- الصفقات المنفذة بأول 10 أشهر من 2022 تجاوزت القيمة المسجلة خلال 2021 والبالغة 137 مليار دولار
قال تقرير صادر عن شركة كامكو إنفست، إن قيمة الصفقات العقارية في الفترة الممتدة بين يناير وأكتوبر 2022 وصلت إلى 143.1 مليار دولار، متجاوزة مستويات عام 2021 بأكمله (136.9 مليار دولار) وفقا لتحليلنا للتقديرات الرسمية.
وأوضح التقرير أن القيمة الإجمالية للمنطقة كانت أعلى بنسبة 21% تقريبا على أساس سنوي مقارنة بالفترة المماثلة الممتدة بين يناير وأكتوبر من العام 2021، حيث أدت الصفقات العقارية في دبي بمفردها تقريبا إلى تحقيق تلك الزيادة.
ولفتت كامكو إنفست الى أن قيمة الصفقات العقارية في دبي ارتفعت بنسبة 81% تقريبا خلال تلك الفترة، بدعم رئيسي من زيادة الطلب وأسعار العقارات عالية الجودة، في حين شهد قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة أيضا مكاسب جيدة.
إلا أن عدد الصفقات في دول مجلس التعاون الخليجي تراجع بنسبة 6% على أساس سنوي في الفترة الممتدة بين يناير وأكتوبر من العام 2022 ليصل إلى 511.239 صفقة على الرغم من نمو عدد الصفقات العقارية في دبي بنسبة تجاوزت 61%، حيث شهدت أسواق أخرى مثل السعودية وقطر والكويت تراجع أنشطتها مقارنة بالفترة المماثلة من العام 2021.
وقال التقرير انه بالإضافة إلى ذلك، فقد ارتفع متوسط القيمة لكل صفقة تمت خلال الفترة الممتدة بين يناير وأكتوبر من العام 2022 في بعض الأسواق مثل السعودية (+ 35.5%) ودبي (+ 12.2%) بشكل ملحوظ، مما يشير إلى قوة طلب المستخدم النهائي والاقبال على الاستثمار.
وكان أداء كل القطاعات الفرعية في السوق العقارية الإقليمية أفضل في العام 2022 مما كان عليه في العام 2021، حيث شهدت القطاعات السكنية والصناعية عالية الجودة ارتفاعا قويا في كل من الأسعار والإيجارات.
وسيستمر عرض المكاتب المصممة خصيصا وفقا لمصادر الطلب الجديدة مثل الروبوتات وتكنولوجيا المعلومات والرعاية الصحية في الزيادة بوتيرة سريعة لاستيعاب الطلب على تلك المساحات.
وعلى الرغم من ذلك، فإن الأداء القوي لمختلف القطاعات الفرعية بالتزامن مع المخاطر المزدوجة المتمثلة في ارتفاع سعر الفائدة وامتداد رفع معدلات الفائدة لفترة طويلة قد يكون من المحتمل انه دفع تلك الفئات من الأصول العقارية إلى مرحلة النمو المتأخر في الدورة العقارية.
نمو صفقات العقار السكني
اكتسبت معنويات المستثمرين زخما في العام 2022 وأدت إلى اقتناص فرص الشراء في أسواق دول مجلس التعاون الخليجي ومختلف الفئات السكنية، كما شهدنا في العام 2021.
ونتيجة لذلك، ارتفعت الأسعار على أساس سنوي في بعض الأسواق مثل دبي (+9%) وجدة (+20%) بنهاية الربع الثالث من العام 2022، وفقا للبيانات الصادرة عن جيه إل إل.
ويواصل المطورون عرض خطط سداد أكثر مرونة تتميز بانخفاض الدفعات المقدمة وخطط ما بعد الإنجاز لجذب المشترين للمشروعات قيد الانشاء والمشترين لأول مرة، في حين اختلفت المحفزات والطلب على المنتجات في مختلف أسواق دول مجلس التعاون الخليجي.
وشهدت أبوظبي ارتفاع الطلب على الفيلات قيد الانشاء والمطورة داخل المجتمعات القائمة في العام 2022، حيث شهدت بعض المشروعات العقارية مكاسب ثنائية الرقم على أساس سنوي من حيث النسبة المئوية.
كما دفعت بيئة أسعار الفائدة المرتفعة مشتري الرهن العقاري للحصول على الصفقات مبكرا لتأمين أسعار الفائدة الثابتة لأطول فترة ممكنة في كل أنحاء الإمارات. من جهة أخرى، ارتفعت الإيجارات بنسبة تتراوح بين 20% و25% على أساس سنوي في دبي بنهاية الربع الثالث من العام 2022 بناء على بيانات الاستشاريين، في ظل تطلع أصحاب العقارات للاستفادة من اتجاهات السوق القوية.
