قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي «بيتك» إن نسب الإشغال العقاري بالكويت تراجعت عن معدلاتها السابقة لكل مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث سجلت تلك النسبة بين 75% و 85%، وفي العقارات التجارية ولاسيما في المكاتب التي تقع في المناطق المغلقة جزئيا أو كليا بسبب إجراءات الإغلاق والحد من انتشار فيروس كوفيد- 19.
وتتباين متوسطات القيم الإيجارية بين المناطق والمساحات المختلفة، حيث سجلت زيادة متفاوتة في الربع الثاني من 2021 لمعظم المناطق على أساس ربع سنوي وسنوي، ويعود ذلك إلى ارتفاع أسعار السكن الخاص خلال هذه الفترة، كما أن قيود الإغلاق التي كانت مفروضة للحد من الآثار السلبية لكوفيد- 19 طوال عام مضى قد غيرت من السلوك البشري.
وربما لفتت الانتباه إلى استئجار السكن بدلا من إقامة عدد كبير من الأفراد في البيت الواحد تجنبا لخطر العدوى والمخالطة، وأوجدت قيود الإغلاق الجزئي والكلي طلبا على السكن الخاص في أماكن قريبة من مقار العمل أو التسوق، وهو ما أوجد طلبا من المستأجرين على هذه الفئة من العقارات أدى إلى ارتفاع إيجاراتها.
إيجارات السكن الخاص
ارتفع متوسط القيمة الإيجارية في الدور الأرضي ثلاث غرف وصالة مساحة 135م2 على مستوى المحافظات في بناء السكن الخاص مساحة 400 متر إلى حوالي 450 دينارا بزيادة 2% عن الربع الأول وتصل إلى 4% على أساس سنوي.
فيما يصل في محافظة العاصمة بنهاية الربع الثاني بنسبة 3% عن الربع الأول مسجلا 515 دينارا بينما ارتفع بنسبة 5% على أساس سنوي، ويبلغ في محافظة حولي 507 دنانير مرتفعا 3% عن الربع الأول بينما سجل زيادة نسبتها 5% عن الربع الثاني من 2020.
ويبلغ في محافظة الفروانية 371 دينارا بزيادة 1% على أساس ربع سنوي وبذات النسبة أيضا على أساس سنوي، وفي محافظة مبارك الكبير يصل متوسط القيمة الإيجارية إلى 367 دينارا لذات المساحة دون تغير عن الربع الأول 2021 وبزيادة 3% على أساس سنوي.
ويبلغ في الأحمدي 400 دينار بزيادة 1% على أساس ربع سنوي وبذات النسبة على أساس سنوي، أما في محافظة الجهراء يبلغ متوسط السعر 350 دينارا أي بزيادة 1% عن الربع الأول وبذات الزيادة على أساس سنوي.
وقد سجل متوسط القيمة الإيجارية زيادة متقاربة في الربع الثاني 2021 مقارنة مع الربع السابق له في أغلب مناطق المحافظات، كذلك ارتفع متوسط القيمة الإيجارية بحدود من 3% إلى 5% على أساس سنوي في أغلب المناطق، في حين ارتفعت بنسبة 7% في بعض مناطق محافظة العاصمة وحولي، وكان أكثرها ارتفاعا الشعب 8% والصديق واليرموك 7% بأساس سنوي.
القيمة الإيجارية للدور الكامل الأرضي من عقار السكن الخاص مساحة 400 متر، يصل متوسط القيمة الإيجارية لهذه الفئة مستوى المحافظات 820 دينارا مرتفعا 5% عن الربع الأول وبزيادة 6% على أساس سنوي، فيما يصل في محافظة العاصمة إلى 965 دينارا بنهاية الربع الثاني بزيادة 7% على أساس ربع سنوي وبحدود 8% على أساس سنوي.
إيجارات الاستثماري
انخفض متوسط القيمة الايجارية للشقة المكونة من غرفتين وصالة مساحة 60م على مستوى المحافظات إلى 273 دينارا بنهاية الربع الثاني 2020 بنسبة 2% عن الربع السابق له وبنسبة 4% على أساس سنوي، وتفاوتت نسب التراجع لمتوسط القيمة الايجارية، منخفضة بنسبة بحدود 4% وتصل إلى 6% في بعض المناطق عن الربع الأول 2021.
ففي محافظة العاصمة سجل متوسط السعر 300 دينار في الربع الثاني منخفضا 2% على أساس ربع سنوي وبنسبة 4% على أساس سنوي، مع انخفاض مماثل في أغلب المناطق الاستثمارية بالمحافظة باستثناء بيند القار التي تراجع فيها متوسط القيمة الإيجارية 4% على أساس سنوي.
بينما يبلغ لنفس المساحة في محافظة حولي 281 دينارا متراجعا 2% عن الربع الأول وبنسبة 5% عن ذات الفترة من 2020، منخفضة في منطقة السالمية إلى 277 دينارا بنسبة 3% عن الربع الأول، وفي منطقة حولي إلى 260 دينارا بنسبة 1% على ربع سنوي، وفي الجابرية إلى حدود 290 دينارا بنسبة 3% على أساس ربع سنوي.
