- طلب متزايد على وحدات التجزئة مثل المطاعم والمقاهي والأنشطة الحرفية
- السوق متعطش لمنتجات جديدة مثل «شقق التمليك» و«الرهن العقاري» و«التمويل»
- تنفيذ البنى التحتية للمدن الإسكانية الجديدة مهم لتحفيـز المواطنين للانتقـال إليها
طارق عرابي
توقع الخبير العقاري سليمان الدليجان أن يشهد العقار المحلي انتعاشا خلال 2019، وذلك لعدد من الأسباب، لعل أهمها تلك الفجوة الكبيرة التي ما زالت موجودة بين عوائد الأموال في البنوك وعوائد العقار التي تتراوح بين 6 و8%، الأمر الذي دفع أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة إلى زيادة الاستثمار في البيوت السكنية المؤجرة والعمارات الاستثمارية.وأضاف الدليجان في لقاء خاص لـ «الأنباء» أن من بين أسباب الانتعاش المتوقع، هو الطلب المرتفع على وحدات التجزئة المتمثلة بالمطاعم والمقاهي وغيرها من الأنشطة الحرفية التي يحتاج اليها المجتمع، لاسيما أن الطلب على تلك الوحدات لم يساعد القطاع على الانتعاش فحسب، وإنما رفع من قيمة إيجار هذه الوحدات في مختلف المناطق، وفيما يلي نص اللقاء:
كيف ترى صورة القطاع العقاري في 2019؟
٭ في الحقيقة أنه من الصعب التنبؤ بالأوضاع المستقبلية لأي قطاع، لكن هناك أمورا وعوامل قد يؤدي تطبيقها إلى الوصول إلى نتيجة إيجابية، بمعنى أن هناك عوامل عديدة لها تأثير كبير على القطاع العقاري من بينها أسعار النفط، والقرارات الاقتصادية الجديدة المتوقعة مثل (قانون الرهن العقاري) الذي سيؤدي تطبيقه إلى تحريك قطاع العقار السكني بشكل كبير، خاصة أنه عبارة عن قرض طويل الأمد بفائدة شبه ثابتة، ناهيك عن استمرار الفجوة بين العائد على الأموال في البنوك وعوائد العقار السكني أو الاستثماري، بالإضافة إلى عدم وجود فرص استثمارية بديلة.
لذلك، أرى أنه وفي ظل تلك الفجوة الكبيرة التي ما زالت موجودة بين عوائد الأموال في البنوك وعوائد العقار التي تتراوح بين 6 و8%، فإن شريحة كبيرة من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة قد تعزز استثماراتها في البيوت السكنية المؤجرة والعمارات الاستثمارية، ناهيك عن الطلب المتزايد على وحدات التجزئة المتمثلة بالمطاعم والمقاهي وغيرها من الأنشطة الحرفية التي يحتاج اليها المجتمع، لاسيما وأن الطلب على تلك الوحدات لم يساعد القطاع على الانتعاش فحسب، وإنما رفع من قيمة إيجار هذه الوحدات في مختلف المناطق.
أي القطاعات العقارية التي تتوقع أن تستحوذ على أكبر قدر من النشاط؟
٭ برأيي أن العقار التجاري قد يستحوذ على تداولات العام 2019، وذلك بسبب تقارب السعر بين بعض الأصول التجارية والاستثمارية، بمعنى أن هناك أصولا تجارية قيمتها مليون دينار وأخرى استثمارية بنفس القيمة، وبالتالي فإن من يملك ضمن خارطته الاستثمارية خططا للاستثمار في العقار، فإنه قد يتجه نحو الاستثمار في العقار التجاري وتحديدا في مناطق مثل المباركية التي وصل فيها العائد على العقار إلى نحو 5%.
