- عوائد العقار السكني تتراوح بين 7 و 7.5% وهي نفس عوائد العقار الاستثماري حالياً
- إذا عجّلت الحكومة وتيرة توزيع القسائم الحكومية فسيتقلّص عدد تجار العقار السكني
طارق عرابي
أكد الرئيس التنفيذي لشركة أعيان العقارية وأمين سر اتحاد العقاريين، ابراهيم أديب العوضي، أن جميع المؤشرات الحالية تؤكد أن العقار السكني ما زال مقبلاً على الارتفاع، وهذا ما كشفته التداولات الاخيرة التي تمت خلال شهري يناير وفبراير الماضيين.
وأضاف خلال حوار مع «الأنباء» ان العمليات المضاربية، والعوائد المجزية، وارتفاع الطلب مقابل ندرة العرض، كلها عوامل ساهمت في ارتفاع أسعار العقار السكني، خصوصاً بعد توجه التجار والمضاربين للاستثمار في هذا القطاع.
وعلى الصعيد ذاته، أكد العوضي أن العقار التجاري نجح حتى الآن في الصمود أمام جائحة فيروس كورونا، متوقعا أن تشهد المرحلة المقبلة متوسطة المدى استقرارا في أسعار العقار التجاري على صعيد الايجارات أو حتى على صعيد عمليات البيع والشراء.
وفي الوقت نفسه، كشف العوضي عن أن أكبر القطاعات التي شهدت ارتفاعا بسبب جائحة كورونا بعد القطاع السكني هو القطاع الصناعي، والذي ارتفعت أسعاره بشكل غير مسبوق على الاطلاق، حتى انه أصبح يباع بعائد يصل إلى 9 و9.25%، وفيما يلي تفاصيل الحوار:
بداية، ما هو تقييمك لوضع العقار التجاري بشكل خاص بعد أكثر من سنة على جائحة فيروس كورونا؟
٭ لا شك أن القطاع التجاري، حاله حال أي قطاع عقاري آخر تأثر بسبب أزمة كورونا، بل انه كان من أوائل القطاعات التي تأثرت بهذه الأزمة وكان أكبر تأثير له مع بداية أزمة كورونا ومع القرارات الحكومية التي اتخذت لمحاولة كبح جماح انتشار الفيروس وما تبعها من إغلاق للأنشطة التجارية.
في تلك الفترة توجه أغلب ملاك المجمعات للحفاظ على المستأجرين إلى منح إعفاءات ما أثر على دخل ملاك هذه المجمعات، لكن ومع عودة الحياة إلى وضعها الطبيعي، بدأت مظاهر الانتعاش تعود من جديد للمجمعات التجارية، لكن هذا لا يمنع من القول بأن التأثير مازال مستمرا، وهناك بعض أصحاب المحلات لم يستطيعوا الصمود ما دفعهم لإغلاق أنشطتهم، وبالتالي أصبحنا نلاحظ أن نسبة الشاغر قد ارتفعت في بعض المجمعات التجارية من أكبرها إلى اصغرها، الامر الذي سينتج عنه توجه ملاك المجمعات التجارية إلى تخفيض قيمة الايجارات، لكن هذا التخفيض مازال في حدوده المعقول، ومازالت المجمعات التجارية صامدة على الرغم من تأثير نشاط التجارة الالكترونية وعمليات البيع والشراء عبر الاونلاين على عمل هذه المجمعات.
في ظل عودة الحظر الجزئي، ألا ترى أن مثل هذه الامور يمكن ان تؤثر مرة أخرى على القطاع التجاري؟
٭ باعتقادي أن القطاع التجاري قد تجاوز الازمة لسبب بسيط، أولا لأن الحظر الكلي من وجهة نظري لن يعود، أما في حال الحظر الجزئي فكما لاحظنا أن قرارات وقف بعض الانشطة قد دفع أغلب هذه الانشطة إلى التكيف مع أوقات الحظر الجزئي خاصة بالنسبة للأنشطة الضرورية التي تبين أنها لم تتضرر من الحظر فأعداد العملاء كما هو لكن مع وقت عمل أقل.
أنا أرى أنه خلال المرحلة السابقة فإن السوق قد «فلتر» نفسه، بمعنى أن الضعيف قد خرج والقوي هو الذي استمر، ولا أرى أن هناك صدمات جديدة للسوق إلا بالنسبة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة، وهذه الانشطة تتمركز في أغلبها في المطاعم والصالونات والاندية الصحية، وهذه لا تشكل نسبة كبيرة من أنشطة المجمعات التجارية.
مازالت أسعار العقار السكني في ارتفاع، فما الأسباب التي تدفعه للمزيد من الارتفاع؟
٭ بالفعل شهد العقار السكني ارتفاعا غير مسبوق وعلى عكس المتوقع، إذ عادة ما يكون ارتفاع أسعار العقار السكني مبنيا على أساس نسب سنوية معينة، لكن وبعد أزمة كورونا بدأنا نشهد عمليات مضاربية قوية على المناطق السكنية الجديدة كالمسايل والفنيطيس ثم انتقلت هذه المضاربات إلى المناطق القريبة مثل جنوب السرة، ما أدى بالتبعية إلى زيادة في اسعار الاراضي في المناطق السكنية الداخلية لأسباب عديدة أولها عدم وجود توزيعات حقيقية من قبل المؤسسة العامة للرعاية السكنية خلال الفترة الاخيرة، إذ كانت معظم التوزيعات الاخيرة مجرد توزيعات على الورق دون أن يكون هناك اي تسليم فعلي للقسائم السكنية.
