«الدولي»: 2014 عام القطاعين التجاري والاستثماري

توجه المستثمرين للعقار الاستثماري بشكل عام والقطاع التجاري بشكل خاص  في 2013 قيمة التداولات على التجاري تقفز 66% والاستثماري 28% خلص تقرير عقاري صادر عن بنك الكويت الدولي إلى أن نشاط السوق خلال 2013 قد نجم أساسا من الزيادة بقيمة العقارات المتداولة في التجاري والاستثماري بنسبة 66% و27.9% على التوالي، في حين ارتفعت القيمة المتداولة للسكني بنسبة 4.85% فقط، وهذه التغييرات تشير بوضوح إلى عدد من المعطيات التي يمكن الاستعانة بها في التعرف على ملامح النشاط القادم، فمن خلال تلك البيانات التحليلية نلاحظ أن توجه المستثمرين قد بدا ينحى نحو القطاع الاستثماري بشكل عام والقطاع التجاري بشكل خاص. ويبدو أن عام 2014 والأعوام القادمة ستشهد المزيد من الإقبال على القطاع التجاري وذلك تزامنا مع تنفيذ مشاريع خطة التنمية القادمة التي بدأ تنفيذها مؤخرا، وبالتبعية فإن القطاع الاستثماري سيتم الإقبال عليه متأثرا بحركة السوق ونشاطه وارتفاع العمالة المستوردة، في حين سيظل الإقبال على القطاع السكني مرهونا بعدة عوامل منها على سبيل المثال التنفيذ الفعلي لخطة الإسكان الحكومية، وبحركة سوق الكويت للأوراق المالية والعوائد المتوقعة فيه، والذي شهد مؤخرا تحسنا في مؤشراته مقارنة بالأعوام الماضية، ومن أهم العوامل أيضا هي توفير المزيد من الأراضي لذلك الغرض، لقد كان التركيز خلال السنوات السابقة على تداول وإعادة تداول الأراضي السكنية ولعبت المضاربة دورا بارزا في رفع الأسعار والاستفادة منها في تحقيق عوائد مجزية خلال فترة زمنية قصيرة. وإلى التفاصيل:حقق سوق العقار الكويتي خلال عام 2013 رقما قياسيا جديدا في القيمة الإجمالية للعقارات والأراضي التي تم تداولها خلال عام 2013، حيث بلغت قيمة العقارات والأراضي المتداولة خلال هذا العام نحو 3.9 مليارات دينار مقارنة بـ 3.3 مليارات دينار لعام 2012، أي بارتفاع بلغت نسبته 19%، وهي اعلى قيمة تداول يصل إليها السوق منذ عام 2008، وأما على صعيد عدد الصفقات فقد انخفضت لتصل إلى 8.642 صفقة خلال عام 2013 مقارنة بـ 9.999 صفقة لعام 2012 أي بانخفاض بلغت نسبته 13.5%، وقد نجم نشاط السوق عن الزيادة في قيمة العقارات المتداولة في التجاري والاستثماري بنسبة 66% و27.9% على التوالي، في حين ارتفعت القيمة المتداولة للسكني بنسبة 4.85% فقط، وهذه التغييرات تشير بوضوح إلى أن أسعار القطاع السكني قد وصلت إلى حدود مبالغ فيها وسوف تتراجع تدريجيا إلى مستوياتها الطبيعية، وخاصة أن السكني، في ظل القرارات والقوانين الحالية، لا يمكن أن يكون وعاء استثماريا مستمرا ومدرا للدخل، فحركته مقيدة نوعا ما بالطلب من قبل الراغبين في السكن، وصعود أسعاره تتأثر بفعل المضاربة، وذلك على العكس من قطاعي التجاري والاستثماري اللذين يشكلان عاملي جذب للمستثمرين ويتأثران بعوامل متعددة ذات علاقة بنشاط الاقتصاد المحلي وحركة الوافدين ونشاط السوق المحلي. وتتضح أهمية النسبية للزيادة التي شهدتها القيمة الإجمالية للتداولات في السوق في عام 2013 التي بلغت نحو 634.7 مليون دينار، حيث ساهمت زيادة قيمة تداولات القطاع الاستثماري فيها بنحو 332.8 مليون دينار، أي ما يزيد على نصف تلك الزيادة كان بسبب ارتفاع قيمة العقارات المتداولة في الاستثماري وبما نسبته 52.4%، تليها قيمة تداولات القطاع التجاري بنحو 175.2 مليون دينار وبما نسبته 27.6%، تليها في المرتبة الأخيرة