«المتخصص»: الأزمة المالية أعطت دروساً كثيرة في دراسة الاستثمارات

قـــال التقــرير الأسبوعي لشركة المتخصص العقارية ان صناديق الاستثمار العقاري كانت وما زالت أكثر الأدوات الاستثمارية قدرة على الصمود تجاه الهزات المالية العالمية والتي تأثرت بها الكويت، وقد استطاعت صناديق الاستثمار العقارية غير المدينة أن تقدم نموذجا على النجاح الكبير الذي سجلته في تأمين احتياطيات وطموحات ملاكها من خلال تحقيق نمو أعلى من المعدل في رأس المال على المدى الطويل، وإنجاز دخل إيجارات من خلال الاستثمار في محافظ متنوعة من العقارات والمشاريع العقارية في منطقة دول الخليج العربي وشمال أفريقيا، بالإضافة إلى الاستثمار في الأوراق المالية الخاصة بالشركات العاملة في مجالات التنمية العقارية أحيانا. وأضاف التقرير أن أكثر ما يميز تلك الصناديق العقارية غير المدينة أنها تتوافق إلى حد كبير مع قوانين الشريعة الإسلامية، وذلك أن الصناديق الاستثمارية عقارية كانت أو غير عقارية، لا تعتمد على الالتزام بدفع فوائد زمنية لملاك هذه الصناديق، أي بمعنى آخر لا تعتمد على المديونية في تنفيذ مشاريعها، وتتميز بتحقيق الحجم الأكبر من العائد، الأمر الذي يعزز نسبة العائد ويرفعه، كما يمكن لهذه الصناديق مقاومة تقلبات الأسواق على المستوى المحلي والإقليمي وحتى العالمي، من جانب آخر فإنه يمكن لهذه الصناديق التحوط ضد التضخم بمرور الوقت لتتوافق مع الشريعة الإسلامية. ومن مزايا هذه الصناديق، بالإضافة إلى كونها لا تعتمد على المديونية أو حتى الرفع المالي، أنها تعتبر مشاريع مغلقة تدير وتحافظ على الوحدات العقارية التي تملكها لغرض استثمارها وجلب الأرباح. وبين التقرير أن الدخول للاستثمار في السوق العقاري ليس مجرد الوقوف على عدد من العقارات بشتى تصنيفاتها وضخ أموال في شرائها، ثم محاولة بيعها بمضاعفة أسعارها حتى قبل وصولها إلى العميل النهائي. وشرح التقرير أن الاستثمار العقاري شأنه شأن أي فكرة لتنفيذ مشروع تجاري بأبسط التعاريف، ولابد من تخطيط متقن لهذا المشروع تبدأ من تحديد هدف المشروع، ثم إعداد الدراسة المبدئية ووضع برنامج العمل واختيار فريق العمل، ثم الانتقال إلى الدراسة التفصيلية من خلال جمع المعلومات التفصيلية، ثم الانتقال إلى تحليل المعلومات ووضع التوصيات. وأشار التقرير إلى أن الحديث عن الصناديق العقارية هو حديث في الوقت الذي تتزايد فيه الآمال والتوقعات عن بداية عودة لارتفاع حجم التداولات تدريجيا وبداية نهاية الأزمة المالية التي أثرت على الاقتصاد العالمي والتي يتوقع أن تنتهي في العام الذي بدأ بالفعل 2010، وهو ما يعني أهمية أن يتعرف المستثمرون على طرق جديدة للاستثمار العقاري تحقق عوائد دون الوقوع تحت رحمة الأزمات ودون الخوف من انكماش أو ركود يطول اى قطاع ويؤثر على باقي القطاعات الاستثمارية المختلفة في الاقتصاد الكويتي أو العالمي. عربيا يرى العديد من المطورين العقاريين في تونس أن سوق العقارات المحلية في تونس أصبحت ضيقة، في إشارة إلى احتدام المنافسة وارتفاع عدد المستثمرين في القطاع العقاري بتونس. وكشف البعض عن تراجع الأراضي والمساحات المخصصة للبناء، قائلين انه حتى الوكالة العقارية للسكن وكبريات الشركات العقارية في تونس تواجه صعوبات توفير مساحات اراض لمشاريع جديدة. ويرى العقاريون في تونس أن الأراضي الصالحة للبناء غير متوافرة خاصة بمنطقة تونس الكبرى والمستثمرون يتنافسون بشراسة على الأراضي القليلة المتبقية.