«الشال»: ضوابط تمويل «المركزي» للسكن الخاص .. لا تعالج المشاكل الحقيقية

قال تقرير شركة الشال للاستشارات الاقتصادية ان تعميم بنك الكويت المركزي للبنوك الإسلامية الصادر مؤخرا، بشأن «ضوابط التمويل الممنوح للعملاء الأفراد لغرض شراء أو تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص والسكن النموذجي»، جاء بعد تحليل المعلومات التي وفرها «تقرير الاستقرار المالي لعام 2012»، الصادر في 6 أكتوبر 2013، حيث يذكر ان 45% من إجمالي الائتمان المصرفي يذهب إلى سوق العقار والقروض المقسطة والاستهلاكية، والقروض المقسطة، في جزء كبير منها، تمويل عقاري. وبين التقرير أن الائتمان المصرفي في الكويت حقق لأول مرة نموا بحدود 5.8% في عام 2012 أي نحو ثلاثة أضعاف معدل النمو، للسنوات الثلاث السابقة لها، وكانت أعلى معدلات نمو الائتمان من نصيب القروض الاستهلاكية والمقسطة، تلاها قطاع العقار، وقد يكون الوضع مماثلا، فيما مضى من عام 2013، أي استمرار الانحراف نحو الإقراض والقروض الاستهلاكية والمقسطة والعقار. وأضاف التقرير: يبقى التعميم الذي اصدره المركزي، رغم صحته، لا يعالج مشكلة حقيقية تعاني منها البلاد، فليس هناك بلد في العالم تبلغ فيه تكلفة الأرض نحو 80% من اجمالي المطلوب لإنشاء سكن خاص، وأكثر من تكلفة المسكن، وهو وضع لا يمكن لثلاثة أجيال متعاقبة فيه، سداد الالتزامات على السكن من دخل ثابت مهما بلغ مستواه. ذلك يحدث، في معظمه، بسبب احتكار الدولة للأراضي، ويحدث لأنماط وعادات السكن الأفقي، وفيه هدر كبير، للموارد العامة والموارد الخاصة، كما إنه غير قابل للاستمرار. لذلك، من المفترض أن توضع سياسات للوقاية من حريق محتمل مثل تغذية الاقتراض الخطر والمفرط، ولكن ذلك يفترض أن يكون خطوة إصلاح فقط ، لا تعطل البحث عن حل قابل للاستدامة. وتناول تقرير الشال الاقتصادي الأسبوعي ملف التمويل العقاري، مبينا ان بنك الكويت المركزي أصدر ما أسماه «تعليمات بشأن ضوابط التمويل الممنوح للعملاء الأفراد لغرض شراء و/أو تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص والسكن النموذجي»، ولابد أن هذا الإجراء جاء بعد تحليل المعلومات التي وفرها «تقرير الاستقرار المالي لعام 2012»، الصادر في 6 أكتوبر 2013. فالتقرير المذكور يذكر بأن 45% من إجمالي الائتمان المصرفي يذهب إلى سوق العقار والقروض المقسطة والاستهلاكية، والقروض المقسطة، في جزء كبير منها، تمويل عقاري. وحقق الائتمان المصرفي، لأول مرة، نموا بحدود 5.8% في عام 2012 أي نحو 3 أضعاف معدل النمو، للسنوات الثلاث السابقة لها، وكانت أعلى معدلات نمو الائتمان من نصيب القروض الاستهلاكية والمقسطة، تلاها قطاع العقار، وقد يكون الوضع مماثلا، فيما مضى من عام 2013، أي استمرار انحراف نحو الإقراض والقروض الاستهلاكية والمقسطة والعقار. ولأن تقرير الاستقرار المالي جاء