الجراح: الدولة مطالبة بتحريك السوق العقاري وتفعيل الشراكة بين القطاعين وتحرير الأراضي

عمر راشد تواصلت انشطة مؤتمر صناع العقار الأول حيث تناول المتحدثون في ثلاث جلسات مختلفة قوانين العقار وأثرها على التنمية العقارية ومستقبل القطاع: الاستثماري والتجاري والخدمي وأخيرا دور المقاصة العقارية في تطوير وتحديث عمل القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة. واشار المتحدثون إلى أن المشرعين تسرعوا في إصدار قوانين 7، 8، 9 المنظمة للقطاع العقاري وأصابوا حركة التداولات بالجمود، مشيرين إلى أن 2.5% فقط من مساحة الكويت في السكن الخاص وبقية المساحة لم تستغل بعد. وتطرق المتحدثون إلى تراكم طلبات الإسكان وعجز ميزانية الدولة عن توفير حلول واضحة للعمل على حل تلك الأزمة التي توقع البعض أن تصل إلى 400 ألف طلب في 2030، منتقدين غياب مؤسسات تحمي القطاع العقاري وتوجهه مثل أي قطاعات استثمارية أخرى. وانتقد المتحدثون في الجلسة الختامية للمؤتمر ما يتعرض له السوق العقاري من تراجع بسبب غياب رؤى واضحة يسير العمل من خلالها، مشددين على ضرورة انطلاق المقاصة العقارية لتطوير مهنة الدلال والعمل على تعديل آليات العرض والطلب بما يضمن تقييم عادل لأسعار الأراضي. فقد ركزت الجلسة الثالثة لمؤتمر صناع العقار الأول الذي ينظمه اتحاد العقاريين وشركة مجموعة الخليج للمعارض والتي جاءت تحت عنوان «قوانين العقار واثرها على التنمية العقارية» حول دور المشرع في اصدار القوانين دون دراسة مستدلين بقانوني رقمي 8 و9 لسنة 2008 اللذين طلبا من الرعاية السكنية إنشاء 100 الف قسيمة معتبرين ان القوانين تحمل العديد من السلبيات، حيث اكد رئيس الجلسة والرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي محمد سليمان العمر انه يجب ايجاد حلول لمشكلة السكن الخاص خاصة ان هناك دراسة من معهد الابحاث حيث بلغ الاستخدام السكني 2.5% من مساحة الكويت مشددا على انه لابد من توفير المزيد من المساحات للقضاء على المشكلة الاسكانية، لافتا الى ان القانونين رقمي 8 و9 صدر لحل مشكلة السكن الخاص الا ان تأثيراتهما السلبية امتدت الى باقي القطاعات السكنية. وفي بداية الجلسة تحدث عضو مجلس الأمة عادل الصرعاوي فقال ان الدولة سيطرت على جزء كبير من الأراضي عن طريق الاحتكار النفطي للأراضي بالاضافة الى الممارسات الاحتكارية لبعض الملاك مما يؤدي الى زيادة الأزمة، لافتا الى انه لابد من التحرك حيث ثبت ان تأخر الحكومة في توفير السكن الخاص وزيادة الطلبات لدى الرعاية السكنية وتوافر التسهيلات البنكية ساهمت في ارتفاع الاسعار ولذلك كان هناك تحرك من مجلس الأمة للحد من ارتفاع الاسعار فصدر القانونان 8 و9 لسنة 2008 مع إلزام الحكومة بتوفير 100 الف قسيمة بما يوازي الطلبات المتراكمة التي تبلغ 70 الف طلب حاليا. واشار الى انه يجب ألا نتعجل في الحكم على القانونين اللذين مر عليهما 6 اشهر فقط لأن هناك ايجابيات عديدة للقانونين بأنهما خفضا الاسعار التي وصلت الى اسعار جنونية ولهذا يجب ألا نحكم على القانونين بأنهما صدرا بشكل متعجل كما يردد البعض، بل اخذا وقتهما موضحا انه ليس من