كما تراجعت القيمة الإيجارية في محافظة الفروانية إلى نحو 269 دينارا منخفضة 4% سنويا و2% ربع سنوي، وفي منطقة الفروانية وخيطان تسجل 265 دينارا منخفضة 5% على أساس سنوي، وفي الرقعي تصل إلى 285 دينارا منخفضة 1% على أساس سنوي، بينما تراجعت في محافظة الأحمدي إلى 241 دينارا بنسبة 1% عن الربع الأول و5% على أساس سنوي.
العقارات التجارية
أما متوسط قيمة إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فإنه يسجل متوسط قدره 25 دينارا للمتر المربع منخفضا 6% على أساس سنوي دن تغير على أساس ربع سنوي، ويتراوح بين 10 و 30 دينارا في أغلب المناطق على مستوى المحافظات ويزيد على ذلك إلى 31 دينارا في مواقع متميزة، ويصل المتوسط في منطقة وسط المدينة بمحافظة العاصمة إلى 30 دينارا للمتر المربع دون تغير سنوي، وفي حولي يصل إلى 27.5 دينارا منخفضا 8% سنويا ويصل في السالمية إلى 29 دينارا منخفضا 6% على أساس سنوي. وتراجع في الفروانية بنسبة 15% على أساس سنوي حين بلغ 31 دينارا وفي خيطان انخفض بنسبة 3% حين بلغ متوسط السعر 29 دينارا بنهاية الربع الثاني 2021.
يبلغ متوسط إيجار المتر المربع العقار التجاري في الميزانين 11 دينارا على مستوى المحافظات منخفضا 6% على أساس سنوي، ويبلغ 13.5 دينارا لبعض مناطق محافظة العاصمة دون تغير على أساس سنوي، وفي المناطق التجارية في منطقة حولي يبلغ المتوسط 11.5 دينارا منخفضا 12% على أساس سنوي، وإلى 12.5 دينارا في السالمية متراجعا 7% على أساس سنوي، كما يبلغ متوسط السعر في مناطق الفحيحيل 13 دينارا دون تغير سنوي ويصل إلى 14 دينارا في المناطق المتميزة، ويقل عن ذلك في منطقة المنقف حين بلغ 8.5 دنانير منخفضا 15% على أساس سنوي، ويسجل في منطقة الفروانية 13 دينارا متراجعا 7% على أساس سنوي، ويتراوح بين 6.5 دنانير و 10 دنانير أو ما يزيد على ذلك في المكاتب حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار.
القسائم الصناعية
يبلغ متوسط السعر التأجيري للمتر المربع الصناعي في معارض في منطقة الشويخ الصناعية 3.3 دنانير للسرداب ويبلغ للدور الأرضي 18 دينارا بزيادة سنوية 8% و135% على التوالي، وفي منطقة الري للسرداب 3.5 دنانير دون تغير سنوي أو ربع سنوي، فيما يصل إلى 19.5 دينارا للدور الأرضي بزيادة 37% على أساس سنوي، إذ تختلف الأسعار باختلاف المواقع وباقي المميزات الأخرى والمساحة، في حين يبلغ متوسط سعر المتر التأجيري للدور الأرضي في منطقة العارضية (المخازن) للسرداب 3.5 دنانير دون تغير سنوي و7 دنانير للدور الأرضي بزيادة 8% على أساس سنوي، بينما يرتفع عن ذلك في منطقة العارضية (الحرفية) ويسجل 7.5 دنانير للسرداب مسجلا زيادة سنوية ملحوظة وصلت 15%، ويبلغ للدور الأرضي 18.5 دينارا لمتوسط سعر المتر التأجيري للدور الأرضي دون تغير على أساس سنوي، كما يبلغ المتر في منطقة شرق الأحمدي 2.5 دينار للسرداب و10 دنانير للدور الأرضي، بينما تبلغ القيمة الايجارية للمتر في منطقة الفحيحيل الصناعية 3.5 دنانير للسرداب و17.5 دينارا للمتر المربع في الدور الأرضي بزيادة سنوية ملحوظة بنهاية الربع الثاني 2021.
تحديد الإيجار.. بحسب تميز موقع العقار
أشار التقرير إلى أن الأسعار تختلف وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع، حيث إن عمر العقار يعتبر عاملا أساسيا في تحديد متوسط القيمة الايجارية بالكويت، إلا أننا نركز في هذا التقرير على أسعار العقارات الجديدة التي بارتفاع أسعارها تشكل ضغوطا على القيم الإيجارية للعقارات القديمة والمتاحة في السوق، وبالتالي عند خلوها يستطيع مالك العقار رفع القيمة الايجارية للمستأجر الجديد.
ويعد متوسط تداول العقار أمرا مهما عند تقييم القيمة الايجارية، حيث إن هناك مناطق مميزة مثل الشعب والمرقاب وبنيد القار وشرق وأماكن أخرى داخل المناطق المتميزة مثل شارع قطر والبحرين في السالمية والعقارات المطلة على الشريط الساحلي وشارع قتيبة والمثنى في منطقة حولي وهناك مناطق أقل تميزا مثل مناطق جليب الشيوخ وأبوحليفة وخيطان.
وقد انتشرت ظاهرة تأثيث العقارات وخصوصا للعقارات المتميزة وبالتالي تتحدد القيمة الايجارية وفقا للمستويات المختلفة، والأمر الذي يجذب الانتباه هو اتساع دائرة التأجير في المناطق الداخلية التي يقطن فيها المواطنون الكويتيون، مثل منطقة سلوى والسرة وجنوب السرة وغيرها من المناطق، تحت ضغط ارتفاع الأسعار العقارات.