إيجابيا حول أوضاع القطاع المصرفي، كما ذكرنا في تعليق سابق عليه، ولأن القروض الاستهلاكية والمقسطة كانت محل أزمة في السنوات القليلة الفائتة، ولأن سوق العقار، بشكل عام، بات في شقيه، السكني الخاص والسكني الاستثماري، فاحش الغلاء، أصبح التدخل مبررا. وبينما نشاط السكني الاستثماري قابل للرهن والحجز عليه، في حال العجز عن السداد، مازال عقار السكن الخاص يمنع استيفاءه بحماية القانون، ما يرفع، كثيرا، مخاطر الائتمان، خصوصا أن التعامل يحدث في الغالب مع عملاء غير محترفين، لذلك نعتقد بصحة التدخل وتنظيم سوق الائتمان لنشاط السكن الخاص، وتحديد سقوف عليا له لا تزيد على 50% للأرض الفضاء، و60% لتمويل عقار قائم و70% إذا كان التمويل للبناء فقط. ولأن الضمان أو الرهن غير ممكن على الأصل، لذلك شدد التعميم على ضرورة التقصي عن الوضع المالي للعميل والتأكد من قدرته على سداد 50%، على الأقل، من قيمة التمويل المستحق عليه من تدفقات نقدية من غير راتبه ودخل العقار، إن كان ينوي تأجيره أو تأجير جزء منه. ويشترط التعميم إطلاع العميل على تفاصيل التزاماته واحتمالات تغيرها، إن كان سعر الفائدة متغيرا، وأي رسوم خدمات أو عمولات، والغرض هو نزع أي حجة بالجهل بحجم الالتزامات والأعباء المستقبلية. ويبقى التعميم، رغم صحته، لا يعالج مشكلة حقيقية تعاني منها الكويت، فليس هناك بلد في العالم تبلغ فيه تكلفة الأرض نحو 80%، وأكثر من تكلفة المسكن، وهو وضع لا يمكن لـ 3 أجيال، متعاقبة فيه، سداد الالتزامات على السكن من دخل ثابت مهما بلغ مستواه. ذلك يحدث، في معظمه، بسبب احتكار الدولة للأراضي، ويحدث لأنماط وعادات السكن الأفقي، وفيه هدر كبير، للموارد العامة والموارد الخاصة، كما انه غير قابل للاستمرار. لذلك، من المفترض أن توضع سياسات للوقاية من حريق محتمل مثل تغذية الاقتراض الخطر والمفرط، ولكن، ذلك يفترض أن يكون خطوة إصلاح، فقط، لا تعطل البحث عن حل قابل للاستدامة. سوق العقار المحلي تشير آخر البيانات الصادرة عن وزارة العدل ـ إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لشهر أكتوبر 2013، إلى أن جملة قيمة بيوع العقود والوكالات بلغت نحو 285.7 مليون دينار، أي إنها ارتفعت بنسبة قاربت 22.6%، مقارنة بمثيلتها للشهر نفسه من العام الفائت، وبنسبة انخفاض قاربت 16.8%، مقارنة بشهر سبتمبر الفائت، حين بلغت نحو 343.4 مليون دينار، وشهر أكتوبر هو ثالث أقل قيمة حققتها التداولات خلال هذا العام، بعد شهري أغسطس وفبراير، وذلك بسبب عطلة عيد الأضحى. وفي قراءة لإجمالي تداولات عام 2013 ـ حتى نهاية شهر أكتوبر 2013 ـ نجد أن جملة قيمة بيوع العقود والوكالات بلغت نحو 3151.7 مليون دينار، مقارنة بنحو 2656 مليون دينار لبيوعات الشهور العشرة الأولى من عام 2012، اي بارتفاع في السيولة بحدود 18.6%. وبلغ نصيب السكن الخاص، عقودا ووكالات، من