كما يشكو العقاريون من طول فترة تسويق المساكن الموجودة والجاهزة للتداول مما يعني تراجع تسويق المساكن، موضحين أن بعض المشاريع السكنية تطلب الأمر الانتظار 11 شهرا لاستعادة أموالهم التي استثمروها بها في آخر 15 مشروعا خلال العامين الماضيين، مقابل 3 أشهر فقط قبل 10 سنوات. وفي سياق متصل، طالب العقاريون في تونس بفتح مبيعات المساكن والعقارات أمام الأجانب باعتبار أن القانون التونسي لا يتيح للأجانب امتلاك العقارات ماعدا المشاريع الصناعية والسياحية، وهو ما يؤثر سلبا على المبيعات. وأوضحوا أن تونس تمشي ببطء في اتجاه تحرير بيع المساكن للأجانب لأن هناك رواسب تاريخية بقيت عالقة في الأذهان منذ الاستعمار، يجب متابعة المشوار بتدرج ولكن يبدو من وجهة نظرهم أن الوقت قد حان لاختراق هذا الحاجز بالسماح للأجانب بالشراء في العقارات السكنية. ورغم أن البنوك الأميركية الكبرى بدأت بالفعل سداد دينها الحكومي، الذي تم الاحتفاء به باعتباره دليلا على نجاح خطة الإنقاذ المالية، فمازال أربعة من عمالقة العالم المالي المتعثرين يعتمدون على المساعدات الحكومية، ومازالت تغرق بالديون، وهذه الشركات الأربع هي أميركان إنترناشيونال غروب، وفاني ماي، وفريدي ماك وجي إم إيه سي، ليست فقط عاجزة عن سداد الدين الحكومي ولكنها بحاجة إلى المزيد من المساعدات مما يجعلها تبدو وكأنها ستظل لفترة طويلة تحت وصاية الدولة، بالإضافة إلى أن إجمالي المخاطر التي تعرض دافع الضرائب لها يتجاوز المخاطر التي كانت البنوك الكبرى تتسبب بها، بل إنه يقال إن فاني وفريدي كانتا تتفاوضان مع وزارة المالية خلال الأيام الماضية حول إمكانية زيادة أموال المساعدة التي يحصلون عليها. أبوظبي تجذب الأنظار للقطاع السكني خليجيا نوه التقرير إلى أن عجلة النمو الاقتصادي الحقيقي في أبوظبي، والخطط التنموية، ستسهم في زيادة الطلب على الوحدات السكنية، في إشارة إلى أن القطاع لايزال مملوءا بالتحديات. وأرجع العاملون بالقطاع العقاري في الامارات الأعباء التي تضغط على السوق العقارية على مستوى الامارات، إلى جميع الأطراف العاملة في القطاع، بمن فيهم المستثمرون، كونهم جعلوا منها سوقا للمضاربة من دون وجود سيولة مالية كافية لتغطية تلك الأقساط المطلوبة، وتسديد الدفعات المترتبة على عمليات الاقتراض. ولفت مراقبون إلى أن سوقي أبوظبي ودبي لديهما استراتيجيات مختلفة تماما، إضافة إلى نوعية وخصوصية بناء تلك الوحدات في هذين السوقين. ويأمل كثير من العاملين في سوق العقارات في أبوظبي في زيادة الطلب على الوحدات السكنية خلال العام 2010، مقارنة بالعام 2009، مبينين احتمالية زيادة أسعار الوحدات السكنية خلال العام 2010، لاسيما إذا ازداد الطلب مقارنة بالعرض. ولفت العقاريون إلى أن ارتفاع عدد المؤتمرات والمعارض، وازدياد نسبة استقطاب المستثمرين الأجانب إلى سوق أبوظبي، قد يسهم في ارتفاع الطلب على كثير من الوحدات السكنية والمكتبية خلال الفترة المقبلة، مؤكدين أن الخطط الاستثمارية والتنموية التي تضطلع بها حكومة أبوظبي قد تساعد السوق العقارية في استعادة عافيتها في السنوات المقبلة. وحول وجود منازعات عقارية يرى العقاريون أن بداية العام 2010 تعتبر من الفترات الصعبة على اقتصادات العالم بشكل عام، كون أن تبعات أزمة قلة السيولة المالية في العالم مازالت موجودة، مستبعدين أن تشهد إمارة أبوظبي عددا كبيرا من القضايا في القطاع العقاري، ومضيفين أنه في كل المراكز الاقتصادية تبدو التشريعات من المسائل الرئيسة التي يجب التعامل معها، موضحين أهمية وضع قوانين محددة وواضحة لجميع الأطراف، خصوصا في دول مجلس التعاون الخليجي الذي يعتبر يافعا مقارنة بالدول الغربية.