«كامكو»: تضاعف المبيعات العقارية في 2014 إلى 4.2 مليارات دينار

5.4 مليارات دينار إجمالي موجودات الشركات العقارية بنهاية سبتمبر الماضي بنمو بلغ 6.8% انخفاض قيمة الاستثمار في الأسهم بقيمة 207 ملايين دينار لتصل إلى 1.4 مليار دينار تراجع إجمالي قروض الشركات العقارية بنسبة 18.7% ما يعادل 364 مليون دينار ارتفاع مبيعات العقارات السكنية بمعدل سنوي قدره 14.2% خلال 4 سنوات لتصل إلى 1.87 مليار دينارتناول تقرير صادر عن إدارة بحوث الاستثمار في شركة كامكو للاستثمار أداء القطاع العقاري في الكويت، وتضمن التقرير تقييم كل من سهم شركة المباني وسهم الشركة التجارية العقارية وسهم شركة الصالحية العقاري، وقدم التقرير تحليلا مفصلا عن الأداء التاريخي لحركة التداول العقاري في الكويت، إضافة إلى التحليل المالي للبيانات المالية المجمعة للشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية، والبالغ عددها 38 شركة. وقال التقرير ان صفقات البيع للعقارات في الكويت بمختلف قطاعاتها والمكونة من ثلاث شرائح أساسية وهي: العقارات الخاصة (السكنية)، والاستثمارية، والتجارية، شهدت ارتفاعا كبيرا منذ عام 2010 بعد بدء الأزمة المالية العالمية في عام 2008 وتطورها خلال عام 2009.تضاعف حجم إجمالي المبيعات العقارية في عام 2014 والتي من المتوقع أن تصل قيمتها إلى حوالي 4.27 مليارات دينار بالمقارنة مع 2.02 مليار دينار في عام 2010، مسجلا ارتفاعا بنسبة 111.2% خلال الفترة نفسها. ومن ناحية أخرى، وبالنظر إلى الارتفاع الملحوظ في أسعار العقارات خلال السنوات الخمس الماضية، بلغ متوسط قيمة التداولات العقارية 0.553 مليون دينار في عام 2014 بالمقارنة مع 0.298 مليون دينار في عام 2010، بزيادة مقدارها 85.3% خلال الفترة نفسها. وسجل معدل القيمة لتداولات العقارات التجارية أعلى قيمة إذ بلغ 5.7 ملايين دينار بالمقارنة مع معدل قيمة التداولات للقطاع نفسه في عام 2010 والبالغ قيمته حوالي 3.18 ملايين دينار. وأشار التقرير إلى ان قطاع العقارات الخاصة (السكنية) في الكويت يتألف بصفة أساسية من العقارات التابعة لبرنامج الإسكان الحكومي «المؤسسة العامة للرعاية السكنية»، مما جعل من القطاع السكني أكبر القطاعات العقارية وأكثرها أهمية في الكويت. وقد ارتفعت مبيعات العقارات السكنية بمعدل سنوي مركب مقداره 14.2% خلال أربع سنوات لتصل قيمتها إلى 1.87 مليار دينار في عام 2014 بالمقارنة مع 1.1 مليار دينار في عام 2010. وعلى الرغم من ارتفاع قيمة مبيعات العقارات السكنية، فقد بدأ هذا القطاع يفقد من حصته من إجمالي حجم الصفقات العقارية في الكويت على مدى السنوات الخمسة الماضية، والتي انخفضت من 54.5% في عام 2010 لتصل إلى 43.9% في عام 2014. ويعود سبب تراجع حصته السوقية بصفة أساسية إلى الارتفاع الكبير الذي شهدته مبيعات العقارات الاستثمارية خلال الفترة ذاتها والتي ارتفعت بمعدل سنوي مركب مقداره 27.5% على مدى أربع سنوات لتصل إلى 1.72 مليار دينار في عام 2014 بالمقارنة مع 0.65 مليار دينار في عام 2010. ونتيجة لذلك، ارتفع حصة المبيعات العقارات الاستثمارية من إجمالي مبيعات العقارات في الكويت من 32.3% في عام 2010 إلى 40.4% في عام 2014. ومن جهة أخرى، ارتفع معدل نمو مبيعات العقارات التجارية بمعدل سنوي مركب مقداره 25.4% خلال أربع سنوات لتصل قيمتها إلى 566 مليون دينار في عام 2014 بالمقارنة مع 229 مليون دينار في عام 2010.