الإجمالي نحو 51.5%، بينما بلغ نصيب الاستثماري نحو 35.6%، ونصيب التجاري نحو 12.1%، أما نصيب المخازن فقد بلغ نحو 0.9%. ومقارنة بإجمالي عام 2012، بلغ نصيب السكن الخاص، عقودا ووكالات، نحو 56.2% من الإجمالي، ونصيب الاستثماري نحو 37.2%، ونصيب التجاري نحو 5.8%، أما نصيب المخازن فكان قد بلغ نحو 0.9%. مقارنة معدل قيمة الصفقة الواحدة، خلال ما مضى من عام 2013، بمستوى معدل قيمة الصفقة للفترة نفسها في عام 2012، نلاحظ ارتفاعها، إذ بلغ هذا المعدل نحو 430.7 ألف دينار، مقارنة بما قيمته 328.5 ألف دينار، في عام 2012. وقد ارتفع معدل قيمة بيوع الصفقات العقارية لمكونات نشاط المخازن بنحو 32.6%، تلاه السكن الخاص بنحو 26.7%، ثم النشاط الاستثماري بنحو 6.9%، بينما انخفض المعدل للنشاط التجاري بنسبة بلغت -8.5%. وإذا افترضنا استمرار سيولة السوق، خلال الشهرين المتبقيين، من السنة الحالية، عند المستوى ذاته، فستبلغ قيمة تداولات السوق ـ عقودا ووكالات ـ نحو 3782 مليون دينار، وهي قيمة أعلى بنحو 447.4 مليون دينار، وبما نسبته 13.4%، عن مثيلتها المحققة لعام 2012. ونعتقد أن سوق العقار أصبح سوقين، انتفخت فيه أسعار أهم مكونين فيه، أي السكن الخاص والسكن الاستثماري، وبعضها بات يهدد بانفجار فقاعة، بينما النشاط التجاري، وتحديدا المكاتب ضمنه، في آخر دورة هبوطه وبات هدفا استثماريا أفضل. أرباح الشركات المدرجة حتى نهاية سبتمبر 2013 أعلنت 174 شركة، أو نحو 88.8% من إجمالي الشركات المدرجة، البالغ عددها 196 شركة، نتائج أعمالها، للربع الثالث من عام 2013، أو للأرباع الثلاثة الأولى من العام الحالي، بعد إيقاف 13 شركة، واستثناء 9 شركات أخرى تختلف فتراتها المالية. وحققت تلك الشركات إجمالي أرباح بنحو 1276.7 مليون دينار، وتبدو ظاهريا، أنها أعلى بنحو 15.5% عن مستوى أرباح الفترة نفسها من عام 2012 البالغة نحو 1105.4 ملايين دينار، ولكنها أعلى في الواقع بنحو 10%، فقط، إذا استبعدنا الأرباح غير المكررة للبنك الأهلي المتحد (فرع البحرين) والبالغة نحو 60.3 مليون دينار، أي إن الاتجاه التصاعدي للأرباح مازال ساريا، وإن بوتيرة أدنى مما تظهره الأرقام المطلقة. ويؤكد ذلك الاتجاه، أي ارتفاع مستوى الربحية، ارتفاع عدد الشركات الرابحة للأرباع الثلاثة الأولى من العام الحالي إلى 142 شركة، بينما كانت 126 شركة للفترة نفسها من العام الفائت، وبالتبعية انخفض عدد الشركات الخاسرة إلى 32 شركة مقابل 46 شركة، للفترة المماثلة من العام الفائت. وفي قائمة أعلى الشركات الرابحة، حققت ثلاث شركات قيادية أعلى قيمة أرباح بنحو 39% من إجمالي أرباح قائمة الشركات الرابحة، تصدرها «بنك الكويت الوطني» بنحو 198.6 مليون دينار، وجاءت «زين» في المرتبة الثانية بنحو 165.6 مليون دينار، و«البنك الأهلي المتحد ـ فرع البحرين» في المرتبة الثالثة بنحو 142.7 