ثانيا لابد أن نعرف أن عدد الاسر الكويتية في ازدياد بشكل سنوي، فعلى حسب أعداد عقود الزواج يتبين أن هناك نحو 10 آلاف اسرة جديدة تدخل إلى السوق في كل عام، ما يعني أن هذه الأسر ستحتاج للسكن، وبالتالي اصبحت هذه الزيادة منطقية.
لقد ساهمت الزيادة السكنية المطردة في ارتفاع الطلب مقابل محدودية العرض، خاصة في المناطق الداخلية، الامر الذي دفع الكثير من تجار العقار للتحول من العقار الاستثماري إلى السكني، خاصة في ظل الحديث عن تعديل التركيبة السكانية.
أنا أعتقد ان الاسعار في القطاع السكني، وعلى الرغم من الارتفاع الكبير، إلا أن عائدها بالنسبة للتجار أصبح يتراوح بين 7 و7.5% وهو نفس عائد العقار الاستثماري، لكن بعدد مستأجرين أقل، ونوعية من المستأجرين لديها ضمان أعلى بسبب قوة الدخل لديها، ناهيك عن أن مستأجري العقار السكني هم أصحاب العوائل الصغيرة.
وما الحلول التي يمكنها أن تساهم في تخفيف وطأة الارتفاع بنظركم؟
٭ برأيي أنه كلما عجلت الحكومة من وتيرة توزيع القسائم الحكومية، كلما قلت حاجة المواطنين لتأجير الشقق، وبالتالي سينخفض الطلب على الشقق ومن ثم سيتقلص عدد تجار العقار السكني وبعدها ستبدأ الاسعار بالاستقرار في المناطق الخارجية، لكن وفي الوقت نفسه أعتقد ان أسعار العقار الخاص في المناطق السكنية لن تنخفض لكن ارتفاعها سيكون طبيعيا ومرتبطا بالتضخم والعرض والطلب لا أكثر.
ساهمت جائحة كورونا في انتعاش قطاعات عقارية مثل الشاليهات والمزارع والجواخير وارتفاع أسعارها، فما تفسيركم لذلك؟
٭ من أكبر القطاعات التي شهدت ارتفاعا بسبب جائحة كورونا بعد القطاع السكني هو القطاع الصناعي، حتى أن أسعاره قد وصلت إلى اسعار غير مسبوقة على الاطلاق، فالعقار الصناعي أصبح يباع اليوم بعائد يصل إلى 9 و9.25%، والسبب في ذلك هو أن أغلب المستأجرين في القطاع الصناعي هم أولئك الذين يقدمون خدمات ضرورية لتلبية حاجات الناس، وبالتالي لم تتوقف أنشطتهم أثناء الحظر الجزئي، ما يعني أن المناطق الصناعية في الشويخ والري كانت تقدم خدمات للناس يصعب الاستغناء عنها، لذلك ارتفع الطلب على هذا القطاع ما نتج عنه ارتفاع في العوائد التي لم نسمع بها من قبل.
أما بالنسبة للمزارع والجواخير والشاليهات فأنا أعتقد ان ما حصل بها كان عبارة عن ردة فعل طبيعية، فقد توجهت نسبة كبيرة من المواطنين نحو السياحة الداخلية من خلال شراء الشاليهات بهدف الاستمتاع أو المضاربة، في حين اعتمدت نسبة أخرى من المواطنين على التأجير، لكن وباعتقادي الشخصي أن صعود المزارع والجواخير والشاليهات لن يستمر لفترة طويلة، حيث من المتوقع أن تعود الاسعار في هذه القطاعات إلى طبيعتها مرة أخرى.
على صعيد شركة أعيان العقارية، ما أهم ملامح الاستراتيجية المستقبلية للشركة؟
٭ علمتنا الفترة الماضية ضرورة التنويع في مصادر الدخل، والتركيز على أنشطة بديلة، لذلك نعمل خلال خطتنا المستقبلية على تطوير المشاريع الموجودة لدينا والتي لم نتمكن من تطويرها خلال المرحلة السابقة، ومن بينها مشروع في منطقة الأحمدي على مساحة 3750 مترا مربعا عبارة عن قسيمة صناعية كبيرة يجري العمل على تطويرها حاليا، كما أننا في مرحلة التشطيبات الأخيرة والتشغيل لمشروع مجمع «The Spot» في قلب منطقة «السيف» بالبحرين، كما أننا نحاول التركيز حاليا على الأنشطة الخدمية.
الشركات العقارية صامدة وتعود لطبيعتها في 2022
استبعد العوضي أن يشهد السوق الكويتي إفلاسا أو اندماج شركات عقارية، مؤكدا أن أغلبها قد امتصت صدمة كورونا. وقال انه في الوقت الذي سجلت فيه أغلبها خسائر خلال السنة المالية المنصرمة، فإنه يتوقع استقرارا في أدائها خلال العام الحالي وربما تحقيق أرباح معقولة. وأضاف أن السوق العقاري عانى كثيرا خلال السنة الماضية، لكن المرحلة القادمة ستكون هي بداية التحسن التدريجي مع نهاية 2021 وبداية 2022 الذي يتوقع أن تعود فيه الشركات العقارية إلى طبيعتها.
25 % ملكية «أعيان العقارية» في «حدائق حصة»
كشف إبراهيم العوضي عن مشاركة شركة أعيان العقارية بنسبة وقدرها 25% في شركة «حدائق حصة» وهي الشركة التي تقوم حاليا بتطوير 16 قطعة أرض في مشروع حصة المبارك، متوقعا أن تبدأ عملية تطوير المشروع وبيع الوحدات السكنية بعد الانتهاء من إجراءات ترخيص الأرض.