الطبيعي ان يتم تعديلهما. واكد انه لا يمثل السلطة التشريعية بل رأيه عبارة عن رأي شخصي حيث تمت مناقشة القانونين بشكل واف ولم يمرا مرور الكرام كما يعتقد لتوفير 100 الف قسيمة. ورأى ان الحل يكمن في خلق شراكة بين القطاع الخاص والدولة لتأسيس شركات لتوفير قسائم سكنية من خلال اسلوب مزايدة. ومن جانبه، شن عضو المجلس البلدي خليفة الخرافي هجوما حادا على الجهات التشريعية في البلاد، مؤكدا انه للأسف القوانين تصدر والحكومة مغيبة، مطالبا بأن يكون احد من اعضاء المجلس من اصحاب «الحناجر العالية». وقال ان المشرع عليه ان يرى الأزمة من جميع الزوايا ليس بخفة أو بكلام من ديوانيات حيث ان دوره مساعدة المواطنين ولكن بصدوره للقانونين رفع نسبة التضخم في البلد. واشار الى ان هناك دورة اقتصادية فإذا تحرك العقار يتحرك مليون شيء وعندما يقف يحدث العكس ولذا فالمشرع لابد ان يرى الأمر من جميع الزوايا فالإنجاز ليس في خفض الاسعار بل في تدوير الدورة الاقتصادية من خلال التعمير والبناء، الأمر الذي يكشف ان المشرعين اصدروا القرارات بشكل متسرع وليس فيها حنكة، موضحا ان هناك قصورا في اخذ رأى اهل العقار والمال وغرفة التجارة. وأوضح الخرافي ان الكويت تبلغ مساحتها 180 ألف كيلومتر وما تم استغلاله جزء قليل ومحدد معنى ذلك ان حل هذه الاشكالية لابد من مواجهته بعيدا عن الارهاب الفكري لبعض الافكار التي يتم طرحها حيث يجب مناقشة الافكار بموضوعية. وقال الخرافي ان هناك بصيصا من الأمل في القطاع الخاص ومن خلال المجلس البلدي والحكومة لطرح المدن الجديدة وفي مقدمتها مدينة الحرير لتوفير مخططات لتنفيذها رافضا تعليق المشاكل على المجلس البلدي والبلدية لأن هناك أمورا يتم أخذها باستخفاف واستهتار خاصة الأراضي الصناعية. ورأى المستشار حسام التنيب ان هدف القانونين 8 و9 كان وقف الممارسات الضارة وهي الاحتكار والمضاربة ولكن نقل العبء والمشكلة الى الدولة من خلال انشاء 100 ألف قسيمة وهو أمر مستحيل ملغيا دور القطاع الخاص. وتحدث التنيب عن المشاكل الاقتصادية للقانونين 8 و9 مؤكدا ان هناك شبهة دستورية في منع حق الملكية الذي يكفله الدستور سواء للشخص الطبيعي او الاعتباري والشركات. وأيده في الرأي المستشار القانوني لبيت التمويل المستشار حامد الياقوت، موضحا ان قانوني 8 و9 يمثلان مشكلة في المجتمع الكويتي. واستعرض الياقوت ماهية وصلاحية هذا القانون، مؤكدا انه صدر وهو يحمل معه معول الهدم له ولذلك قيد حقوق الملكية الثابتة حيث تعارض مع قواعد قانونية ثابتة ونصوص قانونية قائمة مما اثر سلبا على المواطن والشركات في ذات الوقت. وتساءل من جانبه المحامي يعقوب الصانع من الغاية من القوانين التي تصدر حيث انها خفضت الأسعار ولكن لا أحد يشتري او يبيع، فالقسيمة الآن بمائة ألف دينار ولا أحد لديه سيولة للشراء، مشيرا الى ان السلطة التشريعية تصدر القوانين وبعد ذلك تقول يصلح أو لا. دور تنموي مفقودوفي الجلسة النقاشية الرابعة التي أدارها رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح على أن مستقبل القطاع الاستثماري والتجاري متوقفا على الجانب التشريعي الذي بات أمرا مهما للغاية