في الوقت نفسه بات من الملاحظ الاتجاه الواضح نحو تغير نمط الاستثمار في الكويت، فهناك طلب على الاستثمار في العيادات الطبية، وهناك مدارس ترغب بالتوسع، وهذا الأمر من شأنه أن ينعكس على طب السوق وبالتالي يتوقع أن يكون هناك استقرار أو زيادة في قطاعي العقار السكني أو الاستثماري.
المعارض العقارية
كيف ترى انعكاس إيقاف المعارض العقارية على السوق في الكويت؟
٭ نجحت وزارة التجارة في 2017 في إصدار اللائحة التنفيذية التي تنظم عمل المعارض العقارية في الكويت، ومن المؤكد أن لذلك الأمر أثرا إيجابيا على سوق العقار في الكويت، علما بأن معظم من كان يتداول في هذه المعارض هم أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة التي تبحث عن فرص وملاذ آمن لأموالها سواء للاستثمار أو السكن الخاص، وهذه الأموال لا تؤثر على سوق العقار الكويتي إلا في حال اجتمعت، خاصة إذا ما عرفنا أن أرخص قسيمة في الكويت اليوم في منطقة المسايل لا يقل سعرها عن 240 ألف دينار.
لقد أثبت الاستثمار المحلي جدواه، خاصة أن من استثمر في العقار الخارجي تعرض لـ 3 عوامل رئيسية هي تراجع قيمة العملة والعرض والطلب وقوانين التملك والضرائب، حيث أثرت هذه العوامل على المستثمرين ودفعت إلى عودة نسبة لا بأس بها من رؤوس الأموال إلى الكويت.
من وجهة نظركم، ما الأدوات المطلوب لإنعاش السوق العقاري؟
٭ الأدوات المطلوبة لتحسين السوق العقاري عديدة، فالسوق متعطش لإيجاد منتجات عقارية جديدة مثل شقق التمليك التي ما زالت تحتاج إلى قوانين منظمة، والرهن العقاري الذي يتوقع أن يرى النور قريبا، فضلا عن المزيد من المرونة لتمويل وإقراض تجار العقار الاستثماري، خاصـة أن أي سـوق عقاري لا يمكنــه العمل والتطور من دون وجود التمويل اللازم.
المدن الإسكانية الجديدة
هل ترى أن الأزمة الإسكانية بدأت تشهد حلحلة خلال السنتين الأخيرتين؟
٭ لقد بذلت الحكومة جهودا كبيرة في توفير الرعاية السكنية للمواطنين، وبخلاف ما تم توزيعه على المواطنين خلال السنتين الأخيرتين تحديدا، فإن هناك نحو 15 ألف قسيمة سكنية جديدة سيتم توزيعها خلال العام 2019، لكن ذلك كله يجب أن يتواكب مع الإسراع في تنفيذ البنى التحتية لهذه المدن لتحفيز المواطنين على الانتقال إليها.
لذا، فإنني أرى أن الأمر يحتاج إلى حلول جديدة منها إشراك القطاع الخاص وجذب رؤوس الأموال الأجنبية، والاستعانة بالمعرفة والحلول اللازمة من الخارج.
تعافي قطاع العقار
قال الدليجان إن القطاع العقاري قد بدأ في التعافي منذ النصف الثاني من 2018، وذلك بعد فترة من التراجع، حيث كان العام 2014 قد شهد أعلى تداول خلال آخر 20 سنة بتداولات بلغت قيمتها 4.8 مليارات دينار، قبل ان يتراجع في نهاية 2015 و2016 بنسبة 25% في كل سنة، حيث انخفض التداول بنهاية 2016 إلى 2.2 مليار وفي نهاية 2017 بدأ الركود لتصل التداولات إلى 2.4 مليار دينار، وفي 2018 ارتفع التداول إلى نحو 3.4 مليارات دينار بزيادة عن 2017 بنسبة 25%، وذلك بفضل العقار الاستثماري والسكني المؤجر، بالإضافة إلى العقار التجاري.