- الطوابق الأرضية والأولى تستحوذ على أكثر من 85% من مساحات التجزئة بسعر 29 ديناراً للمتر
- أدنى سعر إيجار بالطابق الثاني بلغ 23 ديناراً للمتر
- 13 مجمعاً تجارياً في الكويت تحتوي على 2235 متجراً شاملة الأكشاك
- فئات التجزئة «للأزياء والأحذية» تشغل أكبر حصة من المساحات
- غالبية المناطق المشغولة من المحلات ذات المساحات الكبيرة
- الوحدات الأصغر عددها أكبر لكنها تشغل مساحات محدودة
طارق عرابي
أجرى اتحاد العقاريين مؤخرا وبدعم ورعاية من شركة الصالحية العقارية دراسة خاصة عن مساحات التجزئة في الكويت، وذلك لما لهذا القطاع من أهمية كبرى بالنسبة لسوق العقار الكويتي في الوقت الراهن، لاسيما في ظل الانخفاض الحاد في أسعار النفط خلال السنتين الاخيرتين.
وبهدف الوصول إلى نتائج دقيقة وواضحة، قامت الدراسة في مارس الماضي باختيار 13 عقارا رئيسا تشكل أهم وأكبر المجمعات التجارية في الكويت، حيث تم جمع المعلومات عن هذه العقارات التي تبين أنها تضم أكثر من 2200 وحدة، كما وتم جمع معلومات مختلفة حول جميع هذه الوحدات مباشرة من مطوري العقارات وتم إغناء الدراسة من خلال المسوحات الميدانية لتغطية كافة الجوانب ذات الصلة.
على الرغم من أن الكويت لديها العديد من العقارات الخاصة بمتاجر التجزئة، إلا أن نطاق الدراسة اقتصر على 13 مجمعا رئيسيا، تشكل أهم المجمعات الحالية في الكويت وهي كالتالي:
1. مجمع الصالحية (العاصمة)
2. مجمع الحمرا (العاصمة)
3. مركز الراية (شرق- العاصمة)
4. بروميناد (حولي)
5. برج كيبكو (شرق -العاصمة)
6. برج التجارية (العاصمة)
7. مجمع الافينيوز (الري)
8. مجمع 360 (جنوب السرة)
9. غيت مول (العقيلة)
10. مجمع المارينا (السالمية)
11. بوليفارد (السالمية)
12. سوق شرق (العاصمة)
13. مجمع الفنار (السالمية)
نسب مرتفعة
وكشفت الدراسة عن أن سوق مساحات التجزئة يحقق معدلات اشغال عالية وأسعار تأجيرية عالية، حيث بلغت اجمالي المساحات القابلة للتأجير في المجمعات الثلاثة عشر مساحة 546208 مترا مربعا، فيما كانت نسبة الإشغال مرتفعة جدا، حيث وصلت إلى 99.1%، مما يدل على أنه لا يكاد يكون هناك أي مساحة شاغرة في هذه العقارات، كما تشير نسبة التأجير العالية الى ارتفاع الطلب على مساحات التجزئة في الكويت.
وتحتوي العقارات الـ 13 التي أجريت عليها الدراسة ما مجموعه 2235 وحدة (محل تجاري) بما في ذلك الأكشاك.
معدلات الإيجار
وبينت الدراسة ان المعدل الوزني لسعر تأجير جميع الوحدات هو 25.16 دينارا للمتر المربع شهريا، حيث تم الاخذ بعين الاعتبار مساحة كل متجر كمعامل الوزن عند احتساب المعدل.
توزيعات الطوابق
وفي بحثها عن نسب الاشغال في الطوابق المختلفة لكل مجمع، بينت الدراسة أن الطابق الأرضي يستحوذ على 46.5% من إجمالي مساحات التجزئة في الـ 13 عقارا، فيما يستحوذ الدور الاول على مساحة 39.3%.، أما الطابق السفلي (السرداب) فيحتل مساحة 7.4%، فيما يحتل الطابق الثاني مساحة 6.2% من إجمالي المساحة.