مليون دينار. وفي حال استثناء البنك الأهلي المتحد، يحتل بيت التمويل الكويتي المرتبة الثالثة بنحو 89.1 مليون دينار. وحققت أعلى 3 شركات خاسرة نحو 33.1% من جملة الخسائر في قائمة الشركات الخاسرة، تصدرها «بنك إثمار» بنحو 3.6 ملايين دينار، ثم «بنك وربة» بنحو 3.1 ملايين دينار، ثم شركة «صناعات بوبيان الدولية القابضة» بنحو 2.3 مليون دينار. وحققت الشركات نفسها أرباحا خلال الربع الأول من عام 2013 بلغت نحو 500.9 مليون دينار، وعند استثناء الأرباح غير المكررة للبنك الأهلي المتحد في الربع الأول من العام الحالي، فسيبلغ مجمل الأرباح فيه نحو 440.6 مليون دينار. وانخفض مستوى الأرباح في الربع الثاني، بنسبة 17.1% مقارنة بمستوى الربع الأول إلى نحو 415.1 مليون دينار، واستمر بالانخفاض في الربع الثالث بنحو 13.1%، مقارنة بمستوى الربع الثاني ليحقق نحو 360.7 مليون دينار، أي إن مستوى الأرباح خلال ما مضى من العام الحالي إلى هبوط، إذا ما قورن بمستوى الربع الأول. وبافتراض استمرار تحقيق أرباح، بالمعدل، أي المتوسط الحسابي البسيط للأرباع الثلاثة، مع بقاء الشركات الموقوفة على حالها، يفترض أن تبلغ أرباح الربع الرابع، نحو 425.6 مليون دينار، ليبلغ مجمل الأرباح السنوية لها نحو 1702.2 مليون دينار، تنخفض إلى نحو 1621.9 مليون دينار بعد استبعاد الأرباح غير المكررة، مقارنة بتحقيق الشركات نفسها أرباحا، في نهاية عام 2012، بما قيمته 1339.1 ملايين دينار.     موجودات «الأهلي» ارتفعت بنسبة 2.5% أعلن البنك الأهلي الكويتي نتائج أعماله، عن الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي 2013، وأشارت هذه النتائج إلى أن صافي أرباح البنك ـ بعد خصم حصة مؤسسة الكويت للتقدم العلمي وضريبة دعم العمالة الوطنية والزكاة ومخصص الضريبة على الفروع بالخارج ـ قد بلغ ما قيمته 25.2 مليون دينار، بانخفاض مقداره 5.1 ملايين دينار، أي ما نسبته 16.9%، مقارنة بنحو 30.4 مليون دينار، في 30 سبتمبر عام 2012. ويعود السبب الرئيس في تراجع ربحية البنك إلى انخفاض صافي إيرادات الفوائد بنحو 4.6 ملايين دينار، حين بلغت نحو 62.5 مليون دينار، مقارنة مع نحو 67.1 مليون دينار، في الفترة نفسها من العام السابق. وتراجعت الإيرادات التشغيلية، حين بلغت نحو 87.7 مليون دينار، مقارنة بنحو 92 مليون دينار أي إن هذه الإيرادات انخفضت بما قيمته 4.3 ملايين دينار، وتراجع، أيضا، بند صافي إيرادات أتعاب وعمولات بنحو 684 ألف دينار، إلى نحو 17.03 مليون دينار، مقارنة بنحو 17.71 مليون دينار للفترة ذاتها من عام 2012. وتراجع بند صافي أرباح التحويل بالعملات الأجنبية بنحو 556 ألف دينار، إلى نحو 2.1 مليون دينار، مقارنة بنحو 2.7 مليون دينار، للفترة ذاتها من عام 2012، وتراجع، أيضا، بند إيرادات توزيع أرباح بنحو 342 ألف دينار، حين بلغ نحو 1.52 مليون دينار، مقارنة