قيمة تداولات القطاع السكني وبنحو 90.7 مليون دينار وبما نسبته 14.2% فقط، وتشير هذه البيانات بشكل واضح إلى تغير توجهات السوق في عام 2013 نحو القطاع التجاري والاستثماري، بدلا من السكني. هذا وتشير البيانات الخاصة بعدد الصفقات المبرمة في عام 2013 إلى انخفاض عدد الصفقات المبرمة في القطاع السكني حيث بلغ عددها في عام 2013 نحو 6596 صفقة مقابل 8247 صفقة لعام 2012 أي بانخفاض ملحوظ بلغت نسبته 25%، وهذا هو أول انخفاض في عدد الصفقات المبرمة على مكونات القطاع السكني منذ عام 2010، وقد يمكن الاستدلال من ذلك على بداية تأسيسية سيشهدها السوق في القطاع السكني، وقد يستمر التراجع في الطلب على مكونات القطاع السكني ولربما أسعاره خلال عام 2014 إذا ما قامت الحكومة باتخاذ إجراءات جادة في تنفيذ خطتها الإسكانية وتوزيع القسائم والبيوت الحكومية حسب المواعيد المقترحة في تلك الخطة. وأما على صعيد القطاعات الأخرى فقد كان الوضع افضل حيث ارتفع عدد الصفقات المبرمة في القطاع الاستثماري والتجاري بنحو 11% و102.5% على التوالي وهي في ذات الاتجاه الصاعد الذي شهدته قيمة الصفقات المبرمة لكليهما. أما على صعيد القطاع الاستثماري فقد بلغت قيمة مبيعات هذا القطاع خلال عام 2013 نحو 1.5 مليار دينار موزعة على 1.815 صفقة مقابل 1.1 مليار دينار موزعة على 1.635 صفقة أي بزيادة بلغت نسبتها 27.9% و11% للقيمة وعدد الصفقات على التوالي أي إن متوسط سعر الصفقة في القطاع الاستثماري في عام 2013 بلغ نحو 838.5 ألف دينار مقابل 727.2 ألف دينار لعام 2012. أما على صعيد القطاع التجاري فقد حقق هذا القطاع مستويات جديدة من حيث قيمة وعدد الصفقات خلال عام 2013، فقد بلغت قيمة الصفقات نحو 440.5 مليون دينار موزعة على 158 صفقة مقابل 265.3 مليون دينار موزعة على 78 صفقة لعام 2012 أي بارتفاع بلغت نسبته 66% و102% للقيمة وعدد الصفقات على التوالي، وهي اعلى أرقام يحققها منذ عام 2008. أما على صعيد القطاع التجاري فقد حقق هذا القطاع مستويات جديدة من حيث قيمة وعدد الصفقات خلال عام 2013، فقد بلغت قيمة الصفقات نحو 440.5 مليون دينار موزعة على 158 صفقة مقابل 265.3 مليون دينار موزعة على 78 صفقة لعام 2012 أي بارتفاع بلغت نسبته 66% و102% للقيمة وعدد الصفقات على التوالي، وهي اعلى أرقام يحققها منذ عام 2008. أداء السوق بالربع الرابع تشير البيانات المتاحة الى استقرار نشاط السوق العقاري خلال الربع الرابع من عام 2013، حيث بلغت قيمة الصفقات حوالي 1080.2 مليون دينار مقابل 1047.4 مليون دينار للربع الثالث من عام 2013 اي بارتفاع محدود في قيمة الصفقات بلغت نسبته نحو 3.1% فقط، واما على صعيد عدد الصفقات فقد انخفضت لتصل الى 2.052 صفقة في الربع الرابع من 2013 مقابل 2.284 صفقة للربع الثالث من نفس العام اي بانخفاض بلغت نسبته 10.1%، ويعزى التراجع في اجمالي نشاط السوق الى تراجع القيمة المتداولة والصفقات في القطاع السكني، فقد شهد القطاع السكني خلال الربع الرابع 2013 انخفاضا في قيمة وعدد الصفقات بنسبة 5.3% و12.7% على التوالي، مقارنة بالربع الثالث 2013، وقد تأثر نشاط القطاع السكني على ما يبدو بالاهتمام الذي ابداه مؤخرا اعضاء مجلس الامة والحكومة بالقضايا الاسكانية والتي اصبحت على رأس اولويات مجلس الامة في هذا الدور من الانعقاد، لقد تضمنت الخطة الاسكانية المقترحة للسنوات القادمة تنفيذ وإنشاء الشركات المساهمة لتنفيذ المدن الإسكانية والالتزام