- رمضان: نزوح المقيمين سيؤدي إلى تدني قيمة الإيجارات وأسعار العقارات
- العمر: نوصي المستأجرين بسداد الأجرة في مواعيدها والمطالبة بإنقاصها بأثر رجعي
- العتيبي: يحق للمؤجر المتضرر اللجوء للمحكمة.. وقطع التيار «غير قانوني»
- الجليبي: لو تضرر المستأجر في عدم سداد الأجرة فلا بد أن تستجيب المحكمة لطلبه
دعاء خطاب
Doua_khattab
في البداية، تحدث الخبير الاقتصادي محمد رمضان عن آثار أزمة كورونا على السوق العقاري قائلا: إن المساس برواتب المقيمين نظرا لتداعيات الوضع الراهن، خلف أعدادا كبيرة من البطالة لدى المقيمين، الذين يشكلون نسبة كبيرة، وهو ما يؤثر على قدرتهم على تسديد القيمة الإيجارية، مضيفا ان هذه المشكلة تمس المقيمين بشكل أكبر كون الدولة قد ضمنت استمرار رواتب المواطنين الذين يعمل 80% منهم في القطاع الحكومي وبالتالي لن تتأثر رواتبهم.
نزوح المقيمين
وأشار رمضان إلى أن هذا الوضع سيؤثر قطعا على أسعار العقار التجاري الذي أصبح إيراده أقل، ما يؤثر على قدرة المستأجرين على دفع الإيجارات المرتفعة، وهو ما يشمل العقار الاستثماري أيضا.
ولفت إلى أن مغادرة الوافدين ستتسبب في انخفاض أسعار الإيجارات وعوائد العمارات، وهي دورة اعتاد عليها أصحاب العقار الاستثماري وستكون النتيجة انخفاض أسعار العقار بالكامل، موضحا انه «إذا كانت هناك بنايات جديدة يجب أن تنخفض أسعارها بشكل كبير ومن الممكن أن ينتقل المؤجرون لها بدلا من المباني القديمة، فتنخفض أسعار المباني الجديدة وتصبح أسعارها مغرية أكثر من القديمة، وهي دورة تحدث للمباني من حين لآخر، وهو ما يدركه من عاصر مشكلة عام 2008- 2009، وذلك قد يؤثر سلبا على محافظ الملاك العقارية والقروض المرهونة.
وقال رمضان إن تخفيض الإيجار مؤقتا هو الحل الأكثر جدوى من اللجوء إلى الإخلاء، وهو ما اتبعته بعض المجمعات التجارية، مواصلا: «يجب على أصحاب العقار الاستثماري تخفيض العقار مؤقتا لحين عودة الحياة إلى طبيعتها، لافتا إلى أن المشكلة قد تتمثل في تعثر المقيمين عن السداد بسبب ارتفاع البطالة حتى مع تخفيض القيمة الإيجارية».
تعويض الدولة
وعن تعويض الدولة للملاك الذين أعفوا المستأجرين من الإيجار أو من جزء منه خلال الأزمة، ألمح رمضان الى أن أصحاب الأعمال الذين أمرتهم الدولة بالتوقف عن العمل من الممكن أن يحصلوا على تعويض، أما بالنسبة لأصحاب العقارات فالموقف صعب، حيث إن إعفاءهم لمستأجرين يتم طواعية، مختتما: «قد يحتاج الأمر إلى مطالبات لوبي سياسي وهو ليس بالأمر البسيط».
إنقاص بأثر رجعي
من ناحيته، تحدث المحامي عمر العمر عن الآثار القانونية لوباء كورونا المستجد على عقود السكن الخاص وعقود الاستثمار الخاصة بالمحال التجارية قائلا: «في حال السكن الخاص فإن الأجرة مستحقة الدفع للمالك دون نقص لقيام المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة، إلا انه في حال التأخر عن السداد بسبب انقطاع راتبه أو تأثر جهة عمله بتداعيات الأزمة في هذه الحالة فإن المادة (20) فقرة رقم (1) من قانون الإيجارات عالجت الأمر وتركته لتقدير القاضي بقبول عذر المستأجر من عدمه، فإذا ثبت أن العذر قوي فإن المحكمة ستعتبر دعوى الإخلاء كأن لم تكن مع تحمل (المستأجر) لمصروفات الدعوى شريطة أن يوفي المستأجر بالأجرة كاملة حتى نهاية أول جلسة بعد إعلانه بها إعلانا صحيحا، موصيا جميع المستأجرين بسداد الأجرة في مواعيد استحقاقها تجنبا لصدور حكم بإخلائهم وعدم قبول أعذارهم».
