2010 عام الانتعاش الحقيقي لسوق العقار في الكويت

استعرض تقرير صادر عن بيت الاستثمار العالمي «جلوبل» الأوضاع الحالية والمستقبلية لسوق العقار في دول الخليج، وابرز المتغيرات التي ستدفع سوق العقار في بعض الدول الي الانتعاش خاصة في الكويت والسعودية، والعوامل التي حدت من ارتفاع أسعار الإيجارات في مختلف قطاعات العقار، هذا بالإضافة إلى توقع التقرير عدم حدوث انتعاش لسوق العقار في دولة الإمارات بسبب الزيادات الجديدة في المعروض في ظل ازمة تعاني منها القطاعات العقارية بشكل عام. وذكر تقرير «جلوبل» ان أهم التطورات التي حدثت خلال الربع الرابع من 2009 في الكويت تتمثل في الإعلان عن موازنة توسعية للعام 2010/2011 بعجز متوقع مقداره 7.4 مليارات دينار، حيث بلغ إجمالي النفقات المقدرة في الموازنة المعلنة 16.16 مليار دينار، بزيادة مقدارها 33.4%، مقارنة بإجمالي النفقات المقدرة في موازنة العام 2009/2010 والبالغة 12.12 مليار دينار. وذكر التقرير ان الموازنة ركزت على الإنفاق الرأسمالي آخذة بعين الاعتبار المشاريع الضخمة التي أعلنتها الكويت عن تنفيذها في إطار خطة التنمية لعام 2013/2014. كما وافقت الحكومة على تخصيص مبلغ 4.78 مليارات دينار للإنفاق على المشروعات خلال السنة المالية الأولى (2010/2011). وتوقع التقرير أن يستفيد القطاع العقاري من هذا الإنفاق الرأسمالي في حال تنفيذه فعليا. وتتضمن خطة التنمية تنفيذ الكثير من المشاريع العملاقة مثل مشروع إنشاء مدينة الحرير، مركز الأعمال الجديد للكويت والذي تبلغ تكلفته 77 مليار دولار، ومشروع شبكة السكك الحديد ومترو الأنفاق، كما تغطي الخطة نفقات إضافية لإنشاء المدن الجديدة، والبنية التحتية، وتوفير الخدمات خاصة خدمات الصحة والتعليم إضافة إلى الاستثمار في قطاع النفط. عُمان وعن أهم التطورات التي حدثت خلال الربع الرابع من 2009 في عمان، توقع التقرير أن ينمو الاقتصاد العماني بمعدل 3% من حيث القيمة الحقيقية خلال العام 2010، نظرا لاستفادته من أسعار النفط الخام المرتفعة، والإنفاق الحكومي الجاري. إضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يعزز ارتفاع عدد السائحين الوافدين إلى عمان وزيادة الاستثمار الاجنبي المباشر أداء الاقتصاد العماني. وسوف تستفيد جميع قطاعات الاقتصاد من هذا النمو بما فيها قطاع العقارات والبناء والتشييد، حيث يعزى ذلك بصفة أساسية إلى أن الحكومة سوف تواصل الإنفاق على مشروعات البنية التحتية لتحقيق التنويع الاقتصادي. وبالمضي قدما، يتوقع أن تبلغ قيمة قطاع البناء والتشييد في عمان 1.57 مليار ريال عماني بحلول العام 2013 أي بزيادة سنوية تبلغ نسبتها 2.7%. قطر وعن السوق العقاري القطري، قال التقرير ان أمير دولة قطر الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني أصدر القانون رقم 2 لسنة 2010 الذي يقضي بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات. وقد أبقى قانون الإيجارات الجديد على معظم الأحكام التي وردت في القانون الصادر في عام 2008 باستثناء تلك التي تنص على أن الملاك سوف تكون لهم من الآن فصاعدا حرية زيادة قيمة الإيجارات السكنية. ومن ناحية أخرى، جمد القانون أسعار إيجارات المحلات والمباني التجارية الأخرى لمدة سنة وحتى فبراير 2011. ولكن هذه الخطوة لن يكون لها تأثير كبير على رفع قيمة الإيجارات بشكل ملحوظ. فنحن ما زلنا نتوقع أن العوامل الأساسية للعرض والطلب ستحكم الارتفاع في قيمة الإيجارات. ومن ثم، لن يكون للملاك مطلق الحرية في زيادة قيمة