- التعديلات ستمكن المستأجر «سيئ النية» من التهرب من سداد الأجرة مع البقاء شاغلاً للعين المؤجرة
- من البديهي أن منع المالك من الأجرة بقانون سيوقع هذا القانون بشبهة عدم الدستورية
- التعديل المقترح سيسلب القضاء اختصاصه الأصلي لشموله جميع المستأجرين بأنواعهم
- لضمان حقوق الطرفين يمكن أن يتضمن القانون شرطاً بعدم الإخلاء وإلزام المستأجر بسداد الأجرة
طارق عرابي
قالت مصادر عقارية مطلعة في شركات عقارية وجهات اختصاص بالشأن العقاري إن التعديل المقترح على قانون الإيجارات والمقدم من عدد من نواب أعضاء مجلس الأمة، والمتعلق بإضافة المادتين 26 مكرر د ومكرر 5، سيؤدي في حال إقراره إلى إرباك المحاكم وإحداث ضرر كبير بملاك العقارات، فضلا عن أنه يقع في شبهة عدم دستوريته.
وأضافت المصادر في تصريحات خاصة لـ «الأنباء»، أن التعديل المقترح نص على عدم جواز إخلاء المؤجر الذي لم يسدد الأجرة أثناء فترة التعطيل، ثم قرر بأن للمالك استصدار أمر أداء بالأجرة غير المسددة، الأمر الذي من شأنه أن يوقع المحاكم من جهة، والملاك من جهة أخرى، في إجراءات متشعبة ومتعددة، كما أنها ستمكن المستأجر (سيئ النية) من التهرب من سداد الأجرة مع البقاء شاغلا للعين المؤجرة دون سداد الأجرة، مشيرة الى ان هناك جهات عقارية تنوي تقديم مقترحا بديلا يلزم المستأجر بسداد الأجرة المتأخرة على أقساط لمدة لا تتجاوز السنة من تاريخ عودة العمل.
وكان عدد من أعضاء مجلس الأمة تقدموا بمقترح لتعديل المادة 581 من مرسوم رقم 67 لسنة 1980، الخاص بالإيجارات، وذلك بإضافة فقرة جديدة على رقم 1، والتي تنص على أنه لا يجوز للمؤجر فسخ العقد في حال تعذر سداد المستأجر للأجرة في الحالات التي تقرر فيها السلطة العامة تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن والسلم العامة، والتي تقتضيها المصلحة العامة أو خلال فترات الحروب أو الكوارث أو الأوبئة، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد الأجرة المتأخرة لمصلحة المؤجر ومدد التقسيط وفقا للحالة المادية للمستأجر.
وتابعت قائلة: «لتوضيح ذلك، لنفترض ان العطلة انتهت واستمر المستأجر منتفعا بالعين ولم يسدد الأجرة أثناء العطلة وبعدها، فإن أقام المالك دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة فإن النص هنا سيمنعه من طلب الإخلاء عن فترة التعطيل، ويحيله لاستصدار أمر أداء بخصوص الأجرة غير المسددة، وستكون هنا الفترة المتداخلة في عدم سداد الأجرة أثناء العطلة وبعدها مما يوقعنا في وضع قانوني شاذ، اذ ان القاضي يمتنع عليه الحكم بالإخلاء بسبب عدم السداد أثناء التعطيل، وفي الوقت نفسه يجب ان يقوم بالإخلاء عن الفترة بعد التعطيل لعدم سداد الأجرة، ويمتنع على القاضي الحكم بالأجرة المتأخرة أثناء التعطيل لأنها تخرج من اختصاصه ويكون الاختصاص لقاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر أداء، ويجب على قاضي الموضوع ان يحكم بالأجرة المتأخرة عن الفترة ما بعد التعطيل، وهذا يحدث إرباكا في عملية التقاضي ويشغل المحاكم بعدد مضاعف من القضايا، بل وإرباكا في قيد القضايا ورفعها والدفوع بعدم الاختصاص لتبحث المحاكم في المدد المطالب بها واختصاصها من عدمه مما يشغل المحاكم بأعمال مضاعفة».
وتابعت المصادر تقول: «من جانب آخر فإنه من البديهي ان منع المالك من الأجرة بقانون سيوقع هذا القانون بشبهة عدم الدستورية، إذ لا يجوز إصدار أي قانون يمنع المالك من المطالبة بالأجرة أو أي جزء منها لأنها اختصاص اصلي للمحاكم التي تقضي بهذا الاستحقاق».
ولفتت إلى أن الواقع العملي فيما حدث بهذه الأزمة يشير إلى ان هناك فئات عدة للمستأجرين، مستأجر سكن خاص استغل السكن ويجب عليه سداد الأجرة كاملة، ومستأجرين للمحلات التجارية وهم نوعان: نوع لم يتمكن من فتح محله بسبب قرارات الدولة بالغلق الإلزامي، ونوع لم يتمكن من فتح محله لأسباب تخصه بسبب الأزمة.
فبالنسبة للمحلات التجارية يجب معرفة من اي الفئتين يكون المحل، ويجب النظر للفترة التي امتنع عليه فتح محله، وسبب هذا الامتناع، ومسؤولية المالك عن الاغلاق، والمدة التي يكون مسؤولا عنها، وقد تكون الفترة بالأيام وجزءا من فترة التعطيل.
