- عودة التمويل وانخفاض سعر الخصم وقرار فرز القسائم عوامل تحقق استقراراً ونمواً في القطاع السكني مستقبلاً
- ارتفاع معدلات النمو السكاني وتنفيذ المشاريع التنموية وانخفاض التضخم تعزز الطلب على العقار خلال المرحلة المقبلة
- انخفاض أسواق الأسهم وتراجع معدلات عوائد البنوك.. ومحدودية الفرص الاستثمارية تعزز الاستثمار بالعقار
- 9% ارتفاعاً في أسعار العقار الاستثماري بمناطق حولي والسالمية والشعب والجابرية
قال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) عن سوق العقار المحلي خلال الربع الأول من عام 2010 إنه وعلى الرغم من تداعيات الأزمة المالية العالمية على قطاع العقار المحلى والشركات المشكلة له، إلا أن العقار المحلى مازال يتمتع بتوقعات ايجابية ومازال ينطوي على مستوى منخفض من المخاطرة، حيث تعمل عوامل التأثير الأساسية على نطاق واسع في دعم القطاع على المدى البعيد، بما في ذلك: استمرار تحسن أسعار النفط، وبداية استرداد الاقتصاد العالمي لعافيته بشكل أقوى مما كان متوقعا، فضلا عن المتغيرات المحلية مثل النمو السكاني وارتفاع معدلات الدخل وانخفاض معدلات التضخم وأسعار مواد البناء ولاسيما أسعار حديد التسليح التي بدأت في التحرك نحو الارتفاع خلال الربع الرابع لعام 2009 بشكل ملموس، وظهور اسر جديدة.
بالاضافة إلى محاولات الشركات العقارية الخروج من دائرة الأزمة المالية، والإنفاق الحكومي في إطار النقلة النوعية التي يتوقع أن تحدثها خطة التنمية الاقتصادية التي تشتمل على إنفاق استثماري قيمته 37 مليار دينار خلال السنوات الأربع المقبلة مع التركيز على تلبية طلبات السكان، فضلا عن الخفض الذي تم في أسعار الفائدة على الإقراض.، وذلك في الوقت الذي أصبحت فيه أسعار المساكن أقل مما كانت عليه من قبل، الأمر الذي يسهم في تنشيط طلب جديد على المساكن وأكد التقرير أن كل هذه العوامل ستكون بمثابة مصادر إيجابية ينتفع منها القائمون على تطوير المشاريع العقارية في البلاد.
التداولات العقارية في الربع الأول
على صعيد التداولات العقارية خلال الربع الأول من العام الحالي اشار تقرير «بيتك» إلى أن إجمالي هذه التداولات شهد خلال هذه الفترة مستوى أقل من التداولات السابقة في الربع الرابع من عام 2009 إلا أنها تبقى أعلى من التداولات في نفس الربع من العام السابق، وعزا التقرير ذلك الانخفاض إلى وقوع فترات إجازة طويلة خاصة بالأعياد السنوية من ناحية وزيادة حجم التداولات في الربع الأخير من عام 2009 الناتجة عن إعادة تقييم العقارات لأغراض إعداد الميزانيات السنوية من جهة اخرى.
وعلى الجانب السكنى من القطاع العقاري أفاد التقرير بوجود مؤشرات تحسن ملموسة خلال الربع الأول من العام الحالي، حيث ارتفعت تداولاته بنسبة 1.8% بالمقارنة بالربع السابق له، في ظل استقرار أسعار تلك النوعية خلال الربع الأول وخصوصا في مناطق (الفردوس – الأندلس - مشرف – وغرب مشرف – اشبيلية)، كما استقرت في مناطق محافظة العاصمة والجهراء والأحمدي بينما انخفضت أسعار التداولات في منطقة جليب الشيوخ.
ولفت التقرير إلى أن النمو في النشاط العقاري انعكس على جميع قطاعات الاقتصاد المحلي بعد ما شهد النصف الثاني من العام الماضي بذور انفراج أزمة العقار وخروجه من كبوته الناجمة عن الأزمة المالية العالمية من ناحية وتداعيات وقف التمويل للعقار السكنى بفعل القانونين رقمي 7 و8 لعام 2008 والذي حصل بيت التمويل الكويتي على حكم بعدم خضوع البنوك الإسلامية لهذا الحظر من ناحية اخرى، فمازال هناك فرق واضح بين العرض والطلب على السكن الخاص في الوقت الحاضر ومدد الانتظار للحصول على أرض أو مسكن تزيد على عشر سنوات، إلا أن عودة التمويل وانخفاض كلفته نتيجة لانخفاض سعر الخصم بالإضافة إلى قرار فرز القسائم من شأنه أن يساعد على تنشيط هذا القطاع وتحفيزه مما يخلق استقرارا ونموا في المستقبل ولاسيما في المناطق الجديدة لجنوب السرة وشرق القرين لمساحات صغيرة تتراوح بين 375 – 400 متر مما يخفض من تكلفة شراء المسكن والذي من شأنه أن يعزز القدرة الشرائية مما يجعل شراء الوحدات السكنية الخاصة في متناول متوسطي الدخل من المواطنين.
