عماد العيسى: «عقارات الكويت» في حلة جديدة .. والوعد في 2017

الشركة لم ترفع الإيجارات على مؤجريها منذ التسعينيات.. ولولا تجديد عقد الدولة لما رفعنا كثيرون يريدون شراء عقاراتنا.. لكن جوابنا لهم: «كل شيء للبيع بالسعر المناسب» رصدنا 15 مليوناً لتطوير الأصول وجميع عقاراتنا مؤجرة بنسبة 100% لدينا 4000 وحدة تأجيرية في جميع الأصول المنتشرة في الكويت «عقارات الكويت» أقدم شركة عقارية بالكويت أسسها العم الراحل خالد يوسف المرزوق (رحمه الله) عدنا إلى سوقنا التقليدي الأميركي والأوروبي.. عملنا فيه وبرعنا خطة لتجديد مبانينا وتحويلها إلى ذكية بأحدث التكنولوجيا «أرابيلا» يضم مجموعة مطاعم عالمية.. والتأجير 100%تسابق شركة «عقارات الكويت» الزمن لتشرق في حلة جديدة، وذلك بعد أن تنتهي من تطوير جميع أصولها العقارية المنتشرة في مختلف مناطق الكويت، لتخرج بعد ذلك في رونق جديد يتناسب مع حجم ومكانة هذه الشركة العريقة التي أسسها العم الراحل خالد يوسف المرزوق (رحمه الله) وسار بها إلى مصاف الشركات العقارية المتميزة في المنطقة. فمنذ العام 2009 وحتى يومنا هذا ما زالت شركة «عقارات الكويت» تعمل على تجديد مجموعة من أصولها العقارية والتي من بينها «لؤلؤة المرزوق» و«سوق الكويت» و«مجمع الدرر»، حيث انتهت بالفعل من إنجاز ما نسبته 60% من هذه المشاريع، إلى جانب استمرار عملية تطوير وتنفيذ مشاريع عقارية جديدة كان أحدثها مجمع «أرابيلا»المطل على البحر في منطقة البدع. الرئيس التنفيذي لشركة «عقارات الكويت» عماد العيسى أكد خلال لقاء خاص مع «الأنباء» حرص شركته على مواكبة التطورات المتسارعة، من خلال تحديث المباني والمجمعات المملوكة لها، وتزويدها بأحدث الاجهزة والمعدات، مؤكدا في هذا الصدد على رصد ميزانية وقدرها 15 مليون دينار لإتمام هذا الامر. وقال إن الاستراتيجية الجديدة للشركة تتضمن إلى جانب عمليات التطوير الحالية، استغلال الاراضي المملوكة لها خارج الكويت والتي لم يتم تطويرها، ومنها أراض في البحرين والشارقة ومصر، مؤكدا سعي الشركة للبحث عن الفرص المناسبة لاستغلال هذه الاراضي، خاصة ان الوضع السياسي في المنطقة أجل عمليات تطوير واستغلال هذه الاراضي خلال السنوات الماضية، كما توجهت الشركة في الوقت ذاته نحو سوقها التقليدي الذي عملت وبرعت فيه ألا وهو سوق أميركا وأوروبا، حيث استفادت من السيولة المالية الموجودة واستغلتها في هذه الاسواق لتحقيق العوائد الجيدة.. وفيما يلي نص الحوار:أين هي شركة عقارات الكويت اليوم؟ ٭ تشهد شركة عقارات الكويت اليوم تجديدا متكاملا لتخرج في رونق جديد، خاصة أنها تعتبر أقدم شركة عقارية في الكويت، حيث تأسست بقيادة العم الراحل خالد يوسف المرزوق (رحمه الله) الذي كان يسبق عصره من خلال فكره الفذ وعقليته الراجحة. نهدف حاليا إلى تجديد هذا الصرح الكبير ليواكب المستجدات التي تشهدها الكويت والعالم من حولنا، حيث تم بالفعل تجديد أغلب المباني القديمة والتي تقع كلها في مواقع مميزة للغاية، حيث جاءت فكرة التجديد كجزء من الاستراتيجية التي وضعتها الشركة عام 2009، والذي كان حينها السوق في وضع اقتصادي ركيك عقب الازمة المالية العالمية. إن «عقارات الكويت» تسعى بخطى حثيثة نحو تجديد مبانيها ورفع مستواها لمواكبة تكنولوجيا المباني الحديثة، وفي الوقت نفسه تنفيذ مشاريع جديدة تليق بالمستوى الذي تعودت عليه، وهذا ما نجحت فيه مؤخرا من خلال تنفيذ مشروع «أرابيلا» الواقع في منطقة البدع والذي يطل على البحر مباشرة. ما اهداف الشركة في المرحلة المقبلة؟ ٭ بناء على ما ذكرته، يمكنني القول ان الهدف الرئيسي أمام أعيننا اليوم يتركز في تجديد مباني الشركة القديمة التي من بينها «لؤلؤة المرزوق»، «السوق الكبير»، «سوق الكويت»، «مجمع الدرر»، وبالفعل انتهينا من تجديد نسبة 60% من هذه المباني، إلى جانب طرح مشاريع جديدة تليق بالشركة كان أولها مشروع «أرابيلا» المؤلف من مجموعة مطاعم لماركات عالمية تم تأجيرها بنسبة 100%، فيما يجري العمل حاليا على تنفيذ مشاريع أخرى داخل الكويت. كما تتضمن الاستراتيجية الجديدة للشركة استغلال الاراضي المملوكة لها خارج الكويت، ومنها أراضي في البحرين والشارقة ومصر، حيث نبحث حاليا عن الفرص المناسبة لاستغلال هذه الاراضي، خاصة ان الوضع السياسي في المنطقة أجل عمليات تطوير واستغلال هذه الاراضي خلال السنوات الماضية. كذلك توجهت الشركة نحو سوقها التقليدي الذي عملت وبرعت فيه ألا وهو سوق أميركا وأوروبا، حيث استغلت الشركة السيولة المالية الموجودة لديها واستغلالها في هذه الاسواق لتحقيق العوائد الجيدة. الوعد في 2017 متى يتوقع الانتهاء من تنفيذ الاستراتيجية بشكل كامل، لتكون بعدها عقارات الكويت في حلتها الجديدة؟ ٭ أتوقع أن تنتهي عملية التطوير والتجديد مع نهاية العام 2017، خاصة أن الشركة انتهت بالفعل من تطوير كل المشاريع القديمة التي تم بناؤها في السبعينيات والثمانينيات، وهي مشاريع ضخمة تم تجديدها على مراحل، خاصة أنها مبان مؤجرة وبنسبة تأجير تصل إلى 100%، حيث بدأنا عملية التجديد في العام 2010، لكن عملية تجديد كل مشروع تستغرق ما بين 3 إلى 4 سنوات في ظل وجود المؤجرين داخل هذه العقارات والتي يزيد عددها عن 4000 وحدة تأجيرية حتى الان. ولعل العائق الوحيد الذي واجهنا أثناء تنفيذ هذه المشاريع كان يتعلق بالمباني المملوكة للدولة والتي كانت مرتبطة بتجديد عقودها مع الحكومة، لكن وبمجرد أن فزنا بالمناقصة وتجديد عقودنا مع الدولة قمنا مباشرة بتجديد هذه المباني وتطويرها بصورة مشرفة. كذلك يمكن القول ان هناك أفكارا جديدة بدأت تظهر لدينا حاليا خاصة بعد تعديل الكثير من قوانين البلدية وزيادة نسب البناء، الامر الذي سينعكس إيجابيا على عقارات الشركة التي يعود بعضها إلى فترات السبعينيات والثمانينيات، حيث ستستفيد الشركة من هذا الامر خلال السنتين القادمتين. كم تكلفت عملية التطوير الحالية، وهل لدى الشركة السيولة الكافية لتنفيذ هذه العملية؟ ٭ في الواقع فإن «عقارات» رصدت مبلغا يصل إلى 15 مليون دينار تقريبا لعملية التطوير والتجديد الحالية، علما بأننا لدينا ولله الحمد السيولة الكافية، فجميع عقاراتنا تقع في مواقع مميزة ونسب التشغيل الحالية 100%، مما وفر لنا تدفقات مالية عالية جعلت السيولة متاحة دائما، هذا إلى جانب إلى استثمارات الشركة الاخرى وما تحققه من عوائد مالية جيدة. كذلك تقوم الشركة بتمويل عملية التطوير الحالية من خلال الاقتراض من البنوك، بمعنى ان العملية الحالية لا تعتمد على السيولة المتاحة فقط، وإنما هناك مصادر أخرى للتمويل من خلال الاقتراض بمعدلات معقولة. بعد تجديد عقودكم مع الدولة وتطوير مبانيكم قمتم بزيادة الإيجارات مما اثار تذمر المؤجرين؟ ٭ هذا الكلام صحيح، و«عقارات» تحدثت في هذا الامر مع وزير المالية آنذاك واكدت أن طريقة تجديد عقود المباني المملوكة للدولة فيها نوع من الاعتراض من قبل المؤجرين، خاصة أن المباني التي تم تجديد عقودها هي مبان قديمة وتحتاج إلى صيانة وتطوير، وبالتالي فإن مبدأ السعر الاعلى في مثل هذه المناقصات سينعكس سلبا على المؤجرين من قبل أي شركة ستفوز بالعقد، لكن على ما يبدو فإن الضغوط التي كانت تمارس على الدولة من قبل مجلس الامة آنذاك هي التي دفعتها إلى اعتماد هذه السياسة. وبشكل عام يمكن القول ان عقارات الكويت لم تقم منذ التسعينيات برفع الايجارات على مؤجريها، لكن وبعد ترسية المشروع من جديد في العام 2013 أي بعد مرور 23 سنة بدون أي زيادة، قمنا بمطالبة المؤجرين بزيادة الإيجارات بعد توضيح الصورة كاملة لهم، خاصة أن أغلب المؤجرين هم من المتقاعدين الكويتيين الذين كنا نرفض ان نزيد إيجاراتهم طوال السنوات الماضية. مشروع «ارابيلا» يأتي ضمن التوجه الحالي نحو مشاريع المطاعم في الكويت، هل هناك مشاريع أخرى على غرار هذا المشروع حاليا؟ ٭ نعم لدينا مشاريع أخرى مستقبلية، بينها مشروع قيد الانشاء في «دسمان» بجانب مطعم «ميس الغانم» و«السفارة البريطانية»، ومشروع آخر على الشريط الساحلي في «المهبولة». ولا شك أن توجهنا نحو هذه المشاريع بسبب ما تحققه من عوائد وذلك بحسب دراسات الجدوى التي تم الوصول إليها حول هذا النوع من المشاريع؟ كيف تنظرون إلى جدوى الاستثمار في العقار حاليا؟ ٭ الاستثمار في الكويت صعب جدا على الشركات العقارية، فالأدوات العقارية في الكويت محدودة جدا، ولعل أهم مشكلة تواجه الاستثمار في الكويت هي ارتفاع أسعار الاراضي، ولا شك أن قيمة الارض هي التي تجعل دراسة جدوى أي مشروع سلبية، حيث أصبحت فرص الاستثمار الحالية تنحصر في ثلاثة قطاعات رئيسية هي (التعليم والمستشفيات والمطاعم) وهي القطاعات الوحيدة التي يمكن أن تحقق عوائد للمستثمرين. لكن بشكل عام فإن ما تقوم به الحكومة من طرح مشاريع جديدة عن طريق الاسكان أو البلدية هو ما يعطي الامل للقطاع الخاص ويشجعه على الاستثمار، خاصة ان كمية المشاريع التي تم طرحها والبدء بتنفيذها قد حرك عجلة الاقتصاد الكويتي خلال السنوات الاخيرة. ما سر تماسك «عقارات الكويت» خلال الازمة المالية؟ ٭ هناك سبب واحد يقف وراء نجاح الشركة وتماسكها في أوجه الأزمات المالية المختلفة، ألا وهو تنوع استثماراتها بنسب ثابتة، فبعضها فيه تدفقات مالية، والبعض الاخر فيه استثمارات للتطوير والبيع، ومتى ما وجدت هذه المعادلة كانت الشركة ناجحة، ولله الحمد فإن عقارات الكويت بدأت وما زالت على هذا الاسلوب. هل تدرسون التخارج من بعض المشاريع أو الاراضي المملوكة لكم في الداخل أو الخارج؟ ٭ في الحقيقة أنه ليست لدينا أي نية للتخارج في الوقت الحالي، ولكن قد نفكر في بيع أصول أو أراضي إذا وصلت إلى مستوى معين من الارباح أو العوائد. وللعلم فإن «عقارات» تتلقى دائما عروضا لشراء أصول أو أراضي مملوكة لها، وجوابي على هذه العروض أن «كل شيء للبيع في عقارات الكويت لكن بالسعر المناسب». أين ترى الفرص الاستثمارية المستقبلية في ظل الظروف الحالية؟ ٭ بالنسبة لي فإن هناك نوعين من الفرص، الاول ذو عائد كبير والآخر ذو عائد تقليدي. أما بالنسبة لفرص العائد الكبير فأغلبها يكون في الاسواق الناشئة، لكن هذه الاسواق ليس لدينا أي استثمار فيها ما عدا في مناطق الشرق الاوسط والخليج، لكن الجو السياسي وركود الاقتصاد يسيطر على هذه المنطقة، لذلك أعتقد ان السوق التقليدي (الأميركي والاوروبي) هو الملاذ في الوقت الحالي بالنسبة لكثير من الاستثمارات، ذلك أن الاستثمار في هذه الاسواق آمن وإن كان أقل من عوائد الاسواق الناشئة. ماذا عن وضع الشركة المالي من حيث السيولة والديون؟ ٭ لا شك ان مؤشرات «عقارات» واضحة من خلال أصولها القوية والمتماسكة، ناهيك عن أن قروض الشركة لدى البنوك تسير وفق مسارها الطبيعي. وبشكل عام فهناك ارتياح لدى البنوك التي تتعامل معنا سواء فيما يتعلق بالتدفقات المالية أو من خلال الرهونات الكافية على مباني الشركة الحالية والتي تزيد متطلبات تلك البنوك. ويمكن القول ان كل البنوك المحلية تتسابق وتتنافس فيما بينها للفوز بعميل مثل «عقارات الكويت». هل يوجد لكم أي دور في عمليات تطوير الاراضي والعقارات السكنية في الكويت؟ ٭ «عقارات الكويت» كانت تتملك العديد من الاراضي في مناطق قرطبة واليرموك قبل صدور القانون رقم 8 لسنة 2008، لكنها تخلصت منها تفاديا للوقوع في مخالفات بعد صدور القانون، علما بأن الشركة لديها استعداد للمساهمة في هذا الامر، خاصة ان الكويت لديها مشكلة إسكانية كبيرة.عماد العيسى في سطور ٭ يشغل عماد عبدالله العيسى منصب الرئيس التنفيذي لدى شركة عقارات الكويت (AQARAT) منذ عام 2009 ويتمتع بسجل قيادي طويل داخل الشركة يمتد لثلاثة عقود في المناصب الإدارية. ولقد خطت الشركة تحت قيادته خطى عدة، سواء فيما يتعلق بإعادة هيكلة الإدارة أو أدائها المالي. ٭ بدأ حياته المهنية عام 1986، تم تعيينه أولا في منصب محلل استثمارات في شركة اللؤلؤة للاستثمار والتي كانت في ذلك الوقت الذراع الاستثمارية لشركة عقارات الكويت. وخلال الفترة التي قضاها في اللؤلؤة، كان مشرفا على حافظة العقارات الدولية البالغة 120 مليون دينار كويتي. وتتمتع الشركة بأصول كبيرة في مجالات الفنادق والصناعة والتجارة والإسكان والتي تغطي الشرق الأوسط وأوروبا وأمريكا الشمالية. ٭ وفي أعقاب ترقيته إلى مدير للاستثمار عام 1993، كان عماد العيسى مسؤولا عن تنمية حافظة استثمارات اللؤلؤة بما يزيد على 40% في غضون أربع سنوات. ٭ عام 1997 تم تعيين عماد العيسى في منصب مدير الاستثمار في شركة عقارات الكويت، حيث لعب دورا أساسيا في تنمية وتنويع حافظة استثمارات الشركة. ومن خلال الاستثمارات في مختلف القطاعات، بما في ذلك قطاع الأغذية، تمكنت الشركة من توسيع حافظتها في أعمال تجارية مربحة لايزال البعض منها ساريا حتى يومنا هذا. ٭ في عام 2005، ترك عماد العيسى منصبه وشارك في تأسيس شركة «عقار» وشغل منصب المدير العام فيها. في سنواته الأربع كمدير عام، كان مسؤولا عن اقتناء وتطوير حافظة أصول سكنية في الكويت نمت قيمتها إلى أكثر من 45 مليون دينار كويتي. ٭ عند عودته إلى شركة عقارات الكويت عام 2009 كرئيس تنفيذي، انحصرت مهمته الأولى في إعادة تشكيل الموظفين والفريق الإداري وقد أنجز ذلك من خلال تغيير رؤساء الإدارات كلها، بما في ذلك الاستحواذ والاستثمار وإدارة المرافق والتنمية العقارية والمالية والموارد البشرية. وتمثل تعهده القادم كمدير تنفيذي في إعادة هيكلة ديون الشركة. وفي عام 2010، في خضم أزمة السيولة العقارية والمصرفية الدولية، تمكن عماد العيسى من تسديد ديون الشركة التي تجاوزت 50 مليون دينار كويتي آنذاك. ٭ خلال السنة ونصف الأولى من عمله، تمكن من خفض ميزانية تشغيل الشركة بأكثر من 50% عن طريق تحديد أوجه التكرار في المصروفات ورفع الكفاءة التشغيلية. ومنذ تعيينه كرئيس تنفيذي، شهدت الشركة نمو قاعدة أصولها من 164 مليون دينار في عام 2010، إلى أكثر من 231.8 ميلون دينار في 9 أشهر من 2015 وزيادة قيمتها السوقية بأكثر من 67%.