8% مساهمة قطاع العقارات في الناتج الإماراتي تعادل 55.8 مليار درهم

إيهاب عثمان واصل قطاع العقارات في الامارات نموه مسجلا معدلا سنويا مركبا نسبته 20% خلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى عام 2007. وخلال العام الماضي شكل قطاع العقارات وخدمات الاعمال المرتبطة به 8% من الناتج المحلي الاجمالي لدولة الامارات العربية المتحدة، أي ما يعادل 55.8 مليار درهم اماراتي بنسبة نمو بلغت 21% . وتقول تقارير اقتصادية ان قطاع العقارات ازدهر في الامارات نتيجة عدة عوامل جاء في مقدمتها تزايد الاستثمار في البنية التحتية والذي يرجع إلى أن الدولة أصبحت وجهه سياحية جذابة، بالإضافة إلى تزايد الوحدات السكنية وغير السكنية. وأوضحت ان قطاع العقار وقطاع التشييد استحوذا على ما نسبته 16% من الناتج المحلي الاجمالي خلال العام الماضي، ويرى الكثيرون أن قطاع العقارات ملاذ آمن للاستثمارات وخصوصا في دولة الإمارات. وقد جاءت كل من زيادة تدفق الوافدين، ووفرة السيولة، والبيئة التنظيمية المريحة من العوامل الرئيسية المحركة للقطاع. كما أن الإمارات، باعتبارها محورا للاستثمارات في المنطقة، تجذب الشركات العالمية لتأسيس مكاتب فيــها. ويعتبر النمو السكاني السبب الرئيسي وراء ارتفاع الطلب على العقار في الإمارات، حيث يسعى الأفراد لتحسين مستوياتهم والانتقال لمنازل افضل. كما يعد تدفق العمالة الوافدة من أهم العناصر التي تؤدي إلى زيادة الطلب على الاسكان وخاصة في دبي. وقد أدى ذلك مع تأخير تسليم العقارات، إلى وضع ضغوط متزايدة على اسعار المساكن وتكاليف الايجارات في الامارات. ووفقا لتقارير اقتصادية صدرت مؤخرا فإن متوسط الأسعار يواصل اتجاهه التصاعدي في الإمارات، حيث ارتفع متوسط السعر للمتر المربع في الاراضي السكنية بنسبة 67% خلال الفترة بين عامي 2006 و2007. ومع التوسع في الاراضي المخصصة للاسكان في الإمارات، فإنه من المتوقع أن يرتفع عدد وقيمة الصفقات خلال عام 2008. وعلى الرغم من أن غالبية الطلب الداخلي تأتي من الفئات المتوسطة والمنخفضة الدخل، إلا أن الوحدات السكنية المتميزة وجدت طلبا من خارج البلاد. ويرجع ذلك إلى عدة عوامل منها الطلب الاستثماري المتزايد نظرا لارتفاع السيولة في المنطقة، مما أتاح لقطاع العقارات فرصا استثمارية جيدة في ظل تضاعف اسعار الوحدات خلال السنوات القليلة الماضية. وكذلك الطلب على المنازل المخصصة لقضاء الإجازات (الملكية الجزئية)، حيث اصبحت دبي مؤخرا واحدة من اسرع وافضل اماكن قضاء الاجازات مما جعل منها مدينة جذابة جدا لمساكن الصيف المساكن الثانية. وايضا تدفق الشركات متعددة الجنسيات إلى الإمارات وخاصة امارة دبي، والتدفق الثابت للسياح الى الدولة ،حيث اصبحت دبي وأبوظبي والعين وجهة السياح المفضلة نتيجة للثقافة الانفتاحية والتي تشجع الأفراد على مستوى العالم للاقامة فيها. وتؤكد التقارير ان الطلب على الأراضي التجارية والاستثمارية يأخذ أيضا اتجاها مرتفعا بقيمة اجمالية للصفقات تصل الى نحو 38 مليار درهم اماراتي بالمقارنة مع 8.7 مليار درهم اماراتي خلال عام 2006، أي بمعدل ارتفاع 336.8% تقريبا. وقد واصل القطاع جذب مزيد من الاستثمارات حيث تتطلعس المزيد من الشركات الى تأسيس أنشطة ومشروعات سياحية وذلك للحصول على حصة سوقية كبيرة من اجمالي النشاط التجاري والسياحي في العالم. وقد شهد متوسط السعر لكل متر مربع من الاراضي التجارية ارتفاعا ملحوظا خلال عام 2007 نتيجة للارتفاع في الطلب في ظل ارتفاع متوسط سعر المتر المربع بنسبة 17.2% خلال عام 2007 وبنسبة 33.3% خلال الفترة من عام 2005 الى 2007. وقد اشارت تقارير اقتصادية بناء على احصائيات صادرة صندوق النقد الدولي الى انه من المتوقع الانتهاء من 120الف وحدة سكنية في الامارات على مدار الفترة بين العامين 2008 و2010. وعلى الرغم من ان محدودية الطاقة المتاحة قد أخرت بعض المشاريع العقارية الكبيرة وخاصة في دبي، إلا أن هناك مؤشرات بأن الكثير من المشاريع سيتم استكمالها