وفيما يخص العقار الاستثماري ذكر التقرير أنه شهد استمرار الحركة وخصوصا مع بروز طلب واضح في ظل ندرة نسبية على المعروض من العقارات الاستثمارية المدرة، وارتفاع عوائده بالشكل الذي يجعله أكثر تنافسية لعائد العقار الاستثماري بالمقارنة بالعوائد الاستثمارية الأخرى والبديلة، فقد سجلت الأسعار في المناطق (حولي – السالمية – الشعب – الجابرية) ارتفاعا بنسبة 9% بينما سجلت المناطق (دسمان – بنيد القار) ارتفاعا نسبته 3%.
أما الجانب التجاري من القطاع العقاري فمازال يعانى من فائض في العرض في ظل انخفاض الطلب على المكاتب وتقلص الحركة التجارية في البلاد، وخروج العديد من المستأجرين إما إلى أسواق أخرى أو ترشيدا لنفقاتهم على التأجير أو نتيجة للتعثر المالي الذي باتت كثير من الشركات تعانيه في الوقت الحالي، كما أن شح التمويل للمشروعات العقارية والتجارية وتعثر بعض الشركات مما يضيف بعدا جديدا للضغط على تلك الشركات التي غابت عنها المساندة الحكومية الفاعلة، وهو ما انعكس على أسعار التداولات العقارية فقد سجلت المناطق (القبلة – شارع السور – شارع على السالم – شارع الغربللي – البلوكات التجارية – شارع مبارك الكبير – شارع فهد السالم – مركز خيطان المركز الإداري والتجاري – جليب الشيوخ – الجهراء – الفحاحيل – الفنطاس المركز الإداري والتجاري) انخفاضا وصل معدله إلى 9%، بينما استقرت الأسعار في مناطق (شارع عبدالله المبارك – السالمية شارع سالم المبارك وشارع حمد المبارك وشارع البحرين – حولي شارع تونس وبيروت والعثمان وابن خلدون – الفروانية شارع حبيب المناور – الجهراء القيصريات – المنقف – مشروع لؤلؤة الخيران).
ومن ناحية أخرى شهدت أسعار العقارات الصناعية طلبا واضحا في منطقة الفحاحيل ولاسيما للقسائم الواقعة على شارع مركز سلطان والتي ارتفعت بنسبة 10% إلا أن ذلك لم ينعكس على تداول العقارات الصناعية.
ولاحظ التقرير أنه على الرغم من بداية دخول فصل الصيف والذي يشهد دائما طلبا ملموسا على الشاليهات إلا أن الاحصائيات تشير إلى استقرار أسعار الشاليهات وعدم تحركها تأثرا بتداعيات الأزمة المالية العالمية والبحث عن عقارات استثمارية مدرة تسهم في تحسن ثروات الأسر والتي تأثرت نتيجة لانخفاض أسواق الأسهم والعوائد المصرفية، إلا أن هناك نشاطا ملموسا في منطقة لآلئ الخيران نتيجة لطرح المرحلة الثالثة من المشروع، والتي تتسم بصغر المساحات المطروحة، واتساع مساحة الواجهة للقسائم الجديدة.
اتجاهات السوق
وعن اتجاهات السوق أفاد تقرير «بيتك» بأن القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار يشكل نسبة تزيد عن 7% من الناتج المحلى الإجمالي وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل والذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم قدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني.
وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططا طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي حيث أعلن مؤخرا عن ميزانية خطة خمسية حكومية بين عامي 2009 و2014 تهدف إلى إنفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها إلى 37 مليار دينار كويتي بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية.
وعلى صعيد إجمالي السوق العقاري، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2010 انخفاضا قيمته 583.132 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 20.12% مقارنة بالربع الرابع من عام 2009 والبالغ قيمته 932.658 مليون دينار، فقد تركزت أعداد التداولات العقارية للسكن الخاص بنسبة 74.45% والاستثماري 24.29% بينما التجاري بنسبة 0.94% والصناعي 0.33%.
اتجاهات السكن الخاص
لاحظ التقرير أن نطاق الطلب على التطوير العقاري السكنى في الكويت مازال كبيرا، فقد وصل تعداد السكان إلى 3.31 ملايين نسمة في عام 2010، وقد نما بمعدل 7.5% خلال الفترة من 2004 - 2007 ويتوقع أن ينمو بمعدل أكثر من 2% سنويا حتى عام 2015، ويتأثر العقار السكنى بعوامل الطلب المحلى، ويتركز الطلب السكنى على شريحة المواطنين، وقد شهد تنظيم البنية الاجتماعية تغيرا ملحوظا حيث بدأت الأسر صغيرة الحجم في الظهور وبمجرد بدء الشباب في الدخول إلى سوق العمل وتحقيق الدخل فإن الطلب على الوحدات السكنية سوف يرتفع ارتفاعا ملحوظا، حيث يرغب الكويتيون في امتلاك فلل ولا يرغبون في الاستئجار.
