«جلوبل»: اتجاه صعودي لأسعار الأراضي في الكويت والسعودية في الربع الثالث

الأسواق السكنية القطرية والعمانية تظهر دلائل على الاستقرارقال بيت الاستثمار العالمي «جلوبل» في تقريره ربع السنوي عن العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي – الربع الثالث 2011 ان اداء سوق المكاتب البحريني أظهر المزيد من الضعف خلال الربع الثالث في ظل انخفاض متوسط أسعار إيجارات اللمساحات المكتبية من الفئة A بنسبة 3% بمنظور ربع سنوي و13% على أساس سنوي. واشار التقرير الى ان السوق لايزال يعاني من زيادة المعروض مع عرض إيجار مجاني من شهر إلى 3 شهور، وهي حاليا ممارسة شائعة من جانب الملاك، علاوة على ذلك، ظلت أسعار وإيجارات الأصول تحت ضغط خلال الربع الثالث من العام 2011 حيث تأثرت سلبيا بعدم الاستقرار السياسي الذي أصاب الدولة خلال الربع الأول من العام 2011 مقترنة بالعوامل الموسمية مثل شهر رمضان والاجازات الصيفية. ويقدر لمتوسط معدلات إشغال المكاتب أن يتراوح في حدود 60 - 70 %، مع وجود مخزون يقدر بحوالي 300000 متر مربع جاهز للتأجير ولايزال شاغرا، علاوة على وجود 200000 متر مربع من مساحات التأجير تحت التشييد. كذلك يتسم سوق التجزئة العقاري بوجود زيادة في المساحات المعروضة، ومن المتوقع أن يزداد الموقف سوءا في عام 2012 في ظل الاضطرابات الحالية والتباطؤ المصاحب في الإنفاق. وفي الأجل الطويل، من المقرر تسليم 450000 متر مربع بنهاية العام 2015 وهو ما سيجبر الحصائل على الانخفاض، كما يتوقع أن تضع الالغاءات العديدة السوق في حالة من زيادة العرض، وقد اتبع سوق العقارات السكنية نموذجا مشابها حيث اتجهت أغلب عروض البيع والتأجير نحو الانخفاض، فقد انخفض متوسط أسعار الايجارات بنسبة 10% سنويا في معظم المســاحات ويتم تنفيذ قدر كبير من إعــادة توزيع المـــواقع ما يــؤدي إلى مســاحات شاغرة أكـبر في منــاطق محـددة، وهو مـا ســيـمارس بدوره مزيدا من الضـغـوط على أسعار الإيجارات. الكويت انخفض إجمالي قيمة التداول بنسبة كبيرة بلغت 45% على أساس ربع سنوي بفضل تباطؤ التداول في الصيف وشهر رمضان، ويعد هذا استجابة للزيادة السنوية بنسبة 29% سنويا في الوقت الذي سجلت فيه التسعة شهور الأولى من العام 2011 زيادة كبيرة بنسبة 50% عن مستوى الفترة المماثلة من العام 2010 وهو ما يعكس ثقة المستثمرين المتنامية في السوق. وفي هذا السياق، أشار التقرير الى انخفاض إجمالي عدد الصفقات بنسبة 28% بالغة 1570 في الربع الثالث من العام 2011 منخفضة من 2190 في الربع الثاني من العام 2011، وحافظت أسعار الأراضي على اتجاهها الصعودي خلال الربع الثالث من العام 2011 على مستوى جميع المحافظات على الرغم من تباطؤ نشاط التداول، وهو ما يعزى إلى التباطؤ العام في بيئة الأعمال في موسم الصيف أكثر من الاشارة إلى وجود ركود في التوجه العام. وما زالت مساهمة القطاع السكني الخاص تمثل اكبر مساهمة بنسبة انخفاض 46% منخفضة من 55% في الربع الثاني من العام 2011 يليه القطاع الاستثماري بنسبة 44% مرتفعا من 34% في عام 2011. وقد انخفض متوسط قيمة الصفقات في القطاع الخاص إلى 195 ألف دينار من مستوى 316 ألف دينار في الربع الثاني من العام 2011 و214 ألف دينار في الربع الثالث من العام 2010. وشهد القطاع التجاري 12 صفقة فقط خلال ذلك الربع مقابل 29 صفقة خلال الربع الثاني من العام 2011 إلا أن ذلك يتماشى