«بيتك للأبحاث»: فرص هائلة تنتظر المطورين العقاريين في السعودية

الطلب الكبير على العقارات السكنية يخلق فرصا ويزيد دخل المستثمرين في القطاع قانون الرهن العقاري سيحدث ثورة في سوق العقارات إضافة للزخم الحالي مليون وحدة سكنية ستشيدها الحكومة بالتعاون مع القطاع الخاصكشف تقرير أعدته شركة بيتك للأبحاث المحدودة إلى أن فرصا ضخمة تنتظر المطورين العقاريين في السوق السعودية في ظل الازدهار الذي يعيشه قطاع الإنشاءات ومشاريع البنية التحتية، نتيجة الدعم الحكومي الموجه لهذا القطاع، حيث يتوقع أن تعمد الحكومة لبناء نحو مليون وحدة سكنية بمشاركة القطاع الخاص، لافتا في هذا الصدد إلى أن تطبيق قانون الرهن العقاري سيضيف زخما كبيرا لسوق العقارات في المملكة وتوقع التقرير أن تواصل معدلات التضخم في السعودية ارتفاعها لتبلغ نحو 5.5% خلال النصف الأول من العام الحالي ونحو 7% خلال النصف الثاني، بسبب ارتفاع أسعار الإيجارات المدفوعة بالطلب الكبير على العقارات لاسيما قطاع الإسكان. وقال التقرير: ظلت معدلات التضخم في مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية الخاص بالمملكة العربية السعودية مرتفعة بنسبة سنوية بلغت 5.4% في مارس 2012 (حيث بلغت في فبراير 2012: 5.4% سنويا) وذلك يرجع إلى ارتفاع أسعار الأغذية والإيجارات وفقا لمصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات. وارتفعت كذلك أسعار الأغذية والمشروبات بنسبة سنوية بلغت 5.1% خلال هذا الشهر بدلا من 4.3% في فبراير 2012 تماشيا مع الارتفاع العالمي لأسعار الأغذية. بالإضافة إلى ذلك، ظلت أسعار قطاعات الإسكان، الوقود والماء (والتي تسهم بـ 18% من سلة مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية) مرتفعة عند معدل سنوي بلغ 8.9% في مارس 2012 (بلغ 9.3% في فبراير 2012). وترجع الزيادة في أسعار قطاع الإسكان إلى ارتفاع الطلب من جانب المواطنين السعوديين وهو ما يمثل مصادر جديدة للدخل في سوق الإيجارات. ولقد أدت برامج التحفيز الحكومية المتعددة إلى خلق مزيد من فرص العمل وزيادة الدخل بين قطاعات المواطنين السعوديين. وعلاوة على ذلك، يقوم الملاك بزيادة الإيجارات على افتراض زيادة دخل المواطنين. ومن ناحية العرض، يوجد نمو في معدل الزيادة في عروض الإسكان. وعلى الرغم من الإنشاءات المستمرة للمنازل الجديدة في المملكة العربية السعودية، إلا أننا نرى أن ذلك سوف يأخذ بعض الوقت لكي ينعكس على السوق. العقار في السعودية نعتقد أنه من المتوقع استمرار العقارات في المملكة العربية السعودية في مسار النمو الخاص بها ويرجع ذلك إلى عوامل مثل معدلات نمو السكان المرتفعة في المنطقة، تزايد تدفقات القوة العاملة الأجنبية والتنفيذ المتوقع لقانون الرهن العقاري. وبينما يظل الجدول الزمني لقانون الرهن العقاري غير واضح، نتوقع تحولا سريعا وذلك بفضل المساعي التي يبذلها الملك عبدالله لحل المشكلات الاجتماعية والإسكانية. والمملكة العربية السعودية ليست فقط أكبر دولة في دول مجلس التعاون الخليجي من حيث عدد السكان، حيث يشكل عدد سكانها 60% من سكان المنطقة، ولكنها تستمر أيضا في كونها