«المركز»: توقعات بارتفاع أسعار العقار الاستثماري بين 5% و15% في 2010

قال تقرير شركة المركز المالي الكويتي «المركز» حول قطاع العقار المحلي انه من المتوقع لأسعار العقارات الاستثمارية، والتي تعني شريحة الشقق السكنية، أن ترتفع من مستوياتها الحالية بنسبة تتراوح بين 5% و15% في عام 2010، كما يتوقع التقرير لأسعار العقارات المكتبية أن تنكمش بمعدل يتراوح بين 15% و20% على خلفية الانكماش المحتمل في القيم الايجارية بسبب كمية العرض القادمة، في حين يتوقع التقرير تراجعا في مقدار انكماش الأسعار الحاصل حاليا في قطاع العقار التجاري كما يتوقع التقرير انكماش بنسبة 10% في الأسعار والإيجارات خلال النصف الاول من عام 2010. المعاملات العقارية وعن المعاملات العقارية أوضح التقرير أن الوضع الإجمالي يشير إلى أن مستوى النشاط انعطف في نوفمبر 2009 من الاتجاه التنازلي الذي بدأه منذ مستويات الذروة في ابريل 2008، ويشير التقرير الى ان مستويات النشاط انكمشت بنسبة 65% منذ نقطة الذروة على صعيد حجم التعاملات من حيث العدد وبنسبة 62% من حيث القيمة قبل الانعطاف. وفي حين أن القيود على الإقراض ومنع شركات الاستثمار العقاري من الاتجار بعقارات السكن الخاص بموجب القانون رقم 8 والقانون رقم 9 لعام 2008، كانت هي الأسباب الرئيسية للانكماش في النشاط العقاري، إلا أن تفاقم الانكماش في نمو الإقراض نتيجة للأزمة المالية والتباطؤ الاقتصادي، يؤدي إلى إطالة أمد الانكماش في نشاط التعامل العقاري. ويتوقع تقرير المركز انتعاشا مستداما في اتجاهات التعاملات خلال عام 2010 مدعوما بالنمو الاقتصادي ونمو الاقراض. وعن العقار السكني الخاص قال التقرير انه يتوقع بحلول عام 2015 ان يكون هناك 64 الف طلب على السكن ستضاف إلى طلبات الإسكان المعلقة حاليا والتي يبلغ عددها الآن 92.223 وحدة سكنية، وسيرتفع الطلب من قبل شريحة الكويتيين المقتدرة ماديا الذين سيفضلون شراء العقارات من ملاك الأراضي المتوافرة في السوق مع انتعاش الاقتصاد في 2010. وهناك مشاريع سكنية متنوعة في مراحل مختلفة من الإنشاء، ويمكن أيضا الإعلان عن مزيد من هذه المشاريع لمواكبة هذا الطلب المتزايد على السكن، وتشير مستويات الأسعار في السوق الثانوية لقطع الأراضي إلى أن الأسعار تتعافى من مستوياتها المنخفضة بمعدل متوسط يتراوح بين 15% و20% بعد انكماشها بمعدل تراوح بين 20% و30%، أما بالنسبة لعام 2010، فإن التقرير يتوقع انتعاش الأسعار بنسبة 5% الى 10% مدعومة بارتفاع الطلب من قبل المقتدرين ماديا والجهود الرامية الى تطوير مواقع جديدة. وعن العقارات الاستثمارية (الشقق السكنية) بيّن التقرير ان النمو في عدد السكان الوافدين، والذي بدوره يعتمد أيضا على النمو في النشاط الاقتصادي، هو العامل الرئيسي المحدد للتوقعات المستقبلية لهذه الشريحة، فقد اتسعت معدلات الرسملة بنسبة تتراوح بين 2% و3% خلال الأزمة، وهذا ما يؤدي إلى توقف في نمو عدد السكان الوافدين. غير أن معدلات الرسملة قد انكمشت بمقدار 50 نقطة أساس من مستوياتها