قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي (بيتك) انه خلال النصف الأول من 2020 سادت مظاهر إغلاق الأنشطة الاقتصادية في البلاد وإجراءات التباعد الاجتماعي للحد من انتشار فيروس «كوفيد ـ 19»، وساهم هذا بإضافة إلى عدة عوامل أخرى في انخفاض متوسط سعر المتر من العقار الاستثماري خلال الربعين الأول والثاني من العام الحالي، بعدما سجلت مستويات الأسعار قبلهما معدلات زيادة لثلاثة أرباع متتالية على أساس ربع سنوي، حيث بلغ متوسط السعر حوالي 1.560 دينار على مستوى المحافظات في نهاية الربع الثاني من العام، وتباين التراجع وفقا لبعض المسوحات والمناطق المختلفة حيث سجل التراجع نسبة تتراوح ما بين 4 و5% في الربع الثاني عن أسعار بداية العام.
وسادت حالة توقف كلي لمعظم أنشطة الشركات، وبالتالي تراجع متوسط السعر فيه منخفضا 2.1% عن الربع الأول الذي سجل تراجعا أقل بحدود 0.5% عن الربع السابق له، كما ساهم ذلك في تباطؤ معدلات الزيادة السنوية التي سجلها متوسط سعر المتر فقد ارتفع متوسط السعر 0.9% في الربع الثاني بعدما ارتفع بنسبة أعلى قدرها 3.3% في الربع الأول على أساس سنوي.
وأضاف التقرير ان متوسط السعر بنهاية الربع الثاني في محافظة العاصمة تراجع بنسبة 1.8% عن الربع السابق له، وفي حولي بنسبة 2.3% وفي والفروانية انخفض متوسط السعر بنسبة 2.5% عن الربع الأول وفي الجهراء بحدود 2.3% كما تراجعت في محافظة الأحمدي 2.4% وفي مبارك الكبير بنسبة أقل منخفضة بنسبة 1.4% على أساس ربع سنوي.
أما على أساس سنوي فقد ارتفع متوسط السعر في بعض المحافظات مدفوعة بارتفاع مستويات الأسعار في العاصمة بنسبة 1.8% عن الربع الثاني من العام الماضي، فيما تحسنت في محافظة حولي بحدود 0.3% بينما تراجعت في الفروانية والجهراء بنسبة محدودة قدرها 1%، بينما في مبارك الكبير سجل متوسط السعر زيادة بنسبة 5%، فيما تراجعت الأسعار في الأحمدي بشكل محدود أي بنسبة 1% على أساس سنوي.
عوائد العقار الاستثماري
وذكر التقرير ان العقارات الاستثمارية تعد استثمارا متميزا يتمتع بعوائد تتميز بالتنافسية مقارنة بالفرص الاستثمارية الأخرى، ومازالت العوائد على العقارات الاستثمارية المتميزة تتفوق بشكل متفاوت عن العوائد على العقارات التجارية في بعض المحافظات، وقد شهدت مستويات العوائد على العقارات الاستثمارية حالة تراجع في بعض المحافظات بنهاية الربع الثاني على أساس سنوي نتيجة توقف الأنشطة الاقتصادية ومن ثم عدم قدرة بعض المستأجرين على دفع إيجاراتهم، فقد تراجعت العوائد مقارنة بالربع الثاني من العام الماضي إلى نسب تتراوح بين 7.4% إلى 8.2%، بينما تحسنت في محافظة العاصمة عوائد العقارات الاستثمارية إلى حدود 7.4% بنهاية الربع الثاني وتفوق معدل العائد على العقار التجاري الذي يسجل 7.2%. وفي محافظة حولي تراجع معدل العائد على العقار الاستثماري مسجلا 7.81% ومازال أدنى قليلا من معدل العائد على العقار التجاري بالمحافظة بنهاية الربع الثاني.
وقال التقرير إن متوسط العائد على العقارات الاستثمارية تراجع في محافظة الفروانية مسجلا 7.96% ومازال أدنى من معدل العائد على العقارات التجارية بالمحافظة. وتراجع متوسط العائد على العقار الاستثماري قليلا في محافظة الأحمدي إلى حدود 8.2% مقابل 8.3% في الفترة نفسها من العام الماضي، وفي محافظة مبارك الكبير وصل أقل من 8.1% وفي الجهراء تراجع معدل العائد إلى حدود 7.9% و8.0% بنهاية الربعين الأول والثاني من عام 2020 مقابل 8.1% في نفس الفترة من العام الماضي، متفوقا على معدل العائد على العقار التجاري الذي يصل 8.0%.