وقد أعلنت المؤسسة العامة للرعاية السكنية عن خطط طموحة للمشاريع الإسكانية من خلال رؤية إستراتيجية مقيدة ببرنامج زمني مدروس بما يكفل إيجاد الوسائل اللازمة لتجسيده على أرض الواقع.
وقد جاءت الخطط متوافقة مع الطموحات التنموية التي تستهدف توفير المسكن للمواطن وفقا للمواصفات والتقنيات العالمية، كما أن الهدف من الخطة الجديدة هو البعد عن الأساليب التقليدية في المعالجة واتباع مناهج وآليات غير مسبوقة في تنفيذ المشاريع الإسكانية.
وتهدف الخطة المقترحة في أساسها إلى توفير سكن متميز للمواطن خلال أقصر فترة انتظار ممكنة، والاستفادة المثلى من الموارد المتاحة بأقل حجم إنفاق مالي من الدولة وقد وفرت الدولة العديد من البدائل السكنية التي تجاوز عددها حوالي 92 ألف وحدة سكنية منذ عام 1954.
وتسعى الدولة نحو توسيع مشاركة القطاع الخاص في إنجاز المشروعات الإسكانية إيمانا منها أن مشاركة القطاع الخاص الجادة ستحدث نقلة نوعية وحضارية بسبب مرونة الإجراءات وتوافر الخبرات المتنوعة فيه مما يسهل تنفيذ المشروعات برؤى حديثة وجريئة وسريعة ومتقنة، حيث إن تنفيذ مثل هذه المشروعات وبمساهمة القطاع الخاص سيؤدي إلى إنعاش هذا القطاع لاسيما قطاع صناعة البناء، ويتيح فرصة للإبداع والابتكار ويساعد على تخفيف العبء المالي والفني والإداري عن كاهل الدولة وتخفيف تراكم الطلبات الإسكانية.
ويجري التنسيق بين لجنة شؤون الإسكان في مجلس الأمة والمؤسسة العامة للرعاية السكنية لإصدار التشريعات اللازمة لتأسيس شركة مساهمة عامة يساهم فيها القطاع الخاص والمواطنون لإنجاز المشروعات الإسكانية مع الاستمرار في توفير القروض اللازمة لكل مواطن لبناء مسكنه عبر بنك التسليف والادخار، بالإضافة إلى مواجهة الزيادة المطردة في التوزيع وإسناد تنفيذ البنية التحتية إلى الشركات لمواجهة زيادة عدد الوحدات الإسكانية خلال السنوات الثلاث القادمة التي ستزيد عن 20 الف وحدة.
ولفت التقرير إلى أنه قد ارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص خلال الربع الاول من العام الحالي مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 57% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 526.349 مليون دينار، وهو ما يعكس مدى تعطش المواطنين للسكن الخاص، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 301.573 مليون دينار في الربع الأول من عام 2010، مرتفعة عن الربع الرابع من عام 2009 بنسبة 1.8%، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص بشكل طفيف لتبلغ 1352 صفقة للربع الأول من عام 2010 مقارنة بـ 1348 عن الربع الرابع من عام 2009 بنسبة 0.3%، وقد سجل مارس الماضي أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 45.79% بقيمة 241.021 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغ 526.349 مليون دينار خلال الربع الاول من عام 2010 في حين جاء شهر يناير في المرتبة الثانية بقيمة 168.367 مليون دينار وبحصة قدرها 33.89% وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 106.961 مليون دينار وبحصة قدرها 20.32% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
اتجاهات العقارات الاستثمارية
من ناحية اخرى، انخفض إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الأول من عام 2010 بشكل ملحوظ نظرا لندرة المتاح من تلك النوعية للعقارات والتي تشهد طلبا واضحا في ظل رغبة العديد من المستثمرين في البحث عن الاستقرار كبديل عن أسواق الأسهم فضلا عن انخفاض معدلات عوائد البنوك المحلية وضيق فرص الاستثمار بالإضافة إلى النشاط المبرر في الربع الأخير من العام الماضي والناجم عن إعادة تركيب بعض محافظ الشركات وتداول العقارات لأغراض إعداد الميزانيات. حيث سجل إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية ما قيمته 201.014 مليون دينار مقارنة بـ 267.454 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2009 بنسبة انخفاض بلغت -24.8%، وقد جاء شهر يناير في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام 2010 مسجلا ما قيمته 102.528 مليون دينار، وجاء شهر مارس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 54.659 مليون دينار بينما جاء شهر فبراير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 43.826 مليون دينار.