في الربع الثاني من عام 2009، الأمر الذي يشير إلى تحرك إيجابي للأسعار بينما يظل الفارق بين معدل الرسملة ومعدلات أسعــــــار الفائدة على الإقراض المصرفي عند مستوى 4%، ورغم أنه سيـــــكون من الصعب على المرء أن يقترض من البنوك ويحصل على هــــــذا الفارق بالنظر إلى الأوضاع الراهنة للإقراض، فإن هذا الفارق يوحي بمقدار علاوة المخاطر التي يتم أخذها في الاعتبار ضمن الأسعار الحالية. وذكر التقرير أن نسبة الشغور لم تصل إلى مستويات تنذر بالخطر، فإن التقرير يتوقع لهذا الفارق أن ينخفض بمعدل يتراوح بين 2% و3% خلال عام 2010 على حسب حركة معدلات الاقراض والرسملة. ويشير تحليل السيناريو المحتمل إلى أن هذا الانكماش سيؤدي إلى نمو في مستويات الأسعار بمعدل يتراوح بين 5% و15%، ويتوقع التقرير انكماشا بمعدل 5% في اسعار الايجارات خلال النصف الاول من عام 2010. العقارات المكتبية وعن العقارات المكتبية قال التقرير ان مساهمة شريحة العقارات المكتبية ارتفعت في الناتج المحلي الإجمالي الاسمي للقطاع غير النفطي من 28% خلال عام 2002 إلى 39% خلال عام 2008، مؤدية إلى نمو متزايد في الطلب، وهذا النمو المتزايد في الطلب قد توقف مع بداية التباطؤ الاقتصادي في عام 2008، والذي سيتحول إلى النمو مجددا خلال عام 2010، ومن المتوقع للقطاع غير النفطي أن يعكس اتجاهه إلى الأعلى بمقدار 4% حسب تقديرات صندوق النقد الدولي في 2010، وهو ما يعادل ضعف النمو المتوقع للناتج المحلي الإجمالي للقطاع النفطي، وإن كان ذلك المعدل أدنى بكثير من المستويات التاريخية، ومع تكشف أبعاد الأزمة، انكمشت أسعار العقارات المكتبية بمعدل تراوح بين 30% و 50% في مدينة الكويت، وبمعدل 25% ـ 40% في المناطق الأخرى، وهي أعلى معدلات للانكماش بين شرائح القطاع العقاري، وتماثل متوسط هبوط الأسعار المعلنة في دبي. وذكر التقرير ان القيم الايجارية انكمشت بمعدل 45% في مدينة الكويت ومعدل 20% ـ 25% في المناطق الأخرى، لتتسع بذلك معدلات الرسملة بنسبة 2% ـ 3.5% حيث تبلغ حاليا 9%، ويتوقع تقرير المركز أن كمية العرض القادم في شريحة العقارات المكتبية سوف تدفع بالقيم الايجارية تنازليا بمعدل 1 ـ 2 دينار للمتر المربع شهريا، مؤدية بالأسعار إلى الانكماش بمعدل 15% ـ 20%، ويشير التقرير أيضا إلى أن انكماش الأسعار سيكون أكبر في المواقع الثانوية نتيجة لتركز العرض القادم للعقارات من الفئة (أ) في مدينة الكويت. وعن عقارات التجزئة أشار التقرير إلى ان اتجاهات مشابهة في هذه الشريحة التي انكمشت القيم الايجارية فيها بمعدل تراوح بين 15% و30%، مع توسع في معدلات الرسملة بمقدار 2% ـ 3%، غير أن الاتجاهات في إنشاء المؤسسات تشير إلى أن عدد المؤسسات الجديدة قد بلغ القاع خلال الربع الأول من عام 2009 وارتد إلى الأعلى، ما سيؤدي إلى توقف انكماش الطلب الذي من المفترض له أيضا أن يفضي إلى تراجع في مقدار انكماش الأسعار السائدة حتى الآن، ويتوقع التقرير ان تنكمش الايجارات والأسعار بنسبة تقل كثيرا عن 10% خلال عام 2010.