- الرهن يمتد لملحقات العقار من أبنية وغراس وخدمات وما يستحدث من إنشاءات
- يجوز رهن منفعة العقار منفصلاً وينقضي بـ «هلاكه»
- للدائن حق بيع حصة الراهن على المشاع وطلب القسمة مع باقي الملاك
- عائد العقار ليس جزءاً من الرهن ويجوز للمالك استخدامه في سداد أقساط الدين
- للدائن الحق في الاعتراض على أي أعمال تؤثر على العقار المرهون
- إذا تعرض العقار المرهون للنقص بـ «التدليس» يحق للدائن المطالبة بزيادة الرهن
- يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً يقدم عقاراً لمصلحته
- يعود الكفيل على أموال الراهن في حالة بيع الدائن للعقار المرهون
- عقود الإيجار المسجلة بعد الرهن لأكثر من 5 سنوات.. غير سارية
- حائز العقار يحق له سداد الرهون في حالة التعثر ويصبح المالك
- يمكن للدائن نقل حقه في استيفاء الدين لطرف آخر
- إذا لم تغط قيمة بيع العقار مبلغ الدين يحق الرجوع على باقي ما يملك الراهن
محمود فاروق
ينتظر الملف الإسكاني انفراجة قريبة من شأنها ان تساهم في حل الأزمة الإسكانية وتعالج إشكالية انتظار التخصيص في المناطق السكنية الجديدة.
«الأنباء» حصلت على المسودة الأولى لمشروع قانون الرهن العقاري الذي طال انتظاره ويتوقع ان يكون أحد الحلول لمشكلة يعاني منها كثير من المواطنين خاصة مع بلوغ حجم الطلبات السكنية المتراكمة حاجز 100 ألف طلب.
كشفت المسودة الأولى لمشروع قانون الرهن العقاري جواز رهن العقار كاملا او حصة منه او مرافق العقار. وأوضح القانون انه لا يحق للدائن الانتفاع بعائد العقار المرهون، حيث انه ليس جزءا من الرهن.
وتطرقت المسودة إلى إمكانية ان يقوم حائز العقار المرهون بسداد الدين نيابة عن المالك المتعثر بالسداد ويصبح مالكا للعقار.
وفي حالة ان تؤول ملكية العقار الى الدائن بعد التعثر في السداد لا تنفذ عقود الإيجار المرتبطة بالعقار الرهون والتي وقعت بعد تاريخ عقد الرهن ما لم تكن المدة اقل من 5 سنوات. ومن أبرز البنود التي وردت بمسودة مشروع قانون الرهن العقاري ما يلي:
أولا: طبيعة العقار المرهون وما يجوز رهنه وأحكامه:
٭ يكون العقار المرهون عينيا موجودا أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
٭ يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة مبينا في عقد الرهن نفسه ويصح بيعه بشكل مستقل في مزاد علني.
٭ يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.
٭ يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية، وغراس، وما أعد لخدماته.
٭ يدخل ضمن الرهن ما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد إبرام عقد الرهن.
٭ يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن.
٭ يجوز رهن العقار المسجل لعدد من الدائنين بالتتابع، وتحدد مرتبة كل دائن برقم قيده وتاريخ تسجيله في حالة طلب استيفاء حقه.
٭ حق الدائن مرتبط بالعقار بغض النظر عن مالك العقار المرهون.
ثانيا: في حالة الملكية على المشاع
٭ إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب رجع رهن العقار كما كان برجوع الدين.
٭ ينقضي الرهن المسجل بهلاك العقار محل الرهن وتراعى في ذلك أحكام هلاك الرهن.
٭ إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة يتحول الرهن بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.
٭ إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة وكان نصيبه بعد القسمة غير الذي تم رهنه انتقل الرهن الى نصيبه بعد القسمة بما يعادل قيمة الحصة التي كان قد رهنها.
٭ في حال حصول الراهن على أموال نتيجة تعادل الحصص الشائعة يتم استخدامها لسداد الدين المضمون بالرهن.
٭ يجوز للدائن في حالة عدم سداد الدين الحق في طلب بيع الحصة المرهونة من العقار بحالتها كما هي على المشاع وله ان يطلب القسمة مع باقي الملاك حتى لو اعترض المدين.
٭ كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون.
ثالثا: موقف عائد العقار المرهون
٭ عائد العقار لا يدخل ضمن الرهن.
٭ عائد العقار المرهون لمالكه ونفقة العقار وإدارته حق مطلق له.
٭ يجوز الاتفاق بين الدائن ومالك العقار المرهون على خصم الاقساط المترتبة على الدين من عائد العقار.
رابعاً: وضع العقار المرهون إذا تعرض للنقص أو الهلاك
٭ للدائن الحق في الاعتراض على أي عمل يقوم به المالك بعرض العقار المرهون للنقص أو الهلاك.
٭ يمكن للدائن المطالبة بزيادة الرهن في حالة تعرض العقار المرهون لنقص أو تعد بشكل متعمد.
٭ في حالة تعرض العقار المرهون لهلاك أو نقص دون تدخل من مالك العقار فيكون ما تبقى من العقار أو حل محله رهنا للدائن.