إيجارات العقارات السكنية وفق أهوائهم ورغباتهم، حيث سيكون المستأجرون في وضع يسمح لهم بمساومتهم والإصرار على أن يخفض الملاك قيمة الإيجار. أخيرا، سوف تساعد الظروف الحالية للعرض والطلب على إظهار القيمة الحقيقية للإيجارات وبالتالي تفادي عمليات المضاربة. السعودية وفي المملكة العربية السعودية، ذكر التقرير انه وفقا لبيان أدلى به مؤخرا بعض المسؤولين في الحكومة، من المحتمل تطبيق قانون الرهن العقاري الذي طال انتظاره، خلال الشهور القليلة المقبلة. فمن المتوقع أن يمثل هذا القانون خطوة تاريخية في سبيل تطوير مناخ التمويل العقاري في المملكة حيث تنتظر المؤسسات المالية صدور هذا القانون بفارغ الصبر لاقتناص أكبر حصة من قطاع الرهن العقاري السعودي التي تقدر حاليا بنسبة 1.5% من الناتج المحلي الإجمالي. إضافة إلى كونه سيسهم في تنمية الأعمال التجارية للمؤسسات المالية، سيؤدي أيضا تزايد نشاط القطاع العقاري إلى تزايد نشاط الأعمال التجارية التابعة له (الأسمنت، والتأمين، وإلى ما غير ذلك). وسيتيح هذا القانون فور تنفيذه فرصا أكبر للاطلاع على حقوق ملكية العقارات والتفاصيل المتعلقة بالإطار التنظيمي بشكل عام. من المتوقع أن تشارك مؤسسات مالية أخرى مثل البنوك مشاركة إيجابية في التمويل العقاري الذي تهيمن عليه تسهيلات صندوق التنمية العقارية خاصة بعد حصولها على مزيد من التوضيحات من خلال قانون الرهن العقاري بشأن حقوق المؤسسات المالية في حالة تخلف العملاء عن السداد. علاوة على توسيع المحفظة الائتمانية للبنوك، سوف يتيح أيضا قانون الرهن العقاري فرصة لتنويع الميزانيات العمومية للبنوك. الإمارات وفي سوق الإمارات العربية المتحدة، لفت التقرير الى ان مجلس إدارة شركة «إعمار» ألغى عملية الاندماج مع شركة دبي القابضة التي أعلن عنها في يونيو 2009 الماضي مشيرا إلى أن عدم الجدوى الاقتصادية كان السبب الأساسي لاتخاذ هذا القرار. ونعتقد أن هذا القرار يمثل قرارا إيجابيا لمساهمي إعمار، حيث أثارت عملية الاندماج التي كان من المزمع تنفيذها مخاوف المساهمين بشأن الانخفاض في الملكية، والجدوى الاقتصادية للكيان الجديد المدمج. البحرين وقال التقرير انه على صعيد مملكة البحرين، فرضت الزيادة في المعروض من العقارات التي تستهدف فئة ذوي الدخل المرتفع ضغوطا أدت إلى انخفاض الأسعار والإيجارات. وتوقع التقرير أن يشهد الطلب على العقارات السكنية المخصصة لذوي الدخل المتوسط والمنخفض انتعاشا بالنظر إلى النقص في المعروض العقاري. ومن جهة المساحات المكتبية، مازال الطلب على سوق المكاتب في البحرين ضعيفا كما تم إلغاء أو تأجيل العديد من المشروعات. وأشار تقرير صدر مؤخرا عن شركة «دي تي زد» DTZ إلى أن 271 ألف مربع من المساحة المكتبية المخطط لتطويرها قد ألغيت خلال العام الماضي. وتدعم حركة العبور من جسر السعودية، نمو سوق عقارات التجزئة في البحرين. ويتوقع أن يبدأ في وقت قريب إنشاء جسر آخر يربط البحرين بقطر. العقارات السكنية وتوقع التقرير أن تشهد سوق العقارات السكنية في الكويت ارتفاعا تدريجيا في الأسعار حيث بدأت تظهر بوادر الانتعاش للعام 2010. ووفقا لخبراء السوق «من المحتمل أن يمثل العام 2010 عام الانتعاش الحقيقي في سوق العقارات خاصة في ظل النهج الذي تتبناه الحكومة لتدشين مشاريع تنموية عملاقة في خطوة من شأنها أن تحفز نمو جميع القطاعات بما فيها قطاع العقارات بوصفه المستفيد الأول وخصوصا العقارات السكنية. بالمضي قدما، يتوقع أن تشهد أسعار العقارات السكنية ارتفاعا يتراوح ما