«الدولي»: ارتفاع قيمة تداولات القطاع العقاري بنسبة 15.6%بالغة 3.3 مليارات دينار في 2012

زيادة العدد الكلي للصفقات بنسبة 22.1% ليصل إلى 9999 صفقة مقابل8187 صفقة لعام 2011 قطاع السكن الخاص استحوذ على 56% من إجمالي قيمة الصفقات المبرمة يليه الاستثماري بـ 36% في 2012أصدر بنك الكويت الدولي تقريرا عقاريا عن أداء القطاع العقاري خلال العام 2012 بشكل عام مقارنة بعام 2011، وذلك مع مقارنة سريعة مع الأعوام السابقة للفترة 2008– 2012، حيث يستعرض التقرير بشيء من التحليل نشاط السوق العقاري بكل مكوناته خلال الربع الرابع من عام 2012، وفيما يلي تفاصيل التقرير: ٭ أولا: النشاط الإجمالي للسوق خلال 2012: استمر سوق العقار الكويتي خلال عام 2012 بتسجيل نموه الملحوظ في معدلات أدائه خلال عام 2012، حيث ارتفعت قيمة تداولات السوق «عقودا ووكالات» بنسبة ملحوظة بلغت نحو 15.6% لتصل إلى 3.3 مليارات دينار مقابل 2.8 مليار دينار لعام 2011. كما ارتفع كذلك العدد الكلي للصفقات بنسبة 22.1% ليصل إلى 9999 صفقة مقابل 8187 صفقة لعام 2011، وذلك وفقا للبيانات الصادرة من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل بالكويت، وتشير هذه البيانات بشكل أساسي الى ارتفاع حجم السيولة التي استحوذ عليها القطاع العقاري في الكويت، مع ارتفاع ملحوظ بنشاط التداول الذي يشير اليه عادة عدد الصفقات التي تمت في السوق خلال عام 2012. وفي هذا السياق يمكن الإشارة الى الرقم القياسي الذي سجله السوق العقاري خلال هذا العام على مستوى الفترة الممتدة من عام 2008 وحتى 2012، فقد بلغت سيولة السوق وعدد الصفقات للعقارات المتداولة أعلى مستوى لها في هذا العام مقارنة بأعلى مستوى سجله السوق خلال تلك الفترة وهو في العام الماضي، في حين بلغ أدنى مستوى لسيولة السوق وعدد الصفقات في عام 2009 حيث بلغت السيولة نحو 1.9 مليار دينار موزعة على عدد 5217 صفقة، ويبدو ان العقار الذي يعتبره المستثمرون في الكويت ملاذا آمنا للمدخرات قد استقطب حجما كبيرا من السيولة بسبب ارتفاع العائد عليه مقابل الأدوات الاستثمارية الأخرى المتاحة في الاقتصاد الكويتي كالأسهم والودائع التي لا تتجاوز عوائدها 2.5% على أحسن تقدير، كما تعززت السيولة المتوجهة الى هذا القطاع من خلال ارتفاع حجم التمويل المقدم من قبل القطاع المصرفي، حيث بلغ نحو 7130.8 مليون دينار في عام 2012 مقابل نحو 6756 مليونا لعام 2011 أي بزيادة بلغت نسبتها نحو 5.5%. هذا وتشير البيانات المتوافرة عن سوق العقار في الكويت للفترة الممتدة من 2008 وحتى 2012 الى استمرار تركز النشاط في القطاعين السكني والاستثماري، مع تدن ملحوظ في نشاط العقار التجاري، حيث يستقطب القطاع السكني جانبا مهما من حجم السيولة في السوق لعدد من الأسباب أهمها استمرار ندرة الاراضي السكنية المتاحة للبيع، وكذلك استمرار استقطاب الاراضي السكنية لعدد كبير من المستثمرين والمضاربين على حد سواء، فهناك جانب كبير من التداولات على القسائم