات التي استأجرت في المنطقة والبعض منها شركات كويتية كبرى، وهذا ليس خطأ الشركات بل خطأ من سمح لهم، فالمستثمرون في النهاية تقدموا بطلب أخذ أرض أو مبنى بالمنطقة وتمت الموافقة لهم، وأصبح خروج هؤلاء المستثمرين صعبا.