«اتحاد العقاريين»: تطوير قانون اتحاد الملاك.. ضرورة

الجراح: ضرورة تطوير قانون اتحاد الملاك الحالي والاستفادة من تجارب الدول الأخرى الصقر: «السكنية» رفضت تسليم غرب الصليبخات حتى يتم تأسيس اتحاد للملاك تحديد أسس جديدة في التعامل مع المشاريع لتلافي العقبات السابقةطارق عرابي نظم اتحاد العقاريين ورشة عمل بعنوان «قانون اتحاد الملاك»، بحضور عدد من الشخصيات العقارية المرموقة، أكد خلالها رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح على أهمية تطوير قانون اتحاد الملاك لمواكبة التسارع الكبير في تملك الشقق في البلاد، على أن تتم الاستفادة من تجارب وخبرات الدول المجاورة في هذا الشأن. وشدد الجراح على أهمية إصدار قانون اتحاد الملاك في أسرع وقت ممكن، لاسيما في ظل التسارع الكبير الذي تشهده الكويت في تملك الشقق السكنية بين عامي 2007 و2014، وهي الفترة التي شهدت خلالها أسعار الشقق السكنية نموا مركبا بنسبة 12% سنويا. وأشار الجراح الى ان تجربة تملك الشقق الخاصة في الكويت لم تكن مشجعة خلال الفترة الماضية، خاصة إذا ما أخذنا بعين الاعتبار تجربة مجمع الصوابر، مبينا ان قانون اتحاد الملاك غير ملزم بإيجاد هذا الاتحاد في العمارة الواحدة، مؤكدا في الوقت ذاته على ضرورة تطوير هذا القانون والاستفادة من تجارب الدول الاخرى وخاصة التجربة اللبنانية التي قطعت شوطا كبيرا على صعيد المنطقة. من جهة اخرى، قدم عضو مجلس الادارة وأمين الصندوق في نقابة المحامين اللبنانيين احمد الخطيب عرضا مرئيا عن قانون تنظيم الملكية المشتركة في العقارات المبنية في لبنان والذي يحمل الرقم 88 لسنة 1983، والمتضمن نظام ادارة العقار والأصول والشروط الواجب اتباعها عن تشييد عمارة سكنية، بالإضافة إلى كيفية تأسيس اتحاد للملاك وانتخاب رئيس له، وكيفية التعامل مع أجزاء العقار من قبل كل مالك من الملاك المنضوين تحت هذا الاتحاد. من جانبه، أكد مدير الشؤون القانونية في المؤسسة العامة للرعاية السكنية عبدالله الصقر ان الكويت كانت سباقة على مستوى المنطقة بقانون اتحاد ملاك العقار الذي يعود الى سبعينيات القرن الماضي، مشيرا في الوقت ذاته إلى أنه وبعد العقبات الكثيرة التي واجهت تجربة مجمع الصوابر، فقد حرصت «الرعاية السكنية» على تحديد أسس جديدة في التعامل مع مثل هذه المشاريع لتلافي العقبات السابقة، كان من أهمها فصل غالبية الخدمات المشتركة في المبنى عن بعضها البعض، بمعنى أن المؤسسة راعت ان تكون كل وحدة سكنية ضمن مشاريع المدن الإسكانية الجديدة مستقلة بذاتها فيما يتعلق بخدمات التكييف والهاتف وعدادات الكهرباء والماء. وشدد الصقر على ضرورة إجراء تعديل تشريع بسيط على قانون اتحاد الملاك، وذلك بهدف إضفاء الالزامية الخاصة بتأسيس اتحاد للملاك المشتركين ضمن مبنى سكني واحد، مؤكدا في هذا الصدد على ان المؤسسة قد شرعت بالفعل في إعداد نظام اتحاد ملاك جديد يتوافق مع القانون المدني، حيث