ونتيجة لذلك، نما إجمالي العائدات الإيجارية في دبي بنحو 70 نقطة أساس من بداية العام الحالي حتى أكتوبر 2022 على الرغم من ارتفاع الأسعار.
وسيظل الطلب على القطاع السكني في السعودية مدفوعا بأهداف رؤية 2030 المتمثلة في رفع نسبة تملك الأسر السعودية للوصول إلى 70% بنهاية العقد، وكما في منتصف العام 2022، تقدر الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري أن نسبة التملك قد وصلت إلى أكثر من 60%. إلا ان ارتفاع أسعار الفائدة أدى إلى تراجع الاقبال على منتجات الرهن العقاري، إذ انخفضت معدلات الرهن العقاري خلال الفترة الممتدة بين يناير وأكتوبر من العام 2022 بنسبة 20% تقريبا على أساس سنوي.
بالإضافة إلى ذلك، أدى نمو إجمالي الوظائف إلى زيادة أسعار بيع الشقق والفيلات في الرياض بنسبة 20% و30%، على التوالي، بنهاية الربع الثالث من العام 2022، في حين لوحظت ارتفاعات مماثلة في الأسعار في جدة بسبب محدودية العرض للمساكن عالية الجودة.
ومستقبليا، نتوقع أن نشهد عودة الطلب إلى المستويات الاعتيادية وارتفاع أسعار الأسواق السكنية الرئيسية، في ظل استمرار حذر المستثمرين نتيجة للعرض المرتقب وارتفاع أسعار الفائدة، بينما من المرجح أن يركز المستخدم النهائي على القدرة على تحمل التكاليف.
العقارات الصناعية
بعد العودة إلى مستوياته الاعتيادية في العام 2021، شهد الطلب على العقارات الصناعية عالية الجودة في دول مجلس التعاون الخليجي نموا قويا في العام 2022.
وارتفعت الإيجارات بصفة عامة عبر الأسواق لمثل تلك المساحات، حيث شهدت الأسواق ذات العرض المنخفض مثل دبي والكويت نموا قويا ثنائي الرقم من حيث النسبة المئوية.
إلا أن حوافز المستأجر تظل محدودة مما يجبرهم بالتالي على الالتزام بالشروط التي وضعها أصحاب المستودعات الصناعية.
ومن المتوقع استمرار تزايد الطلب الناشئ عن التجارة الإلكترونية، ولوجستيات الطرف الثالث، وقطاعات الأدوية، والسلع الاستهلاكية سريعة الحركة، خاصة من المجمعات التجارية الضخمة، تجاه الأبنية الآلية للمراكز المبردة والتي يتم التحكم في درجة حرارتها، حيث تحظى المراكز المبردة والتي يتم التحكم في درجة حرارتها بفارق سعر يصل إلى 25% و30% على الأقل مقارنة بأسعار السوق.
كما تشهد إضافة مناطق الإيداع داخل المجمعات اللوجستية طلبا قويا خاصة في السعودية.
ويساهم توسع المناطق السعودية المرتبطة بقربها من الموانئ في زيادة القدرة على مسح وتخزين وإعادة تصدير المنتجات إلى عدد أكبر من الوجهات، مما قد يمكن البلاد من أن تصبح احد أبرز المراكز الرئيسية للتخزين وإعادة التوزيع في المنطقة.
من جهة أخرى، تحسنت إيجارات بعض قطاعات التجزئة في العام 2022 مثل الرياض (+ 5%)، أبوظبي (+ 5%) ودبي (+ 3%) بناء على بيانات الاستشاريين، مع تعافي إيجارات مراكز التسوق، بينما واصل أصحاب المراكز التجارية التركيز على زيادة بصمة الترفيه العائلي.
إلا انه على الرغم من ذلك، يواصل تجار التجزئة البحث عن مواقع أكثر استراتيجية لمنافذهم، مع استعدادهم لدفع مبالغ إضافية للبروز بصورة أفضل.
وعلى الرغم من تفضيل تجار التجزئة للمخططات الأكثر ملاءمة لمصفوفة الربحية مثل المبيعات لكل قدم مربع ومعدلات تحويل المبيعات وما إلى ذلك، إلا أن تركيز مطوري مراكز التسوق يتجه من ناحية أخرى إلى تصميم مراكز تسوق كبيرة الحجم للجمع بين التجربة الاجتماعية التي تشمل البيع بالتجزئة، والأطعمة، والمشروبات، والترفيه.