«الدولي»: سوق العقار استرد عافيته في الربع الأخير من 2010

كشف التقريـر العقــــــــاري الصادر عــــن بنك الكويــت الدولي أن سوق العقار الكويتي أنهى العام الماضي بحركة نشاط ملموسة، حيث سجلت فترة الربع الاخير من 2010 أداء أفضل نسبيا قياسا الى الفترات المشابهة الاخرى، بقيمة تداولات وصلت الى 678.4 مليون دينار وذلك بنسبة ارتفاع بلغت 58.5% عن فترة الربع الثالث من نفس العام. وذكر التقرير أن سوق العقار الكويتي قد نجح خلال هذه الفترة في استرداد درجة متقدمة من التعافي، رغم اصطدامه بمجموعة من العوامل غير المواتية كعطلة عيد الاضحى الطويلة، والتراشق السياسي بين الحكومة وعدد من أعضاء مجلس الامة. وعزا التقرير التحسن الملحوظ على أداء السوق لعدد من المؤشرات الاقتصادية التي شهدتها هذه الفترة، ومنها تزايد العائدات المالية للدولة جراء استمرار تصاعد أسعار النفط، وتحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة والباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو القطاع العقاري، الى جانب وجود احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية. وبين التقرير أن الحركة النشطة في هذه الفترة تركزت بشكل أكثر على القطاع السكني الخاص وذلك بحصة سوقية وصلت الى 55%، يليه القطاع الاستثماري ثم التجاري. واشار التقرير الى ان نشاط سوق العقار الكويتي في مجمله خلال الربع الاخير من العام 2010 يعتبر الافضل نسبيا قياسا الى جميع الفترات الربع السنوية التي أعقبت اندلاع الازمة المالية العالمية في سبتمبر من العام 2008. فلقد بلغت القيمة الاجمالية للصفقات المنفذة بالسوق 678.4 مليون دينار خلال هذا الربع وهو المستوى الذي لم يتيسر بلوغه منذ الربع الثاني للعام 2008. وعلى الرغم من ظهور العوامل غير المواتية خلال الربع الاخير من عام 2010، كمصادفة عطلة عيد الاضحى المبارك الطويلة نسبيا، والتراشق السياسي الا أن عددا من المؤشرات الاقتصادية المهمة قد ساعدت كثيرا في تحسين النشاط الكلي لسوق العقار الكويتي خلال الربع المذكور من بينها: 1 - تزايد العائدات المالية للدولة نتيجة استمرار تصاعد أسعار النفط «التي ارتفعت عام 2010 بنسبة 30% عن العام السابق» مما أعطى انطباعا قويا بتوافر قدرات تمويلية ملموسة لدى الحكومة تمكنها من تنفيذ الخطة الانمائية «للسنوات 2010/2011 ـ 2013/2014) وتدعم بالضرورة مسار التعافي الاقتصادي في عمومه، ومما أكد على ذلك تطبيق الحكومة لسياسات مالية توسعية حيث ازداد اجمالي الانفاق الحكومي في الربع الثالث من العام 2010 بنسبة 21.6% عن الربع السابق له. كما سجل الانفاق الانشائي ارتفاعا بنسبة 21.6% عن ذات الفترة. 2 - تحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة الباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو سوق العقار المحلي في ضوء تراجع نشاط سوق الكويت للاوراق المالية حيث انخفض المؤشر السعري بالسوق الى 6.955.5 نقطة بنهاية ديسمبر 2010 أي بما نسبته 11.0% بالمقارنة مع نهاية الربع الثالث من ذات العام، وضعف العائد على الودائع المصرفية في ظل بقاء أسعار الفائدة على الودائع المالية عند مستويات منخفضة قياسية. 3 - احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية يسمح لها بسداد الالتزامات القائمة عليها وتحسين ميزانياتها العمومية قبل انتهاء العام المالي 2010. النشاط الكلي لسوق العقار وتشير النشرات الرسمية الصادرة من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل إلى تسجيل النشاط الكلي لسوق العقار في الربع الرابع من العام 2010 «عقود ووكالات» تصاعدا لكل من قيمة المبيعات وعدد الصفقات. فقد بلغت القيمة الكلية للقيمة 678.4 مليون دينار بارتفاع نسبته 58.5% عن الربع السابق، إلا أن الارتفاع قد جاء طفيفا قياسا إلى الربع المقابل من العام السابق 2009 وذلك بنسبة 3.0%، أما العدد الكلي للصفقات لمجمل