تناول تقرير صادر عن بنك الكويت الدولي اداء السوق العقار الكويتي للربع الأول حيث اوضح ان الأداء التنازلي لسوق العقار بالكويت قد استمر في الربع الأول بعد ان أظهرت نشرات إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل قيمة الصفقات العقارية التي تمت، من العقود المسجلة والوكالات العقارية، والتي تراجعت في إجمالي قيمة الصفقات التي تمت بالربع الأول، حيث تم عقد 1118 صفقة لمختلف أنواع العقارات بقيمة 467.6 مليون دينار منخفضة بنسبة 5.8% عن قيمتها في الربع السابق والتي كانت قيمتها 496.4 مليون دينار موزعة على 1572 صفقة وإن كان من الملاحظ ارتفاع متوسط قيمة الصفقات للربع الأول حيث بلغت 418 ألف دينار للصفقة مقابل 316 ألف دينار للصفقة في الربع السابق.
هذا وبمقارنة أداء الربع الأول بنظيره من 2008 والذي تم به عقد 2940 صفقة بقيمة 957.3 مليون دينار وبمتوسط قيمة 326 ألف دينار للصفقة، نجد أن قيمة الصفقات قد انخفضت عن الأخير بنسبة 51.2%.
أداء الربع الأول
وبنظرة أكثر تفصيلا لأداء الربع الأول قال التقرير انه قد تم عقد 326 صفقة في شهر يناير الماضي قيمتها 201 مليون دينار تركزت في قطاعي العقار التجاري والاستثماري، وان قيمتها قد ارتفعت بنسبة 38.3% عن قيمة صفقات شهر ديسمبر 2008 والتي بلغت 145.3 مليون دينار موزعة على 605 صفقات.
ولكن بمقارنة شهر يناير لهذه السنة مع نفس الشهر من العام السنة الماضية نجد أن قيمة الصفقات لشهر يناير الماضي قد انخفضت بنسبة 43.6% عن قيمة صفقات شهر يناير 2008 التي كانت 356.6 مليون دينار من خلال 903 صفقات.
وبالنسبة لأداء السوق في شهر فبراير الماضي فقد تراجع نشاط السوق في هذا الشهر بشكل واضح خاصة في قطاعي العقار التجاري والاستثماري، حيث تم عقد 358 صفقة في شهر فبراير بقيمة 115.5 مليون دينار، منخفضة بنسبة 42.6% عن قيمتها في شهر يناير. بينما انخفضت قيمة صفقات شهر فبراير بنسبة 48.9% عن قيمتها لنفس الشهر من سنة 2008، والتي كانت 225.9 مليون دينار موزعة على 969 صفقة.
وتم تسجيل 434 صفقة في شهر مارس الماضي بقيمة صفقات بلغت 151.2 مليون دينار، مرتفعة عن قيمة الصفقات التي سجلت في شهر فبراير بنسبة 31% وبمقارنة الأداء في شهر مارس بأداء نفس الشهر من سنة 2008 الذي سجلت به 1068 صفقة بقيمة 374.8 مليون دينار، نجد أن قيمة الصفقات قد انخفضت بنسبة 59.7% عن مارس 2008، وتجدر الإشارة هنا الى أن أداء قطاع السكن الخاص كان له الدور الأكبر في رفع قيمة الصفقات المسجلة لشهر مارس حيث شهد هذا الشهر نشاطا ملحوظا في تداول عقارات السكن الخاص حيث تمت به 283 صفقة للسكن الخاص بقيمة إجمالية 83.9 مليون دينار لتمثل ما نسبته 55.5% من إجمالي قيمة صفقات هذا الشهر، وبمعدل 296 ألف دينار للصفقة الواحدة من السكن الخاص.
من ناحية أخرى يلاحظ أن عدد الصفقات التي تمت في شهر يناير والذي بلغ 326 صفقة يقل بنسبة 45.1% عن تلك التي سجلت في شهر ديسمبر 2008، والذي سجل به 605 صفقات، وإن كان هذا الهبوط في عدد الصفقات المسجلة في شهر يناير قد رافقه ارتفاع في متوسط قيمة الصفقات في شهر يناير حيث بلغ متوسط قيمة الصفقات فيه 617 ألف دينار للصفقة مقابل 240 ألف دينار في شهر ديسمبر 2008، مما يدل على إتمام صفقات لبيع عقارات كبيرة الحجم نسبيا وعلى توافر السيولة والرغبة في الشراء لدى المستثمرين العقاريين وكذلك زوال فترة الترقب والحذر التي شهدها قطاع العقار خلال الربع الرابع من العام المنصرم.