وفي الفترة الأخيرة، شهد هذا القطاع توجها جديدا يستهدف زيادة عدد المباني التجارية والسياحية سنويا عن طريق إنشاء مراكز تسوق، وفنادق، ومنتجعات جديدة. وبين التقرير ان إجمالي الموجودات المجمعة للشركات العقارية شهد ارتفاعا كبيرا خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014، حيث ارتفعت من 5.09 مليارات دينار في نهاية عام 2013 إلى 5.44 مليارات دينار بنهاية شهر سبتمبر 2014 لتسجل نموا بلغ نسبته 6.8%. لقد كان تأثير الأزمة المالية العالمية على القطاع العقاري الكويتي خلال الأعوام الماضية واضحا وملموسا، حيث تراجعت إجمالي الموجودات المجمعة للشركات العقارية من أعلى مستوى لها سجلته في عام 2009 عندما بلغت 5.63 مليارات دينار إلى أدنى مستوياتها لتصل إلى 5.09 مليارات دينار بنهاية شهر ديسمبر من عام 2013. وفي الفترة الممتدة ما بين عام 2009 وعام 2013، شهدت إجمالي موجودات القطاع العقاري تراجعا بنسبة 9.6% أو ما يعادل 540 مليون دينار، ليصل إلى 5.09 مليارات دينار بنهاية عام 2013 بالمقارنة مع 5.63 مليارات دينار في نهاية عام 2009، وتراجعت موجودات العقارات الاستثمارية والمشاريع قيد التنفيذ بقيمة بلغت 303 ملايين دينار لتصل إلى 3 مليارات دينار بنهاية عام 2013 مقابل 3.3 مليارات دينار في عام 2009. إضافة إلى ذلك، انخفضت قيمة الاستثمار في الأسهم (المحافظ الاستثمارية) بقيمة 207 ملايين دينار لتصل إلى 1.4 مليار دينار بنهاية عام 2013 بالمقارنة مع 1.60 مليار دينار في عام 2009. ويعزى هذا التراجع إلى الخسائر التي منيت بها أسواق الأسهم خلال عام 2010 إضافة إلى تسييل المحافظ الاستثمارية بهدف الحصول على السيولة النقدية لتسديد الالتزامات المالية. قروض الشركات العقارية وبين التقرير ان مستوى حجم القروض للشركات المدرجة في القطاع العقاري تراجع بدءا من عام 2009 وحتى عام 2013، حيث تراجع إجمالي قروض الشركات المدرجة في القطاع العقاري بنسبة 18.7% أو ما يعادل 364 مليون دينار لتصل إلى 1.58 مليار دينار في نهاية ديسمبر من عام 2013. أما خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014، فقد ارتفع إجمالي ديون القطاع بنسبة 11.3% أو ما يعادل 179 مليون دينار، ليصل إلى 1.76 مليار دينار في نهاية شهر سبتمبر.ومن ناحية أخرى، ما زالت قاعدة حقوق المساهمين تحافظ على نفس مستوياتها حيث تراوحت قيمتها ما بين 2.4 مليار دينار و2.65 مليار دينار على مدى السنوات الخمس الماضية.