بين 10 و15% خلال النصف الأول من العام 2010 مدعوما بالتمويل المتاح لها من خلال البنوك العاملة وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية. على أي حال، سوف يواصل قطاع العقارات السكنية أداء دور أساسي في النشاط العقاري. كذلك، سوف يظل النمو السكاني المستمر بين المواطنين الكويتيين يعكس نقصا في المعروض من العقارات في السوق. وقال التقرير ان النظرة لاتزال سلبية فيما يتعلق بقطاع الاستثمار على المدى القصير إلى المتوسط. فمن المتوقع أن يمر هذا القطاع بفترة من الركود على المدى القصير قبل أن يبدأ موجة أخرى من الانخفاضات قبيل موسم العطلة الصيفية والذي يتزامن مع تسليم المعروض الجديد من العقارات، وقد أدى الاستمرار في مزاولة أنشطة البناء إلى زيادة المعروض من العقارات والذي لن يستطيع أن يواكب الطلب المتزايد خلال الفترة المقبلة. ومن ثم، فمن المحتمل أن تنخفض قيمة الإيجارات في حدود 5 و10%، خاصة في العقارات المخصصة لكل من ذوي الدخل المتوسط والمرتفع، نظرا لزيادة معدلات العقارات الشاغرة. وبالنظر إلى المستقبل، نستبعد أن يشهد هذا القطاع انتعاشا سريعا، ولكن حدوث أي انتعاش سيكون مرتبطا بتنفيذ الخطط التي أعلنت عنها الحكومة والرامية إلى انعاش النمو الاقتصادي عموما، ونتيجة لذلك سيكون هذا الانتعاش مرتبطا بتزايد الطلب على القوة العاملة الأجنبية. وفي هذه الحالة فقط، من الممكن أن يبدأ قطاع الاستثمار في الانتعاش. وقال التقرير ان النظرة الى قطاع العقارات التجارية لاتزال سلبية، فمن المتوقع أن تبقى قيمة الإيجارات في حالة ركود عند مستوياتها الحالية في مناطق مختلفة من البلاد مع ميلها أكثر نحو الانخفاض خلال النصف الأول من العام 2010. علاوة على ذلك، سوف يفرض تسليم المعروض الجديد من العقارات مزيدا من الضغوط لتنخفض قيمة الإيجارات في كل من عقارات التجزئة والمساحات المكتبية. لذا، فإن أي انتعاش سيكون مرتبطا مباشرة بالنشاط الاقتصادي ومؤشرات النمو الإيجابي. وبناء على ذلك، فلن يشهد أي انتعاش حقيقي في هذا القطاع قبل نهاية العام 2010 أو النصف الأول من العام 2011. الطلب المحلي وبين التقرير ان قطاع العقارات السكنية في عمان كان يعتمد على الطلب المحلي إلى حد كبير، ويستمر عدد السكان في عمان في التزايد، ويشكل العمانيون دون سن الرابعة عشرة سنة حوالي 43% من السكان. وتقدر مصادر القطاع العقاري أنه يلزم توفير من 20 ألف إلى 25 ألف وحدة في خلال السنوات القليلة المقبلة للإيفاء بالطلب المتزايد على الوحدات السكنية. ولذلك لاتزال نظرتنا لقطاع العقارات التجارية مستقرة. وعلى صعيد المساحات المكتبية، قال التقرير ان النظرة الى المساحات المكتبية على المدى القصير مستقرة. وتوقع أن يكون الطلب متدنيا على المساحات المكتبية في العام 2010 مع اتجاهه نحو الارتفاع قبيل نهاية العام وفقا للأداء الاقتصادي الفعلي. وعلى المدى البعيد، من المحتمل أن يشهد القطاع عملية تصحيح مع تسليم 200 الف متر مربع من المساحات المكتبية في مسقط بحلول العام 2012، وسترتبط مواكبة هذا المعروض للطلب المتزايد بالنشاط الاقتصادي. أسعار الإيجارات في دول الخليج بلغت مستويات متدنية فيما يتعلق بالشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسطة في قطر، توقع التقرير أن تصل أسعار الإيجارات إلى مستوى القاع لتستقر خلال النصف الأول من العام 2010 دون المزيد من الانخفاضات الحادة. وعلى صعيد المعروض، سوف يظل المعروض من الشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسطة يشهد نقصا، إذ تتركز معظم المشاريع تقريبا في قطاع العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع، لذا سوف تبقى قيمة الإيجارات عند مستوياتها على المدى القصير إلى المتوسط مع إمكانية ارتفاعها في المدى الطويل وفقا للظروف الاقتصادية العامة إضافة إلى التركيبة السكانية. وفيما يتعلق بالشقق وال?