السكنية التي يكون الهدف الأساسي من ورائها جني الأرباح من خلال إعادة بيعها بهوامش ربح مجزية. ونظرا لتحكم عدة عوامل في أداء السوق، منها على سبيل المثال الاوضاع الاقتصادية المحلية والعالمية، ومدى توافر قنوات استثمارية لجذب مدخرات المواطنين، فإنه لا يمكن اغفال الدور الذي يقوم به المضاربون في تحريك السوق وخاصة في ظل غياب التنظيم الفعال وتوافر البيانات والمعلومات الشفافة عن الأسعار وأوضاع السوق، وأصبح من المؤكد حتما أن قانوني 8 و9 لسنة 2008 لم يؤديا الغرض المطلوب منهما في إيقاف التضخم في أسعار الاراضي السكنية، بل بالعكس استمرت الأسعار بالارتفاع المتواصل منذ عام 2009 وحتى 2012، حيث تشير البيانات بوضوح إلى تذبذب النشاط في السوق بشكل موسمي، وتجدر الاشارة الى ان القطاع الاستثماري يستقطب مدخرات المستثمرين للفترات الطويلة نسبيا حيث يعطي عائدا تنافسيا مقارنة مع الادوات الاستثمارية الاخرى (كالودائع وسوق الاسهم المحلية). ويعتبر العقار السكني هو المحرك الاساسي لحركة السوق يليه العقار الاستثماري، حيث يلاحظ ان حركة السوق الاجمالية تتحدد من خلال الحركة على السكني، وهو بلا شك يعطي اشارة واضحة الى مدى حاجة السوق الى تشريعات جديدة تعطي القطاع الخاص دور اكبر في إصلاح الاراضي وإعادة تنظيمها والمساهمة في توفير السكن الخاص للمواطنين، وتحرير المزيد من الاراضي سيساهم بلا شك في توفير المزيد من الاراضي وسوف يقلل من حجم المضاربات التي يشهدها هذا القطاع التي تتسبب في تضخم اسعار الاراضي السكنية وافتعال فقاعات سعرية لا تعكس بالضرورة القيمة الحقيقة لها. من جانب آخر، تشير البيانات التفصيلية المتوافرة عن العقود المبرمة في عام 2012 الى تركز النشاط في قطاع السكن الخاص (قسائم ومنازل) حيث استحوذ على 56% من اجمالي قيمة الصفقات المبرمة يليه القطاع الاستثماري بما نسبته 36% في حين استحوذ القطاع التجاري على 8%، حيث يبلغ إجمالي كلا القطاعين (السكني الخاص والاستثماري) نحو 92% من اجمالي السوق بالكامل، ويستفاد من هذه المؤشرات في معرفة سلوكيات المستثمرين في السوق، حيث يستقطب قطاع السكن الخاص وبالتحديد القسائم الفضاء في مناطق مثل صباح الاحمد وابوفطيرة والخيران اهتماما كبيرا خاصة من قبل المضاربين، في حين يستقطب القطاع الاستثماري كما ذكرنا آنفا جانبا آخر من المستثمرين الذين يسعون الى تحقيق عوائد أعلى من العوائد التي تقدمها البنوك على الودائع السنوية وهي متدنية نسبيا مقارنة بالعوائد التي يحققها المستثمرون والمضاربون في هذا القطاع حيث أعطى هذا القطاع نسبة تراوحت في المتوسط بين 4% و6% خلال عام 2012 وذلك حسب وضع العقار وموقعه ونسبة الاشغال فيه. ولقد شهدت القيمة الاجمالية لمبيعات القطاع السكني خلال عام 2012 ارتفاعا بلغت نسبته نحو 18.7% حيث بلغ اجمالي قيمة مبيعات السكنى نحو 1.85 مليار دينار مقابل 1.56 مليار دينار لعام 2011، وهي موزعة على 8247 صفقة مقابل 6560 صفقة لعام 2011، اي بزيادة بلغت نسبتها 