ونتيجة لذلك، بلغت نسبة الدين إلى حقوق المساهمين للقطاع العقاري 0.69 مرة في نهاية شهر سبتمبر وهي تعتبر نسبة مقبولة وجيدة بالمقارنة مع المعدلات الأخرى المسجلة في قطاعات أخرى في السوق الكويتي.362 مليون دينار خسائر القطاع العقاري في 3 سنوات ذكر تقرير «كامكو» أن شركات القطاع العقاري الكويتي ـ باستثناء عدد قليل من الشركات ذات الأداء التشغيلي القوي ـ تكبدت الخسائر بعد بدء الأزمة المالية العالمية، والتي كانت تسعى جاهدة إلى تعزيز نتائجها المالية خلال الأعوام 2009، و2010، و2011، حيث بلغت الخسائر المتراكمة التي سجلها القطاع على مدى السنوات الثلاثة الممتدة بين عام 2009 وعام 2011 ما قيمته 362 مليون دينار، ويعود السبب لهذه الخسائر بصفة أساسية إلى انخفاض إيرادات الأنشطة العقارية التي تراجعت إلى أدنى مستوياتها في عام 2009 مسجلة 230.7 مليون دينار، إضافة إلى ذلك وضعت المخصصات والانخفاض في قيمة الأصول المحتفظ بها مقابل الاستثمار في الأسهم والمشاريع قيد الإنشاء مزيدا من الضغوط على ربحية القطاع. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 أعلنت شركات العقارات المدرجة في السوق الكويتي عن نتائجها المالية التي أظهرت انخفاضا في صافي أرباحها بنسبة 16.9% ليصل إلى 117.0 مليون دينار مقابل 140.8 مليون دينار سجلتها خلال الفترة نفسها من عام 2013. من جهة أخرى ومع بداية عام 2012، بدأ صافي ربح القطاع العقاري يظهر نتائج إيجابية مسجلا أرباحا مجمعة بلغت قيمتها 397 مليون دينار كويتي خلال عامي 2012 و2013 والأشهر التسعة الأولى من عام 2014 الحالي بدعم من ارتفاع الإيرادات التشغيلية وتدني مستوى المخصصات والانخفاض في قيمة الأصول. رفع تقييم سهم «المباني» بـ 22% من سعر السوق قام تقرير كامكو ان بتقييم سهم شركة مباني بسعر أعلى من سعر السوق على أساس سعر مستهدف مقداره 1.183 دينار للسهم والذي يعتبر أعلى بنسبة 22% من سعر إقفال السهم كما في 25 ديسمبر 2014. وذكر التقرير ان إجمالي إيرادات الشركة ارتفعت بمعدل سنوي مركب مقداره 25.8% خلال السنوات الأربع الممتدة من عام 2009 وحتى عام 2013 وذلك بدعم من بدء التشغيل في المراحل الجديدة من مشروع الأفنيوز مول، والذي يعتبر مصدر الإيرادات الأكبر للشركة.وتشير توقعاتنا إلى أن تواصل الشركة في عمليات الاقتراض من أجل تغطية تكاليف البناء الخاصة بتوسعة المرحلة الرابعة من مشروع الأفنيوز مول، بالإضافة إلى تنفيذ خطط التوسع المستقبلية في دول مجلس التعاون الخليجي دون وضع أي مخاطر على الوضع التشغيلي والمالي للشركة. وقد تمكنت الشركة من الحصول على قروض بلغت قيمتها الإجمالية حوالي 230.3 مليون دينار كويتي خلال السنوات الخمس الماضية (2009-2013)، كما حصلت على قرض إضافي بقيمة 84.3 مليون دينار كويتي خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014. وقد نجحت الشركة خلال الفترة نفسها من تسديد قروض بقيمة إجمالية مقدارها 250 مليون دينار كويتي، مما يدل على قدرتها على الإيفاء بالتزاماتها المالية من خلال التدفقات النقدية الناتجة عن إيراداتها التشغيلية والذي يخولها إلى الاستمرار في تنفيذ خططها التوسعية. انخفض صافي الربح لشركة المباني بنسبة 6.5% خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 والذي بلغ 36.26 مليون دينار بالمقارنة مع أرباح الفترة نفسها من عام 2013 والتي بلغت 38.78 مليون دينار، ويعود السبب الأساسي في انخفاض أتعاب الترتيبات من 12.0 مليون دينار إلى 2.17 مليون دينار خلال الفترة نفسها مما أدى إلى الضغط على إجمالي إيرادات الشركة من العقارات الاستثمارية.