نشاط السوق في الربع الرابع من العام 2010 فقد ارتفع إلى 1.669 صفقة بزيادة نسبتها 37.6% عن الربع السابق وعند حدود متطابقة تقريبا مع الربع المقابل من العام السابق. ويستفاد من البيانات الرسمية المتوافرة تركز الصفقات في مجمل نشاط السوق على الوحدات العقارية عالية القيمة نسبيا، لاسيما في قطاع العقار السكني الخاص وقطاع العقار الاستثماري، ويمكن متابعة ذلك من بيانات معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري). ومن حيث قيمة تداولات السوق، فقد تركزت الحركة في القطاع السكني بشكل خاص وبحصة نسبتها 55%، ثم جاء القطاع الاستثماري ثانيا فالقطاع التجاري. قطاع العقار السكني وقد عاود القطاع السكني في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي مجددا وذلك في أعقاب الميل الانكماشي الذي كان قد تعرض له في الربع السابق. فقد ارتفعت قيمة الصفقات لهذا القطاع الحيوي بنسبة ملموسة بلغت 61.8% (وذلك إلى 357.8 مليون دينار بدلا من 221.2 مليونا للربع السابق). كما ازداد العدد الكلي لصفقات قطاع العقار السكني بنسبة 35% (وذلك إلى 1.384 صفقة بدلا من 1.025 صفقة للربع السابق)، ومن بين العوامل التي ساعدت على تحقيق الزيادة الملحوظة في نشاط العقار السكني في الربع الأخير من عام 2010 صدور قرار وزير التجارة والصناعة (أوائل ديسمبر) بعدم تمديد المهلة التي منحها قانون 8 و9 لسنة 2008 للشركات، حيث شدد القرار على ضرورة بيع الشركات لما تملكه من أراض سكنية غير مطورة قبل مارس من عام 2011. وتركزت تداولات القطاع السكني بالمناطق السكنية الجديدة التي كان قد سمح بالبناء فيها وفقا لقرار مجلس الوزراء أواخر عام 2009 وذلك بكل من أبوفطيرة والفنيطيس والمسيلة، كما جرى تداول ملحوظ بكل من منطقتي المسيلة والصديق. قطاع العقار الاستثماري كما جاء أداء قطاع العقار الاستثماري في الربع الرابع من العام 2010 أفضل نسبيا من الربعين السابقين، وذلك بزيادة نسبتها 64.3% عن الربع الثالث من 2010، و5.0% عن الربع الثاني من العام نفسه، فقد ارتفعت قيمة التداولات إلى 188.4 مليون دينار تم تنفيذها من خلال 357 صفقة. وقد تحققت الزيادة الملموسة في نشاط العقار الاستثماري بفضل العديد من العوامل، لعل أهمها: استمرار تدني عوائد الودائع المصرفية (ما بين 1% و3%) وتعرض سوق الأسهم لنشاط اتسم بحالة من التذبذب والخمول ما أدى ـ مجتمعا ـ إلى تزايد رغبة المستثمرين في البحث عن استثمارات أكثر استقرارا كالعقار الاستثماري الذي يدر عوائد تتراوح بين 6% و10%. وقد تركزت تداولات القطاع الاستثماري في عدد من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالسالمية وحولي والفروانية، كما تصاعد عدد الصفقات في المناطق الشاملة لشقق التمليك والعقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا إذ تم بيع عدد كبير من العقارات بالمناطق الأرخص نسبيا كالمهبولة وأبوحليفة والتي تحقق عائدا أعلى مع نسبة مخاطر أكبر. قطاع العقار التجاري هذا وقد واصل نشاط قطاع العقار التجاري في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي الذي كان قد استعاده في الربع السابق. وقد ارتفعت القيمة الإجمالية للتداولات بنسبة 16.6% (و ذلك إلى 106.6 ملايين دينار في الربع الرابع من عام 2010 بدلا من 91.4 مليونا في الربع السابق، كما تزايد عدد الصفقات في الربع المعني إلى أكثر من ضعف ما كان عليه في الربع السابق (+155.5%). وعلى عكس ما كان سائدا خلال الربعين الأولين من عام 2010 حيث اتجه المستثمرون إلى التداول في المناطق التجارية الجديدة منخفضة الأسعار فإن حركة قطاع العقار التجاري في الربعين الأخيرين قد ركزت بصورة كثيفة على المناطق التجارية بوسط المدينة والتي غالبا ما تتطلب قوة شرائية كبيرة مثل منطقة القبلة، وقد بلغ مؤشر معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري) فيها ما يربو على 11.6 مليون دينار.