قريبا، ومن المتوقع أن تستمر الضغوط على الايجارات والأسعار في سوق أبوظبي، حيث واصل معدل العرض انخفاضه خلال العام الماضي. وتتوقع التقارير تأخر حدوث تصحيح حاد للاسعار في سوق العقارات الاماراتية في ظل استمرار الطلب القوي على المدى المتوسط. وتؤكد التقارير ان التغيرات والاتجاه ناحية تجديد قواعد العقارات في الامارات كانت ايجابية. فقد أدى نشر قوانين الملكية الجديدة (في كل إمارة على حدة)، والتي تنظم بيع وتأجير الأراضي والمباني للمواطنين والوافدين، إلى حدوث طفرة في ملكية العقارات. كما تختلف القوانين من امارة الى أخرى، حيث يسمح بعضهم ومنهم دبي للمقيمين الاجانب بشراء ملكيات خالصة في مناطق معينة، في حين ان بعضهم ومنهم أبوظبي يحد ملكية الوافدين على الإيجار. وتسعى دائرة الأراضي والأملاك في كل امارة الآن لوضع قانون ملكية موحد. وتتمثل التغيرات القانونية الكبرى التي حدثت في العام الماضي في تمرير قانون الوسطاء، القانون الخاص وكذلك تكوين هيئة التنظيم العقاري. حيث دخل قانون الوسطاء حيز التنفيذ في شهر يناير من العام الماضي والذي ينص على ان جميع الوسطاء الافراد والشركات يجب ان يكونوا مرخصين من قبل دائرة الاراضي والأملاك. وتم تكليف الإدارة بدور التدريب واعطاء الشهادات لكل الوسطاء وذلك لضمان أن تتم صفقات الملكية عن طريق وسطاء مدربين ومرخصين قادرين على اعطاء نصيحة سديدة وخدمة جيدة لعملائهم. ويجعل تمرير قانون حسابات ضمان التطــــوير العقاري رقم 8 الحسابات الــــخاصة إجــــبارية لتطوير دبي غير المــــخطط له، ويتم صرف هذه الأمــــوال بأمر من دائرة الاراضي والأملاك في دبي. وبهذه الخطوة يتم وضع نهاية للأيام التي كان من حق أي مطور فيها افتتاح مشروع وتجميع الدفعات المقدمة من دون ضمان ان هذه الأموال سيتم استخدامها بشكل سليم. وقد تم تشكيل هيئة التنظيم العقاري تحت رقابة دائرة الاراضي والأملاك في دبي في عام 2007 لتوحيد وتنظيم جميع انشطة الملكية التي لها علاقة بالسوق. وبالرغم من ان تمرير قانون الحساب الخاص سيحد من حرية المطور ومن الممكن ان يبطئ من النمو قليلا، إلا أن الخطوات الثلاث سيكون لها في الغالب تأثير إيجابي على سوق العقارات في دبي عن طريق جعل السوق اكثر شفافية وبالتالي زيادة ثقة المستثمر. وهناك عدد من العوامل التي تشير الى التماسك المستمر في سوق العقارات الاماراتي، والتي ستحافظ على السوق متوازنا ومنها زيادة ارتفاع الطلب، حيث بدأت الايجارات في الانخفاض وبدأ المقيمون المشتركون في السكن الواحد الانتقال الى سكن مستقل. كما أن بعض العاملين المسافرين من امارات مختلفة من الممكن ان يتجهوا الى دبي حيث انخفضت ضغوط الايجار، ومن الممكن ان يستمر الجدول الحالي لتسليم الملكيات في التأخير، حيث أن مطوري الملكيات في دبي لديهم سجل سيئ في التسليم ويؤمن الكثير من الملاحظين ان اكبر ثلاث شركات في البناء (أعمار، دبي القابضة، نخيل) لديها القدرة على الابطاء عمدا في عملية تسليم الملكيات في حالة بدأت الاسعار في التعرض لضغوط خطيرة. وكذلك تضييق نطاق مشاريع البنية التحتية، النقص في العرض، تحديات رأس المال، كل هذا سيؤدي الى ابقاء عرض الملكيات تحت الرقابة. ويستمر الاقتصاد المتغير في دبي في خلق طلب قوي للعمالة الاجنبية مما سيساعد على انخفاض الطلب على ملكيات الاقامة. ولقد قامت دبي بالاستثمار بقوة في بناء نفسها كمركز الخدمات الاول. وقد كان الطلب المحلي والعالمي على هذه الخدمات قويا، ومن المتوقع أن يظل قويا في ظل النظرة المستقبلية الايجابية لاسعار النفط والتجارة العالمية. وقد اتجه الاقتصاد الحديث الى سوق العقارات، الذي يشهد نشاطا متزايدا في عدة مشاريع في قطاعات الإسكان، التجارة، الصناعة والسياحة. كما سيشهد قطاع العقارات نموا اكبر على المدى القريب، ومن المتوقع أن يواصل معدل الطلب قوته، وسيكون التحسن في التشريع ووضع قانون الشقق الخاصة وكذلك تعميق سوق الرهن عوامل ايجابية مساعدة على النمو.الصفحات الاقتصادية في ملف ( PDF )