الجراح: الحكومة تتجه إلى تأجير الأبراج التجارية والإدارية من القطاع الخاص خلال الفترة المقبلة

عشوائية القرار الاستثماري ونقص المعلومات العقارية أضرا بالسوق العقاري وأربكا حركة التمويل المصرفيمحمود فاروق كشف رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح عن تفاصيل الاجتماع الذي جمعهم مع وزير التجارة والصناعة انس الصالح مؤخرا، الذي اكد خلاله على توجه الحكومة نحو تأجير الابراج من القطاع الخاص خلال الفترة المقبلة، مبينا ان الاتحاد دعا الى التركيز على عمليات التأجير للعقار التجاري والاداري وذلك من منطلق عدم وجود اي ازمات في العقار الاستثماري، الامر الذي سينعكس بالايجاب على تنشيط العجلة الاقتصادية في البلاد. وقال الجراح خلال المؤتمر الصحافي الذي عقده امس للاعلان عن طرح الاتحاد للاصدار الثاني من «المرشد العقاري» ان الاتحاد يهدف من خلال ذلك الاصدار الى توفير قاعدة بيانات موثقة وآنية لتعد العماد الاساسي لتطوير الاسواق حيث تعمل تلك القواعد البيانية على مساعدة المستثمرين والمستهلكين على صنع قراراتهم على اسس سليمة. وأضاف الجراح ان المرشد الثاني ما هو الا عبارة عن دراسة ميدانية واقعية للقطاع العقاري في الكويت مكونة من 100 صفحة، مؤكدا على ان استمرار الاتحاد في القيام بهذا الاصدار قائم على قناعته التامة بأنه خطوة نحو اضفاء الشفافية على السوق العقاري الكويتي الذي يعاني من نقص في المعلومة. وذكر ان الاتحاد بذل جهدا حثيثا في تنقيح كل البيانات التي تم جمعها والتحقق من صحتها احصائيا وذلك بهدف تقليل فرص الخطأ قدر الامكان، مؤكدا ان الاصدار الجديد هو استكمال لما جاء في الاصدار الاول بهدف امداد السوق بالمعلومات الصحيحة، لاسيما ان سلسلة اصدارات المرشد العقاري التي ستستمر في المستقبل هي الاولى من نوعها والتي تقوم فيها مؤسسة مستقلة متخصصة بجمع ونشر بيانات واقعية عن السوق العقاري المحلي وذلك بدعم من مؤسسة الكويت للتقدم العلمي. واوضح ان معظم المشروعات العقارية تحتاج الى العديد من السنوات والتي يمكن ان يتغير خلالها وضع السوق بصورة كبيرة وبشكل درامي احيانا، ولهذا فمن الضروري ان يبدأ المستثمرون مشروعهم بعد فحص احوال السوق جيدا، وهذا الفحص لا يتحقق الا من خلال دراسة للبيانات الواقعية، مؤكدا على ان «المرشد العقاري» سيساعد الجهاز المصرفي الممول على دراسة ظروف السوق قبل البدء في عملية التمويل. وبين الجراح ان احد التحديات الكبيرة التي واجهت فريق العمل على هذا الاصدار تمثلت في ايجاد العينة السوقية بشكل صحيح حيث اننا ندرك ان دراسة بضعة مئات من العقارات في بعض المناطق المختارة لن يكفي لتقديم الصورة الصحيحة عن الديناميكيات السوقية لجميع المناطق حيث تتأثر عملية التطوير العقاري في كل منطقة بالظروف الخاصة الموجودة بها والتي تختلف من نواح عدة عن باقي المناطق. وأضاف الجراح أنه ومن خلال المشاهدات التي خرجت من هذا الاصدار فان السوق العقاري تسوده نظرة محدودة تنظر اليه من منظار الاسعار فقط، ولكن تلك النظرة تتجاهل حقيقة ان السعر هو نتاج تفاعل متبادل بين العرض والطلب، ولذلك فان المعلومات الخاصة بالاسعار لا تساعد على توقع التغيرات في المستقبل وعليه فقد بذلنا الكثير من الجهد لقياس اكبر قدر ممكن من عوامل العرض والطلب وبهذه الطريقة استطعنا بشكل علمي القيام بإرساء المقاييس