وأكمل العمر قائلا: «انه في حال عقود الإيجار أو الاستثمار المبرمة بغرض ممارسة التجارة والتي تتضمن شروطا جوهرية غير مألوفة في عقود الإيجار العادية إذا نص العقد على تحمل المستأجر لتبعة القوة القاهرة او عمل السلطة العامة الذي ينقص المنفعة، فليس للمستأجر أن يطالب بنقص الأجرة أو فسخ العقد.
أما إذا لم يرد في العقد ان يلزم المستأجر بدفع المقابل المادي في حالة القوة القاهرة فإنه في هذه الحالة يجوز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة في الفترة التي لم ينتفع بها.
وعن سؤال المستأجرين المتكرر: «هل نقوم بدفع الأجرة حاليا ثم نطلب فسخ العقد أم يتم إنقاص الأجرة بأثر رجعي؟»، قال العمر: في حال إغلاق المكان المستأجر بفعل قرار السلطة لسبب لا يرجع للمستأجر فإن الأخير في حل من سداد القيمة الإيجارية.
واختتم قائلا: «أما إذا كان قرار السلطة قد أنقص المنفعة فإننا وتوقيا لأي خلاف حال وجود نزاع قضائي ننصح بسداد كامل القيمة المتفق عليها ومن ثم المطالبة بإنقاصها بأثر رجعي استنادا الى المادة (518) من القانون المدني.
السكني.. والاستثماري
من ناحيتها، تحدثت المحامية شيخة الجليبي عن الطرف الذي يحق له اللجوء للقضاء قائلة: «صاحب الصفة والمصلحة في اللجوء للقضاء تتحقق للمؤجر برفع دعوى مطالبة بالقيمة الإيجارية المتأخرة على المستأجر نظير انتفاعه بالعين المؤجرة، مضيفة: «ومن المهم التفرقة بين الإيجار السكني والإيجار الاستثماري.
فالإيجار السكني في ظل جائحة كرونا قائم والمستأجر منتفع من العين المؤجرة، أما بالنسبة للإيجار الاستثماري فقد تضرر المستثمر من قرار الدولة بإغلاق المحال التجارية نظرا للظروف التي تمر بها البلاد وانتشار جائحة كرونا، وعليه فإن أحكامها تختلف عن الأولى. وعليه فإن حديثنا مقتصر على عقود الإيجار الاستثمارية فقط».
مصلحة الطرفين
وعن مدى إمكانية الحكم بتخفيض القيمة الإيجارية، أشارت إلى أن «المشرع الكويتي وتحديدا في القانون المدني سن نصوصا قانونية لمواجهة الظروف الاستثنائية التي تطرأ على عقود الإيجار فالمادة (198) من القانون المدني تهدف إلى إعاده التوازن الاقتصادي للعقد فقد أجازت للقاضي بعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول بأن يضيف من مداه أو يزيد في مقابله.
وتطبيق هذه المادة لا يقتصر على عقود معينة بعينها على اعتبار أن القانون المدني الكويتي هو الشريعة العامة لجميع العقود ما لم يتم استثناؤها بنص خاص.
وأضافت: «فقد نصت المادة (610) على أن: إذا جدت لأحد طرفي العقد ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل استمرار الإيجار مرهقا له، جاز للقاضي بناء على طلبه، وبعد الموازنة بين مصالح الطرفين، إنهاء الإيجار مع تعويض الطرف الآخر تعويضا عادلا».
وواصلت: «فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على تأمين كاف، وعليه فإن تقدير حالة تنفيذ العقد (استمرار الإيجار) يرجع للسلطة التقديرية للمحكمة التي تعمل موازنة بين مصالح الطرفين وعليه تقضي بإنهاء عقد الإيجار الاستثماري مع تعويض الطرف الآخر تعويضا عادلا».
وعن أحقية المالك في فسخ العقد بعد حكم المحكمة أو عدم التجديد كرد فعل للجوء المستأجرين إلى القضاء، أجابت الجليبي قائلة: «فيما يخص العقود السكنية فقد نصت المادة (20) من قانون الإيجارات والخاصة في تحديد موعد سداد القيمة الإيجارية للعين المؤجرة والتي تقرر حق المستأجر أن تأخره في الوفاء كان راجعا إلى عذر قوي تقبله المحكمة، وذلك إذا أوفي المستأجر بعد رفع الدعوى وقبل إقفال باب المرافعة جميع الأجرة المستحقة عليه، وكان تقدير العذر القوي من المسائل التي تختص بها محكمة الموضوع فلها الحرية في تقدير الموقف وعلى أساسه تقضي إما باعتبار الدعوى كأن لم تكن، أو تقضي بالإخلاء.