واحدة من أكبر البلدان التي تشهد ارتفاعا في عدد السكان حيث ارتفع عدد سكانها من 7.3 ملايين نسمة في 1975 إلى حوالي 28 مليون نسمة في الوقت الراهن. ووفقا لتقديرات الأمم المتحدة، من المتوقع أن يتجاوز إجمالي عدد سكان المملكة العربية السعودية 30 مليون نسمة بحلول عام 2015. ويخلق النمو في عدد السكان ضغطا كبيرا على سوق العقارات السكنية في المملكة ويفتح ذلك أمام المملكة العربية السعودية أنواعا كثيرة من فرص النمو في قطاعات العقارات الأخرى كذلك. وبعيدا عن النمو في عدد السكان، لاحظنا أن نسبة 43% من إجمالي الوحدات الإسكانية في المملكة العربية السعودية هي مملوكة لمواطنين سعوديين على فرضية أنه لا يوجد مساكن يمتلكها المغتربون. وعلاوة على ذلك، يملك 62% من المواطنين السعوديين وحدات سكنية بينما تسكن نسبة 32% من عدد سكانها في وحدات سكنية مستأجرة. ويعيش بقية المواطنين في مساكن مقدمة من قبل أصحاب الأعمال. وعلى العكس، يمتلك 11% فقط من عدد السكان في الإمارات العربية المتحدة وحدات إسكانية. وبالرغم من ذلك، يعتبر ذلك المعدل أقل بصورة كبيرة من معدل الملكية الذي يتراوح بين 60% و65% في أوروبا والولايات المتحدة الأميركية. ويمكن تبرير الارتفاع النسبي لمعدل ملكية الوحدات السكنية عن معدل الوحدات السكنية المستأجرة في المملكة العربية السعودية مقارنة بأي مكان آخر في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي بحقيقة أن النسبة الأكبر من عدد السكان في المملكة العربية السعودية هي من المواطنين. ونعتقد أن هناك اتجاها متزايدا لامتلاك الوحدات السكنية وهو ما ينعش الطلب على العقارات في العقد التالي. قانون الرهن العقاري ينتظر من وضع قانون الرهن العقاري الجديد إحداث ثورة في سوق العقارات نظرا لأنه سيشجع صغار المشترين والذين يصعب عليهم الحصول على تمويل لشراء العقارات. ومن المتوقع أن يشهد الطلب على العقارات ارتفاعا بنسبة 50% أعلى من المستويات الحالية عند تطبيق قانون الرهن الجديد وهو ما سيحدث تحولا في الاتجاه التاريخي للاستثمارات المنخفضة في العقارات الإسكانية ونقص القدرة على تحمل نفقات ملكية المنازل لجيل الشباب. وستمكن أحكام القانون الجديد البنوك من إنشاء شركات للرهن العقاري تقدر قيمتها بـ 32 مليار دولار في العام من العقد التالي مع التحرر من أحكام نظام الرقابة على البنوك. ومن المتوقع أن يتم إنشاء بنية تحتية كاملة من أجل تقديم القروض على المنازل. ومن المتوقع كذلك إزالة كل أشكال الغموض التي تتعلق بالضمانات التي تقدم للبنوك في حال تعثر العملاء. فرص هائلة يكتسب الازدهار في قطاع الإنشاءات والذي تبلغ قيمته مليارات الدولارات زخما في المملكة العربية السعودية من خلال مشروعات البناء والبنية التحتية الضخمة التي تجري الآن. ومن المتوقع أن تطرح برامج البناء والإنشاءات الضخمة، وفقا لخطة تطوير خاصة بها، فرصا ضخمة للمطورين في المملكة العربية السعودية. وبموجب تلك الخطة، تتوقع الحكومة بناء ما يزيد عن مليون وحدة سكنية بمشاركة كبيرة من قبل القطاع الخاص. وتطرح الحكومة خططا طموحة لإعادة تطوير المناطق الرئيسية في المملكة العربية