المعيارية لقياس العديد من متغيرات السوق بجميع قطاعاته كما سنقوم في فترات الربع سنوية القادمة باستنتاج توجهات التغير بالنسبة لكل متغير من تلك المتغيرات مما سيتيح للمستثمرين امكانية قراءة مجريات وتطورات السوق بشكل مناسب. وبين الجراح ان عشوائية القرار الاستثماري اضرت بالسوق العقاري وأربكت حركة التمويل، مشيرا الى ان الاتحاد خلال السنوات الاخيرة اصبح يحاكي التطورات المحيطة بالسوق العقاري، وأنه تلمس ان قرار الاستثمار العقاري في السوق المحلي لا يبنى على اسس علمية سليمة، وانما يعتمد على خبرة الملاك ونظرتهم للسوق، الامر الذي يؤدي الى زيادة نسب الشاغر في بعض القطاعات، ويزيد العرض على الطلب، ما يربك السوق ككل ويؤثر على عمليات التمويل، نظرا لعدم وجود رؤية لدى المستثمر ونقص المعلومة في السوق. وأضاف: «لذلك تم اعداد هذا المرشد العقاري حتى يستطيع المستثمر اتخاذ قرار البناء بعد رؤية واضحة ومدروسة عن حجم الطلب في السوق وألا تكون عملية البناء عشوائية، مؤكدا ان هذا المرشد يعد خطوة اولى نحو امداد السوق بالمعلومة الصحيحة». هذا وقد تم اجراء بحث ميداني وعمل دراسة مفصلة عن مختلف المناطق بالكويت، حيث اظهرت الدراسة ان قطاع العقارات الاستثمارية يضم 11.426 عقارا منتشرا عبر 19 منطقة، حيث تم اخذ عينة من هذا القطاع ضمت 2927 عقارا شملت 70.196 شقة بما يمثل 25.6% من اجمالي العقارات الاستثمارية، حيث اظهرت النتائج ان هناك 3.987 شقة شاغرة في هذه العينة، حيث بلغت نسب الاشغال 93.3%، كما بلغ متوسط الايجار الشهري 254.4 دينارا في الربع الثالث من 2011 وهو ما يعني ارتفاعا بنسبة 8.1% عن الربع الرابع من 2010. وعلى صعيد قطاع المكاتب الادارية تم رصد107عقارات مبنية وعقارين تحت الانشاء في مختلف المواقع في الكويت، وتتركز تلك العقارات في المنطقة المركزية للاعمال في العاصمة، خصوصا في شوارع احمد الجابر والشهداء وفهد السالم وجابر المبارك، حيث بلغ اجمالي المعروض في تلك الشوارع 74 عقارا ما بين مبني وتحت الانشاء هذا وقد ارتفع المعروض من مساحات المكاتب بشكل هامشي من 811.268 مترا مربعا في الربع الرابع من 2010 الى 817.998 مترا مربعا في الربع الثالث من 2011 فيما يبلغ متوسط الايجار للمتر 6.4 دنانير في الربع الثالث لـ 2011 متراجعا من 6.8 دنانير في الربع الرابع من 2010 اي بانخفاض 5.5%. مسح شامل للسوق العقاري بالكويت قام اتحاد العقاريين بتصميم مسح سوقي كامل على اساس علمي استطاعوا من خلاله تقديم صورة شاملة لما يحدث في السوق العقاري وهي تتمثل على النحو التالي: بالنسبة لقطاع عقارات السكن الاستثماري فقد اعتمدنا على البيانات الحكومية الخاصة بعدد من العقارات بكل منطقة بالكويت ففي الاصدار الاول قمنا بتغطية 20% من السوق وبالنسبة للاصدار الثاني فقمنا بزيادة معدل التغطية الى 25%. بالنسبة لقطاع المكاتب الادارية فانه تم تغطية 85% من جميع العقارات سواء القائمة او التي تحت الانشاء في منطقة الاعمال المركزية في مدينة الكويت بالاضافة الى ذلك فقد غطى المسح الميداني 35 عقارا في مناطق اخرى. بالنسبة لقطاع عقارات التجزئة فقد شمل المسح 10 مجمعات اسواق قائمة و12 تحت الانشاء بالاضافة الى العديد من مناطق التسوق الحيوية. بالنسبة لقطاع العقارات الصناعية فقد قمنا بتغطية 90 من عقارات المستودعات في جميع مناطق الرئيسية في الكويت.