اتجاهات العقارات التجارية
كما انخفض إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2010 نظرا لانخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي وخصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها مما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 74.3% مسجلة ما قيمته 23.522 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2009 والبالغ 91.381 مليون دينار، وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 57% والصفقات الاستثمارية البالغة 38%.
وقد احتل شهر مارس المرتبة الأولى حيث وصل إلى 241.021 مليون دينار، بينما سجل شهر يناير المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته إلى 178.367 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبراير المرتبة الثالثة حيث وصل حجم تداولاته إلى 106.961 ملايين دينار، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2010 ما قيمته 2.898 مليون دينار مقارنة بـ 5.076 ملايين دينار للربع الرابع من عام 2009، ويعود ارتفاع قيمة متوسط الصفقة الواحدة إلى ارتفاع عدد الصفقات، ووصول أسعارها في بعض المناطق إلى معدلات منخفضة.
مؤشرات الأسعار
أولا: أسعار أراضي السكن الخاص
قال التقرير إنه من غير المحتمل أن تتمكن الدولة أو شركات التطوير العقاري من تلبية الاحتياجات الإسكانية خلال العشر سنوات المقبلة وتهدف الدولة إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015. بعد بلوغ عدد الطلبات 87 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى ثمانية آلاف طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2010 استقرارا في أسعار الأراضي السكنية في مناطق الصليبخات ـ الدوحة ـ مشرف ـ غرب مشرف ـ البدع ـ الأندلس ـ اشبيلية ـ الفردوس ـ العمرية ـ المسيلة ـ الفنيطيس ـ أبوفطيرة ـ الشريط الساحلي وانخفضت في منطقة جليب الشيوخ.
شهدت محافظة حولي استقرارا في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 529 دينارا، وقد أوضحت تحركات الأسعار بين مناطق المحافظة وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بأن هناك استقرارا في الأسعار لمعظم مناطق المحافظة ومنها الشعب والجابرية والرميثية وسلوى وبيان وجنوب السرة، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع من 400 إلى 580 دينارا. وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 307 دنانير للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي، ووفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» شهدت مناطق الأندلس ـ الرابية ـ اشبيلية استقرارا في الأسعار بينما سجلت منطقة جليب الشيوخ أدنى انخفاض في المحافظة وصلت إلى -6.6%، كما استقرت الأسعار في باقي مناطق المحافظة وهي خيطان ـ العارضية ـ صباح الناصر، بينما شهدت مناطق العمرية والرحاب ارتفاعا طفيفا وصل إلى 1%.
كما استقرت الأسعار في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع ليصل إلى 298.9 دينارا، وقد سجلت مناطق الشريط الساحلي حيث وصلت إلى 6%، فيما استقرت أسعار بمناطق الفنطاس الزراعية ـ هدية ـ العقيلة ـ المنقف ـ الوفرة السكني ـ جابر العلي ـ الظهر ـ الصباحية ـ الفحيحيل ـ الرقة، وقد شهدت منطقة لؤلؤة الخيران تركزا واضحا في التداولات حيث سجل متوسط سعر المتر المربع بالمنطقة 187 دينارا للمواقع التي تطل على البحر والمواقع الداخلية 142 دينارا.
وسجلت محافظة الجهراء استقرارا في الأسعار بجميع مناطق المحافظة ليصل متوسط السعر فيها إلى 288.3 دينارا للمتر المربع من الأرض.
وسجلت محافظة مبارك الكبير استقرارا في الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 398 دينارا مقارنة بالربع السابق 2009، حيث تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك».
ثانيا: أسعار الأراضي الاستثمارية
سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية ارتفاعا في أسعار التداول خلال الربع الأول من عام 2010 وبالمقارنة بالربع الرابع من العام الماضي في معظم المحافظات، بينما استقرت في محافظة العاصمة ليتراوح متوسط المتر فيها 1.543 دينارا، بينما كانت منطقة بنيد القار ودسمان أكثر المناطق ارتفاعا ووصلت إلى نسبة 2% بالمقارنة مع الربع السابق.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا ملموسا بالأسعار ليتراوح متوسط المتر المربع خلال الربع الأول 735.7 دينارا بنسبة ارتفاع 5% مقارنة بالربع الرابع 2009، وقد تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» في مناطق المحافظة بأن أكثر المناطق ارتفاعا منطقتا حولي والسالمية حيث وصلت نسبة الارتفاع إلى 9% مقارنة بالربع السابق وجاءت نسب عائد العقارات المدرة من 8.5% إلى 9.5% وذلك حسب الموقع والقيم التأجيرية. وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعا في الأسعار وبمتوسط سعر يصل إلى 735.7 دينارا للمتر المربع بنسبة ارتفاع 5% مقارنة بالربع السابق من 2009.
