عقاريون: السوق يعاني من سوء تنظيم وروتين حكومي في نقل الملكية

الجلسة الأولى: وجود اتحاد الملاك بالأبراج يزيد سعر الشقة 15% الجلسة الثانية: 70% من الوسطاء العقاريين يعملون دون رقابة السوق العقاري يعاني من نقص القسائم الصناعية والديوانيات أحد مصادر المعلومات العقارية في الكويت عاطف رمضان قال المشاركون في جلستي عمل مؤتمر النخبة العقاري الذي تنظمه مجموعة إسكان جلوبل لتنظيم المعارض والمؤتمرات على هامش معرض النخبة العقاري في يومه الثاني والاخير صباح أمس ان السوق العقاري يعاني من عدم التنظيم واهمية التطوير العقاري في خطة التنمية وبيع وشراء العقار ومدى تأثره بالدورة المستندية داخل الكويت وخارجها، وعدم وجود جهة للمعلومات العقارية. وتطرقوا الى عدد من الجوانب العقارية التي تهم كل المتعاملين والمستثمرين في السوق الكويتي، وكذلك ضرورة اصدار قانون لاتحاد ملاك العقار. الجلسة الأولى وترأس الجلسة الاولى بمؤتمر النخبة العقاري بعنوان «قانون اتحاد ملاك العقار ماله وما عليه والدورة المستندية لبيع وشراء العقار» أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم، وأكد الغانم وجود مشكلة واضحة في تطبيق قانون ملاك الطبقات الذي تم اقراره في السبعينيات الا انه قد تم العمل به في التسعينيات، مشيرا الى ان اللجنة التي عملت على تنفيذ بنود هذا القانون في ذلك الوقت لم تكن لديها رؤية واضحة وآلية عمل محددة بسبب عدم انتشار نظام بيع الشقق آنذاك. وقال الغانم: «يجب على وزارة العدل ان تتحرك لتعديل القرار الوزاري الذي ينص على انشاء اتحاد ملاك، حيث اصبح هناك العديد من الشكاوى بشأن عدم الزامية هذا الاتحاد وعدم التزام الملاك بقراراته». وطالب الغانم بضرورة تعديل هذا القرار على ان يكون المالك للبناية هو المؤسس لاتحاد الملاك وعندما يقوم ببيع الوحدات تنتقل الملكية مجزئة للمشترين الجدد ويظل المالك قائما على الاتحاد حتى تنتهي عملية بيع الوحدات بعدها يتولى الملاك امور الاتحاد، ويقومون بتشكيل مجلس إدارة يجتمع بشكل دوري ويعقد جمعية عمومية تقرر شؤون رسوم ومصروفات البناية، بنسبة حضور لا تقل عن 75%. واضاف الغانم ان عقد شقق التمليك لابد وان يتضمن بندا يوضح نظام الاتحاد، بحيث يكون هناك الزام بدفع الرسوم ومصروفات الصيانة على ان يتم الاخذ به لدى القضاء. هذا، وقد اكد عدد من خبراء العقار خلال الجلسة ان القرار الوزاري الخاص بانشاء اتحاد ملاك العقارات يحوي شوائب، حيث قال رئيس إتحاد ملاك أحد العقارات جمال النصر الله انه قد تمت الاستعانة بالقانون المدني بالاضافة الى القرار الوزاري وذلك منذ 7 سنوات تقريبا عند تأسيس قانون الطبقات بالكويت. واشاد النصرالله بتصريحات مقرر اللجنة الاسكانية البرلمانية النائب راكان النصف التي أكد خلالها على سعي المجلس لمعالجة قانون اتحاد الملاك خلال دور الانعقاد الحالي. وفي الاطار ذاته، افاد المشاركون في المؤتمر بأن اتحاد الملاك يحتاج الى قانون خاص به لاسيما ان نسبة كبيرة من ملاك الشقق لا يعرفون ما لهم وما عليهم وان بعض الملاك غير ملتزمين بتسديد الاشتراكات او الرسوم السنوية مما ينتج عنه اللجوء الى القضاء لحل هذه المشكلة. وتطرقوا خلال النقاش الى مميزات اتحاد الملاك، ومنها انه يجعل للعقار قيمة ويحافظ على سعره، مؤكدين على ان وجود اتحاد ملاك في مجمع تجاري او برج يزيد من سعر الشقة من 10 الى 15% كذلك يهتم بمواضيع الصيانة الدورية لخدمات العقار. الجلسة الثانية تطرقت الجلسة الثانية التي ترأسها الخبير الاقتصادي محمد النقي الى موضوع «بيع وشراء العقار ومدى تأثره بالدورة المستندية داخل وخارج الكويت». وقال النقي ان الكويت لها السبق في تنظيم المعارض الا ان دول الخليج سبقتنا في هذا المجال. وفي بداية الجلسة الثانية تحدث الخبير العقاري سليمان الدليجان قائلا: «ان السوق العقاري يعاني من نقص في القسائم الصناعية وان المعلومات العقارية يتم الحصول عليها من الديوانيات والتقارير التي تصدرها البنوك عبر وسائل الاعلام»، مشيدا بهذه