«المركز»: فرص عقارية مجزية في انتظار المستثمرين بدبي

أشــــار التـقرير العـــقـــاري الصادر مؤخرا عن شركة المركز المالي الكويتي «المركز» إلى المكاسب والعوائد العالية التي يمكن للاعبي السوق اقتناصها من نمو الأسعار الموجود في الأسواق الناضجة تشغيليا التي تعاني من الأساسيات الكلية الضعيفة، وقال التقرير الذي تناول قطاع العقار في دبي أيضا ان قطاع الخدمات اللوجستية والمخازن تحمل فرصا استثمارية جذابة. ورأى التقرير أن التجارة تمثل العمود الأساسي لاقتصاد دبي في حين تشكل السياحة والخدمات المالية والعقار والإنشاء الأعمدة الأخرى. إلا أن الإفراط في الاستثمار بمجال العقار أدى إلى انكماش بنسبة 50% في الأسعار، وبنحو 19% في مستويات النشاط خلال 2009 الأمر الذي أفضى إلى توقعات خافتة مع وجود ضغوط سلبية على معدلات النشاط العقاري خلال 2010 و2011. وأوضح التقرير أن قطاع الخدمات المالية والسياحة عانى من انخفاض خلال 2009 بسبب الركود الذي لحق بالاقتصاد العالمي إلى جانب الآثار التي نتجت عن إعلان خطة هيكلة ديون مجموعة دبي العالمية. ومع هذا، فإن من المتوقع أن تسجل السياحة معدل نمو بسيط خلال 2010 و2011 بفضل انتعاش الاقتصاد العالمي، كذلك من المتوقع أن تتراجع الخدمات المالية متأثرة بتسوية الديون وقد تسجل نموا متواضعا أيضا في 2011 فقط. واشار التقرير الى أن التجارة يمكن تصنيفها إلى داخلية وأخرى خارجية، وبسبب الافتقار إلى البيانات، استعان التقرير بإحصائيات إصدار الرخص التجارية كمؤشر عن التجارة الداخلية. وتشير البيانات إلى أن التجارة الداخلية عانت خلال 2009 إذ انكمش إصدار الرخص التجارية بنسبة 28%. أما التجارة الخارجية فنمت خلال 2009، إذ بلغت نسبة تدفق الصادرات 23% ونمت تجارة إعادة التصدير بمعدل 19%. وهو ما يشير إلى أن النشاط الاقتصادي الأساسي لايزال سليما ويتوقع التقرير أن يؤدي نمو التجارة الذي قد يستمر في 2010 و2011 إلى خروج الاقتصاد من وعكته الحالية لينتج عن ذلك تعاف تام في 2012. من ناحية أخرى، جاءت تقديرات النمو السكاني التي قدمتها الإدارة المركزية للإحصاء لعام 2009 مفاجئة رغم التأثير الإيجابي الذي حملته الهجرة من الإمارات الأخرى، أما الناحية السلبية فكانت بسبب الأعداد الكبيرة للوافدين التي ربما هيمنت بشكل أكبر من السنوات السابقة في 2009. ويتوقع تقرير المركز أن تبدأ التركيبة السكانية بالنمو عند معدل تاريخي بين 4 و 6% في 2011 فقط. وذكر التقرير انه بعد اتخاذ خلق الوظائف كمؤشر مناسب لقياس نمو الدخل، وجد التقرير أنه من بين الانكماش الإجمالي في الوظائف، بلغت هذه النسبة في دبي 43% من جميع الوظائف في دول التعاون خلال النصف الأول من 2008 وصولا إلى 22% خلال مارس 2010. وتوقع «المركز» أن يسجل خلق الوظائف في دبي انتعاشا تدريجيا بدءا من عام 2011 الذي سيشهد فيه تعافي الاقتصاد، مما سيؤدي إلى نمو الدخل. وبالإشارة إلى التمويل، يقول التقرير انه في الوقت الذي نمت فيه الرهون العقارية بشكل أفضل من النمو الائتماني الكلي في الإمارات ككل، انكمشت