للأخذ به والعمل على تعديل القوانين المنظمة للقطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة، مشددا على ضرورة الإسراع في تطوير وتحديث البنية التحتية وكذلك توفير جميع التسهيلات اللازمة للقطاع الخاص في المرحلة المقبلة. ففي البداية تحدث رئيس مجلس إدارة شركة الصالحية العقارية غازي النفيسي عن أن الكويت تضم العديد من الشركات التي لديها مقدرة على تطوير العقار ولكنها تفتقد إلى وجود داعمين حقيقيين للقطاع الخاص، مضيفا وجوب قيام الدولة بتنفيذ الطرق والخدمات، أما عمليات التطوير العقاري الذي يشمل السكن الخاص والتجاري والاستثماري فهي مسؤولية القطاع الخاص، لافتا إلى أن مشروع العاصمة الذي نفذته شركة الصالحية تقدمت به في 2001 إلى البلدية بفكرة لتنفيذ هذه المبادرة حيث تمت مناقشة المبادرة من قبل المجلس البلدي وتم طرح الفكرة لإقامة المشروع، مشيرا إلى أن المشروع دخل في دورة مستندية لمدة 4 أعوام تم أخذ خلالها النفقات وفي النهاية تعطل المشروع بسبب المعوقات البيروقراطية. وبدوره قال المدير العام في شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود أن قطاعات الدولة لها وزارات أو مؤسسات أو هيئات مثل مؤسسة النفط أو هيئة الزراعة رغم تواضع الزراعة في الكويت أو هيئة الصناعة رغم تواضعها أيضا، أما العقار فليس له هيئة أو مؤسسة بل ليس له تمثيل بدرجة وكيل وزارة مساعد في وزارة التجارة والصناعة. واشار إلى أن الخطة الاولى للتنمية في الكويت صدرت عام 1965 ولم تشهد خطة تنموية مماثلة حتى العام الماضي حيث تحولت الخطط إلى مجلدات توضع على الأرفف، فأي دولة في العالم أو مدينة تصدر من آن لآخر تقارير باحتياجاتها المستقبلية من الأراضي والمشاريع الإسكانية. وقال إن عاصمة الكويت تعد من كبريات عواصم العالم حيث تتحول إلى مدينة للأشباح بعد الساعة الثامنة مساء، فالدولة استملكت أراضي في الشرق والمرقاب والقبلة دون تطويرها أو إعطائها للقطاع الخاص لتطويرها أو تنفيذ أي مشاريع عليها. واختتم قائلا أن البيروقراطية لن تحل مشاكل البلد، مع غياب التخطيط فجميع البيوت التي يتم تسلمها يتم تنكيسها في اليوم الثاني لأنها تبنى بطريقة عشوائية، مستدركا هل يمكن لمخطط ان يقوم ببناء بيوت بجوار مقابر؟ ومن جانبه، قال المدير العام في شركة المباني خالد بن سلامة أن منطقتي الشويخ الصناعية والري تحولت من مناطق صناعية إلى كراجات ومعارض وخدمات بحكم القانون الذي سمح بذلك، لاسيما وأن موقعها قريب وأصبحت تضم مجموعة من المجمعات التجارية الكبرى. وتطرق بن سلامة إلى تجربة شركة المباني في مشروع الأفنيوز حيث تم الانتهاء من المرحلة الأولى بأكملها والمرحلة الثانية «أ» وفي فبراير من العام المقبل سيتم افتتاح المرحلة الثانية «ب» والتي ستضم مجمعا ترفيهيا. وأضاف أن المرحلة الثالثة تعاني منذ شهر يونيه الماضي من طول الدورة المستندية، حيث قامت البلدية بدراسة مشروع المرحلة الثالثة من الأفنيوز وجاءنا التقرير إيجابيا لاسيما مع حاجة البلد لمثل هذه المشاريع. وطالب بن سلامة بمسؤولين لديهم الجرأة في اتخاذ القرارات ذوي قدرة وأمناء، مستغربا الاستعانة بمسؤولين