وأضافت الدراسة أن أعلى معدل ايجار في هذه المجمعات يتحقق في الطابق الأرضي عند 29.90 دينارا للمتر المربع شهريا، مع مراعاة الانقسام بين المستأجرين الرئيسيين الذين يدفعون 16.48 دينارا وغير الرئيسيين الذين يدفعون 48.37 دينارا.
أما بالنسبة لمعدلات الايجار في الدور الاول فكانت بحدود 23.21 دينارا والثاني 22.81 دينارا، فيما لوحظ أنه في العديد من العقارات يستخدم الدور الثاني للمطاعم حيث معدلات الإيجار مرتفعة جدا، مما أدى الى تقارب معدلات الايجار بين الطابقين.
كذلك بينت الدراسة أن معدلات الإيجار للمستأجرين الرئيسيين للدورين الاول والثاني متشابهة جدا ولكن مع انخفاض من 41.08 دينارا للدور 1 حتى 36.09 دينارا للدور الثاني، أي بانخفاض بنحو 12%.
اما متوسط معدل الإيجار للطابق السفلي فكان بواقع 16.46 دينارا، حيث لا تتجاوز 8.55 دنانير للمستأجرين الرئيسيين و33.46 دينارا للمستأجرين غير الرئيسيين.
وبالنسبة لمعدل الايجار للدور الثالث فتبين أنه كان منخفضا جدا عند 6.59 دنانير، مع ملاحظة أن الدور الثالث غير متوافر في معظم العقارات ويتم استخدامه بشكل كبير لمستأجري مرافق الترفيه مثل السينما، مناطق لعب الاطفال..الخ.
مساحات الوحدات
ولاحظت الدراسة أن فئات المستأجرين المختلفة لها متطلبات فريدة من نوعها لجهة حجم المحلات التجارية التي يحتاجون إليها للعمل في سوق البيع بالتجزئة، حيث يخضع ذلك لنوع البضائع، ونقاط السعر، والعوامل التشغيلية وهوامش الربح.
تفاؤل حذر
ولم يقتصر التقرير على دراسة وضع سوق التجزئة في الكويت فحسب، حيث أجرت الدراسة مقارنة بين نصيب الفرد من مساحات التجزئة في المدن البارزة في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي وبعض المدن أو الدول الأخرى حول العالم، حيث تبين أن دبي تتمتع بنحو 3.41 أمتار مربعة من مساحات التجزئة للفرد الواحد، وهي واحدة من أبرز وجهات السياحة والتسوق في العالم مع أكثر من 13 مليون زائر في العام 2014، فيما يصل المعدل إلى 0.78 متر مربع للشخص الواحد في مملكة البحرين، في الوقت الذي تسعى فيه كل من الدوحة والرياض نحو اللحاق بالركب ولكن لاتزال أعلى من الكويت.
ويلي الولايات المتحدة في هذا المضمار (كندا) عند 1.63 متر مربع للفرد الواحد، في المقابل يبدو نصيب الفرد من مساحات التجزئة في الكويت منخفضا جدا عند 0.26 متر مربع للشخص الواحد، علما بأن هناك العديد من المراكز المميزة الكبيرة في الكويت في طور الإعداد، من أبرزها (الأفنيوز- المرحلة الرابعة) و(الصالحية مول في مدينة الكويت)، (مجمع تمدين في الخيران)، (المنشر الجديد)، (المركز الثاني لشركة مول)، حيث قد تتمكن هذه العقارات من اضافة 350.000 إلى 400.000 متر مربع من مساحات التجزئة في السوق على مدى السنوات 3 - 5 القادمة.
وإذا أضفنا إلى ذلك المساحات الحالية مع تجاهل أي زيادة أخرى في عدد السكان، فإن نصيب الفرد من مساحات التجزئة سيلامس 0.35 متر مربع، ويعتقد أن هذا من غير المتوقع له أن يزعزع الاستقرار في سوق مساحات التجزئة بشكل كبير.
نظرة إيجابية
وبينت الدراسة أنه قد يكون هناك بعض الاضافات في المساحات في المواقع المختلفة، وقد تكون هناك بعض الفروقات في معدلات الايجار لفئات المستأجرين المختلفة، ولكن لا يتوقع وجود تفاوتات حادة في السوق ولذلك نتمسك بنظرتنا الايجابية حول قطاع مساحات التجزئة في سوق العقار الكويتي.