25.7%. وأما على صعيد المناطق الاكثر تداولا فقد احتلت منطقة صباح الاحمد البحرية المرتبة الاولى من حيث عدد الصفقات والقيمة، حيث بلغ عدد الصفقات نحو 2051 صفقة بقيمة 252 مليون دينار، تليها منطقة ابوفطيرة بعدد 665 صفقة، وبقيمة 152.9 مليون دينار، والفنيطيس بعدد 208 صفقة بقيمة 57.3 مليون دينار، والخيران بعدد 144 صفقة وبقيمة 10.5 ملايين دينار، فسعد العبدالله بعدد 135 صفقة بقيمة 29.4 مليون دينار. وأما على صعيد القطاع الاستثماري فقد بلغت قيمة مبيعات هذا القطاع خلال عام 2012 نحو 1189.1 مليون دينار موزعة على 1653 صفقة مقابل 1069.5 مليون دينار موزعة على 1531 صفقة في عام 2011 اي بزيادة بلغت نسبتها 11.1% و6.7% على التوالي، اي ان متوسط سعر الصفقة في عام 2012 بلغ نحو 727.2 ألف دينار مقابل 698.5 ألف دينار لعام 2011. وهو مؤشر تقريبي لارتفاع الاسعار ولا يمكن الاعتماد عليه كمؤشر دقيق لمعرفة حجم ارتفاع الاسعار، وذلك لعدم تجانس العقارات التي تختلف من حيث الموقع والمواصفات، وفي هذا السياق تجدر الاشارة الى ان قطاع الاستثمار قد حقق اعلى قيمة مبيعات وعدد صفقات خلال الفترة 2008 ـ 2012 في عام 2012، في حين شهد ادنى قيمة مبيعات له في عام 2009، ومنذ ذلك العام بلغ متوسط معدل النمو السنوي خلال الفترة 2009-2012 نحو 19.7% وهو متوسط مرتفع نسبيا. وتعتبر المناطق الاكثر تداولا من حيث عدد الصفقات والقيمة المهبولة التي جاءت في المرتبة الاولى بعدد 331 صفقة وبقيمة 156 مليون دينار، والسالمية بعدد 212 صفقة وبقيمة 234.9 مليون دينار، في حين احتلت منطقة حولي المرتبة الثالثة بعدد 150 صفقة وبقيمة 106.3 ملايين دينار. وأما على صعيد القطاع التجاري، فقد حافظ هذا القطاع على مستوياته من حيث حجم السيولة وعدد الصفقات، فقد بلغت قيمة المبيعات وعدد الصفقات لهذا القطاع في عام 2012 نحو 265.3 مليون دينار موزعة على 78 صفقة مقابل نحو 247.8 مليون دينار بعدد 78 صفقة لعام 2011، حيث حقق هذا القطاع نموا ملموسا، ويتسم هذا القطاع ببعض السمات التي تجعل تداوله اقل من تداول الانواع الاخرى من العقار، فالقيمة اعلى بسبب المساحات وارتفاع الاسعار، وهي تتميز ايضا بعدم رغبة ملاكها في إعادة تداولها او بيعها لأنها استثمارات طويلة الاجل وتحقق عوائد مستقرة نسبيا وهي بعيدة ايضا عن قدرات المضاربين في السوق، وغالبا ما تكون هذه العقارات مملوكة للشركات العقارية والاستثمارية التي تأثرت من الازمة المالية في عام 2008، ويتأثر هذا القطاع بنشاط القطاع الخاص الذي يحدد الطلب على وحداته المختلفة. هذا وتشير البيانات المتوافرة عن المناطق الاكثر نشاطا في القطاع التجاري انها قد تركزت في منطقة القبلة والسالمية بعدد 11 و7 صفقات بقيمة 13.7 و30.6 مليون دينار لكل منها على التوالي. وأما على صعيد القطاعات الاخرى مثل المخازن والشريط الساحلي والحرفي والمعارض، التي تتسم بتدني تداولها، فقد شهد عام 2012 تداولا عليها بلغت قيمته الاجمالية نحو 42 مليون