السعودية. وتهدف خطط التطوير تلك إلى تدعيم المناطق المحيطة بالمسجد الحرام في مكة المكرمة، المسجد النبوي في المدينة، منطقة الظهيرة في الرياض، قصر خزام في جدة وقصور وأسواق مركزية أخرى في أماكن متفرقة بالمملكة العربية السعودية. ولقد تم تنفيذ تلك المشروعات بصورة رئيسية من خلال شراكات بين القطاعين العام والخاص وهو ما يتيح فرصا كبيرة للمطورين الحاليين للمساهمة فيها. وعلى عكس نموذج تطوير عقارات متعددة الاستخدام الذي يتبعه المطورون في الإمارات العربية المتحدة، يتبع أغلب المطورين في المملكة العربية السعودية نموذج تطوير إدارة العقارات وبنيتها التحتية، حيث إن معظم الشركات العقارية السعودية المدرجة في سوق المال تمتلك محافظ لتطويرات مكتملة وهو ما يوفر عائدات مستدامة ودورية، وتمتلك تلك الشركات كذلك استثمارات كبيرة في الأصول المالية. ونماذج الأعمال الخاصة بالشركات القائمة هي نماذج قليلة المخاطر نسبيا مقارنة بمطوري الإمارات العربية المتحدة مع الأخذ في الاعتبار خياراتهم التي تقوم على الدفع النقدي. لقد قام مطورو العقارات في المملكة العربية السعودية، مثل المطورين الآخرين في دول مجلس التعاون الخليجي، بإنشاء، أو بامتلاك أسهم، في شركات تمويل الإسكان وهو ما يدعم أعمال التطوير الخاصة بهم. على سبيل المثال، تمتلك شركة «دار الأركان للتطوير العقاري» حصة في شركتين من شركات تمويل الرهون العقارية وبينما تمتلك شركة «العقارية» حصة في شركة واحدة لتمويل الرهون العقارية. نظرا لتمويله 630 ألف وحدة (حوالي 15%) من إجمالي الوحدات السكنية الحالية في المملكة العربية السعودية، يظل صندوق التنمية العقارية أكبر الممولين البارزين للعقارات السكنية. ويقدم الصندوق التمويل للمواطنين بمبلغ يصل إلى 133.000 دولار لشراء الأرض أو وحدة سكنية خلال مدة 25 سنة دون فائدة. من المتوقع استمرار اتجاه الارتفاع في التضخم في المملكة العربية السعودية خلال عام 2012 بنسب تتراوح بين 5.0% و5.5% سنويا في النصف الأول من عام 2012 و0% و7% في النصف الثاني من عام 2012 وهو ما يحقق عائدات بنسبة 6% سنويا في 2012 في المتوسط مقارنة بمعدل 5.0% في عام 2011 مدفوعا بالطلب المحلي القوي وارتفاع أسعار العقارات. وعلاوة على ذلك، من المتوقع أن يضيف الإنفاق الحكومي المتزايد على الإسكان، وخلق فرص العمل وتحسين الرفاهية الاجتماعية مزيدا من السيولة وهو ما يسهم بالتالي في الارتفاع المتزايد في معدلات التضخم. من المتوقع أن تمتلك المملكة العربية السعودية أكثر أسواق العقارية مرونة، سرعة وقوة في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي. ففي الوقت الحالي، يلاحظ وجود عقود الإيجار طويلة الأجل وممارسات الملكية المتنوعة في قطاع العقارات بالمملكة العربية السعودية، مع افتقار الى الوضوح والتجانس. وعلى الرغم من ذلك، تتم إعادة هيكلة قوانين العقارات السعودية لتقدم التفاصيل والشفافية بخصوص المسائل التي تتعلق بالاستثمارات والرهون العقارية. ونزعم أنه على الرغم من زيادة قيم العقارات، على أساس الدخل النسبي، فمازال هناك مجال لتحقيق قيم أعلى عند تطبيق قانون الرهن العقاري.