93.3 % نسب الإشغال في قطاع العقارات الاستثمارية ومتوسط الإيجار الشهري ارتفع 8.1% ليسجل 254.4 ديناراً

ارتفاع المعروض من مساحات المكاتب الإدارية إلى 817.998 متراً مربعاً رغم تراجع متوسط الإيجار للمتر بنسبة 5.5% ليسجل 6.4 دنانير عاطف رمضان أظهرت الدراسة التي اعدها اتحاد العقاريين تحت عنوان «المرشد العقاري الاصدار الثاني» ان السوق العقاري تسوده نظرة محدودة تنظر الى السوق من منظار الاسعار فقط، ولكن تلك النظرة تتجاهل حقيقة ان السعر هو نتاج تفاعل متبادل بين العرض والطلب. وأوضحت الدراسة الميدانية الواقعية للقطاع العقاري في الكويت والتي تضمنها الاصدار المكون من 100 صفحة، ان نسب الاشغال في قطاع العقارات الاستثمارية قد بلغت 93.3%، كما بلغ متوسط الايجار الشهري 254.4 دينارا في الربع الثالث من 2011 وهو ما يعني ارتفاعا بنسبة 8.1% عن الربع الرابع من 2010، وعلى صعيد قطاع المكاتب الادارية فقد اظهرت ارتفاع المعروض من مساحات المكاتب بشكل هامشي من 811.268 مترا مربعا في الربع الرابع من 2010 الى 817.998 مترا مربعا في الربع الثالث من 2011 فيما يبلغ متوسط الايجار للمتر 6.4 دنانير في الربع الثالث لـ 2011 متراجعا من 6.8 دنانير في الربع الرابع من 2010 اي بانخفاض 5.5%. قطاع عقارات السكن الاستثماري يعتبر قطاع عقارات السكن الاستثماري الاكبر بين القطاعات العقارية في الكويت، كما أنها الاكثر أهمية، حيث ان هناك عدة آلاف من العقارات الاستثمارية القائمة، كما ان هناك أيضا عدة مئات تحت الانشاء. ونظرا لتلك الاهمية فقد عملنا على ايجاد اطار علمي وشامل لتحليل هذا القطاع العقاري في الاصدار الاول من هذا التقرير. وعليه فقد قمنا بالتوسع أكثر في هذا الاطار في هذا التقرير. توضح البيانات الرسمية في ديسمبر 2009 أن هناك 11.426 عقارا سكنيا استثماريا موجودا في ست محافظات، وعبر 19 منطقة، ففي الربع الثالث 2011 قمنا بتغطية 2.927 عقارا بمجمل 70169 شقة سكنية، وبما يمثل 25.6% من عقارات السكن الاستثماري في الكويت، والنتائج كما يلي: ٭ سجلنا 3.987شقة سكنية فارغة وبالتالي نسبة الإشغال 94.3% بالنسبة للعينة السوقية تحت الدراسة، وهو ما يمثل زيادة هامشية عن نسبة الإشغال في الربع الرابع من 2010. ٭ بلغ متوسط الايجار الشهري بالنسبة لعموم عقارات السكن الاستثماري في الكويت 254.4 دينارا في الربع الثالث من 2011، والذي يعني أنه ارتفع في نفس الفترة ما نسبته 8.1% من 235.4 دينارا في الربع الرابع 2010. ٭ حتى مع زيادة التغطية السوقية للدراسة، فإن التركيبة السوقية ظلت كما هي دون تغيير، حيث ان الشقق بغرفتي نوم تمثل نسبة 59% من كل الشقق السكنية، بينما بلغت الشقق بغرفة نوم واحدة نسبة 24.8% مما يجعل مجموع نسبة هذين النوعين 83% من السوق، لكن لاحظنا أن الشقق بثلاث غرف نوم قد زادت نسبتها من السوق. ٭ أيضا هناك تزايد ملحوظ للشقق في المعروض من الشقق المؤثثة، في المسح السابق، الذي تم في الربع الرابع 2010، كان هناك حوالي 5.1% من الشقق مؤثثة و13.3% من الشقق نصف مؤثثة. بينما في الربع الثالث 2011، وصلت نسبة الشقق المؤثثة 6.9% ونصف المؤثثة 11.8% وتبلغ نسبة الاشغال للشرائح الثلاث أكثر من 90%. ٭ أدت عملية تطوير حالة التأثيث من غير المؤثث الى نصف المؤثث على تزايد متوسط الايجار الشهري بنسبة 36.4% بينما زاد بنسبة 45.3% في حالة التطوير الى مستوى المؤثث، وفي هذا السياق، تتمثل الملحوظة الاساسية في أنه بينما تزايد متوسط الايجار الشهري