دينار مقابل 18.9 مليون دينار لعام 2011. ٭ ثانيا: أداء السوق خلال الربع الرابع من 2012: تشير البيانات المتعلقة بالتوزيع النسبي لنشاط السوق الفصلي خلال عام 2012 الى استحواذ الربع الثاني من هذا العام على اعلى نسبة من النشاط من حيث قيمة التداول وعدد الصفقات حيث استحوذ على ما نسبته 28% و27.9% من إجمالي قيمة التداول وعدد الصفقات، يليه الربع الرابع بما نسبته 27.3% و27.1% للقيمة ولعدد الصفقات على التوالي، ثم يليه الربع الاول بما نسبته 26.8% و26.6% من اجمالي القيمة وعدد الصفقات، وأما الربع الثالث من عام 2012 فقد استحوذ على ما نسبته 17.6% و18.3% من اجمالي القيمة وعدد الصفقات على التوالي، وفي هذا السياق تجدر الاشارة الى ان الاهمية النسبية للارباع السنوية تكاد تكون مماثلة للسنوات الاخرى، حيث يشهد الربع الثالث اقل نشاطا من الارباع الاخرى، وهو ما يعكس بطبيعة الحال وجود موسمية في التداول حيث تؤثر عطلة الصيف وشهر رمضان الكريم على نشاط السوق كما يبدو. وأما على صعيد الربع الرابع من عام 2012 فقد شهد سوق العقار الكويتي خلاله ارتفاعا ملحوظا في قيمة وعدد الصفقات حيث بلغت نحو 914.3 مليون دينار موزعة على 2716 صفقة مقابل 591.6 مليون دينار بعدد 1834 صفقة للربع الثالث لعام 2012 اي بزيادة بلغت نسبتها 54.5% و48% على التوالي، وقد نجم هذا الارتفاع أساسا من ارتفاع قيم مبيعات المكونات الاساسية الثلاثة لسوق العقار الكويتي وهي القطاع السكني والاستثماري والتجاري الذي شهد كل منهما ارتفاعا بلغت نسبته 49.4%، 35.8%، و208% على التوالي. من جانب آخر، استحوذ القطاع السكني على ما يعادل 57% من حجم السيولة خلال الربع الرابع من عام 2012 يليه القطاع الاستثماري بنسبة 30%، فالقطاع التجاري بنسبة 13%. وفيما يلي نستعرض بشيء من التفصيل نشاط مكونات السوق الثلاثة خلال الربع الرابع من عام 2012. 1 - العقار السكني: استمر قطاع العقار السكن الخاص خلال الربع الرابع من عام 2012 بتحقيق نمو في نشاطه وذلك على صعيد كلا من قيمة التداول وعدد الصفقات، حيث بلغت قيمة العقارات والأراضي المتداولة نحو 516.2 مليون دينار موزعة على 2280 صفقة، مقارنة بنحو 345.4 مليون دينار موزعة على 1464 صفقة أي بنسبة نمو بلغت 49.5% و56% مقارنة بالربع الثالث من عام 2012. وقد تركز التداول في قطاع السكن الخاص بشكل عام على الأراضي السكنية والفضاء، منها على سبيل المثال منطقة صباح الأحمد البحرية، حيث بلغ عدد الصفقات نحو 1007 وبقيمة الصفقات 134 مليون دينار ويمكن الاستدلال بعدد الصفقات الى حجم الاقبال على تلك القسائم الذي يمثل نحو 37% من اجمالي عدد صفقات السوق العقاري خلال الربع الرابع الذي بلغ نحو 2716 صفقة، والى ما نسبته 44% من اجمالي عدد صفقات القطاع السكني، وهي نسبة عالية، وتشير بلا شك الى اهتمام المتداولين بتلك المنطقة والى عودة روح المضاربة والاستفادة من رفع الأسعار وإعادة البيع، في حين تشير القيمة الى حجم السيولة والتي ناهزت نحو 