سلب الاختصاص
ورأت ان التعديل المقترح سيسلب القضاء اختصاصه الأصلي بشموليته التي أتى بها، فقد شمل المقترح جميع المستأجرين بأنواعهم وتعدد مراكزهم القانونية، وقرر بعدم جواز طلب إخلائهم، وحجب الملاك عن اللجوء للقضاء إذا كان الطلب هو الإخلاء أثناء التعطيل، وأحالهم لقاضي الأمور الوقتية لطلب الأجرة والتي هي أساسا فيها تفصيل وتباين من مستأجر لآخر كما أوضحنا بالنسبة للمحلات.
وأضافت: ثم قرر المقترح ان على المؤجر اللجوء لأمر الأداء في حال رغبته بطلب الأجرة، وهو أمر لا يمكن تطبيقه عمليا فإذا كان المالك (مثلا) يطالب محلا تجاريا بكامل الأجرة ويرى المستأجر انه غير ملزم بها او انه ملزم ببعضها، فكيف تكون المطالبة عن طريق أمر الأداء الذي يجب ان يكون قانونا فقط عن مبلغ حال الأداء ومعين المقدار؟ وكيف يسلب القانون حق القضاء في الفصل في هذه المسألة؟ (شبهة عدم الدستورية).
رفض الأوامر
وأكدت أن ما سيحدث فعليا ان أوامر الأداء أغلبها (ان لم يكن جميعها) سيتم رفضها لأن القضاة سينتبهون لهذه الاحتمالات التي تحتاج للبحث وهو غير ممكن في أوامر الأداء وسوف يتعين على الملاك التظلم من الرفض والعودة للمحاكم بقضايا جديدة، لذلك نرى ان القول باللجوء لأمر الأداء فيه إشغال للمحاكم ومضاعفة أعمالها وضياع لحقوق الملاك.
شرط عدم الإخلاء
على صعيد متصل، أكدت المصادر أنه في حال كان المقترحون يرون لزوم صدور قانون يحفظ حق الطرفين، ولا يغلب مصلحة أحدهما على الآخر، فليتضمن القانون شرطا لعدم الإخلاء بإلزام المستأجر بسداد الأجرة للمالك للاستفادة من حمايته بعدم الإخلاء، ويمكن لمساعدة المستأجر ورفع إرهاقه بسداد كامل الأجرة مرة واحدة ان يتم النص على ان للقاضي أن يحكم بتقسيط الأجرة المتأخرة في فترة التعطيل على سنة مثلا، وهنا نضمن بقاء المستأجر دون إخلاء مع التخفيف عليه بتقسيط الأجرة المتأخرة وضمنا حق المالك في إيجاراته، ولم نحجب القضاء عن قول كلمته والفصل في استحقاق الأجرة او جزء منها.
النص البديل
وللخروج من هذه المعضلة، رأت المصادر ان يتم تغيير نص المقترح ليصبح كالتالي: «في الأحوال التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل او وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن، او السلم العام، او الصحة العامة والتي تقتضيها مصلحة البلاد، لا يقضى بإخلاء العين المؤجرة اذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة خلال فترة التعطيل او وقف العمل، بشرط ان يقوم المستأجر بسداد الأجرة المستحقة عن هذه الفترة بعد عودة العمل المعلن من مجلس الوزراء، ويجوز للمحكمة ان تلزم المستأجر بسداد الأجرة المتأخرة على أقساط لمدة لا تتجاوز السنة من تاريخ عودة العمل».
وقالت انه بهذا النص يتم تحقيق الغاية التي تغياها المشرع بعدم إخلاء المستأجر، والتخفيف عنه بتقسيط المبلغ (ان كان يستحق التقسيط) بحسب نظر المحكمة، وضمن المالك حقه بالأجرة وإن كانت مقسطة، ولم نحجب المحاكم من دورها الأصلي وقول كلمتها بخصوص استحقاق الأجرة أو أي جزء منها بحسب ظروف كل قضية، وتسير القضايا بوضعها الطبيعي دون تجزئة وتشتيت وطعون في قانون يغير مجرى التقاضي العادي.
إنشاء لجنة تحكيم لتسوية المنازعات الإيجارية عن فترة الأزمة
اقترحت مصادر عقارية فكرة إنشاء لجنة تحكيم لتسوية المنازعات الإيجارية عن فترة الأزمة، وذلك على غرار اللجنة التي تم إنشاؤها بعد أزمة سوق المناخ التي شهدتها الكويت عام 1983.
وقالت المصادر ان الكويت مرت في العام 1983 بتجربة إنشاء لجنة خاصة بعد أزمة سوق المناخ في ذلك الوقت، حيث تم إنشاء لجنة تسوية معاملات الأسهم التي تمت بالأجل.
وأضافت انه وعلى غرار تلك اللجنة، يمكن إنشاء لجنة تسوية المنازعات الإيجارية التي تمت في فترة هذه الأزمة (مع تحديد الفترة المقصودة)، على أن يرأس اللجنة قاض لتكون بمنزلة هيئة قضائية، وينص على الخط العام لعمل اللجنة التي يمكنها تسوية المنازعات بين الملاك والمستأجرين.
ورأت المصادر أن الواقع العملي لهذه اللجنة يقوم على تسوية النزاعات بالصلح بين المتخاصمين أو بالحكم بما تراه مناسبا وفقا لما يعرضه الخصوم عليها، مشيرة إلى أننا بإنشاء هذه اللجنة سنضمن عدم إغراق المحاكم بآلاف القضايا، كما أننا سنضمن سرعة البت في النزاعات لعدم الحاجة لاتباع إجراءات التقاضي العادية.