لديهم مشاغل عدة وغير متفرغين، مؤكدا أن القطاع الخاص ليس في حاجة إلى المال العام وأنه أثبت قدرته على تنفيذ كبرى المشاريع ونجاحه فيها. وأشار إلى أن هناك خللا واضحا في توزيع القسائم الصناعية حيث أن الأفراد يقومون بالحصول عليها وبيعها بملايين الدينارات وهو ما يؤدي إلى ارتفاع الاسعار. وبدوره قال رئيس مجلس إدارة شركة النخيل المتحدة العقارية عصام الميلم اننا حاولنا استثمار القوانين الموجودة بالبلدية في إنشاء مسطح من المساحات الخدمية المتكاملة من خلال تجربتنا في 28 ألف متر مربع متمثلة في أربعة بلوكات منها البناء القائم ومنها الأراضي الفضاء، إذ صادفنا مشكلة النسب بالبناء العمودي والمواقف. وأضاف أنهم صادفوا أيضا مجموعة من المعوقات التي استطاعوا تذليل بعضها ويسعون لتذليل بعضها الآخر، مضيفا أن أول ما يصادف المطور العقاري من معوقات هو قانون الإخلاء الإداري الذي يعطي الحق للمستثمر في تطوير عقاره بعد مرور 25 سنة وأحقية إخلاء العقار ولكن بدءا من آخر ترخيص حصل عليه لترميم عقاره. وبين أن هذا الحق الممنوح للمستثمر من قبل قانون البلدية يشكل عائقا لأن العقار قد يتهالك ويفقد صورته بعد مرور من 10 ـ 15 سنة فقط، ما يضطره إلى الحصول على ترخيص لترميم الجزء المتهالك والصورة المستهلكة من عقاره. وأشار إلى أن البلدية التي تأخذ ما نسبته 400% عائدا نقديا حري بها أن تستغل هذه العوائد التي فاقت الـ 50 مليون دينار في تطوير البلاد. كما أشار إلى أن ثمة شركات لها فترة زمنية كبيرة قاطنة في الابنية العمرانية القديمة وهي ليست بالكبيرة ولا بالصغيرة. وبين أن هذا النوع من الشركات حبذا لو تم إيجاد نوع من المكاتب والابنية متوسطة الارتفاع والتي لا يتجاوز فيها الارتفاع حدود الـ 4 ـ 5 أدوار خاصة بها فقط. ولفت إلى وجود عائق خامس يتمثل في تأخر الدولة في قضية العمالة الهامشية التي دمرت القطعة 3 والقطعة 4 في خيطان ودمرت منطقة الجليب وهي ليست بالطبقة الدونية ولا بالطبقة المرتفعة. واشار إلى أن عائقا سادسا ختم به حديثه يتمحور حول انعدام تواجد المناطق الصناعية في المنطقة السكنية الجديدة لاستيعاب احتياجات هذه المناطق، مضيفا ان الدولة (الخدمة المدنية) تخطئ في إحصاءاتها حول وجود نحو 40 ألف شقة سكنية غير مأهولة لأن هذا أمر غير معقول. ولفت إلى ان ما بين 60ـ70% من السكن الاستثماري يتركز في مناطق حولي والجابرية والسالمية وهذا ما خلق اختناقات مرورية شديدة. العقار بلا قيمة وبدوره قال رئيس مجلس إدارة شركة المتحدة للترفيه والسياحة عادل حسن عمور إن العقار يبقى مجرد ارض لا قيمة إقتصادية إدخارية لها. وبيّن أن العقار عندما يتحول إلى مشروع استثماري يوجد قيمة مضافة للاقتصاد بشكل عام، ما يساهم في إحياء الدورة الاقتصادية الكاملة في البلد. وأوضح أن العقار يتطلب موظفين وتأجير شركات ومواقف سيارات، وهذا يساهم في إحياء المنطقة بما في ذلك المستشفيات، المدارس، الجامعات..