ومن ناحية أخرى، بلغت إيرادات العقارات الاستثمارية حوالي 51.8 مليون دينار خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 بالمقارنة مع 45.2 مليون دينار المسجلة خلال ذات الفترة من عام 2013.«التجارية العقارية» غير مثقلة بالديون قيمت«كامكو» سهم الشركة التجارية العقارية (التجارية) بسعر أعلى من سعر السوق على أساس سعر مستهدف مقداره 0.106 دينار للسهم والذي يعتبر أعلى بنسبة 12.7% من سعر إقفال السهم كما في 25 ديسمبر 2014. وذكر التقرير أن إيرادات الشركة من أنشطة التأجير وصافي الإيرادات التشغيلية من الفنادق بلغت حوالي 14.28 مليون دينار خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 بالمقارنة مع 12.85 مليون دينار خلال الفترة نفسها من عام 2013 مسجلة ارتفاعا بنسبة 11.1%. وفي تحليل الوضع والمركز المالي للشركة، يتبين أن مستويات الدين إلى حقوق المساهمين متوسطة، والشركة غير مثقلة بالديون ويمكنها تمويل مشاريعها المستقبلية عن طريق الحصول على قروض إضافية، ولكن من ناحية أخرى نرى أن تكلفة التمويل قد أثرت سلبا على صافي الربح في السابق، حيث سددت الشركة قرابة 42.8 مليون دينار خلال الفترة الممتدة من (2009 – إلى نهاية شهر سبتمبر من عام 2014) مما أدى إلى خفض صافي أرباحها بحوالي 60% ليبلغ 69.0 مليون دينار خلال الفترة ذاتها. وتشير توقعاتنا إلى انخفاض إجمالي تكلفة التمويل إلى 29 مليون دينار خلال السنوات الخمس المقبلة (2014 – 2018). وارتفع صافي ربح شركة «التجارية» بنسبة 1.3% خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 مسجلا 7.98 ملايين دينار بالمقارنة مع 7.88 ملايين دينار المسجلة خلال ذات الفترة من عام 2013.ويعود السبب الأساسي في ارتفاع أرباح الشركة إلى ارتفاع إجمالي ربحها التشغيلي بنسبة 7.4% بدعم من ارتفاع دخلها من أنشطة التأجير، إضافة إلى الإيرادات غير المتكررة من بيع الاستثمارات العقارية التي بلغت 4.13 ملايين دينار خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014. أداء محايد لسهم «الصالحية العقارية» قام تقرير «كامكو» بتقييم سهم شركة الصالحية العقارية بأداء محايد للسهم على أساس سعر مستهدف مقداره 0.379 دينار كويتي للسهم والذي يعتبر أعلى بنسبة 1.0% من سعر لإقفال السهم كما في 25 ديسمبر 2014. وذكر التقرير أن إيرادات الشركة من (العقارات، والفنادق، والرعاية) سجلت حوالي 32.9 مليون دينار خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2014 بالمقارنة مع 33.3 مليون دينار خلال ذات الفترة من عام 2013 لتنخفض بنسبة 1.3%. أما تاريخيا، فقد ارتفعت إيرادات الشركة بمعدل سنوي مركب مقداره 1.1% في السنوات الأربع الممتدة ما بين عام 2009 وعام 2013، مما يدل على تدفق الإيرادات التشغيلية بشكل منتظم من أنشطتها الرئيسية.