مع الرقم المسجل في الربع الثالث من العام 2010، وبالرغم من ذلك انخفض متوسط قيمة الصفقات بنسبة 5% على أساس ربع سنوي وبنسبة 55% على أساس سنوي بما يعكس تقلص الاهتمام في القطاع الذي شهد زيادة في المعروض. سلطنة عمان ولم تشهد إيجارات المساكن في عمان تغيرا ملحوظا خلال الربع الثالث من العام 2011، بعد أن وضع العديد من مصادر الصناعة انخفاض متوسط إيجارات المساكن في عمان خلال النصف الأول من العام 2011 عند مستوى 10 - 15%. فقد تراوحت الإيجارات الشهرية للشقق بين 330 ريالا عمانيا و750 ريالا عمانيا خلال الربع الثالث من العام 2011 تمشيا مع الربع الثاني من العام 2011 ومنخفضة من 350 ريالا عمانيا و800 ريال عماني خلال الربع الأول من العام 2011 بما يعكس انخفاض الطلب على العقارات باهظة القيمة في مقابل الإسكان بأسعار معقولة. ووفقا للبيانات الرسمية الصادرة عن البنك المركزي العماني، لم يكن هناك تغير في معدل التضخم في كل من الاسكان، والكهرباء، والمياه والتي تمثل مكونات مؤشر أسعار المستهلكين عن مستوى الربع الثاني من العام 2011 مقابل انخفاض بنسبة 14.8% عن مستوى الربع الثالث من العام 2010، كذلك استمر سوق المكاتب فيما يشهده من اتجاه هبوطي حيث تباطأ الطلب متبعا النمط الذي بدأ منذ عام 2008. ولايزال المعروض من المساحات المكتبية (فئة A) متباطئا عن الفئات الأقل وتتحدد إيجاراتها بعلاوة كبيرة قد ترتفع إلى 33%. وأشار التقرير إلى أن هناك 158000 متر مربع إضافية من مساحات الفئة A تدخل في حيز التنفيذ حاليا ويتوقع أن يتم تسليمها على مدار السنة القادمة. وبالنسبة لسوق التجزئة، واصلت الإيجارات توجهها الهبوطي على مستوى أغلب المواقع الرئيسية وحجم المساحات المعروضة حيث انخفضت أسعار الإيجارات في حدود 30-45% عن مستواها المرتفع في عام 2008 وبنسبة انخفاض 29% منذ بداية العام وحتى تاريخه في مناطق مثل شاطئ القرم، وهناك نسبة كبيرة من العرض الجديد والذي تم التخطيط له أن يدخل السوق بين عامي 2011 و2013 قد تم تعليقها، والذي من المنتظر أن يسيطر على سعر المعروض ويتضمن أسعار المساحات الشاغرة مستقبلا. قطر واصل السوق السكني في قطر إظهار دلائل على الاستقرار خلال الربع الثالث من العام 2011 وذلك للربع الثاني على التوالي بعد الأداء المماثل في الربع السابق في ظل تراوح أسعار الإيجارات حول مستوياتها خلال الربع الأول من العام 2011 في معظم المناطق. ولايزال النشاط في سوق المبيعات راكدا نتيجة للتفاوت الكبير بين البائعين والمشترين والأسعار المتداولة. وفي ظل المشروعات الجديدة التي يتم تسليمها علاوة على المخزون من المساحات التجارية، لايزال حجم المساحات المكتبية في السوق وفيرا وغير مشبع من قبل الطلب المتباطئ، وقد ظل متوسط الايجارات الشهرية خلال الربع الثالث من العام 2011 بدون تغير عقب الانخفاض بنسبة 3% خلال الربع الثاني من العام 2011، ويمكن أن تعزى الدلائل الأولية على الاستقرار إلى توقع ارتفاع الطلب في وسط/ أواخر العام 2012 نتيجة تدفق وظائف جديدة وأنشطة تدخل السوق لمواجهة النمو المخطط في التشييد واحتياجات البنية التحتية على مدار السنوات القادمة حتى كأس العالم لكرة القدم 2022. السعودية انخفض إجمالي قيمة الصفقات العقارية بنسبة 37% - متأثرا سلبا بموسم الصيف وشهر رمضان - وذلك على أساس ربع سنوي مسجلا 18.6 مليار ريال سعودي منخفضا من 29.6 مليار ريال سعودي