«عقود الإيجار الموحدة» ضمان للمالك والمؤجر.. والمؤسسات الائتمانية

تبدأ دائرة الأراضي والأملاك في دبي اعتبارا من مارس المقبل تطبيق عقد الإيجار الموحد إلزاميا، على جميع المتعاملين في السوق العقاري بدبي، والذي تهدف من خلاله إلى تحديد الحقوق والواجبات لدى الأطراف التعاقدية وترسيخ الشفافية والمصداقية وضمان حقوق أطراف العلاقة، إضافة إلى مراقبة السوق العقاري، والحد من الإجراءات الشخصية التي تلحق الضرر بالسوق.

هذه التجربة الجديدة ستصبح أمرا واقعا في سوق دبي العقاري الذي يعتبر من أكثر أسواق المنطقة نشاطا وتداولا، لاسيما انه يستقطب شريحة كبيرة من المستثمرين من جميع أنحاء العالم، ومما لا شك فيه أن السوق الكويتي يحتاج إلى مثل هذا الأمر، خاصة ان القطاع العقاري يعتبر المصدر الثاني للدخل في الكويت بعد النفط، فضلا عن أن التداولات العقارية في هذا السوق تقدر بنحو 3 مليارات دينار سنويا.

ويؤكد عدد من خبراء العقار أهمية تطبيق مثل هذا العقد الموحد في السوق العقاري الكويتي، لأن ذلك الأمر من شأنه ان يضمن حقوق المتعاملين بالسوق أولا، ثم ضمان حقوق البنوك ومؤسسات التمويل والائتمان من جهة ثانية، فضلا عن تخفيف العبء عن المحاكم القضائية التي أصبحت تشهد إقامة دعاوى بالآلاف بين المؤجرين والمستأجرين بسبب عدم وضوح عقود التأجير أو اختلافها من جهة لأخرى.

ويقول الخبير العقاري والاقتصادي محمد المخيزيم ان توحيد عقود التأجير العقاري من شأنه أن يحمي كلا من المالك والمؤجر، بالإضافة إلى البنوك التي تقوم بتمويل ملاك العقارات، لأن العقد الحكومي الموثق سيكون بمنزلة حجة دامغة يعتد بها أمام المحاكم، ما من شأنه أن يمنع تلاعب بعض الملاك الذين يلجأون في بعض الأحيان إلى تضخيم قيم العقود (صوريا) تحسبا لبيع العقار مستقبلا بسعر أعلى من سعره الحقيقي.

وأكد المخيزيم على إمكانية تطبيق هذه الفكرة في الكويت، لكن هذا الأمر قد يحتاج إلى بعض الجهد والوقت من قبل الإدارات الحكومية وعلى رأسها إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة وإدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، لكن تطبيقه سيمنع بلا شك الغبن الذي يقع على التجار والبنوك في حال بيع العقار في المستقبل، لأن مالك العقار سيكون ملزما بما جاء في العقد أو أنه سيكون عرضة للقضاء، لاسيما في حال قام بتضخيم قيمة العقار للحصول على الائتمان أو في حال إعادة البيع بسعر أعلى من السعر الحقيقي.

أمر إيجابي

من جانبه، قال المقيم العقاري عماد الفرج ان تطبيق العقد الموحد سيكون أمرا إيجابيا بالنسبة لقطاع العقار الكويتي، لكنه رفض أن تتدخل الدولة في تحديد القيمة الإيجارية لكل عقار، حيث ان لكل عقار طبيعته وخصائصه ومميزاته التي تختلف من عقار لآخر، وذلك بناء على الموقع والتشطيب والمساحة.

وأشار إلى ان الصيغة الموحدة لشروط التأجير والتي تتماشى مع قوانين الدولة، من شأنها أن تخفف العبء عن القضاء الكويتي الذي أصبح مزدحما بآلاف قضايا التأجير، ما شكل عبئا حقيقيا على الجهاز القضائي وأعاقه عن تأدية دوره الحقيقي في باقي شؤون القضاء.

وأكد الفرج ان الكثير من عقود التأجير الحالية فيها غموض في عدد من الجوانب، ما يجعل تفسيرها يختلف من شخص لآخر، وبالتالي لابد من اللجوء للقضاء للبت فيها، ومن ثم فإن توحيد العقود واعتمادها من قبل جهة مسؤولة بالدولة من شأنه أن يحدد مسؤوليات كل طرف، وأن يقضي على المشاكل الحالية في عقود الإيجار، ومن ثم تجنيب المحاكم الكثير من القضايا التي لا داعي لها على الإطلاق.

توحيد وربط آلي

بدوره، أيد أمين سر الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار سعد البيدان فكرة العقد الموحد، مشيرا إلى أن عقد الإيجار يجب أن يرتبط آليا مع الهيئة العامة للمعلومات المدنية ويحدد من خلاله نوع الوحدة ومواصفاتها وقيمتها الإيجارية ومكوناتها، بالإضافة إلى مخطط البلدية.

وقال ان الكثير من ملاك العقارات يقوم حاليا بزيادة القيمة الإيجارية على المؤجرين بنسبة تصل إلى 100% في بعض الأحيان دون حسيب أو رقيب، ودون مراعاة للأوضاع الاقتصادية للمؤجرين أو لحالة السوق العقاري بشكل عام، مبينا ان القانون يجب أن يحدد نسبة الزيادة التي يجب ألا تزيد على 10% من قيمة العقد، فضلا عن تحديد سقف أعلى للقيمة الإيجارية لا تزيد عليها بأي حال من الأحوال.

وأشار البيدان إلى ان التلاعب الحالي في القيم الإيجارية يضر بالدولة وبالاقتصاد وبالمواطنين، مضيفا أن العقد الموحد من شأنه أن يقضي على الفوضى الحالية في العقود الإيجارية.

واختتم البيدان يقول ان تطبيق العقد الموحد سيخفف الطوابير الكبيرة التي تشهدها المحاكم الكويتية حاليا في ظل اختلاف العقود وتفاوتها وما ينشئ عنها من خلافات بين الملاك والمؤجرين بشكل دائم.