بالجدول الزمني لإعداد وتوزيع الوحدات السكنية التي عرضتها الحكومة في الخطة الإسكانية أمام المجلس خلال ذلك الربع وتفعيل قرار توزيع القسائم على الخريطة بمجرد الانتهاء منها، مع التزام الحكومة بالرقابة المسبقة، والعمل على تقليص الدورة المستندية المتعلقة بالمشاريع السكنية على ان يتم إنجازها خلال شهر واحد، والتي تتضمن بناء 199 الف وحدة سكنية وشقة في المنظور الاسكاني الجديد و66 مدينة وضاحية ومنطقة سكنية في خطة الحكومة، ومن المتوقع في حال البدء بتنفيذ تلك الخطة ان تتأثر اسعار القسائم السكنية بشكل ملحوظ. وقد تركز التداول في القطاع السكني خلال هذا الربع على الاراضي الفضاء حيث احتلت منطقة صباح الاحمد البحرية المرتبة الاولى من حيث قيمة الصفقات فقد بلغت حوالي 85 مليون دينار موزعة على 421 صفقة تليها منطقة ابوفطيرة بقيمة 44 مليون دينار موزعة على 167 صفقة ثم منطقة الفنيطيس بقيمة 28 مليون دينار موزعة على 98 صفقة. أما على صعيد القطاع الاستثماري فقد شهد ارتفاعا ملحوظا في قيمة الصفقات المتداولة خلال الربع الرابع من عام 2013 مقارنة بالربع السابق فقد حققت قيمة الصفقات المتداولة حوالي 465.9 مليون دينار موزعة على 433 صفقة مقابل 379.5 مليون دينار موزعة على431 صفقة للربع الثالث من عام 2013. اي بارتفاع في قيمة الصفقات بلغت نسبته 18%. ويتوقع ان يشهد هذا القطاع نموا في عام 2014 نتيجة دخول عدد من مشاريع خطة التنمية ذات الميزانيات الضخمة حيز التنفيذ الامر الذي سوف يعزز الطلب على العقارات الاستثمارية وخصوصا في المناطق الجديدة نسبيا، وأما على صعيد المناطق الاكثر تداولا خلال الربع الرابع من عام 2013 في القطاع الاستثماري فقد حصلت منطقة المهبولة على المرتبة الاولى من حيث عدد الصفقات بقيمة 119 مليون دينار تليها منطقة السالمية بعدد 54 صفقة بقيمة 125 مليون دينار (يذكر ان سعر المتر في منطقة السالمية اعلى من منطقة المهبولة) ثم منطقة حولي بعدد 31 صفقة بقيمة 33 مليون دينار. وبالنسبة للقطاع التجاري فقد شهد القطاع التجاري خلال الربع الرابع من عام 2013 انخفاضا في قيمة الصفقات المتداولة مقارنة بالربع السابق من نفس العام، حيث بلغت قيمة الصفقات في هذا القطاع حوالي 110.1 ملايين دينار موزعة على 30 صفقة مقابل 133.3 مليون دينار موزعة على 30 صفقة في الربع الثالث من عام 2013 اي بانخفاض بلغت نسبته 17.4% للقيمة وعلى مستوى المناطق الاكثر تداولا فقد حصلت منطقة صباح الاحمد البحرية على المرتبة الاولى من حيث قيمة وعدد الصفقات حيث بلغت حوالي 23 مليون دينار موزعة على 8 صفقات تليها منطقة خيطان بقيمة تبلغ 15 مليون دينار موزعة على اربع صفقات، ثم منطقة الفروانية بقيمة 13 مليون دينار موزعة على 3 صفقات. وقد شهد قطاعا المخازن والحرفي نشاطا نسبيا بلغت قيمته 12.9 مليون دينار والجدير بالذكر ان نسبة مساهمة هذين القطاعين تبلغ 1% من قيمة اجمالي السوق. ويشير التوزيع النسبي في نشاط السوق العقاري خلال الربع الرابع 2013 الى استحواذ القطاع السكني على ما نسبته 46% من اجمالي نشاط السوق يليه القطاع الاستثماري بنسبة 43% ثم القطاع التجاري بنسبة 10% وأخيرا الحرفي والمخازن مجتمعين بنسبة 1%. وتشير البيانات الشهرية للربع الرابع من عام 2013 الى حصول شهر ديسمبر على اعلى قيمة من حيث قيمة العقارات المتداولة فقد بلغت 449.1 مليون دينار يليه شهر نوفمبر بقيمة 342.6 مليونا يليه شهر اكتوبر بقيمة 288.7 مليون دينار.