وقد تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» في مناطق المحافظة وأن منطقة الفروانية أكثر المناطق ارتفاعا بنسبة 8% ثم تلتها منطقة الرقعي وخيطان وتراوح عائد العقارات المدرة بين 9.5% و10.5% وذلك مع مراعاة اختلاف الموقع والقيم التأجيرية.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعا ملحوظا بالأسعار خلال الربع الأول لعام 2010م مقارنة بالربع الرابع لعام 2009 بنسبة ارتفاع 3% للمتوسط، وكانت منطقة أبوحليفة والمنقف والمهبولة أكثر المناطق ارتفاعا وتراوحت نسب الارتفاع من 3.5% إلى 8% للمواقع المتميزة، وتراوحت نسب عوائد العقارات المدرة ما بين 9.5% و11.00% وذلك حسب الموقع والقيم التأجيرية. وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت ارتفاعا ملحوظا بنسبة 4.76% للمتوسط مقارنة بالربع السابق من العام الماضي.
ثالثا: أسعار العقارات التجارية
استمرت أسعار العقارات التجارية لتسجل انخفاضا ملحوظا في معظم المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث انخفضت بنسبة -2.29% خلال الربع الأول من عام 2010 مقارنة بالربع الرابع من العام الماضي، وقد سجل شارع مبارك الكبير أعلى نسب الانخفاض ليتراوح سعر المتر المربع فيه بين 5000 و5.500 دينار، تلاه شارع على السالم والذي تراوح سعر المتر فيه بين 3.200 دينار إلى 3.800 دينار. وبينما سجلت الأسعار انخفاضا طفيفا في مناطق أخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الرابع من عام 2009 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والإداري تداولا ملحوظا بانخفاض يصل إلى -1.84%، في حين سجلت محافظة حولي استقرارا بالأسعار في معظم مناطق المحافظة حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.504 دنانير. وقد سجلت محافظة الفروانية استقرارا ملحوظا بالأسعار في معظم مناطق المحافظة وبلغ متوسط سعر المتر فيها 1.270 دينارا، حيث تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بأن منطقة خيطان المركز الإداري والتجاري أكثر المناطق انخفاضا بنسبة 4% تقريبا تلتها منطقة جليب الشويخ بنسبة 1.5% فيما شهدت منطقة الضجيج ارتفاعا بنسبة 2%.
وقد سجلت محافظة الأحمدي انخفاضا طفيفا في الأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 1.877 دينارا بنسبة انخفاض -0.76% وقد تباينت تحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها بيتك بأن منطقة الفحيحيل أكثر المناطق انخفاضا بنسبة -2.38% تقريبا تلتها منطقة الفنطاس بنسبة -1.5% عن الرابع الرابع لعام 2009.
رابعاً: أسعار القسائم الصناعية
شهدت القسائم الصناعية ارتفاعا ملحوظا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، وقد تباينت تحركات الأسعار بين القسائم الصناعية في الربع الأول من عام 2010 التي قام بها بيتك حيث ان منطقة الفحيحيل الصناعية ارتفعت بنسبة 10% للقسائم الواقعة على شارع مركز سلطان بينما تراوح ارتفاع القسائم الصناعية الواقعة بمنطقة الشويخ الصناعية ـ شارع كندادراي وشارع البيبسي بنسبة 4% تقريبا وبلغت عوائد العقارات المدرة لقسائم الشويخ الصناعية من 12% إلى 13% بينما سجلت العوائد للعقارات المدرة في محافظة الأحمدي بين 8.5% و9.5%.
خامساً: أسعار الشاليهات
على الرغم من قدوم فصل الصيف فقد استقرت أسعار الشاليهات في محافظات الكويت حيث سجل متوسط سعر المتر 14.405 دنانير في محافظة الأحمدي وسعر المتر 5.208 دنانير في محافظة العاصمة و2.813 دينارا في محافظة الجهراء، وقد لوحظ أن هناك نشاطا ملموسا في منطقة لآلئ الخيران نتيجة لطرح المرحلة الثالثة من المشروع، والتي تتسم بصغر المساحات المطروحة، واتساع مساحة الواجهة للقسائم الجديدة.
