الغانم: عشوائية القرار الاستثماري أضرت بالسوق العقاري وأربكت حركة التمويل
العاصمة تستحوذ على 83.3% من المساحات الإدارية ونسبة الإشغال 51.3% وإيجار المتر 7.6 دنانيرعمر راشد
أعلن رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح عن طرح الاتحاد لدراسة ميدانية واقعية للقطاع العقاري بالكويت تحت مسمى «المرشد العقاري» وهو تقرير من 100 صفحة، مؤكدا انه يعتبر خطوة نحو إضفاء الشفافية على السوق العقاري الكويتي الذي يعاني من نقص شديد في المعلومة، حيث سيتم إعداد هذا المرشد بصفة نصف سنوية لإمداد السوق بالمعلومة الصحيحة، مشيرا إلى انها تعتبر المرة الأولى التي تقوم فيها مؤسسة مستقلة متخصصة بجمع ونشر بيانات واقعية عن السوق العقاري المحلي. بدعم من مؤسسة الكويت للتقدم العلمي.
وأشار الجراح في مؤتمر صحافي عقده بمناسبة هذا الطرح إلى أن المرشد سيقوم بتزويد المتعاملين في السوق العقاري بأدوات حقيقية لدراسة ظروف السوق على مستوى جزئي دقيق. وهو الأمر الذي سيحول الاستثمار إلى القطاعات الجاذبة ويبعده عن القطاعات التي ترتفع فيها نسب المعروض.
وأضاف ان معظم المشروعات العقارية تنفذ بمعدل مابين من 2 إلى 3 سنوات وفي هذه الفترة يمكن أن يتغير السوق بصورة كبيرة، ولهذا فمن الضروري أن يبدأ المستثمرون مشروعهم بعد فحص أحوال السوق جيدا، وهذا الفحص لا يتحقق إلا من خلال دراسة للبيانات الواقعية، مؤكدا أن هذا المرشد إنما سيساعد الجهاز المصرفي الممول على دراسة ظروف السوق قبل البدء في التمويل.
وأوضح أن المرشد ركز على نسب الإشغال في مختلف المناطق، وأسعار التأجير مع تصنيف كامل للعقارات، بالإضافة إلى مناطق الطلب، كما يقدم المرشد منظورا عاما لتقييم العقارات، مشيرا إلى أن هذا المرشد موجه إلى الأفراد والشركات وجميع العاملين بالسوق العقاري.
من ناحيته، قال أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم ان عشوائية القرار الاستثماري أضرت بالسوق العقاري وأربكت حركة التمويل، مشيرا إلى أن الاتحاد خلال السنوات الأخيرة أصبح يحاكي التطورات المحيطة بالسوق العقاري، وانه تلمس ان قرار الاستثمار العقاري في السوق المحلي لا يبنى على أسس علمية سليمة، وإنما يعتمد على خبرة الملاك ونظرتهم للسوق، وهو الأمر الذي يؤدي إلى زيادة نسب الشاغر في بعض القطاعات، ويزيد العرض على الطلب، مما يربك السوق ككل ويؤثر على عمليات التمويل، نظرا لعدم وجود رؤية لدى المستثمر ونقص المعلومة في السوق، لذلك تم إعداد هذا المرشد العقاري حتى يستطيع المستثمر اتخاذ قرار البناء بعد رؤية واضحة ومدروسة عن حجم الطلب في السوق وألا تكون عملية البناء عشوائية، مؤكدا أن هذا المرشد يعد خطوة أولى نحو إمداد السوق بالمعلومة الصحيحة.
من جانبه قال مدير شركة الاستشارات العقارية «ليزيز فورس مديل إست» سانجي جويال انه تم عمل بحث ميداني موسع من خلال فريق عمل ضم 40 موظفا لزيارة السوق وعمل دراسة مفصلة عن مختلف المناطق بالكويت، حيث أظهرت الدراسة أن قطاع العقارات الاستثمارية يضم 11.426 عقارا منتشرا عبر 19 منطقة، حيث تم أخذ عينة من هذا القطاع ضمت 2534 عقارا شملت 60 ألف شقة بما يمثل 20% من إجمالي العقارات الاستثمارية، حيث أظهرت النتائج أن هناك 3 آلاف شقة شاغرة في هذه العينة، حيث بلغت نسب الإشغال 94%، كما بلغ متوسط الإيجار الشهري 235 دينارا، فيما بلغ عدد العقارات الاستثمارية قيد الإنشاء 182 عقارا بعدد 5.5 آلاف شقة.
وقال ان 59% من الشقق مكونة من غرفتي نوم و26.3% من الشقق بغرفة نوم واحدة وهو يوضح أن مالكي العقارات يميلون إلى تطوير مستوى المنتجات المقدمة لهم.
كما أوضح أن المسح الميداني الذي قامت به الشركة أوضحت أن 81.6% من الشقق التي شملها المسح غير مفروشة ونحو 5.1% من الشقق تقدم مفروشة ونحو 13.3% تقدم شبه مفروشة حيث ستكون مزودة بتجهيزات المطبخ والأجهزة المنزلية ولكن من دون أثاث خشبي.
وقد تم إعداد مصفوفة حسابية لتحديد درجات العقارات حيث شكلت العقارات من الدرجة A+ نسبة 2% والعقارات من الدرجة A شكلت نسبة 3.9% بينما العقارات من الدرجة B بلغت نسبتها 16.7%، أما العقارات من الدرجة C فبلغت نسبتها 32.3% ومع ذلك فإن أغلب العقارات من الدرجات المنخفضة وتبلغ نسبتها 46.8%.
وعلى صعيد قطاع المكاتب الإدارية تم رصد 101 عقار إداري و8 عقارات تحت الإنشاء وذلك في عدة مواقع بالكويت، وتتركز تلك العقارات في المنطقة المركزية للأعمال في العاصمة، خاصة في شوارع أحمد الجابر والشهداء وفهد السالم وجابر المبارك، حيث بلغ إجمالي المعروض في مختلف مناطق البلاد 811 ألف متر مربع من بينها 558 ألف متر عقارات قائمة، و253 ألفا تحت الإنشاء، حيث بلغت نسبة الإشغال الحالية 72% ومن المتوقع أن تتراجع إلى 52% عقب دخول المساحات قيد الإنشاء ضمن المساحات المعروضة للتأجير، فيما بلغ متوسط نسبة الإيجار لكل متر مربع 6.8 دنانير.
وأظهرت الدراسة أن محافظة العاصمة تستحوذ على 83.3% من المساحات الإدارية، وتبلغ نسب الإشغال بها 51.3% فيما يبلغ متوسط الإيجار للمتر 7.6 دنانير.
وعن قطاع التجزئة أظهرت الدراسة ان هناك 11 مجمعا تجاريا تحت الإنشاء، في حين أن إجمالي المعروض من مساحات يصل إلى 730.8 ألف متر مربع منها 425 ألف عقارات قائمة، و305.5 آلاف متر عقارات قيد الإنشاء، فيما تبلغ نسب الإشغال الحالية 98.1%.ولفتت الدراسة الى أنه خلال سنوات النمو كانت كل المجمعات في مجلس التعاون الخليجي تحصل على 100% لكل وحدة مؤجرة، إلا أن ذلك تغير الآن وأصبحت الأنشطة التجارية تتطور بخطى محددة.
وقد أعد اتحاد العقاريين صفحة على الانترنت بعنوان:
www.realestateunion.org.kw
[email protected]