ولفت التقرير الى تراجع نسب الإشغال عن معدلاتها السابقة لكل مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث سجلت تلك النسبة 90%.
أسعار العقارات التجارية
واكد التقرير ان القطاع العقاري التجاري كان أكثر تأثرا بحالة الإغلاق ما بين الكلي والجزئي للنشاط الاقتصادي في دول العالم ومنها الكويت، وقد استمرت هذه الإجراءات حوالي 4 اشهر من العام وإلى الآن لم تبدأ كل الانشطة عملها بعد فترة التوقف كما لم تعمل بكامل طاقتها وخصوصا في ظل إجراءات التباعد الاجتماعي في المجمعات التجارية والأسواق، وتوجه العديد من القطاعات الاقتصادية نحو العمل عن بعد وهو ما سيلقي بظلاله على إيرادات العقار التجاري والمباني والمجمعات التجارية على المديين المتوسط والطويل ومن ثم قيمتها السوقية.
فقد تراجعت مستويات أسعار الأراضي التجارية بنهاية الربع الثاني إلى 3.600 دينار للمتر المربع على مستوى المحافظات، كما تباين التراجع بين المناطق المختلفة حيث سجل التراجع نسبة تتراوح ما بين 4 و5% عن أسعار بداية العام، وانخفضت متوسط السعر بنسبة 1% عن الربع الأول الذي كان قد أظهر تراجعا أقل نسبته 0.3% عن الربع السابق له، ويأتي ذلك بعد أن سجلت الأسعار زيادة ملحوظة على أساس ربع سنوي في نهاية العام الماضي نسبتها 3.9% على مستوى المحافظات. وبالتالي، تباطأت في النصف الأول من العام الحالي معدلات الزيادة التي سجلها متوسط السعر قبل ذلك على أساس سنوي، فقد ارتفع متوسط السعر على مستوى المحافظات بنسبة 3.3% في الربع الثاني بعدما سجل زيادة 6.6% و6.1 في الربع الرابع من العام الماضي والأول من العام الحالي.
وقد تراجعت مستويات أسعار الأراضي التجارية بنهاية الربع الثاني في المحافظات عن الربع الأول الذي سجل تراجعا أقل على أساس ربع سنوي، حيث تراجع متوسط السعر في العاصمة بنسبة 0.3% وفي حولي بنسبة 2.4% وفي الأحمدي والجهراء بحدود 0.9%، في حين تراجعت في الفروانية بحدود 2% عن مستويات الأسعار في الربع الأول. وبالتالي، تباطأت معدلات الزيادة على أساس سنوي في النصف الأول من العام الحالي مقارنة بمعدلات الزيادة في الربع الرابع من العام الماضي.
العائد على العقار التجاري
قال تقرير «بيتك» ان معدلات العوائد على العقارات التجارية تراجعت في معظم المواقع التجارية بالمحافظات بنهاية الربع الأول من العام الحالي عن الربع السابق له، متأثرة بحالة التوقف الكلي والجزئي لمعظم الشركات والانشطة التجارية والمجمعات والأسواق التجارية، في حين تحسنت قليلا مدعومة بتخفيف تلك الإجراءات والعودة التدريجية لمزاولة أعمالها في ظل خطط التحفيز الحكومية. ومازالت في بعض المحافظات أدنى نسبيا من عوائد العقارات الاستثمارية باستثناء محافظة حولي وبعض مناطق الفروانية التي مازال معدل العائد على العقارات التجارية يزيد فيها قليلا عن معدله في العقارات الاستثمارية.
أسعار الشاليهات
قال تقرير «بيتك» انه مع تزامن بداية فصل الصيف، قد ترتفع الطلب على تلك الأنواع من أراضي الشاليهات، إلا أنه استقر متوسط سعر متر الواجهة البحرية من الأرض في بعض مواقع الشريط الساحلي، في الوقت الذي تشهد السوق حالة تراجع سادت في بعض القطاعات العقارية خلال النصف الأول من 2020.