سادسا: أسعار شقق التمليك
شهد الربع الأول من عام 2010 استقرارا في متوسط أسعار بيع شقق التمليك سواء المنجزة أو غير المنجزة (تحت التشطيب النهائي)، حيث تراوحت في المواقع الداخلية بين 350 و680 دينارا للمتر المربع (من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية) مقارنة مع متوسط الربع الرابع من عام 2009 والذي تراوح بين 350 و670 دينارا للمتر المربع، وقد تمركز التداول في محافظة حولي، تلتها محافظتا الأحمدي ثم الفروانية. أما شقق التمليك ذات الإطلالة المباشرة وشبه المباشرة على البحر (شارع الخليج العربي)، فقد رافقها الاستقرار بمتوسط المتر المربع ليتراوح بين 850 و1150 دينارا للمتر المربع من مساحة الشقة (حسب الوثيقة الرسمية) مشابها لما هو عليه الحال في الربع الرابع من عام 2010. وغالبا ما يترافق مع الإطلالة المباشرة على البحر التشطيب الفاخر (سوبر ديلوكس) حيث تتوافر معه العديد من المزايا منها:
ـ سرداب مخصص لمواقف السيارات (مجانا)، توفير قنوات فضائية مجانا أو باشتراكات مخفضة، مزايا تقدم مجانا كحمام سباحة او جيم صحي أو حضانة ترفيهية للأطفال، توفير الأمن والحراسة مع صالة استقبال بالمعلق الأرضي ذات تكييف مركزي، توفير خدمة الصيانة المجانية الشاملة للمبنى خلال فترة يتفق عليها. كما يلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق المنتج، حيث تشهد إقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن أو إعادة التأجير. وبشكل عام يتمتع هذا المنتج بميزات مثل انخفاض قيمته الإجمالية وسهولة تداوله مقارنة بالأراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير، فضلا عن وجود طلب عليه من قبل المواطنين والمقيمين ويستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالإضافة إلى كبار السن الذين تزوج أبناؤهم، وأصبح بيت العائلة أكبر من حاجتهم، لاسيما ان مبلغ الاستثمار في شقق التملك يكون أقل من الاستثمار في اي نوع من أنواع العقار.
سابعاً: نسب الإشغال والإيجارات
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكل مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 و95%، وقد سجل متوسط سعر إيجار الشقة بين 150 و220 دينارا لغرفة وصالة وحمام، و180و250 دينارا لغرفتين وصالة، و220 و350 دينارا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لـ 3 غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 12 و25 دينارا للمتر المربع ويصل إلى 30 دينارا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 و8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 7 دنانير لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بجميع التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة وخصوصا لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، فقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 دنانير للمتر وقد يزيد على ذلك.
عوامل إيجابية تدعم السوق العقاري
ذكر التقرير ان هناك عوامل ايجابية تدعم الاستثمار في السوق العقاري والمتمثلة في استمرار تحسن أسعار النفط، وبداية استرداد الاقتصاد العالمي لعافيته بشكل أقوى مما كان متوقعا، فضلا عن المتغيرات المحلية مثل النمو السكاني وارتفاع معدلات الدخل وانخفاض معدلات التضخم وأسعار مواد البناء، لاسيما أسعار حديد التسليح.ومحاولات الشركات العقارية الخروج من دائرة الأزمة المالية، والإنفاق الحكومي في إطار النقلة النوعية التي يتوقع أن تحدثها خطة التنمية الاقتصادية التي تشتمل على إنفاق استثماري قيمته 37 مليار دينار خلال السنوات الأربع المقبلة مع التركيز على تلبية طلبات السكان، والخفض الذي تم في أسعار الفائدة على الإقراض.
انتعاش الاقتصاد المحلي
أفاد التقرير بأن النمو في النشاط العقاري انعكس على جميع قطاعات الاقتصاد المحلي بعدما شهد النصف الثاني من العام الماضي بذور انفراج أزمة العقار وخروجه من كبوته الناجمة عن الأزمة المالية العالمية من ناحية وتداعيات وقف التمويل للعقار السكنى بفعل القانونيين أرقام 7 و8 لعام 2008 والذي حصل بيت التمويل الكويتي على حكم بعدم خضوع البنوك الإسلامية لهذا الحظر من ناحية اخرى، فمازال هناك فرق واضح بين العرض والطلب على السكن الخاص في الوقت الحاضر ومدد الانتظار للحصول على أرض أو مسكن تزيد على عشر سنوات، إلا أن عودة التمويل وانخفاض كلفته نتيجة لانخفاض سعر الخصم بالإضافة إلى قرار فرز القسائم من شأنه أن يساعد على تنشيط هذا القطاع وتحفيزه مما يخلق استقرارا ونموا في المستقبل، لاسيما في المناطق الجديدة لجنوب السرة وشرق القرين لمساحات صغيرة تتراوح بين 375 و 400 متر مما يخفض من تكلفة شراء المسكن والذي من شأنه أن يعزز القدرة الشرائية مما يجعل شراء الوحدات السكنية الخاصة في متناول متوسطي الدخل من المواطنين.
فصل الصيف وأسعار الشاليهات
لاحظ التقرير أنه على الرغم من بداية دخول فصل الصيف والذي يشهد دائما طلبا ملموسا على الشاليهات، إلا أن الاحصائيات تشير إلى استقرار أسعار الشاليهات وعدم تحركها تأثرا بتداعيات الأزمة المالية العالمية والبحث عن عقارات استثمارية مدرة تسهم في تحسن ثروات الأسر والتي تأثرت نتيجة لانخفاض أسواق الأسهم والعوائد المصرفية، إلا أن هناك نشاطا ملموسا في منطقة لآلئ الخيران نتيجة لطرح المرحلة الثالثة من المشروع، والتي تتسم بصغر المساحات المطروحة، واتساع مساحة الواجهة للقسائم الجديدة.