المستأجرون وأحجام الوحدات
فئات المستأجرين المختلفة لها متطلبات فريدة من نوعها لحجم المحلات التجارية التي يحتاجون إليها للعمل في سوق البيع بالتجزئة، ويخضع هذا لنوع البضائع، ونقاط السعر، والعوامل التشغيلية وهوامش الربح، فمتوسط الحجم لـ «هايبر ماركت» هو الأكبر عند 5712 مترا مربعا ولديه أدنى معدل ايجار عند 5.73 دنانير للمتر المربع شهريا، أما ثاني أكبر حجم وحدة فكان للأثاث المنزلي وعناصر الديكور عند 2704 أمتار مربعة و10.30 دنانير من متوسط الإيجار، ثم الترفيه وألعاب الاطفال عند 2209 امتار مربعة وبمتوسط إيجار 9.72 دنانير، ثم الإلكترونيات بحجم 1.551 مترا مربعا وبمتوسط إيجار 18.40 دينارا وذلك يرجع إلى طبيعة الأعمال.
أما الفئات الأخرى فتتطلب وحدات باحجام صغيرة مثل «الازياء والأحذية والبنود ذات الصلة» عند 285 مترا مربعا، ثم «العطورات وأدوات العناية بالجسم» التي تتطلب 92 مترا مربعا ويرجع ذلك إلى انخفاض أحجام الوحدات في هذه الفئات، ويبين متوسط معدل الإيجار اتجاه متزايد.
نصيب الفرد
بناء على أحدث بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية، فإن عدد سكان الكويت 4280324 كما في 29 مارس 2016، ما يعني أن نصيب الفرد من مساحات التجزئة 0.26 متر مربع.
حصص فئات التجزئة
لا يوجد تصنيف مقبول دوليا لمستأجري مساحات التجزئة، ولذلك، فإن الفئات المعروضة هنا هي لفئات واسعة التقطت بعد مسح بعض المواقع، واحتلت النصيب الأكبر فئات «الموضة والاحذية والبنود ذات الصلة» عند 40.0%.، تلاها حصة محلات الترفيه وألعاب الأطفال بحصة 15.1%، ثم المطاعم والمقاهي بحصة 13.4%، كما احتلت مراكز التسوق (الهايبرماركت) حصة 10.1%.، فيما الفئات الأخرى لديها حصص متشابهة تقريبا في مساحة البيع بالتجزئة.
العرض أقل من الطلب
واكدت نتائج الدراسة الحالية ان المعروض من مساحات التجزئة في السوق الكويتية كان اقل من الطلب لعدة سنوات بحيث يمكن ملاحظته بسهولة عند اجراء المقارنات، إذ وعلى الرغم من أنه ليس هناك معيار داخلي مقبول يقيس الحجم الكافي من مساحات التجزئة في أي مدينة، الا ان هناك مؤشرا يقيس نصيب الفرد من مساحات التجزئة المناسبة (بعيدا عما يتوافر من مساحات تجزئة في الشوارع الرئيسية)، حيث تبين أن إجمالي المساحات القابلة للتأجير في العقارات الـ 13 التي يغطيها التقرير هي 546208 مترا مربعا ونلاحظ أن هناك بعض الاقصاءات البارزة من تحليلنا مثل الكوت مول، واليال مول، كذلك هناك أيضا عشرات من المنشآت الغذائية والمشروبات والمشاريع الترفيهية الواقعة على شارع الخليج، البدع والطريق الساحلي.
كذلك تم استبعاد الجمعيات التعاونية وفروعها وايضا تم استبعاد بعض الاسواق المنظمة مثل سوق المباركية والسوق الكبير، إلى آخره، وعلى فرض أن كل تلك الاستثناءات قد تضيف 100% لما تم قياسه في 13 منشأة التي يغطيها هذا التقرير، قد يكون لدينا ما يقارب 1090000 متر مربع من مساحات التجزئة المنظمة في الكويت.