صفقات الرهون العقارية المعدلة وفق الفصول بنسبة 75% على مدار فترة استمرت 16 شهرا بدءا من أعلى مستوى وصلت اليه في يوليو 2008 قبل أن تعود للتحسن في نوفمبر 2009. ويشير هذا التحسن إلى أن الانكماش المستمر الذي تعرضت له بدأ يهدأ وهو ما يعد في حد ذاته مؤشرا إيجابيا. إلى هذا، يتوقع التقرير أن تبقى الاتجاهات ثابتة دون تغيير خلال 2010 مع تسوية بنوك دبي اتفاقية تجميد ديون دبي العالمية التي ربما ستقيد القدرة والرغبة في الإقراض خاصة لمشاريع العقار. العقار السكني واشار التقرير الى أن شريحة العقار السكني انكمشت في جميع الجوانب مثل الصفقات والإيجارات والأسعار ومن المتوقع أن تنكمش على نحو إضافي في 2010. ويتوقع التقرير أن تسجل الصفقات انكماشا بسيطا سينحصر بين 0 و2% على الأساس الشهري خلال 2010، على أن تستقر في 2011. أما بالنسبة للإيجارات، فلاحظ التقرير أن عدم الاستقرار في هذا الجانب يعود إلى الطلب الكبير من المجتمعات المقيمة في دبي ومن الطلب الناتج عن تنقل الأفراد في أنحاء الإمارة الذي قد يستمر على الحال ذاته في المستقبل القريب. ونصح التقرير المستثمرين الباحثين عن العوائد بترقب التقدم الذي سيحصل في البيئة التشغيلية بشأن القضايا الخاصة برسوم الخدمة لاقتناص العوائد الجذابة سواء من العوائد الحالية العالية أو من ضغوط العوائد حال نضوج السوق. ويقول التقرير ان اتجاهات الأسعار تتأثر أكثر بجانب العرض وبرخص الإنشاء الجديدة الموافق عليها والتي انخفضت في 2009. ومع ذلك، تشير المشاريع التي تبلغ قيمتها 60 مليار دولار وهي قيد التنفيذ حاليا والتقارير المحاسبية الصادرة عن هيئة التنظيم العقاري في الإمارات إلى أن 74% من المشاريع جار تنفيذها، ولو أن هناك تأخيرا. وهو ما يدل على أن العرض على المديين القصير والقريب قد يعوق الأسعار عن الانتعاش بالمجمل إلى جانب تخلف سلبي على المدى الأطول بسبب الهجرة المعاكسة أيضا. ومع ذلك، يمكن للاعبين الأذكياء في السوق الفوز بالفرص الناتجة عن تقلبات الأسعار ومن الضغوط التي تتعرض لها العوائد حال نضوج السوق على صعيد إدارة العقار. وذكر التقرير أن اتجاهات نشاط التجارة الخارجية تمثل الدافع الأساسي للطلب ورغم انكماش الواردات بنسبة 28% على الأساس السنوي خلال 2009 بسبب الانخفاض في الاقتصاد، إلا أن الصادرات ارتفعت بنسبة 23% ونمت الصادرات المعادة بنسبة 19%، مما يشير إلى أن الطلب على الخدمات اللوجستية والمخازن بقي محميا من الانكماش الهائل في 2009. وتوقع التقرير أن تبقى الواردات مستقرة خلال 2010 و2012، وأن تستمر الصادرات وتجارة إعادة التصدير في النمو، وبالتالي سيبقى الطلب على الخدمات اللوجستية والمخازن سليما. وتشكل مشاريع المخازن قيد الإنشاء 1% من إجمالي العرض المستقبلي، وامتدت التسهيلات القانونية لتطول مثل هذه الاستثمارات. وفي حين انكمشت الأسعار بنسبة 10.5% خلال مارس 2010 وحده، يتوقع التقرير أن تبقى الإيجارات مستقرة وقد توفر فرص الحصول على عوائد مجزية خلال 2010 ومكاسب من تقييم الأسعار خلال 2011 و2012.