التقارير التي تصدرها البنوك الا ان السوق يفتقد وجود جهة متخصصة لهذه المعلومات. واشار الى ان سوق العقار بالكويت لا يتسم بالشفافية ويحتاج الى تنظيم وان السوق يقوم على 3 مرتكزات هي «البائع والمشتري وشريحة وسطاء العقار»، مضيفا ان السوق يحتاج الى رقابة وتنظيم وان 70% تقريبا من الوسطاء العقاريين يعملون في السوق من دون وجود رقابة حكومية عليهم. وطالب الدليجان بضرورة اختصار الدورة المستندية في عمليات التسجيل العقاري من خلال دمج على سبيل المثال ادارة المساحة بالبلدية مع ادارة التسجيل العقاري بوزارة العدل على غرار ما هو معمول به في بعض دول مجلس التعاون الخليجي. وقال إنه في المملكة العربية السعودية والامارات العربية المتحدة والبحرين يتم نقل ملكية العقار في غضون اقل من ساعة واحدة. وبين ان مهنة وسطاء العقار باتت مهنة من لا مهنة له في ظل فقدان السوق من الرقابة الحكومية، مشيدا في الوقت نفسه بدور وزارة التجارة والصناعة في اصدار القوانين او القرارات الوزارية المنظمة للسوق العقاري واستخراج دفاتر السمسرة والتقييم العقاري. وطالب الدليجان بضرورة ان يتم التسجيل العقاري من خلال التراسل الالكتروني بين الجهات الحكومية لاختصار الوقت مثل سوق الاسهم. من جهة أخرى، تطرق الدليجان إلى شركة المقاصة العقارية التي قال إنها ولدت ميتة وانها تحتاج الى تفعيل دورها، لافتا الى وجود بوادر جيدة من قبل بعض النواب لاحياء هذه الشركة، شريطة الا تتدخل في عمولات الوسطاء العقاريين. وأضاف قائلا: «اننا نحتاج الى تفهم المسؤولين الحكوميين لكسر الروتين في انجاز المعاملات»، وارجع الدليجان ارتفاع اسعار العقارات الى عوامل منها عدم وجود اناس يعملون بمهنية في السوق وعدم وجود شفافية في السوق وعدم تنظيم السوق العقاري. بدوره، طالب المقيم العقاري عبدالعزيز الدغيشم الجهات الرقابية متمثلة بوزارة التجارة ووزارة الشؤون بتنظيم القطاع العقاري، مشيرا الى ان السوق اصبح يعاني من فوضى عارمة وانعدام الرقابة عليه، الامر الذي ادى الى بعثرة اداء السوق ودخول افراد غير منظمين اليه. وتحدث الدغيشم قائلا: «تم سابقا تشكيل لجنة بوزارة التجارة كنت احد اعضائها وبمشاركة العديد من الكفاءات لتقيم السوق العقاري وايجاد حلول للمشاكل القائمة وقمنا باقتراح قوانين وحلول مجدية ولكن للاسف تم وضع المسودة بالادراج». ولفت الى ان انعدام التنظيم في السوق ادى الى تنقل العقار الواحد بين وسطاء العقار في السوق، الامر الذي يعتبر كارثة، مؤكدا على ان عدم اخذ الاجراءات العقابية من قبل الجهات الرقابية ادى الى زيادة العشوائية والعمل بدون تراخيص، مطالبا اياهم باتخاذ اجراءات سريعة لايقاف الدخول العشوائي للسوق. وفي الاطار ذاته، تحدثت مروة ابل رئيس اتحاد ملاك احد العقار عن اتحاد ملاك البنايات وقالت: «هناك بنايات مخالفة كثيرة وبسبب هذه المخالفات لم يتم بيعها بعد ان يقوم المواطن بشرائها، لافتة الى ان مشكلات كثيرة لابد على ملاك البنايات التكاتف لحلها». وأكدت على انه لابد ان يكون هناك وعي كامل لدى ملاك العقارات والتكاتف حتى يقوموا بمعالجة السلبيات والمشكلات التي تقابلهم، مطالبة في الوقت نفسه بأن يكون هناك اتحاد لملاك العقار قبل ان يقوم مالك البناية ببيع وتسليم الشقق للمواطنين. بدوره، اشاد نائب رئيس مجلس الادارة والرئيس التنفيذي في شركة الهدف الذكي خالد علوان بالدور الذي تلعبه وزارة التجارة والصناعة في الرقابة على المعارض العقارية وشركات التسويق العقاري العاملة بالكويت، مبينا أن الرقابة تشمل التأكد من مصداقية هذه المشاريع ومصداقية ملكيات هذه الشركات للمشاريع التي تقوم بعرضها، ومنع الشركات غير الصادقة من التلاعب في السوق العقاري. وشدد علوان على اهمية تطوير بعض القوانين الحالية بالكويت، لاسيما منها قانون تملك الوافدين الذي قال إنه يمكن أن يصب في صالح الاقتصاد الكويتي من حيث تداول رؤوس الاموال داخل الكويت، كما هو حادث في دبي وسلطنة عمان وغيرها من الدول العربية التي تسمح بتملك الوافدين على أراضيها.