«الدولي»: السوق العقاري الكويتي يتخطى مرحلة الفتور إلى النمو النشط في 2011

قال بنك الكويت الدولي في تقريره الدوري حول العقار الكويتي خلال عام 2011، ان سوق العقار المحلي شهد خلال 2011 نشاطا ملحوظا مقارنة بعام 2010. وأوضح التقرير أن قيمة تداولات السوق «عقود ووكالات» ارتفعت في عام 2011 بنسبة ملحوظة بلغت نحو 29.8% لتصل إلى 2896.2 مليون دينار مقابل 2230.4 مليونا. كما ارتفع كذلك العدد الكلي للصفقات بنسبة 11.5% ليصل إلى 8215 صفقة مقابل 7370 صفقة لعام 2010 على التوالي، وذلك وفقا للبيانات الصادرة من إدارات التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل. وقال التقرير ان هذه البيانات تشير بشكل أساسي الى ارتفاع السيولة في القطاع العقاري مع ارتفاع ملحوظ بنشاط التداول الذي يشير اليه عادة عدد الصفقات التي تمت في السوق خلال عام 2011، لافتا الى تعافي السوق العقاري تدريجيا خلال الفترة من عام 2009 وحتى 2011 وهي فترة ما بعد الأزمة المالية العالمية التي حدثت في عام 2008، حيث واصلت سيولة السوق نموها بمعدل سنوي بلغ متوسطه نحو 15% وهو معدل نمو عال نسبيا. وتشير البيانات المتعلقة بالتوزيع النسبي لنشاط السوق الفصلي خلال عام 2011 الى استحواذ الربع الثاني من هذا العام على اعلى نسبة من النشاط من حيث قيمة التداول وعدد الصفقات حيث استحوذ على ما نسبته 35% و28.5% من إجمالي قيمة التداول وعدد الصفقات، يليه الربع الأول بما نسبته 25% و26.4% للقيمة ولعدد الصفقات على التوالي، ثم يليه الربع الرابع بما نسبته 21% و25% من اجمالي القيمة وعدد الصفقات، وأما الربع الثالث من عام 2011 فقد استحوذ على ما نسبته 19% و20.1% من إجمالي القيمة وعدد الصفقات على التوالي. وعلى الرغم من المكاسب التي حققها السوق الا أنه ظل متأثرا بالأوضاع غير المستقرة بين السلطتين التنفيذية والتشريعية، حيث لوحظ تراجع نشاطه نسبيا في الربعين الثالث والرابع من عام 2011 مقارنة بالمكاسب القياسية التي حققها في الربع الثاني الذي استحوذ على ثلث نسبة النشاط من حيث السيولة وعدد الصفقات (35% و28.5% من إجمالي قيمة التداول وعدد الصفقات). وتشير البيانات المتوافرة عن تفاصيل العقود المبرمة في عام 2011 الى تركز النشاط في قطاع السكن الخاص (قسائم ومنازل) حيث استحوذ على 54% من اجمالي قيمة الصفقات المبرمة يليه القطاع الاستثماري بما نسبته 37% في حين استحوذ القطاع التجاري على 9%، حيث يبلغ إجمالي كلا القطاعيين (السكني الخاص والاستثماري) على نحو 91% من اجمالي السوق بالكامل. ويستفاد من هذه المؤشرات في معرفة اتجاهات المستثمرين في السوق حيث يستقطب قطاع السكن الخاص وبالتحديد القسائم الفضاء في مناطق مثل أبوفطيرة اهتمام المضاربين وصغار المستثمرين حيث تكون أسعار تلك القسائم ضمن قدراتهم المالية، في حين يستقطب القطاع الاستثماري جانبا آخر من المستثمرين الذين يسعون الى تحقيق عوائد أعلى من العوائد التي تقدمها البنوك على الودائع السنوية والتي تراوحت بين 2.5% و2.75% خلال عام 2011، حيث أعطى هذا القطاع نسبة ترواحت بين 4% و7% خلال عام 2011 وذلك حسب وضع البناية وموقعها ونسبة الاشغال فيها. وذكر التقرير ان قنوات الاستثمار في الاقتصاد الكويتي تكاد تنحصر بصورة أساسية في القطاع العقاري وفي سوق الأسهم وعلى شكل ودائع في البنوك، ففي ظل تراجع النشاط في سوق الكويت