خلال الربع الثاني من العام 2011، في الوقت الذي انخفض فيه عدد الصفقات بنسبة 43% بالغا 14.3 مليون صفقة منخفضا من 25 مليون صفقة خلال الربع السابق. وقد شكلت قيمة الصفقات السكنية 58% من الإجمالي وانخفضت بنسبة 31% بالغة 10.7 مليارات ريال سعودي في الوقت الذي انخفضت فيه قيمة صفقات العقارات التجارية بنسبة 44% على أساس ربع سنوي بالغة 7.9 مليارات ريال سعودي. فقد حافظت أسعار البيع في السوق السكني على اتجاهها الصعودي مدعومة بالارتفاع في أسعار المدخلات السلعية مثل الصلب والأسمنت ومتماشية مع أسعار الأراضي المتزايدة، وقد اتبعت إيجارات الفيلات والشقق نمطا مشابها حيث سجلت جدة زيادة سنوية بنسبة 10% و14% في إيجارات الفيلات والشقق. ويتوقع للتضخم في الإيجارات في أسواق السعودية الرئيسية أن يلقى دعما كبيرا إذا ما تم تنفيذ الزيادة في بدل الإسكان للموظفين السعوديين. وبالنسـبة لقطاع الضيافة، انخفض متوسط مـعدلات الإشغال على مستوى جميع الفنادق السعودية إلى 57% خلال الربع الثالث من العام 2011 منخفضة من 64.6% خلال الربع الثاني من العام 2011 في الوقت الذي زاد فيه متوسط الأسعار اليومية بالغا 888 ريالا سعوديا مقابل 647 ريالا سعوديا خلال الربع السابق، وترجـع الزيادة الكبيرة في متوسط الأسعار اليومية خلال الربع الثالث من العام 2011 بصـفة أساسية إلى نسب الإشغال المرتفعة والأسعار المتزايدة المسـجلة خلال شهر رمضان والتي اتفقت مع شهر أغسطس 2011، وبصفة خاصة في مدن مكة المـكرمة والمدينة المنورة، علاوة على ذلك جاءت نسب الإشــغال المنخفضة خلال الربع علـى خلــفية التدفق الــكبير للسياحة نتيجة لموسم الصيف والاجازات. الإمارات انخفضت إيجارات الشقق في دبي بنسبة 2-3% في المتوسط خلال الربع الثالث من العام 2011 في أعقاب الانخفاض بنسبة 2% خلال الربع الثاني من العام 2011 عن مستوى الربع السابق في الوقت الذي حافظت فيه إيجارات الفيلات على مستوياتها تماشيا مع الربعين السابقين. ومع ذلك فقد انخفضت أسعار البيع لشقق دبي بنسبة 3% يقودها حدائق ديسكفري، والتي انخفضت بنسبة 8% على أساس ربع سنوي وانخفاض JLT بنسبة 7% في الوقت الذي حافظت فيه أسعار بيع الفيلات على مستوياتها خلال الربعين الماضيين في ظل التوقع بانخفاضات صغيرة في أسعار الفيلات كبيرة الحجم. وفي أبو ظبي واصلت إيجارات كل من الشقق والفيلات نمطها الهبوطي متأثرة سلبا بالتسليمات الجديدة خلال الربع، فقد انخفضت إيجارات الشقق بنسبة 5 % خلال الربع الثالث من العام 2011 بعد انخفاضه بنسبة 8% خلال الربع الثاني من العام 2011 في الوقت الذي انخفضت فيه إيجارات الفيلات بصورة متواضعة نتيجة لتهيؤ الطلب الانتقائي للتحرك في العقارات. ولايزال سوق المكاتب يعاني من ضغوط في كل من سوقي الإمارات بفضل الزيادة الحادة في المعروض والطلب الضعيف للأنشطة. ففي دبي انخفضت إيجارات المكاتب وأسعار البيع بنسبة 3% خلال الربع السابق يقودها تيكوم وبيزنس باى والتي انخفضت بنسبة 6% في أسعار البيع و9% في أسعار الإيجارات في ظل تراوح أسعار المساحات الشاغرة عند مستوى 45%، وفي أبو ظبي، انخفضت إيجارات المكاتب بنسبة 6% بعد الانخفاض بنسبة 4% خلال الربع الثاني من العام 2011 بمعدل مقدر للمساحات الشاغرة عند 20%، ولايزال أداء المساحات المكتبية من الفئتين B وC ضعيفا حيث يقوم المستأجرون بتحسين أوضاعهم إلى مساحات مكتبية أفضل بأسعار معقولة.