«كولدويل بانكر»: المباني الذكية تفرض أسلوباً جديداً على تثمين العقار في الكويت وآليات تطويره

تـــنــاول الـتقرير العقاري الأسبوعي لشركة كولدويل بانكر العالمية في الكويت، التطور التكنولوجي للبناء وتأثيره على عمليات تثمين وتقييم العقارات، لاسيما مع ظهور الأبنية الذكية التي اعتمد نظامها مؤخرا في أغلب الأبنية التجارية وكذلك بعض المجمعات السكنية الكبرى والأبراج الشاهقة التي باتت تحاكي ناطحات السحاب، موضحا أن التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار بحسب السوق الحالي، وأن معايير التثمين وتطورها على مر السنين هي التي تؤثر في هذا التقدير وتضع له الأسس السليمة. ورغم تعدد العوامل والمعايير المؤثرة في عملية التثمين ما بين عوامل طبيعية وبيئية وأخرى اقتصادية وحكومية واجتماعية، إلا أن هذه المؤثرات ظلت شبه ثابتة لفترات طويلة في الكويت دون تغيير، ومع دخول التطور التكنولوجي والأنظمة الذكية في مجال البناء في السنوات الخمس الأخيرة، بدأت معايير التثمين العقاري تتغير بظهور مؤثرات جديدة لها انعكاس مباشر على قيمة العقار. وقد رصد تقرير «كولدويل بانكر» مجموعة من التطورات التي حدثت على معايير التثمين العقاري في السنوات الأخيرة، فكان أبرزها تقسيم العقارات ما بين مبان ذكية وآخرى غير ذكية، حيث تحتوي الأولى على أجهزة واستعدادات تكنولوجية مكلفة كشبكات الألياف الزجاجية «الفيبر أوبتك» وأجهزة الإنذار والإطفاء المركزية والآلية وغيرها من مكونات العقار التكنولوجية كالمصاعد الالكترونية والمكيفات المركزية، وكاميرات المراقبة وصالات الاستقبال وقد دخلت عمليات تقييم هذه الأجهزة والمحتويات الجديدة للعقارات ضمن عمل المقيم التقليدي للعقار، الأمر الذي فرض على مهنة المقيم مزيدا من الاطلاع كما أدخل خبراء أكثر حرفية ودقة إلى مجموعة عمل شركات التقييم، وهم خبراء التكنولوجيا. كما اختلفت بعض تفاصيل الرسم الهندسي للبنايات بشكل يتماشى مع الارتفاعات الجديدة والخدمات الذكية المقدمة، وهو الأمر الذي بات يقيم هو الآخر بالنسبة للبنايات غير المكتملة، فعلى سبيل المثال توجد بنايات مجهزة من حيث التصميم على أن تستوعب أجهزة الكترونية مساعدة، كغرف المصاعد وقواعد الأقمار الصناعية وقنوات الأسلاك الالكترونية وغيرها من التجهيزات التي يحسب لها قبل البناء. وأضاف التقرير أن عوامل عدة تدخل في عملية التقييم العقاري وتثمين المبنى، كمكان العقار من حيث مواجهة عوامل الطقس والمؤثرات البيئية، وهي تلك العوامل التي يطلق عليها اسم العوامل الطبيعية، إلى جانب تواجده في منطقة تلقى إقبالا على الشراء ومرغوبة لدى شريحة من المواطنين، وما حجم هذه الشريحة، كما يقاس ضمن عنصر الموقع مداخل ومخارج العقار وسهولة الوصول إليه وما تحتويه منطقة العقار من خدمات، كما تؤثر مجموعة أخرى من العوامل على سعر العقار يطلق عليها العوامل الاقتصادية وهي تلك المرتبطة بأسعار العقارات المجاورة خلال فترة التثمين، والدورة السنوية للأسعار والتي ترتبط بمواسم التأجير وغيرها من العوامل الاقتصادية المتغيرة. كما يتأثر ثمن العقار أيضا بعوامل لها علاقة بمتخذي القرار كقوانين البناء والهدم والإيجارات وتخصيص المناطق وغيرها من القرارات الرسمية التي تؤثر في عملية التقييم. وهو ما ظهر بوضوح في السنوات الأخيرة بعد تشريع قانوني العقار 8 و9 اللذين لقيا جدلا اقتصاديا وإعلاميا عريضا. وتعد الظروف الاجتماعية والاقتصادية من أهم المؤثرات في عملية التقييم العقاري، حيث يتأثر ثمن العقار بأوضاع المجتمع كمتوسط دخل الفرد والذوق العام والوعي البيئي وغيرها مثال الأزمة المالية العالمية التي تعيشها اقتصاديات كل دول العالم والتي أثرت بشكل ملحوظ في مستويات أسعار العقار عالميا ومحليا، بسبب تأثر مستوى دخل الفرد وتغير أولويات احتياجاته. ولعملية التقييم أسس لا يصح إلا بها، فهي دعائم يبنى عليها مصداقية التقرير النهائي للتقييم ومن دونها يصبح تقرير التقييم غير مجد. وتعد الحيادية من أهم هذه الأسس حيث ترتبط بشرف المهنة، وهي تعني ألا تكون هناك أي مصالح مشتركة ما بين المقيم وصاحب العقار، لا بارتباط فعلي أو ضمني، وذلك حتى يصبح التقييم مقبولا من قبل أي جهة يقدم لها. كما تتعدد هذه الأسس ما بين تحديد موضوع التقييم والفصل ما بين تقييم سعر الأرض وسعر المبنى في تقارير فرعية وغيرها، وإعداد مجموعة من التقارير الفرعية التي تحتوي على المعلومات التي بني عليها التقييم ومصادرها. علاوة على رصد كامل لمكونات العقار ومحتوياته وأسعارها التقديرية.