للأوراق المالية خلال عام 2011 تحرك جانب من هذه الاستثمارات الى سوق العقار كما يبدو. كما اشار التقرير الى أن مؤشرات سوق الأسهم قد تراجعت بشكل ملحوظ، فقد انخفض المؤشر السعري بنسبة 16% مقارنة بعام 2010 فقد بلغ المؤشر بنهاية عام 2011 نحو 5814.2 نقطة مقابل 6955.5 نقطة في نهاية عام 2010، كما شهدت سبعة قطاعات في سوق الكويت تراجعا في مؤشراتها بنهاية عام 2011 مقارنة بنهاية عام 2010، وبلغت كميات الأسهم المتداولة 38.3 مليار سهم بقيمة 6.1 مليارات دينار وبعدد صفقات 617.8 ألف صفقة مقابل 74.69 مليار سهم بقيمة 12.5 مليار دينار وبعدد 1.25 مليون صفقة لعام 2010. ويستفاد من البيانات الرسمية عودة النشاط الكلي للسوق لدائرة الاهتمام لدى المستثمرين واستقطابه لجانب ملموس من السيولة في الاقتصاد المحلي، مما يعطي إشارات قوية بتخطي سوق العقار الكويتي لمناخ الفتور بما يبرر تحوله إلى النمو النشط. أما على صعيد الجانب التنظيمي ذي العلاقة بسوق العقار في الكويت فقد صدر بتاريخ 25 أكتوبر 2011 القرار الوزراي رقم (477) لسنة 2011 في شأن تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية، حيث تضمن هذا القرار ثمانية وعشرين مادة تنظيمية لمهنة السمسرة العقارية في الكويت، تم بموجبها وضع شروط للقيد في سجل مزاولة مهنة السمسرة، واجراءات قيد السماسرة، والحقوق والالتزامات على مزاولة مهنة السمسرة، وقد تم اسناد تسوية المنازعات التي قد تنتج عن مزاولة مهنة السمسرة الى لجنة مكونة من اربعة أعضاء بالاضافة الى أحد المستشارين القانونيين يتم تعيينهم من قبل وزير التجارة، كما تضمن القرار المذكور المخالفات والعقوبات التأديبية في مجال مزاولة مهنة السمسرة، وقد تم بموجب هذا القرار تحديد أجر السمسار بنسبة 1% من قيمة الصفقة على أن يستحقها بعد اتمام ابرام العقد، ويعتبر هذا القرار خطوة هامة في طريق تنظيم سوق العقار في الكويت، حيث تزايد عدد السماسرة في السنوات الأخيرة بشكل كبير الأمر الذي تطلب معه اجراءا تنظيميا لهذه المهنة الهامة. السكن الخاص استمر قطاع العقار بالسكن الخاص خلال عام 2011 بتحقيق نموا في نشاطه وذلك على صعيد كل من مؤشري قيمة التداول وعدد الصفقات حيث بلغت قيمة العقارات والأراضي المتداولة نحو 1560 مليون دينار موزعة على 6560 صفقة، مقارنة بنحو 1255.3 مليون دينار موزعة على 5586 صفقة أي بنسبة نمو بلغت 24.2% و17% مقارنة بعام 2010. وقد تركز التداول في قطاع السكن الخاص بشكل عام في الأراضي الفضاء ذات القيمة البيعية الأرخص نسبيا، منها على سبيل المثال منطقة ابوفطيرة والفنيطيس والمسيلة. وقد لوحظ ارتفاع عدد الوكالات في السكن الخاص حيث بلغ عددها نحو 636 وكالة بقيمة 106.4 مليون دينار وهو بمثابة مؤشر يعكس بطريقة غير مباشرة روح المضاربة التي عادت للسوق إذ ان الوكالات عادة تستخدم لإعادة البيع وليس لاقتناء العين لفترة طويلة، كما تشير البيانات التفصيلية الى تحرك بعض الملاك الى نقل بعض الملكيات تجنبا لدفع الضرائب على مساحات السكن الخاص التي تزيد مساحتها عن 5000 م2 والتي دخلت حيز التنفيذ في مارس 2011. العقار الاستثماري شهد قطاع العقار الاستثماري نموا في قيمة صفقات العقارات الاستثمارية المتداولة خلال عام 2011 بلغ نحو 56.4%، من نحو 683.6 مليون دينار في عام 2010 الى نحو 1069.6 مليونا لعام 2011، في حين تراجع عدد الصفقات