كما ارتفع عدد الصفقات المسجلة في شهر فبراير 2009 إلى 358 صفقة مرتفعة بنسبة 9.8% عن عددها في شهر يناير، وإن رافق ارتفاع عدد الصفقات انخفاض في متوسط قيمة الصفقات في هذا الشهر إلى 323 ألف دينار للصفقة من متوسطها في الشهر السابق الذي بلغ 617 ألف دينار.
واستمر ارتفاع عدد الصفقات ليصل إلى 434 صفقة في شهر مارس 2009 بارتفاع نسبته 21.2% عن عددها في شهر فبراير ومتوسط قيمة الصفقة به إلى 348 ألف دينار، حيث وكما أشرنا سابقا ان ما نسبته 55.5% من هذه الصفقات كان من نصيب عقار السكن الخاص الأقل في مستوى الأسعار مقارنة بالعقار التجاري والاستثماري.
وبمقارنة متوسط قيمة الصفقات من شهر لآخر خلال الربع الأول لقطاعات سوق العقار المختلفة، نجد أن متوسط قيمة الصفقات لقطاع السكن الخاص لشهر يناير بلغ 193.4 ألف دينار منخفضا بنسبة 2.4% عن متوسطها لشهر ديسمبر 2008 والذي كان 198.2 ألف دينار بينما بلغ متوسط قيمة صفقات السكن الخاص في شهر فبراير 192.6 ألف دينار للصفقة، منخفضا بنسبة ضئيلة 0.4% عن متوسطها لشهر يناير، ليعاود الارتفاع في شهر مارس بشكل كبير إلى 296.4 ألف دينار للصفقة وبنسبة ارتفاع 53.9% عن شهر فبراير.
وكان متوسط الصفقات للقطاع الاستثماري لشهر يناير قد بلغ 631.1 ألف دينار للصفقة، مرتفعا بنسبة 141.2% عن متوسطها في شهر ديسمبر 2008، والذي كان 261.6 ألف دينار، ليعود وينخفض متوسطها في شهر فبراير إلى 303.7 آلاف دينار للصفقة وبنسبة انخفاض 51.9% عن متوسط شهر يناير، ويستمر الانخفاض في شهر مارس، ولكن بنسبة أقل، ليصل متوسط الصفقة إلى 287.9 ألف دينار وبانخفاض نسبته 5.2% عن متوسط شهر فبراير.
وبلغ متوسط الصفقة للقطاع التجاري 10.48 آلاف دينار في شهر يناير، مرتفعا بنسبة 318.8% عن متوسط شهر ديسمبر 2008، والذي كان 2.5 ألف دينار، لينخفض متوسطها في شهر فبراير ليصل إلى 7.49 آلاف دينار للصفقة وبنسبة انخفاض 28.5% عن متوسطها في شهر يناير، ويهبط بشدة في شهر مارس وبنسبة انخفاض 81% عن شهر فبراير، مسجلا متوسط صفقة مقداره 1.42 ألف دينار.
مساهمة القطاعات المختلفة
وعن مساهمة القطاعات المختلفة لسوق العقار الكويتي في الصفقات العقارية خلال الربع الأول، كان نصيب العقار السكني هو الأكبر حيث بلغت نسبته 36.7% من إجمالي صفقات السوق في الربع الأول وبقيمة صفقات 171.7 مليون دينار منخفضة عن مساهمته في الربع السابق والتي كانت 39.5% وبقيمة صفقات 196.1 مليون دينار. بينما كان نصيب قطاع العقار الاستثماري من تداولات الربع الأول ما نسبته 30.7%، بقيمة صفقات بلغت 143.7 مليون دينار، منخفضة عن مساهمته في الربع الرابع من 2008 والتي كانت 38.2% بقيمة صفقات 189.6 مليون دينار.
بينما زادت مساهمة القطاع التجاري للربع الأول إلى 32.3% وبقيمة صفقات بلغت 151.2 مليون دينار بعد أن كانت مساهمته في الربع الرابع من 2008 بنسبة 22%، وبقيمة صفقات 109.1 ملايين دينار.
بينما كانت مساهمة كل من القطاع الصناعي وقطاع المخازن ضئيلة للغاية في الربع الأول، بل لم يسجل أي تداول للعقارات الصناعية طوال الربع الأول. بينما سجلت صفقة واحدة فقط لقطاع المخازن في هذا الربع بقيمة 1.1 مليون دينار وتمثل 0.2% من صفقات هذا الربع.
وبشكل عام فإن سوق العقار بالكويت خلال الربع الأول من هذا العام يعاني بشكل كبير من عدم وضوح الرؤية لدى المستثمرين وعدم تبلور إجراءات الدولة في حل الأزمة المالية والاقتصادية وحتى بعد إصدار قانون الاستقرار المالي، فالملاحظ تردد الشركات في الاستفادة منه لأسباب مختلفة تخص كل شركة، وهذا كله ينعكس سلبا على المستثمرين وعلى أداء الأسواق المالية بشكل عام وسوق العقار بشكل خاص.