بالنسبة لشرائح نصف المؤثث وغير المؤثث بشكل معتدل، فقد تزايد متوسط الايجار الشهري بالنسبة لشريحة الشقق المؤثثة بـ 36.1% ما بين الربع الرابع 2010 والربع الثالث 2011. ٭ كما لاحظنا ان متوسط الايجار الشهري يقل بنسبة 6.3% مع تقادم عمر العقار الى أكثر من سنتين، وبنسبة 12.8% مع تقادم عمر العقار الى أكثر من خمس سنوات، أما بالنسبة للعقارات بعمر بين سنتين وخمس سنوات، فإن متوسط الايجار الشهري قد زاد الى 267.3 دينارا في الربع الثالث 2011 من 238.0 دينارا في الربع الرابع 2010 وهو ما يمثل 12.3%. ٭ تعرض العقارات الجديدة الداخلة الى السوق بقيم إيجارية أعلى من معدلات السوق مما يضع ضغوطا تصاعدية على القيم الايجارية للعقارات الاقدم والموجودة بالفعل بالسوق، وعليه فعندما تخلو أي شقة، فإن مالك العقار يكون قادرا على إيجاد من يرغب بتأجيرها بقيم إيجارية أعلى. ٭ ولتصنيف العقارات الى درجات، فقد استخدمنا صيغة رياضية متسعة النطاق لاستنتاج درجة كل عقار، حيث تمثل الدرجة أ+ ما نسبته 0.5% في الربع الثالث 2011 بالمقارنة بـ 0.2% من السوق العقاري في الربع الرابع 2010، أيضا قد ازدادت نسبة العقارات ذات درجة (أ) من 3.9% في الربع الرابع 2010 الى 5.5% في الربع الثالث 2011، فمن الواضح أن مطوري العقارات يعملون على تطوير العقارات ذات الدرجة الاعلى. ٭ تم التحول الى العقارات الاكثر تميزا بوتيرة سريعة فيما بين الربع الرابع 2010 والربع الثالث 2011، وهذه الوتيرة قد ترى بعض التباطؤ في النمو. ولكن نتوقع أن تستمر هذه الظاهرة التي تعتبر إيجابية بالنسبة للسوق. ٭ ظلت منطقتا السالمية وحولي أكبر المناطق من عقارات السكن الاستثماري في الكويت، لكن تزايد المعروض من السكن الاستثماري في منطقتي المهبولة وأبوحليفة بشكل مطرد، حيث بهما 3.378 شقة سكنية تحت الانشاء، بما نسبته 28.6% من المعروض تحت الانشاء في كل الكويت. قطاع المكاتب الادارية تظل شريحة المكاتب الادارية ضعيفة نسبيا نتيجة المعروض الكبير وغير المستغل مع التزايد التدريجي للطلب، وطبقا للمسح الميداني فقد وجدنا 107 عقارات مبنية وعقارين تحت الانشاء في مختلف المواقع في الكويت، ويعتبر أكبر تركيز للعقارات الادارية في منطقة الاعمال المركزية للكويت والتي تضم بشكل رئيسي شارع أحمد الجابر وشارع الشهداء وشارع فهد السالم، وشارع جابر المبارك، وبعض الشوارع المحيطة، فقد وجدنا 74 عقارا اداريا بين مبني وتحت الانشاء في هذه المحافظة، محافظة العاصمة. ٭ ارتفع المعروض من مساحات المكاتب بشكل هامشي من 811.268 مترا مربعا في الربع الرابع 2010 الى 817.988 مترا مربعا في الربع الثالث 2011. ٭ ولكن التغيير الكبير جاء من أن حوالي 90% من العقارات الادارية والتي كانت تحت الانشاء، قد تم الانتهاء من انشائها وتحولت الى خانة العقارات القائمة. وعلى ذلك قد تغيرت نسب الإشغال صعودا وهبوطا لتعكس ظاهرة انتقال مساحات المكاتب المعروضة من خانة تحت الانشاء الى خانة القائمة. ٭ ولكن النسبة التي تعنينا هي نسبة الإشغال الخاصة بالمعروض الكلي من مساحات المكاتب، والتي ارتفعت من 55.9% في الربع الرابع 2010 الى 59.4% في الربع الثالث 2011، وبمعنى آخر، فإن المساحات المكتبية المشغولة بالشركات في الكويت قد ارتفعت بمساحة قدرها 32.933 مترا مربعا في خلال ثلاثة أرباع السنة. ٭ هذا يؤشر الى أن النمو السنوي لاحتياجات قطاع الاعمال من المساحات المكتبية الجديدة في منطقة الأعمال المركزية في الكويت يبلغ 44.000 متر