الخ. وحول الأزمة المالية وتداعياتها قال العضو المنتدب لشركة سما العقارية وليد حمادة ان الأزمة المالية التي بدأت قبل أكثر من سنة شهدت تطورات خطيرة ومتلاحقة في الأسابيع القليلة الماضية وأثارت موجة ذعر في الأسواق المحلية والإقليمية والدولية. وطرح حمادة تساؤلا يدور حول كوننا في الكويت والمنطقة في مأمن عما يدور حولنا، مجيبا على هذا التساؤل بقوله: اننا لسنا بمأمن عما يدور حولنا خصوصا في ظل ظروف الصراع السياسي بين المجلس والحكومة، لاسيما في ظل وجود عدد من النواب الذين يجهزون الأدوات الدستورية لاستجواب رئيس الوزراء علاوة على تدني أسعار النفط وتدهور البورصة الكويتية وغيرها من العوامل التي تعيق عجلة التنمية وتدمر الاقتصاد المالي لأي دولة. وتطرقت الجلسة الخامسة والأخيرة في مؤتمر صناع العقار والتي جاءت بعنوان «دور المقاصة العقارية» من حيث أهمية نشأتها والدفع بها في تهيئة العمل بالسوق العقاري والمطلوب من قطاعات الدولة للعمل على تفعيل أنشطتها في أقرب وقت ممكن، حيث أشار نائب رئيس مجلس إدارة «المقاصة العقارية» علي المسلم الى أن الشركة سترى النور خلال الربع الاول من العام الحالي، موضحا أن التأخير الذي انتاب تأسيس الشركة بسبب عدة عراقيل منها المشاكل بين رئيس مجلس الإدارة السابق مع اعضاء الشركة إلى جانب القضية التي رفعها اتحاد السماسرة بسبب عملية سحب الدفاتر، حيث ساهمت تلك العراقيل في تأخير عمل الشركة التي تم تأسيسها منذ 4 سنوات. وبدوره تحدث الخبير العقاري ومدير مكتب الدليجان العقاري سليمان الدليجان فقال ان شركة المقاصة العقارية أمل جديد للكويت، فهي موجودة في جميع دول العالم لافتا إلى ضرورة إنهاء مقولة ان العقار ليس له ولي، فنحن لا نريد أن تولد المقاصة ميتة بل لابد أن يكون هناك دعم واهتمام أكثر بين المقاصة والوسطاء لتغيير مفهوم المجتمع العقاري، والتغيير عادة ما يكون هناك آراء معه وضده في ذات الوقت، ولذلك لابد من تعريف مفهوم المقاصة العقارية. عمل الوسطاء وبدروه أشار مدير الإدارة العقارية والاستثمارية في شركة اكنان جلوبل م.فواز النجادة إلى أن العقاريين وجدوا فرقا شاسعا في التعامل بين الخارج والداخل من حيث الوسطاء العقاريين، فالوسيط العقاري رغم ان نسبة عمولته أقل من 1% إلا أنه لا يبذل اي مجهود يذكر ويفتقر إلى عنصر كفاءة المعلومات عن العقار، فالمعلومات التي يمتلكها بسيطة جدا تتعلق فقط بسعر ومساحة العقار وموقعه ولا يدرك ما هو المدخول الناتج عن العقار والالتزامات المترتبة عليه. وقارن النجادة بين الوسيط في الكويت والدول المجاورة، مشيرا إلى ان الوسيط في دبي يوفر المعلومات المطلوبة بسهولة وبصورة كافية ويعطي تقريرا تفصيليا عن العقار وبعدها يستحق عمولته على تلك المعلومات. أما العضو المنتدب في شركة مانجمنت فواز المزيد فقد دعا إلى عقد مؤتمر للعقاريين عدة مرات سنويا وبشكل دوري للاستفادة من خبرات كبار العقاريين في الدولة ولمناقشة المشكلات التي تواجه السوق العقاري. وطالب بتفعيل دور المقاصة بأسرع وقت ممكن لما تلعبه من دور هام في تنظيم عمل السوق العقاري وعمليات البيع والشراء والعرض والطلب لما توفره من ضوابط لن تظهر إلا بتفعيل دور المقاصة والتي تضمن حقوق أطراف البيع والشراء وتحقيق بعض العدالة في عرض العقار وتقييم أسعارها وفقا لقيمتها الحقيقية. الصفحات الاقتصادية في ملف ( PDF )