مع نحو 1.86 مليون دينار في الفترة نفسها من العام السابق، بينما ارتفع بند الإيرادات المحققة من بيع الاستثمارات في الأوراق المالية بنحو 868 ألف دينار إلى نحو 2.18 مليون دينار مقارنة بنحو 1.31 مليون دينار للربع الثالث من عام 2012. وتراجع صافي إيرادات الفوائد خلال الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2013 بنحو 4.6 ملايين دينار، أي ما نسبته 6.8%، وصولا إلى 62.5 مليون دينار، مقارنة بنحو 67.1 مليون دينار، للفترة نفسها من عام 2012، وذلك بسبب تراجع جملة إيرادات الفوائد بنحو 13.5 مليون دينار، أي نحو 14.6%، وصولا إلى 79.2 مليون دينار، مقارنة بنحو 92.7 مليون دينار، للفترة نفسها من عام 2012، وهو تراجع أعلى من تراجع مصروفات الفوائد البالغ نحو 8.9 ملايين دينار، وصولا إلى 16.7 مليون دينار، مقارنة بنحو 25.7 مليون دينار، في الفترة نفسها من العام السابق. الأمر الذي أدى إلى انخفاض صافي هامش الفائدة (الفرق ما بين نسبة الفائدة المحصلة والفائدة المدفوعة) من نحو 16.2%، في نهاية سبتمبر 2012، إلى نحو 15.2% للفترة عينها من العام الحالي. من جهة أخرى، ارتفعت جملة مصروفات التشغيل للبنك بما قيمته 582 ألف دينار، عندما بلغت نحو 28.6 مليون دينار، مقارنة بنحو 28 مليون دينار، للفترة ذاتها من عام 2012، حيث ارتفع كل من بند مصروفات تشغيلية أخرى واستهلاك بنحو 981 ألف دينار، حين بلغ 11.5 مليون دينار، مقارنة مع 10.6 ملايين دينار، في الربع الثالث من العام السابق، بينما انخفض بند مصروفات موظفين بنحو 399 ألف دينار، وصولا إلى 17.1 مليون دينار، مقارنة مع 17.5 مليون دينار في الفترة نفسها من العام السابق. وحققت جملة المخصصات ارتفاعا بنحو 1.4 مليون دينار، أو ما نسبته 4.4% عندما بلغت نحو 32.5 مليون دينار، مقارنة بنحو 31.1 مليون دينار، للفترة ذاتها من عام 2012، وبذلك، انخفض هامش صافي الربح، حين بلغ نحو 24.2% بعد أن بلغ نحو 25.8%، خلال الفترة المماثلة من عام 2012. وبلغ إجمالي موجودات البنك نحو 3047.6 مليون دينار، بارتفاع بلغت نسبته 2.5%، مقارنة بنحو 2973 مليون دينار بنهاية عام 2012، وارتفعت بنسبة 1.5%، عند المقارنة بإجمالي الموجودات في الربع الثالث من عام 2012 البالغ نحو 3002 مليون دينار. وسجلت محفظة قروض وسلف، والتي تشكل أكبر نسبة مساهمة في موجودات البنك، ارتفاعا، بلغ قدره 83.2 مليون دينار ونسبته 4.2% ليصل إجمالي المحفظة إلى نحو 2070.1 مليون دينار (67.9% من إجمالي الموجودات)، مقابل 1986.9 مليون دينار (66.8% من إجمالي الموجودات)، كما في نهاية ديسمبر 2012، وارتفعت بنحو 72.6 مليون دينار، أو ما نسبته 3.6% عند مقارنتها بالفترة نفسها من عام 2012، حيث بلغت آنذاك، ما قيمته 1997.5 مليون دينار (66.5% من إجمالي الموجودات). وارتفعت الموجودات الحكومية بنسبة 1.8%، وصولا إلى 