«بيتك»: 2.9 مليار دينار حجم التداول العقاري في 2011 بنمو 26% عن 2010 وزيادة معدلات الأجور بنسبة تصل إلى 23.6% رفعت الطلب على العقارات السكنية

ارتفاع معدلات التمويل المقدم لقطاع العقار يزيد الطلب على العقارات السكنية والاستثمارية اتجاه العقارات التجارية نحو الانخفاض بسبب تراجع أسعار الأراضي التجارية وتدني نسب الإشغالقال التقرير ربع السنوي لبيت التمويل الكويتي «بيتك» عن سوق العقار المحلي خلال الربع الرابع من عام 2011، ان معدلات التداول العقاري اتجهت نحو الارتفاع خلال عام 2011 بالمقارنة بعام 2010 حيث سجلت ارتفاعا بلغت نسبته 26% حيث اقتربت التداولات العقارية من حاجز الـ 3 مليارات دينار مسجلة ما قيمته 2.9 مليار دينار. ويرجع هذا الارتفاع لزيادة الطلب المحلي على العقارات السكنية والاستثمارية مصحوبا بارتفاع في معدلات الأسعار، وارتفاع معدلات التمويل المقدم لقطاع العقار. ولاحظ «بيتك» اتجاه العقارات التجارية نحو الانخفاض مصحوبا بانخفاض أسعار الأراضي التجارية وتدني نسب الإشغال، ولاسيما في المباني التجارية والأبراج في منطقة العاصمة، بينما تحسنت نسب الإشغال في المباني التجارية في مناطق الفروانية والفحيحيل. وقد نجم ارتفاع الطلب على العقارات السكنية نتيجة لارتفاع متوسطات دخول الأفراد الناتجة عن زيادة معدلات الأجور بنسبة تصل إلى 23.6% خلال عام 2011، مدفوعة بارتفاع معدلات النمو والذي يتوقع له أن يسجل 6.1% خلال نفس العام نتيجة لاستقرار أسعار النفط عند مستوى 101.60 دولار للبرميل والذي يشكل حوالي 50% من الناتج المحلي الإجمالي وحوالي 80% من إجمالي الإيرادات وأكثر من 90% من إجمالى الصادرات، وذلك على الرغم من انخفاض النمو في الدول المتقدمة الرئيسية واتساع أزمة الديون السيادية في مجموعة اليورو، وانخفاض التقييم السيادي للولايات المتحدة الأميركية، فضلا عن التوترات السياسية في المنطقة العربية بفعل ما يسمى بالربيع العربي. وقد جاءت تلك التطورات السلبية والأزمات الاقتصادية التي تعاني منها الأسواق لتزيد من دائرة الركود العالمي، وتقلل من فعالية السياسة الاقتصادية في ظل اتجاه معظم الدول المتقدمة لتخفيض أسعار الخصم والفوائد للعمل على تنشيط الأداء الاقتصادي، خاصة مع ارتفاع معدلات التضخم، وانخفاض أسعار الأصول تأثرا بالأزمات المالية المتوالية للنظام الرأسمالي، وانعكاسا لذلك اتجهت معدلات العائد على كل من الودائع والقروض إلى الانخفاض في هذه الدول. وقد انعكست آثار الأزمة على الاقتصاد الكويتي، وخصوصا على أداء القطاعات الاقتصادية غير النفطية في حين شهدت حركة سوق الكويت للأوراق المالية انخفاضا ملحوظا، وذلك على الرغم من الإجراءات التي تستهدف المحافظة على الاستقرار الاقتصادي، وتنفيذ خطة التنمية، والاستفادة من موجة ارتفاع أسعار النفط لبدء انطلاق الاقتصاد المحلي. وهو ما أدى إلى نزوح سيولة كبيرة إلى السوق العقاري خلال العام 2011 أدت إلى نشاط التداولات وزيادة في الأسعار وخصوصا العقارات الاستثمارية والتي شهدت إقبالا كبيرا في ظل ندرة المعروض وهو ما انعكس في شكل ارتفاع كبير في الأسعار وتسجيل تداولات عقارية تخطت حاجز المليار دينار مسجلة 1.069 مليار دينار عام 2011 مقارنة بـ 750.5 مليون دينار عن عام 2010، كما كان للتسهيلات الائتمانية التي أقرها بنك التسليف والادخار في تقديم القروض المدعومة للكويتيات المتزوجات من غير كويتي والمطلقات اثر واضح للتأثير على زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة لبروز شريحة جديدة من الراغبين في شراء عقارات من شقق التمليك، وهو الأمر الذي أدى إلى زيادة الطلب على العقارات الاستثمارية وخصوصا في النصف الأول من العام 2011، إلا ان تداول العقارات الاستثمارية قد شهد انخفاضا ملحوظا خلال النصف الثاني من العام بنسبة 36.8%، وقد ظهر ذلك جليا في الربعين الثالث والرابع من العام والذي سجل انخفاضا بنسبة 38% عن الربع الثاني، وبنسبة 21.6% بالمقارنة بالربع السابق له، وذلك في ظل انخفاض معدلات العوائد على العقارات الاستثمارية وندرة المعروض منه ومع ذلك يبقى الاستثمار الموجه إلى العقار أحد أهم القنوات الاستثمارية الأكثر تنافسية حيث ما يزال يتمتع بهامش ربحية أعلى من البدائل الاستثمارية الأخرى، وبالتالي مازال معظم ملاك العقار يتمسكون بعقاراتهم باعتبارها ملاذا آمنا ومدرا، ويحافظ على قيمة ثرواتهم. وقد شهد الربع الأخير من العام 2011 انخفاضا ملحوظا في التداولات العقارية على الأنشطة التجارية بنسبة 5.9% على الرغم من دخول المحفظة العقارية المليارية بين بيت التمويل الكويتي والهيئة العامة للاستثمار لشراء عقارات تجارية واستثمارية والاستفادة من فرص الأسعار المتدنية في ظل