تداولات الربع الأول
شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2010 انخفاضا قيمته 583.132 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 20.12% مقارنة بالربع الرابع من عام 2009 والبالغ قيمته 932.658 مليون دينار، فقد تركزت أعداد التداولات العقارية للسكن الخاص بنسبة 74.45% والاستثماري 24.29% بينما التجاري بنسبة 0.94% والصناعي 0.33%.
من ناحية اخرى، انخفض إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الأول من عام 2010 بشكل ملحوظ نظرا لندرة المتاح من تلك النوعية للعقارات والتي تشهد طلبا واضحا في ظل رغبة العديد من المستثمرين في البحث عن الاستقرار كبديل عن أسواق الأسهم.
معدل العائد السنوي على العقارات الاستثمارية في بعض المناطق |
المنطقة |
نسبة البناء % |
المساحة
(متر مربع) |
معدل العائد السنوي على عقارات الاستثمار 2010 (%) |
من |
إلى |
المتوسط |
حولي |
250 |
750 |
9.00 |
9.50 |
9.25 |
حولي |
250 |
1.000 |
9.00 |
9.50 |
9.25 |
حولي |
250 |
500 |
9.00 |
9.50 |
9.25 |
حولي |
250 |
500 |
9.00 |
9.50 |
9.25 |
السالمية |
250 |
1.000 |
8.75 |
9.25 |
9.00 |
السالمية |
250 |
750 |
9.50 |
9.70 |
9.60 |
الشعب |
250 |
1.000 |
8.50 |
9.00 |
8.75 |
الشعب |
250 |
750 |
9.00 |
9.50 |
9.25 |
القيمة السوقية للأرض ومتوسط السعر للربع الأول |
المنطقة |
المساحة
متر مربع |
نسبة البناء % |
الموقع |
القيمة السوقية للأرض * (د.ك) |
سعر المتر (د.ك) |
م / س (د.ك)
الربع الأول 2010 * |
من |
إلى |
من |
إلى |
ضاحية عبدالله السالم |
500 |
210 |
داخلي |
410.000 |
500.000 |
820 |
1.000 |
910.0 |
750 |
210 |
داخلي |
650.000 |
750.000 |
867 |
1.000 |
933.3 |
1.000 |
210 |
داخلي |
750.000 |
900.000 |
750 |
900 |
825.0 |
750 |
210 |
رئيسي |
750.000 |
940.000 |
1.000 |
1.253 |
1126.7 |
1.000 |
210 |
رئيسي |
900.000 |
1.100.000 |
900 |
1.100 |
1000.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
692.000 |
838.000 |
867.3 |
1.050.7 |
959.0 |
الشامية |
250 |
210 |
داخلي |
170.000 |
250.000 |
680 |
1.000 |
840.0 |
500 |
210 |
داخلي |
330.000 |
450.000 |
660 |
900 |
780.0 |
750 |
210 |
داخلي |
450.000 |
550.000 |
600 |
733 |
666.7 |
1.000 |
210 |
داخلي |
650.000 |
850.000 |
650 |
850 |
750.0 |
500 |
210 |
رئيسي |
400.000 |
500.000 |
800 |
1.000 |
900.0 |
750 |
210 |
رئيسي |
500.000 |
800.000 |
667 |
1.067 |
866.7 |
1.000 |
210 |
رئيسي |
750.000 |
1.000.000 |
750 |
1.000 |
875.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
464.286 |
628.571 |
687 |
936 |
811.2 |
الشويخ السكني |
500 |
210 |
داخلي |
440.000 |
600.000 |
880 |
1.200 |
1040.0 |
الشويخ السكني |
1.000 |
210 |
داخلي |
810.000 |
1.000.000 |
810 |
1.000 |
905.0 |
الشويخ السكني |
1.000 |
210 |
رئيسي |
1.000.000 |
1.400.000 |
1.000 |
1.400 |
1200.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
750.000 |
1.000.000 |
897 |
1.200 |
1048.3 |
الشعب |
210 |
400 |
داخلي |
210.000 |
240.000 |
525 |
600 |
562.5 |
الشعب |
210 |
400 |
رئيسي |
260.00 |
300.000 |
650 |
750 |
700.0 |
الشعب |
210 |
500 |
داخلي |
230.000 |
260.000 |
460 |
520 |
490.0 |
الشعب |
210 |
500 |
رئيسي |
270.000 |
320.000 |
540 |
640 |
590.0 |
الشعب |
210 |
750 |
داخلي |
350.000 |
400.000 |
467 |
533 |
500.0 |
الشعب |
210 |
750 |
رئيسي |
450.000 |
500.000 |
600 |
667 |
633.3 |
المتوسط العام بالمنطقة |
295.000 |
336.667 |
540 |