خامسا: حقوق كفيل الراهن
٭ يحق لكفيل الراهن المطالبة بالعقار المرهون في حالة عدم سداد الدين وليس له الحق في باقي أموال الراهن.
٭ إذا تم التحفظ من قبل الدائن على العقار المرهون وبيعه يحق وقتها للكفيل مطالبة الراهن بقيمة الدين.
سادسا: شروط سريان إيجار العقار المرهون
٭ في حالة العقار المسجل وكان تاريخ عقد الإيجار قبل عقد الرهن يسري الإيجار حتى لو تم نقل ملكية العقار أيا كانت مدة عقد الإيجار.
٭ في حالة العقار المسجل وكان تاريخ عقد الإيجار بعد عقد الرهن لا يسري الإيجار إلا إذا كانت مدة العقد أقل من 5 سنوات.
٭ في حالة العقار غير المسجل يجوز للدائن إذا امتلك العقار كل الحقوق بدلا من مالك العقار السابق ومطالبة المستأجر بما يجوز للمالك السابق مطالبته به.
سابعا: حقوق حائز العقار المرهون
٭ لحائز العقار المرهون أن يقوم بسداد الدين المقابل للعقار المرهون على أن يرجع بما قام بسداد على مالك العقار المدين.
٭ لحائز العقار المرهون حق سداد أي رهون على العقار.
٭ يجوز لحائز العقار المرهون ان يدخل في إجراءات بيعه في المزاد واذا تمت ترسية المزاد عليه يصبح مالكا للعقار.
٭ لحائز العقار المرهون الحق في الاعتراض على الدين الذي تم بيع العقار بسبب عدم سداده بنفس الحقوق التي يجوز لمالك العقار المرهون الاعتراض بها.
ثامنا: حقوق الدائن والراهن للعقارالرهن يمتد لملح
٭ يمكن للدائن نقل حقه في استيفاء الدين لطرف آخر.
٭ يحق للدائن الحصول على كامل مبلغ الدين من قيمة العقار في حالة التحفظ عليه وبيعه.
٭ إذا تم بيع العقار ولم تغط قيمته مبلغ الدين يحق للدائن الرجوع على باقي ما يملك الراهن من أصول لاستيفاء باقي قيمة الدين.
٭ إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للمالك.
٭ إذا تعثر الراهن في السداد وباعت المحكمة العقار المرهون قبل حلول الأجل أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن، وأودعت باقي المبلغ في حساب بنكي للمحكمة، وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيته، أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.
٭ ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل الدائن عنه تنازلا موثقا، وله ان يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين٭ لا يبطل الرهن بموت الراهن، أو المرتهن، أو بفقدان الأهلية، فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
٭ لا يحق اعتراض اي طرف غير وارد بعقد الرهن على نقل الدين محل الرهن إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الرهن الأصلي وسجل العقار.
وكان مدير عام بنك الائتمان صلاح المضف صرح في وقت سابق بأن البنك بدأ إجراءاته لإعادة العمل بنظام الرهن العقاري وفق آلية جديدة منظمة وبأسعار فوائد مخفضة ومدد طويلة.
وقال المضف، إن الآلية الجديدة للرهن العقاري مستقبلا ستكون أكثر تنظيما وبأسعار فوائد مخفضة ومدد طويلة تصل إلى 25 و30 عاما وأكثر تميزا عما تقدمه البنوك التجارية في هذا النحو، مضيفا أن الخطوة الجديدة ستمكن المواطن من الاقتراض من البنوك ليشتري منزلا جديدا، على أن يكون العقار ضمانا للقرض ويبقى مرهونا لدى «الائتمان» حتى يتم سداد القرض وبفوائد مخفضة.
وكشف أن مشروع الرهن العقاري الذي سيعتمده البنك من شأنه أن يعالج بشكل كبير بعض جوانب الأزمة الإسكانية في البلاد وليس كما يشاع بأنه سيزيد من تضخم أسعار العقار مبينا أنه سيكون اختيارا للمواطنين بجانب القرض العقاري الحالي بقيمة 70 ألف دينار.
وتابع: إن تطبيقه سيكون على شراء البيوت التي يرغب بها المواطن وربطها بداية بإمكانية الدفع من خلال قيمة الراتب الشهرية إلى جانب رهنه للبنك حتى فترة السداد.
واكد أن دراسة البنك المتعلقة بتطبيق الرهن العقاري والبحث عن أدوات تمويلية جديدة ستكون جاهزة في شهر مارس 2018 كحد أقصى تبعا للاتفاق مع المستشار العالمي، مشيرا إلى ان ذلك يأتي ضمن دراسة البنك التي تشمل البحث عن آليات تمويلية تدعم استدامة عمله دون اللجوء إلى خزينة الدولة.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض يمكِّن المقترض سواء كان فردا أو مؤسسة من أن يقترض نقودا ليشتري منزلا أو أي عقار آخر، وتكون ملكيته لهذا العقار ضمانا للقرض، أي انه في حال عجزه عن سداد القرض يكون من حق المقرض اتخاذ الإجراءات الكفيلة بتملكه لهذا العقار، وبصورة أخرى فإن العقار يبقى مرهونا حتى يتم سداد القرض لذلك يسمى المقرض مرتهنا، ويسمى المقترض راهنا.