انخفاض نسب الإشغال على العقارات التجارية ولاسيما في منطقة العاصمة، إلا أن السوق العقاري ولاسيما التجاري منه لم يشهد تطورات ملحوظة في هذا الشأن. وفيا يخص التداولات العقارية الإجمالية في الربع الأخير من العام 2011 فقد شهدت ارتفاعا نسبته 13% إذ بلغ معدل إجمالي التداولات العقارية نحو 608.636 مليون دينار مقارنة بـ 538.736 مليون دينار خلال الربع الثالث، ونجم هذا الارتفاع عن ارتفاع حجم التداولات العقارية السكنية بمقدار 99.991 مليون دينار بنحو 39.4% عن التداولات السكنية في الربع الثالث، وزيادة حجم تداولات العقار التجاري بمقدار 20.591 مليون دينار بنسبة ارتفاع قدرها 50.1% ويعود هذا الارتفاع إلى ارتفاع عدد الوحدات المباعة، الأمر الذي أدى بدوره إلى ارتفاع قيمة التداولات العقارية الكلية. أما التداولات الاستثمارية فقد سجلت انخفاضا بلغت قيمته 50.131 مليون دينار عن الربع الثالث بنسبة انخفاض قدرها 20% وقد تميزت التداولات الاستثمارية بالتذبذب المتواصل منذ بداية العام، وذلك مثلها مثل التداولات التجارية التي اتسمت بالتذبذب الحاد أيضا بين النمو والانخفاض. وفي جانب الأسعار سجلت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعا خلال الربع الرابع من عام 2011، بنسبة 5% لمتوسط محافظات الكويت، أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد سجلت ارتفاعا بنسبة طفيفة 0.03% لمتوسط محافظات الكويت. كما شهت مؤشرات أسعار العقارات التجارية في محافظات العاصمة وحولي والجهراء انخفاضا مقارنة بالربع الثالث حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 5.065 دنانير وسجل متوسط سعر المتر في حولي 2.650 دينار وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر 1.720 دينار، بينما ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل إلى 1.555 دينار، والأحمدي 2.403 دينار لمتوسط سعر المتر بارتفاع طفيف قدره 1.4% و2.4% على الترتيب. اتجاهات السوق يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن 10% من الناتج المحلي الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني، وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططا طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 - 2014 والتي أقرت من خلال مجلس الأمة وذلك لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها: التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهرا، وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للاستثمار وفق القانون رقم (7) لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة (1.015.000 متر مربع) بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل. فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الرابع من عام 2011 ارتفاعا قيمته 142.074 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها 26.3% مقارنة بالربع الثالث من عام 2011 والبالغ قيمته 538.736 مليون دينار. اتجاهات السكن الخاص ارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 58.1% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 608.634 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 353.598 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2011، مرتفعة عن الربع الثالث بنسبة 39.4%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1.694 صفقة للربع الرابع من عام 2011 مقارنة بـ 1.300 صفقة عن الربع الثالث من عام 2011، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع لـ 2011 ليصل إلى 208.735 مليون دينار مقارنة بـ 195.083 مليون دينار خلال الربع الثالث من عام 2011. وقد سجل شهر أكتوبر2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 48% بقيمة 196.821 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 598، 353 مليون دينار خلال الربع الرابع من عام 2011 في حين جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثانية بقيمة 93.243 مليون دينار وبحصة قدرها 26.4% وجاء شهر ديسمبر في المرتبة الأخيرة بقيمة 90.535 مليون دينار وبحصة قدرها 25.6% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص. اتجاهات العقارات الاستثمارية انخفض إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية بشكل كبير خلال الربع الرابع من عام 2011 ليصل إلى 181.832مليون دينار مقارنة بـ 231.962 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2011 بنسبة انخفاض بلغت 21.6%، وقد جاء شهر أكتوبر في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الرابع من عام 2011 مسجلا ما قيمته 