وذكر التقرير انه ومما سبق سرده من بيانات للصفقات يلاحظ حدوث طفرة في التداولات من حيث العدد والقيمة في شهر ما في قطاع من قطاعات السوق ما تلبث أن تخبو في الشهر التالي له مما يدل على عدم وجود قوة دافعة في السوق لاستمرار النشاط والانطلاق في هذا القطاع وأن هذه الطفرة كانت ظرفية ولا تمثل اتجاها مستمرا بالسوق. كما يلاحظ في الوقت ذاته قلة المعروض من العقارات للبيع، حيث ان أسعار العقار الحالية اقل من الأسعار التي تم الشراء بها وبالتالي يصر ملاك تلك العقارات على الاحتفاظ بها قدر المستطاع لحين تحسن الأسعار إلا في حالة الاضطرار للبيع للضرورة القصوى.
وعن توقعات أداء سوق العقار بالكويت في الربع الثاني من سنة 2009، فإنه من المتوقع استمرار تراجع أداء سوق العقار بالكويت خلال سنة 2009 بشكل عام وخلال الربع الثاني بشكل خاص، مع استمرار انخفاض أسعار العقارات مصحوبا بضعف القدرة الشرائية للمواطنين وذلك نتيجة للأزمة المالية والاقتصادية العالمية وتراجع عائدات النفط بالإضافة لتأخر تطبيق قانون الاستقرار المالي لدعم الاقتصاد المحلي من قبل الشركات الاستثمارية المتأثرة بالأزمة الحالية. ويسود سوق العقار حالة تخوف من انخفاض الإيجارات للعقار الاستثماري أسوة بما حل بالعقار التجاري، خاصة بعد اتجاه بعض الشركات لخفض مصروفاتها والاستغناء عن نسب معينة من العمالة الوافدة لديها وهو ما سيقلل الطلب على الشقق السكنية مما يترتب عليه انخفاض معدلات الإيجار وبالتالي انخفاض قيم العقارات وقيم أراضي العقار الاستثماري لاحقا.
وقال التقرير ان ضعف أداء قطاع السكن الخاص استمر في الربع الأول فقد بلغ إجمالي قيمة الصفقات المسجلة في هذا الربع مبلغ 171.7 مليون دينار منخفضا بنسبة 12.4% عن اجمالي الصفقات المسجلة في الربع الرابع من سنة 2008 والذي بلغ 196.1 مليون دينار كما انخفض عدد الصفقات إلى 738 صفقة في الربع الأول من 998 صفقة في الربع الرابع وبنسبة هبوط 26.1%.
كما نجد أن قيمة الصفقات في الربع الأول قد انخفضت بنسبة 65.9% عن قيمتها في الربع الأول من 2008 والذي سجل به صفقات بقيمة 502.9 مليون دينار، كما انخفض عدد الصفقات التي تمت من 2409 صفقات في الربع الأول من سنة 2008 إلى 738 صفقة في نفس الربع في سنة 2009 وبنسبة هبوط 69.4% وهذا يوضح مدى تأثر قطاع السكن الخاص بقرارات التشدد في سياسات الإقراض وصدور قانوني 8 و9 لسنة 2008، مما يدلل بشكل واضح على ضعف القدرة الشرائية وعدم توافر السيولة لدى المواطنين، ومن المتوقع استمرار ضعف أداء قطاع السكن الخاص خلال السنة الحالية ما لم يتم تعديل القانونين 8 و9 لسنة 2008 وضخ السيولة وإعادة توفير الائتمان للمواطنين الراغبين في شراء مسكن خاص بهم.
وعن أداء هذا القطاع على مستوى أشهر الربع الأول بشكل أكثر تفصيلا، نجد أن الأداء كان منخفضا في بداية هذا الربع ولكنه تحسن بنهايته، فقد كانت قيمة الصفقات المسجلة لقطاع السكن الخاص في شهر يناير قد بلغت 37.1 مليون دينار منخفضة بنسبة 59.9% عن قيمتها في شهر ديسمبر 2008 التي كانت 92.6 مليون دينار لترتفع إلى 50.7 مليون دينار في شهر فبراير وبارتفاع نسبته 36.6% عن قيمتها في شهر يناير. ولتسجل صفقات بقيمة 83.9 مليون دينار في شهر مارس وبارتفاع نسبته 65.4% عن قيمة صفقات شهر فبراير.
الصفحات الاقتصادية في ملف ( pdf )