من نحو 1670 صفقة الى 1561 صفقة لذات الفترة، اي بما نسبته -6.5%، ويمكن الاستدلال من هذه البيانات على ان هذا القطاع الذي يستحوذ على اهتمام شريحة مهمة من المستثمرين في الكويت قد شهدت مكوناته ارتفاعا بالأسعار، كما لوحظ من قراءات أولية لأسعار الإيجارات أن هناك ارتفاعا في إيجارات بعض الوحدات السكنية (الشقق) تراوح بين 5% و7%، ويبدو ان اسعار الشقق الاستثمارية قد ارتفعت بسبب ارتفاع الطلب عليها بعد إقرار القرض السكني للأرامل والمطلقات. وتشير البيانات المتاحة عن نشاط السوق على المستوى الفصلي خلال عام 2011، الى أن الربع الثاني قد شهد اعلى معدل من حيث عدد الصفقات التي وصلت الى 506 صفقات بقيمة 374.4 مليون دينار، يليه الربع الأول بنحو 386 صفقة بقيمة 281 مليون دينار، في حين تراجعت قيمة العقارات الاستثمارية في الربع الرابع من عام 2011 لتصل الى 181.8 مليون دينار موزعة على 327 صفقة، مقابل 232.4 مليون دينار وبعدد 342 صفقة للربع الثالث من عام 2011، وعلى الرغم من هذا التراجع النسبي في الربع الرابع من عام 2011 الذي يبدو انه تأثر بالأوضاع الإقليمية وبالتطورات المحلية بشأن علاقة السلطتين التنفيذية والرقابية وما آلت اليه من تجاذبات أدت الى حل مجلس الأمة، ظل متماسكا من حيث الأسعار وحجم التداول كما ان اجمالي سيولة السوق بشكل عام خلال عام 2011 كان الأفضل مقارنة بالأعوام الثلاثة السابقة. وقد تنوع تركز التداولات في هذا القطاع الاستثماري ليشمل كلا من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالمهبولة والسالمية وحولي والمنقف والفروانية وهي المناطق الشاملة لشقق التمليك والعقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا، وتتمتع هذه المناطق بجذب من قبل الراغبين في امتلاك الشقق لأنها الأرخص نسبيا وتمتاز بمساحة أكبر، وهي تتركز في المهبولة وابوحليفة وخاصة المطلة على البحر. العقار التجاري سجل نشاط العقار التجاري خلال عام 2011 تراجعا طفيفا مقارنة مع العام السابق، فقد تراجعت القيمة الكلية لتداولات هذا القطاع خلال عام 2011 من 252.8 مليون دينار في عام 2010 الى نحو 247.8 مليونا لعام 2011، كما انخفض العدد الإجمالي للصفقات خلال عام 2011 ليصل الى 77 صفقة مقابل 80 صفقة في عام 2010. وتشير البيانات الفصلية لعام 2011 الى أن اعلى تداول من حيث القيمة وعدد الصفقات قد تم خلال الربع الثاني بقيمة 98.9 مليون دينار موزعة على 29 صفقة، يليه الربع الرابع بقيمة 61.6 مليون دينار موزعة على 17 صفقة، يليه الربع الثالث بقيمة 50.5 مليون دينار موزعة على 12 صفقة، في حين شهد الربع الأول من عام 2011 أدنى نشاط لسوق العقار التجاري وبقيمة 36.8 مليون دينار، وبعدد صفقات ناهزت 19 صفقة. ومن حيث السيولة احتلت منطقة الفروانية المرتبة الأولى حيث بلغت قيمة إجمالي العقارات التجارية المتداولة نحو 31.5 مليون دينار، تليها منطقة صباح الأحمد بنحو 30.5 مليون دينار، تليها منطقة القبلة نحو 22.8 مليون دينار. الجدير بالذكر أنه يوجد في الكويت حاليا أكثر من 50 مركزا تجاريا موزعة بشكل أساسي في مدينة الكويت وحولي والسالمية والفحيحيل حيث تتسم بفتور الطلب على وحداتها بسبب بطء انعكاسات نمو الاقتصاد الكويتي على السوق العقاري. وقد ترتب على ذلك اختلال توازن ميزان العرض والطلب بسوق العقار التجاري وتراجع مستويات الإيجار بالمواقع