618 |
579 |
الرميثية |
210 |
400 |
داخلي |
160.000 |
180.000 |
400 |
450 |
425.0 |
الرميثية |
210 |
400 |
رئيسي |
180.000 |
210.000 |
450 |
525 |
487.5 |
الرميثية |
210 |
500 |
داخلي |
170.000 |
200.000 |
340 |
400 |
370.0 |
الرميثية |
210 |
500 |
رئيسي |
190.000 |
220.000 |
380 |
440 |
410.0 |
الرميثية |
210 |
750 |
داخلي |
210.000 |
250.000 |
280 |
333 |
306.7 |
الرميثية |
210 |
750 |
رئيسي |
265.000 |
285.000 |
353 |
380 |
366.7 |
الرميثية |
210 |
1000 |
|
430.000 |
500.000 |
430 |
500 |
465.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
229.286 |
263.571 |
376 |
433 |
404.4 |
الأندلس |
210 |
500 |
داخلي |
120.000 |
145.000 |
240 |
290 |
265.0 |
210 |
500 |
رئيسي |
150.000 |
185.000 |
300 |
370 |
335.0 |
210 |
750 |
داخلي |
170.000 |
200.000 |
227 |
267 |
246.7 |
210 |
750 |
رئيسي |
200.000 |
230.000 |
267 |
307 |
286.7 |
المتوسط العام بالمنطقة |
160.000 |
190.000 |
258 |
308 |
283.3 |
الرابية (بيت قائم) |
210 |
500 |
داخلي |
125.000 |
145.000 |
250 |
290 |
270.0 |
210 |
500 |
رئيسي |
140.000 |
175.000 |
280 |
350 |
315.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
132.500 |
160.000 |
265 |
320 |
292.5 |
اشبيلية |
210 |
400 |
داخلي |
140.000 |
155.000 |
350 |
388 |
368.8 |
210 |
400 |
رئيسي |
150.000 |
180.000 |
375 |
450 |
412.5 |
210 |
500 |
داخلي |
150.000 |
180.000 |
300 |
360 |
330.0 |
210 |
500 |
رئيسي |
175.000 |
220.000 |
350 |
440 |
395.0 |
المتوسط العام بالمنطقة |
153.750.0 |
183.750.0 |
343.8 |
409.4 |
376.6 |
هدية |
210 |
750 |
رئيسي |
150.000 |
210.000 |
200 |
280 |
240.0 |
العقيلة |
210 |
400 |
داخلي |
130.000 |
150.000 |
325 |
375 |
350.0 |
المنقف سكني |
210 |
400 |
داخلي |
10.000 |
140.000 |
275 |
350 |
312.5 |
المنقف سكني |
210 |
500 |
رئيسي |
130.000 |
60.000 |
260 |
320 |
290.0 |
الوفرة سكني (بيت قائم) |
210 |
400 |
داخلي |
30.000 |
46.000 |
75 |
115.0 |
95.0 |
الصباحية (بيت قائم) |
210 |
600 |
داخلي |
90.000 |
30.000 |
50 |
216.7 |
183.33 |
الصباحية (قطعة 2) |
210 |
750 |
داخلي |
40.000 |
80.000 |
187 |
240.0 |
213.33 |
الرقة (بيت حكومي) |
210 |
400 |
رئيسي |
85.000 |
40.000 |
213 |
350.0 |
281.25 |
واقرأ ايضاً:
تنوع الشراء بين الأسهم القيادية والرخيصة يقود السوق للارتفاع رغم التراجع الملحوظ لأسواق المال الإقليمية والعالمية
عدم إبراء ذمم مجالس الإدارات.. أحدث صيحة في الجمعيات العمومية
وزير التجارة عن اختيار الهاشل رئيساً لـ «هيئة سوق المال»: لا تعليق الفلاح عن نقل شركات من السوق الرسمي إلى الموازي: لكل حادث حديث
«الغرفة»: قانون التخصيص إنجاز من حيث المبدأ.. وقصور في الجدوى
البحر: «إيفا» تخطط لطرح 3 صناديق عقارية خلال 2010 بقيمة 500 مليون دولار
المعروف: « المشتركة» فازت بمشاريع تنموية قيمتها 555 مليون دينار في 6 سنوات
البحر: الخطوط الوطنية انضمت رسمياً إلى «أياتا»
المعارض تعكس واقع السوق العقاري
الغنيم: «جلوبل» قلّصت خسائرها بـ 80% في الربع الأول
«إنترناشيونال افيرز»: مستقبل الأجيال القادمة والتنمية الشاملة في الخليج قد يواجهان مخاطر
الناصر: «الدولية للإجارة» لديها أصول جيدة تمكنها من تجاوز أزمتها
«الرتاج» تتخارج جزئياً من مشروعين بعائد على الاستثمار 10 و20%
الدعيج: «إنشاء القابضة» زادت الربح التشغيلي بنسبة 200%
اليورو يهبط لأدنى مستوى منذ أربع سنوات
«الوطني»: 125 ألف دينار للفائز الأول في سحب «الجوهرة»