يلات السكنية المخصصة لذوي الدخل المرتفع، توقع التقرير أن تقترب أسعار الإيجارات الحالية من مستوى القاع كما نستبعد ان تشهد مزيدا من عمليات التصحيح الحادة، لذا فإن النظرة المستقبلية لهذا القطاع مستقرة. ولكن على المدى البعيد سيؤدي الاستمرار في تسليم المشاريع والوحدات السكنية الجديدة إلى زيادة المعروض بمعدلات تفوق معدلات الزيادة في الطلب، ونتيجة لذلك فقد تشهد أسعار الإيجارات سلسلة أخرى من عمليات التصحيح. ويتوقف ذلك بصفة أساسية على الأداء الاقتصادي والنشاط التجاري. وتوقع التقرير أن تشهد قيمة إيجارات المساحات المكتبية مزيدا من الانخفاض على المدى المتوسط نتيجة لتسليم المعروض الجديد وارتفاع نسبة المساحات الشاغرة. ويتراوح متوسط معدلات إشغال المساحات المكتبية في الوقت الحالي بين 85 و90%. ومن جهة المعروض، يقدر أن يكون قد تم تسليم حوالي نحو 350 ألف متر مربع من المساحات المكتبية من الفئة «أ» في الربع الرابع من العام 2009. ونتيجة لذلك، من المقدر أن تشهد قيمة الإيجارات مزيدا من الانخفاض إذا لم يقابل هذا المعروض بزيادة في الطلب وهو ما يتوقف بصفة أساسية على الظروف الاقتصادية العامة خلال العام 2010. غير أنه من الأهمية بمكان ملاحظة أن قيمة الإيجارات في الأحياء التجارية القديمة قد تشهد مزيدا من الانخفاض على المدى القصير نتيجة للتحول أو الانتقال من الحي التجاري القديم إلى المواقع الرئيسية الجديدة. وقال التقرير انه نظرا لأن حوالي 50% من الأسر في السعودية تقطن الوحدات السكنية المملوكة للمالك، فهناك طلب مستمر على المعروض من المساكن والتمويل العقاري في المملكة العربية السعودية. ومن المتوقع أن يتراوح الطلب بين 1 و1.05 مليون وحدة سكنية حتى حلول العام 2015. ويعكس أيضا اهتمام المشترين المحليين بالسوق واستحواذهم عليه (حيث يشكل عدد السكان السعوديين دون سن 30 عاما 60% من إجمالي السكان) الأساسيات القوية للطلب. وذكر ان المساحات المكتبية في المملكة العربية السعودية البالغة نحو 7 ملايين متر مربع اتسعت وأصبحت حديثة بفضل تنفيذ المشاريع مثل مشروع مركز الملك عبدالله المالي (الذي يغطي مساحة مقدارها 1.6 مليون متر مربع) ومن المتوقع أن تزداد مساحتها بمعدل يتراوح بين 15 و20% في غضون الأعوام الخمسة المقبلة. ونتيجة للتركيز على توفير بيئة عالية الجودة، تضم بعض المدن مثل الرياض وجدة مناطق بها مبان قديمة والتي مازالت لا تلقى طلبا عليها، على الرغم من أن الحكومة قد عملت جاهدة على توفير بنية تحتية أفضل لمراكز الأعمال فإن هذا التطوير سيحتاج وقتا حتى تظهر نتائجه. وتوقع طرح حوالي 30 مليون متر مربع من المساحات المكتبية الإضافية في دبي بنهاية العام 2011، مما سيرفع من معدلات الوحدات العقارية الشاغرة ويدفع قيمة الإيجارات إلى الانخفاض. ومازالت قيمة الإيجار المنخفضة في دبي تجتذب المقيمين في أبوظبي لتؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات والإيجارات. إضافة إلى ذلك، سوف تؤدي عمليات التسليم الجديدة خلال العام 2010 من المشاريع مثل مشروع مارينا سكوير، وصن وسكاي تاور، والبندر، إلى مزيد من الانخفاض في الإيجارات وأسعار العقارات.