الرئيسية في المراكز المشهورة والثانوية على حد سواء، وتشير بعض التقديرات إلى استمرار بقاء أسعار المتر التأجيري للمكاتب في العاصمة والمراكز الأخرى إلى ما دون المعدلات التي كانت سائدة قبل حلول الأزمة المالية العالمية في سبتمبر من عام 2008. سوق العقار خلال 2012 استمر قطاع العقار في الكويت بإحراز تقدم في معدلات نموه خلال الفترة من 2009 الى 2011 وذلك على الرغم من الظروف اغير المشجعة التي مر بها السوق خلال عام 2011. فقد استمرت العلاقات غير المتوافقة بين الحكومة السابقة وبعض أعضاء مجلس الأمة، كما استمر التوتر في منطقة الشرق الأوسط ومنطقة الخليج العربي، كما اثرت تداعيات التأخر في تنفيذ مشاريع خطة التنمية وفقا لما هو مخطط لها، على نشاط السوق وخاصة خلال النصف الثاني من عام 2011 وعلى الرغم من هذه العوامل السلبية فقد اثبت القطاع العقاري انه ملاذ آمن من وجهة نظر عدد كبير من المستثمرين حيث استمر بجذب استثماراتهم بشكل ملحوظ، كما ان العائد كان أعلى بكثير من القنوات الاستثمارية الاخرى سواء كان سوق الاسهم أو على شكل ودائع في البنوك، ويظل القطاع العقاري بطبيعة الحال في غير معزل عن مكونات الاقتصاد المحلي الذي مازال يعاني من اختلالات هيكلية طال انتظار اصلاحها، فهذا القطاع وان تحسنت أحواله وتعافى لا يستطيع ان يعمل بمفرده دون تحرك مكونات الاقتصاد الأخرى، ففرص استمرار الانتعاش بقطاعي الاستثمار العقاري والتجاري مرهونة بتسارع المعدل العام لتعافي الاقتصاد الكويتي برمته، ومن شأن تبني العديد من الإجراءات الحكومية المرتبطة بتفعيل دور القطاع الخاص في الاقتصاد المحلي، وزيادة حجم الإنفاق الحكومي الاستثماري وتنظيم سوق العقار الكويتي أن تساعد مجتمعة في إعادة قدر كبير من الثقة للاستثمار بهذا القطاع الاقتصادي الهام. وبانتهاء عام 2011 فإنه ينبغي الإشارة إلى المساعي الجارية حاليا والتي تقوم بها الدولة لتنظيم نشاط سوق العقار الكويتي وتفعيل دور المحفظة المليارية لتكون صانعا للسوق وتعمل على الحفاظ على تماسك أسعاره، وتعكس مؤشرات سوق العقار الكويتي استمرار توافر زيادة ملموسة في العرض تتفاوت من قطاع لآخر، فعلى سبيل المثال هناك زيادة في المساحات الشاغرة بالقطاع التجاري والمخصصة لأغراض المكاتب والمحلات التجارية والتي تقدرها مصادر متخصصة بما يزيد عن 220 ألف متر مربع للمكاتب الإدارية وهو ما يزيد كثيرا عن الطاقة الاستيعابية لها بالسوق، والزيادة المستمرة بعرض الشقق الاستثمارية نتيجة إحلال البنايات القديمة ببنايات جديدة توفر عرضا متزايدا من الشقق، ولتحقيق توازن في السوق فان ذلك يتطلب استكمال الإصلاحات التنظيمية بالسوق وتطبيق أدوات ذات مهنية عالية التميز في مجال قياس نشاط السوق وحركة أسعاره. وكذلك توسيع قاعدة فرص الأشغال عبر تنفيذ مشروعات الخطة التنموية وسرعة تحقق التعافي الاقتصادي بما سينعكس زيادة للطلب على القطاع الاستثماري والقطاع التجاري، تسارع تحقق الرؤية الاستراتيجية للدولة بتحويل الكويت إلى مركز مالي تجاري إقليمي هام وما يقتضيه من صياغة الإطار القانوني وتنفيذ مشروعات في مجال البنى التحتية والخدمات العامة بحيث يتم على أساسه انطلاق الأعمال المالية والتجارية بصورة نشطة مما يوفر حلا جذريا لتشغيل وحدات المكاتب الإدارية بالعقار التجاري ويرفع من معدلات العوائد لديه لدرجة تجعله أكثر جاذبية للمستثمرين.