مربع. ٭ بالنسبة لمتوسط الإيجار (للمتر المربع)، فقد انخفض من 6.8 دنانير في الربع الرابع 2010 الى 6.4 دنانير في الربع الثالث 2011، وهو ما يمثل انخفاضا بنسبة 5.5% في ثلاثة أرباع السنة، لم تصل نسب الإشغال الى مستويات صحية بعد في الكويت، وهذا ما سيعمل على استمرار الضغوط المؤدية لانخفاض معدلات الايجار. قطاعا وحدات التجزئة و العقار الصناعي يستمر الأداء السوقي لقطاع وحدات التجزئة في الكويت على مستويات أكثر من جيدة، فهناك عدد متنوع من أماكن التسوق بما في ذلك باقة من المجمعات التجارية المتكاملة والمشغولة في الوقت الحالي بالإضافة الى ذلك، هناك 12 مجمعا تجاريا تحت الإنشاء. ٭ عملت زيادة رواتب عدة قطاعات من العاملين في القطاع الحكومي من قبل الدولة على زيادة القوى الدافعة لازدهار قطاع أعمال التجزئة في الكويت، كما ان مستويات الدخل للعاملين في القطاع الخاص قد شهدت أيضا زيادات فارقة. ٭ هذا كله، أدى الى زيادة معتبرة في الدخل القابل للصرف للسكان في الكويت وهو ما مثل قوة دافعة كبيرة لمبيعات سوق التجزئة. ٭ بلغت نسبة الإشغال الكلية للمساحات المعروضة من المجمعات التجارية 77.0% في الربع الثالث 2011 في مقابل 72.5% في الربع الرابع 2010، كما ان نسبة الإشغال للمعروض القائم قد بلغت 99% مما يبرهن على ان هناك عددا من المؤجرين في حالة انتظار لأماكن شاغرة في المجمعات القائمة، والتي تعتبر عمليا مشغولة بالكامل. 4- كما ارتفعت هامشيا نسبة الإشغال للمعروض تحت الإنشاء الى 38% في الربع الثالث 2011 من 36.9% في الربع الرابع 2010، وبشكل عام، فإن الأداء السوقي لقطاع عقارات التجزئة يتسم بأنه جيد جدا، وان مستويات الطلب آخذة في الارتفاع. قطاع العقار الصناعي بالنسبة للعقارات الصناعية، فقد أجرينا مسحا للمستودعات في 8 مواقع في الكويت وقمنا بتغطية 93 مشروعا ينحصر المعروض من المستودعات في أماكن قليلة ومحدودة في الكويت، حيث دائما ما يخشى التباطؤ والتكدس المروري الناتج عن الشاحنات الثقيلة. ٭ حيث ان معدلات الإيجار المبينة ليست أرقاما محددة، وانما نطاقات، فبالتالي من غير الممكن استنتاج النسبة المئوية للتغير بين الربع الرابع 2010 والربع الثالث 2011، لكن يمكن ان نلاحظ ان معدلات الإيجار قد ارتفعت بشكل معتدل يتماشى في ذلك الاتجاه الى الارتفاع مع ما قد رأيناه بالنسبة لمعظم القطاعات العقارية الأخرى في الكويت (باستثناء قطاع عقارات المكاتب الإدارية). ٭ في منطقة الشويخ الصناعية، حيث المنطقة الصناعية الرئيسية، ظل متوسط الإيجار (للمتر المربع) للمستودعات بارتفاع 4 أمتار، ثابتا عند 2.5 دينار، لكن ارتفع بين 5 دنانير و5.5 دنانير للمستودعات بارتفاع 7 أمتار. ٭ ارتفع متوسط الإيجار في منطقة الضجيج من 2.5-3 دنانير في الربع الرابع 2010 الى 2.5 – 4.5 دنانير في الربع الثالث 2011، في هذه المنطقة تتراوح ارتفاعات المستودعات بين 9 و11 مترا. ٭ في منطقة الري وصل متوسط الإيجارات الى 8 دنانير للمستودعات بارتفاع 7 أمتار والمزودة بوحدات تكييف، وذلك بارتفاع من الربع الرابع 2010 حيث كان متوسط الإيجار 7 دنانير للمتر المربع. ٭ بينما لم يكن من الممكن تقدير نسب الإشغال الخاصة بالمستودعات، فإن الدلائل الواقعية تظهر ان في معظم المناطق تزيد نسب الإشغال على 95% مما يدلل على ان مستوى الطلب على المستودعات يظل قويا، هناك عدد كبير من المستودعات يتم استغلالها من قبل شركات كبرى، حيث انها تستخدمها بشكل مزدوج كمخزن وكمكتب تمثيل في الوقت ذاته.