70.747 مليون دينار، وجاء شهر ديسمبر في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 62.650 مليون دينار، بينما جاء شهر نوفمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 48.435 مليون دينار. اتجاهات العقارات التجارية ارتفع إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الرابع من عام 2011، في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار، واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي، فضلا عن تأثر قطاع المكاتب سلبا بتداعيات الأزمة المالية العالمية وتأثيرها على الشركات الخاصة المحلية. وقد شهدت العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير انخفاضا في الطلب عليها وخصوصا في منطقة العاصمة مما اضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وقد ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 50.1 % مسجلة ما قيمته 61.661 مليون دينار مقارنة بالربع الثالث من عام 2011 والبالغ 41.070 مليون دينار وهو ما أدى إلى ارتفاع نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 10.1%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي وصل نصيبها إلى 58.1% والصفقات الاستثمارية البالغة 29.9%، وقد احتل شهر أكتوبر المرتبة الأولى، حيث وصل حجم التداول فيه إلى 48.239 مليون دينار، بينما سجل شهر ديسمبر المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 12.00 مليون دينار، وسجل أيضا شهر نوفمبر المرتبة الثالثة، حيث وصل حجم تداولاته إلى 1.420 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الرابع من عام 2011 ما قيمته 3.853 ملايين دينار مقارنة بـ 3.422 ملايين دينار للربع الثالث من عام 2011. أسعار أراضي السكن الخاص قال «بيتك» ان الدولة تهدف إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 96 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى 7917 طلبا سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية، حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار ومما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة. وأشار تقرير «بيتك» الى أن أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة سجلت ارتفاعا، حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الرابع 721 دينارا مقارنة بمتوسط سعر المتر 705 دنانير للربع الثالث من عام 2011 حيث شهدت مناطق محافظة العاصمة ارتفاعا يصل إلى 2.3%. وشهدت محافظة حولي ارتفاعا في الأسعار في مناطق المحافظة (الشعب ـ الجابرية ـ الرميثية ـ سلوى– بيان ـ مشرف ـ غرب مشرف ـ السلام ـ حطين ـ الشهداء ـ الزهراء ـ الصديق ـ البدع) بنسبة تراوحت بين 2% و8%.. وسجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 396 دينارا للمتر المربع في الربع الرابع من العام الحالي، فقد شهدت مناطق (الأندلس ـ الرابية ـ اشبيلية ـ الفروانية ـ العارضية ـ صباح الناصر ـ الفردوس ـ العمرية ـ الرحاب) ارتفاعا في الأسعار بمتوسط يصل إلى 3.9%. بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 379 دينارا من المتر المربع مقارنة بـ 360 دينارا من المتر المربع في الربع الثاني لعام 2011 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق المحافظة من 2 % إلى 5%. وسجلت محافظة الجهراء ارتفاعا في الأسعار في مناطق (الجهراء ـ العيون ـ النعيم ـ الواحة) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 369 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ 364 دينارا بالربع الثالث. وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعا في الأسعار، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 533 دينارا مقارنة بـ 513 دينارا للمتر المربع الرابع 2011 بنسبة ارتفاع 3.9%. أسعار الأراضي الاستثمارية سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفاعا بنسبة 11.3 % في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.959 دينار، حيث سجل متوسط سعر المتر مقارنة بـ 1.760 دينار للربع الثالث 2011. أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا بالأسعار ليتراوح متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1.149 دينار مقارنة بـ 1.095 دينار للربع الثالث من عام 2011 حيث شهدت المناطق (حولي ـ السالمية ـ الشعب ـ الجابرية) ارتفاعا يتراوح بين 2% و4.9%. وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعا بنسبة 2.7% للمتوسط حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 922 دينارا مقارنة بـ 898 دينارا للربع الثالث من عام 2011، حيث شهدت مناطق (الفروانية ـ خيطان ـ الرقعي) ارتفاعا من 2 إلى 6%. أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعا بنسبة 6.7% لمتوسط الأسعار خلال الربع الرابع لعام 2011 حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 882 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ 826 دينارا للربع الثالث لعام 2011، بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعا بنسبة 5.8% للمتوسط مقارنة بالربع الثالث لعام 2011 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها 817 دينارا مقارنة بـ 773 دينارا للمتر المربع من الأرض. أسعار العقارات التجارية استقرت أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة بمتوسط سعر 5.065 دنانير للمتر للربع الرابع لعام 2011، حيث استقرت الأسعار في مناطق (المباركية ـ شارع أحمد الجابر ـ شارع خالد بن الوليد ـ شارع عبدالله المبارك ـ شارع السور ـ فهد السالم ـ على السالم ـ شارع الغربللي). وكذلك استقرت الأسعار في مناطق محافظة حولي بمتوسط سعر2.650 دينارا للمتر للربع الرابع لعام 2011 بنسبة ارتفاع ملحوظ بلغت 3.2% في المتوسط عن الربع الثالث من عام 2011. بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعا طفيفا لمتوسط سعر المتر بنسبة 1.4% حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الرابع 1.555 دينار مقارنة بـ 1.534 دينار للربع الثالث لعام 2011، بينما استقرت الأسعار في مناطق محافظة الجهراء بمتوسط سعر 1.720 دينار للمتر المربع للربع الرابع لعام 2011. وسجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعا بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.403 دينار خلال الربع الرابع مقارنة بـ 2.347 دينار للربع الثالث من عام 2011 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق، أما منطقة الفنطاس فقد ارتفعت بنسبة قدرها 2.4% مقارنة بالربع الثالث2011. أسعار القسائم الصناعية والمخازن والمخازن شهدت القسائم الصناعية في محافظة العاصمة ارتفاعا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة 1.020 دينار للربع الرابع لعام 2011 مقارنة بـ 977 دينارا للربع الثالث 2011. بينما شهدت محافظة الفروانية ارتفاعا طفيفا بالأسعار وصل إلى أقل من 1% نظرا لصدور حكم الاستئناف بعدم تجديد التراخيص التجارية بمنطقة أبوفطيرة الحرفية ونزوح المستثمرين نحو منطقة العارضية الحرفية التي استقر فيها متوسط أسعار المتر المربع، بينما ارتفعت الأسعار في منطقة الري ارتفاعا طفيفا مسجلة ما نسبته 2% للمتوسط بمناطق الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع في المحافظة 1.228 دينارا مقارنة بـ 1.219 دينار للربع الثالث لعام 2011، وشهدت كذلك محافظة الأحمدي ارتفاعا طفيفا في الأسعار خصوصا في منطقة شرق الاحمدي الصناعية والمخازن والمعارض الصناعية بمعدل يصل إلى 1.6%. أسعار المزارع والجواخير ارتفعت الاسعار في منطقة كبد بنسبة 6.4% لمتوسط سعر المتر المربع بينما ارتفعت الأسعار بمنطقة الوفرة ارتفاعا طفيفا بنسبة 5.3% لمتوسط سعر المتر المربع وارتفع أيضا متوسط أسعار المتر المربع في مناطق اسطبلات الفروسية بالأحمدي بنسبة صغيرة قدرها 9.%. أسعار الشاليهات ترتبط أسعار الشاليهات بفصل الصيف حيث سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدي والعاصمة والجهراء استقرارا بالأسعار مقارنة مع الربع الثالث من عام 2011. نسب الإشغال والإيجارات استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90-95%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 145 و240 دينارا لغرفة وصالة وحمام، و170- 280 دينارا لغرفتين وصالة، و200– 350 دينارا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 260 و550 دينارا، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14 إلى 30 دينارا للمتر المربع ويصل إلى 35 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5.5 و8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب 8 دنانير للمتر. وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية، فقد شهدت استقرارا وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي ـ معارض ـ بين 10 و30 دينارا في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع، أما منطقة الري مبان فجاءت في المرتبة الثانية وبلغت من 12 إلى 20 دينارا للمتر المربع في منطقة الري بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل من10 إلى 16 دينارا للمتر المربع، ومن ناحية أخرى شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحلات التجارية (بدل استغلال) استقرارا في الأسعار.