479.8 مليون دينار (15.7% من إجمالي الموجودات)، مقابل 471.4 مليون دينار (15.9% من إجمالي الموجودات)، في نهاية العام الفائت 2012، وارتفعت، أيضا، بنحو 18.6 مليون دينار ، أو ما نسبته 4% عما كانت عليه في نهاية سبتمبر 2012، عندما بلغت نحو 461.2 مليون دينار (15.4% من إجمالي الموجودات). وتشير نتائج التحليل المالي إلى انخفاض مؤشرات الربحية للبنك، كلها، حيث تراجع العائد على معدل حقوق المساهمين (ROE) إلى نحو 6.4%، مقارنة بنحو 8.1% للفترة ذاتها من العام السابق، وتراجع مؤشر العائد على معدل رأسمال البنك (ROC) ليصل إلى 21.5%، قياسا بنحو 27.4%، في نهاية سبتمبر من العام 2012، كما حقق مؤشر العائد على معدل أصول البنك (ROA) تراجعا، حين بلغ 1.1% مقارنة بنحو 1.3% للفترة ذاتها من العام الماضي، وانخفضت ربحية السهم (EPS) إلى نحو 16 فلسا، مقارنة بنحو 19 فلسا، للفترة ذاتها من عام 2012. وبلغ مؤشر مضاعف السعر/ ربحية السهم (P/E)، نحو 23.4 مرة مقارنة مع 25.3 مرة، في الفترة نفسها من العام السابق، وذلك نتيجة تراجع السعر السوقي للسهم بنسبة 21.9% مقارنة بمستوى سعره في 30 سبتمبر 2012، وهو تراجع أكبر من تراجع ربحية السهم الواحد بنحو 15.8% عن مستواه في نهاية سبتمبر 2012. وبلغ مؤشر مضاعف السعر/ القيمة الدفترية (P/B) نحو 1.5 مرة مقارنة مع 1.9 مرة في الفترة نفسها من العام السابق. الأداء الأسبوعي لسوق الكويت للأوراق المالية كان أداء سوق الكويت للأوراق المالية، خلال الأسبوع الماضي مختلطا، حيث انخفض مؤشر عدد الصفقات المبرمة وقيمة المؤشر العام، بينما ارتفع مؤشرا قيمة الأسهم المتداولة وكمية الأسهم المتداولة، وكانت قراءة مؤشر الشال (مؤشر قيمة) في نهاية تداول يوم الخميس الماضي، (4 أيام تداول بمناسبة انعقاد القمة العربية الأفريقية)، قد بلغت نحو 458 نقطة وبانخفاض بلغت قيمته 3.9 نقطة ونسبته 0.8% عن إقفال الأسبوع الذي سبقه، وبارتفاع بلغ قدره 19.8 نقطة، أي ما يعادل 4.5% عن إقفال نهاية عام 2012.     الاتجاه التصاعدي لأرباح الشركات المدرجة مازال سارياً ذكر التقرير أن 174 شركة أعلنت عن أرباحها حتى نهاية سبتمبر 2013 اى بنحو 88.8% من إجمالي الشركات المدرجة، البالغ عددها 196 شركة، نتائج أعمالها، للربع الثالث من 2013، أو للأرباع الثلاثة الأولى من العام الحالي، بعد إيقاف 13 شركة، واستثناء 9 شركات أخرى تختلف فتراتها المالية. وحققت تلك الشركات إجمالي أرباح بنحو 1276.7 مليون دينار، وتبدو ظاهريا، أنها أعلى بنحو 15.5% عن مستوى أرباح الفترة نفسها من 2012 البالغة نحو 1105.4 ملايين دينار، ولكنها أعلى في الواقع بنحو 10%، فقط، إذا استبعدنا الأرباح غير المكررة للبنك الأهلي المتحد (فرع البحرين) والبالغة نحو 60.3 مليون دينار، أي إن الاتجاه التصاعدي للأرباح مازال ساريا، وإن بوتيرة أدنى مما تظهره الأرقام المطلقة.