واختتمت قائلة: «وعليه فلو تضرر المستأجر بانتشار جائحة كورونا في عدم سداد الأجرة فلا بد أن تستجيب المحكمة لطلبه على اعتبار أن ذلك عذر قوي وهو القوة القاهرة فيظل في العقار ولا يتم إخلاؤه، لكن يستحق المؤجر القيمة الإيجارية نظير انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة».
قطع التيار الكهربائي
وفي سياق متصل، قال الناشط في مجال حقوق الإنسان المحامي محمد ذعار العتيبي: «ظهرت الكثير من الأسئلة فيما يخص الإيجارات ومدى إلزامية المستأجر بدفع القيمة الإيجارية للمالك في ظل أزمة فيروس كورونا المستجد التي قد تمنع المؤجر من الانتفاع الحقيقي، مشيرا إلى انه في حال عدم انتفاع المؤجر من العين المؤجرة، يحق له اللجوء للمحكمة لطلب فسخ العقد أو خفض القيمة الإيجارية، مبينا أن قانون الإيجارات لم يتطرق إلى جزئية الظروف الطارئة وفي هذه الحالة يتم اللجوء إلى القانون المدني وفقا للمادة 198 التي شملت هذه الحالة ووضعت الخيار أمام القاضي أن يقدر مدى انتفاع المؤجر من العين المؤجرة.
وفيما يخص قطع التيار الكهربائي وصفه بأنه إجراء غير قانوني، مؤكدا أن المؤجر في هذه الحالة يحق له اللجوء لمخفر الشرطة والتقدم بدعوى مدنية عن مدى الضرر الذي لحق به جراء هذا الفعل.
الوضع الذي فرضه انتشار فيروس كورونا المستجد شكل قوة قاهرة لها آثار سلبية واضحة يمكن رصد ملامحها على المجتمع الكويتي في مختلف معاملاته وعلى العلاقات القانونية بوجه عام والعلاقات التعاقدية على وجه الخصوص، لذا تكاثرت الأسئلة من أفراد وشركات عن الوضع القانوني لعقود الإيجار أو الاستثمار في ظل هذه الأزمة وما يتعلق بها من قرارات، لاسيما قرار إغلاق بعض الأنشطة بسبب الحظر، وما ترتب على ذلك من إخلال البعض بالتزاماتهم التعاقدية، وهذا الأمر من المتوقع أن يكون محل نزاع خلال الفترة المقبلة بين المتعاقدين وبعضهم، أو الملاك والمستأجرين، أو أصحاب معاملات البيع والشراء نظرا لتأثر جميع الأطراف بتداعيات «كورونا» وعدم قدرة البعض على تنفيذ التزاماتهم.
«الأنباء» استعانت بعدد من المختصين في المجال الاقتصادي للوقوف على التداعيات الاقتصادية المترتبة على الوباء المستجد، وتأثيرها على السوق العقاري، فضلا عن الاستعانة بمختصين قانونيين لاستيضاح الأمر، فإلى التفاصيل:
مبادرة مجتمعية لإعفاء المحتاجين من الإيجار
وجه مجموعة من المواطنين من بينهم الشيخة انتصار محمد الصباح، والمستشار مشاري السلطان، وسميرة الصراف، وأنوار الهاجري، وسهيلا القطان، نداء للمواطنين بشكل عام للمساهمة عن طريق وسائل التواصل الاجتماعي تحت مظلة الهيئة الخيرية وشعار «اعفوهم من الإيجار» في دعوة وتشجيع أصحاب العقارات السكنية والتجارية، ومن منطلق إنساني، إلى إعفاء المستأجرين ممن توقفت مصادر رزقهم من الإيجارات والنظر إلى أوضاعهم المأساوية في ظل الظروف الحالية.
فزعة الملاك لمن تقطعت بهم السبل
ناشد المحامي محمد ذعار العتيبي ملاك العقارات بالنظر بعين الرأفة لمستأجري العقارات السكنية التي تقطعت بهم السبل جراء الأزمة الحالية، موجها بالفزعة لهم بخفض القيمة الإيجارية أو تأجيلها لحين انقضاء الفترة الراهنة.