14.6% من إجمالي السوق خلال ذلك الربع، وقد احتلت منطقة ابوفطيرة المرتبة الثانية من حيث الأهمية النسبية بعدد صفقات ناهز 225 صفقة أي ما نسبته 9% من اجمالي عدد صفقات السوق، وبقيمة 51 مليون دينار تشكل نحو 5.6% من إجمالي سيولة السوق، تليها الفنيطيس بعدد 64 صفقة وبقيمة 20.6 مليون دينار، تليها منطقة سعد العبدالله بعدد 45 صفقة وبقيمة 9.7 ملايين دينار. قطاع العقار الاستثماري: شهد قطاع العقار الاستثماري نموا في قيمة صفقات العقارات الاستثمارية المتداولة خلال الربع الرابع من عام 2012 بلغ نحو 35.8%، من نحو 203.5 ملايين دينار في الربع الثالث الى نحو 276.4 مليونا للربع الرابع 2012، كما ارتفع عدد الصفقات من نحو 347 صفقة الى 396 صفقة لذات الفترة، اي بما نسبته 14%، ويمكن الاستدلال من هذه البيانات على ان هذا القطاع الذي يستحوذ على اهتمام شريحة مهمة من المستثمرين في الكويت قد شهدت مكوناته ارتفاعا بالاسعار. هذا وتشير البيانات المتاحة عن نشاط السوق على المستوى الفصلي خلال عام 2012، الى أن الربع الثاني قد شهد أعلى معدل من حيث عدد الصفقات التي وصلت الى 474 صفقة بقيمة 374.4 مليون دينار، والجدير بالذكر ان هذا الربع جاء في المرتبة الأولى للسنة الثانية على التوالي (2011 و2012)، يليه الربع الأول بنحو 418 صفقة بقيمة 326.2 مليون دينار، يليه الربع الرابع بعدد 396 صفقة بقيمة 276.4 مليون دينار. وقد تنوع تركز التداولات في هذا القطاع الاستثماري ليشمل كلا من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالمهبولة والسالمية وحولي وصباح السالم والشعب البحري وهي المناطق الشاملة لشقق التمليك والعقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا، وتتمتع هذه المناطق بجذب من قبل الراغبين في امتلاك الشقق لأنها الأرخص نسبيا وتمتاز بمساحة اكبر، وهي تتركز في المهبولة وابوحليفة وخاصة المطلة على البحر. واما على صعيد المناطق الاكثر تداولا في القطاع الاستثماري فقد احتلت منطقة المهبولة المرتبة الاولى من حيث عدد الصفقات حيث بلغ عددها 123 صفقة، تليها منطقة السالمية بعدد 62 صفقة، وحولي بعدد 57 صفقة، والفروانية بعدد 29 صفقة، فالمنقف بعدد 19 صفقة، ومن حيث حجم السيولة فقد استحوذت منطقة السالمية على المرتبة الاولى بنحو 57.3 مليون دينار، تليها منطقة المهبولة بنحو 56.9 مليون دينار، فحولي بنحو 40.3 مليون دينار، فالفروانية بنحو 16.8مليونا. قطاع العقار التجاري: سجل نشاط العقار التجاري خلال الربع الرابع من عام 2012 ارتفاعا ملحوظا حيث بلغ عدد الصفقات 31 صفقة بقيمة 114 مليون دينار مقارنة مع 14 صفقة بقيمة 37 مليون دينار للربع الثالث من عام 2012. ويستدل من البيانات المتعلقة بالمناطق التي احتلت أعلى نسبة من حيث عدد الصفقات والقيمة في القطاع التجاري على ان منطقتي القبلة وحولي قد استحوذتا على اكبر عدد من الصفقات والقيمة، حيث بلغ عدد الصفقات 6 و3 صفقات بقيمة 9.9 و17.6 مليون دينار لكل منهما على التوالي.