تم بالفعل الانتهاء من هذا القرار واعتماده من قبل وزارة العدل تمهيدا لرفعه إلى الجهات المسؤولة بالدولة. ومضى الصقر يقول إن مؤسسة الرعاية السكنية رفضت مؤخرا تسليم المفاتيح للملاك في مشروع غرب الصليبخات الجديد قبل أن يشرع الملاك في تأسيس اتحاد فيما بينهم وإشهاره رسميا لدى وزارة العدل، مشيرا إلى البدء الفعلي في خطوات تأسيس الاتحاد وإشهاره من قبل بعض الملاك الحاليين، لاسيما أن مثل هذا الامر من شأنه أن يضمن الحفاظ على سلامة العقار. التوصيات خلصت ورشة العمل التي أقامها اتحاد العقاريين إلى إصدار عدد من التوصيات التي جاءت على النحو التالي: 1 - تعديل القرار الوزاري الذي ينص على إنشاء اتحاد ملاك العقار في الكويت على أن يكون المالك للبناية هو المؤسس لاتحاد الملاك، وعندما يقوم ببيع الوحدات تنتقل الملكية مجزأة للمشترين، بحيث يشتمل عقد البيع من البداية على عضوية المشتري في اتحاد ملاك العقار. 2 - ضرورة أن يتضمن عقد شقق التمليك بندا يلزم المشتري للدخول ضمن اتحاد الملاك وإلزامه على التوقيع على البنود والنظام الاساسي للاتحاد، والتزامه بدفع الرسوم والمصروفات كما جاء في بنود النظام الاساسي وإقراره بذلك. 3 - تشكيل مجلس إدارة يجتمع بشكل دوري ويعقد جمعية عمومية تقرر رسوم ومصروفات البناية بحضور الاغلبية المطلقة +51%. 4 - القرار الوزاري الخاص بإنشاء اتحاد ملاك العقارات يحوي شوائب، حيث تمت الاستعانة بالقانون المدني بالإضافة إلى القرار الوزاري، وذلك منذ 7 سنوات تقريبا عند تأسيس قانون الطبقات بالكويت. 5 - قانون اتحاد الملاك يحتاج إلى تعديل، لاسيما أن نسبة كبيرة من ملاك الشقق لا يعرفون ما لهم وما عليهم، كما أن بعض الملاك غير ملتزمين بتسديد الاشتراكات أو الرسوم السنوية مما ينتج عنه اللجوء إلى القضاء لحل هذه المشكلة. 6 - مميزات كثيرة لاتحاد الملاك منها جعل قيمة للعقار، ويحافظ على سعره، حيث إن وجود اتحاد ملاك في مجمع أو برج تجاري يزيد من سعر الشقة بين 10 إلى 15%، كذلك فإن الاتحاد يهتم بمواضيع الصيانة الدورية لخدمات العقار. 7 - وجود أمن «حراسة» مطلب مهم لجميع الملاك، مما يستدعي قيام مجلس إدارة اتحاد الملاك بالإشراف الكامل لتوفير هذا المطلب بشكل دائم للعقار. 8 - إعطاء صلاحيات كاملة للاتحاد للسيطرة على جميع الشقق أو الوحدات ومنع أي تلاعب من قبل الملاك في عمليات التأجير غير القانونية. 9 - الاهتمام بالشكل الخارجي للعقار، وتوفير المواقف وصيانتها يجب أن يتم من خلال الاتحاد وليس بشكل فردي كما يحدث حاليا للحفاظ على منظر العقار ونظافته. 10 - تفعيل قانونية اتحاد الملاك في التحرك القانوني ضد المتقاعسين عن الدفع، ومن لا يلتزمون بالنظام الاساسي للاتحاد. 11 - يجب وضع نظام مالي داخلي لإدارة المصروفات والايرادات، مع وجود جهة محايدة لتدقيق الميزانية السنوية. 12 - وجوب حضور مندوب من «العدل» في اجتماعات الجمعية العمومية السنوية للاتحاد.