وحسب التقرير، يصل متوسط سعر المتر الطولي للواجهة البحرية إلى 15 ألف دينار على مستوى محافظة الأحمدي بزيادة 1.4% عن الربع الأول، مع استقرار مستويات الأسعار في معظم مناطق المحافظة، بينما ارتفعت في بعض مواقع منها الشاليهات في منطقتة بنيدر التي تصل إلى 26.5 ألف دينار وهي الأعلى أسعارا على مستوى المحافظة، فيما استقرت مستويات الأسعار في شاليهات الزور عند حدود 11.3 ألف دينار، وفي منطقة النويصيب التي تعد أدنى المناطق أسعارا مسجلة 9.3 آلاف دينار، كما استقر متوسط السعر في مواقع عقود المنفعة بمنطقة الخيران، وفي منطقة ميناء عبدالله وفي المناطق متوسطة القيمة مثل منطقة الضباعية.
كذلك استقرت مستويات الأسعار في محافظة العاصمة في الربع الثاني وتصل إلى 6.8 آلاف دينار، مع استقرار الأسعار في مناطق المحافظة مثل منطقة الدوحة.
تراجع أسعار المزارع والجواخير
اوضح تقرير «بيتك» ان مستويات الأسعار في أراضي الجواخير والاسطبلات تراجعت بنهاية الربعين الثاني والأول 2020، مع تراجع ملحوظ لأغلب مناطق الجواخير والاسطبلات بمحافظة الأحمدي، وانخفاض السعر التقديري لحق الانتفاع لمتوسط مساحة 1،465 متر مربع من الأرض إلى حدود 34.1 ألف دينار، منخفضا 3.5% عن عن الربع الأول الذي لم يسجل تغيرا على أساس ربع سنوي.
ووفقا للتقرير، انخفضت مستويات الأسعار في أغلب مواقع المحافظة فيما استقرت في بعض مواقعها الأخرى، وتراجع السعر التقديري للأرض حق الانتفاع في المواقع ذات مساحة 2،500 متر مربع من جواخير كبد إلى حدود 41.2 ألف دينار منخفضا بنسبة 5.0% عن الربع الأول الذي لم يظهر تغيرا عن السابق له، ويتراوح سعر المتر بين 18 و 22.5 دينارا في هذه المنطقة.
كما تراجع متوسط السعر التقديري للأرض في مواقع من جواخير الهجن ذات مساحة 1.600م2 عند حدود 39 ألف دينار بنسبة انخفاض 2.5% عن الربع الأول، ويتراوح سعر المتر بين 22 و 27 دينارا في هذه المواقع. كما انخفضت مستويات الأسعار في الأراضي حق الانتفاع بمنطقة جواخير الوفرة حين بلغ السعر التقديري للأرض مساحة 2،500 متر مربع حوالي 36.3 ألف دينار منخفضا بنسبة 6.5% عن الربع الأول ويتراوح سعر المتر بين 14 و 15 دينارا.
انخفاض أسعار القسائم الصناعية
أشار تقرير «بيتك» الى انخفاض مستويات أسعار القسائم الصناعية على مستوى المحافظات إلى نحو 1.000 دينار بنهاية الربع الثاني، متأثرة بحالة التوقف الطويلة لأغلب الأنشطة الصناعية للحد من انتشار عدوى الفيروس، فقد انخفض متوسط السعر بنسبة 3% عن الربع الأول الذي شهد انخفاضا بحدود 6.6% عن الربع السابق له، وقد سجلت مستويات الأسعار انخفاضا محدودا في أغلب مواقع القسائم الصناعية بالمحافظات، فيما تراجعت بمعدلات طفيفة في بقية تلك القسائم عن الربع الأول، ففي محافظة العاصمة تراجع متوسط السعر بنسبة 2.8% عن الربع الأول، في حين تراجع في الأحمدي بنسبة 1%.
وبالتالي، ارتفع متوسط السعر على أساس سنوي للمحافظات 1% على أساس سنوي بعدما سجل الربع الأول زيادة بحدود 6% على أساس سنوي، مدفوعة بتراجع معدلات الزيادة في مستويات الأسعار في بعض المحافظات.