- متوسط سعر البيت إلى الدخل بالكويت الأعلى خليجياً.. لتبقى أحد أصعب الأماكن لامتلاك مسكن
- 75 % من المواطنين الكويتيين دون سن الـ 40.. ما يعزز الطلب الكبير على العقارات السكنية
قال تقرير صادر عن بنك الخليج حول العقار السكني في الكويت إن الإسكان يشكل أحد المتطلبات الأساسية في التسلسل الهرمي للاحتياجات البشرية، وحجر الأساس بالنسبة للاقتصاد، وعلى نطاق واسع، ينشط الإسكان قطاع البناء والتشييد ويشجع على الاستثمار في البنية التحتية وغيرها من المرافق ذات الصلة، كما يساهم في خلق فرص العمل.
ومثالا على ذلك، بلغت حصة الإسكان من الناتج المحلي الإجمالي في الولايات المتحدة الأميركية 17.5% في عام 2020، وفي الكويت ساهم قطاع البناء والتشييد بنسبة 5.1% من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي في عام 2019 و2.9% في عام 2020.
كما ساهمت الخدمات العقارية وخدمات التأجير والأعمال في نحو 9% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2018، وبما أن نزوح العمالة من بين الاعتبارات الرئيسية، فإن توافر الخيارات الإسكانية بأسعار معقولة في البلاد يساهم في مرونة اليد العاملة.
التركيبة السكانية
ارتفع عدد سكان الكويت بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 4.1%، كما ارتفع عدد المواطنين بنسبة 2.3% خلال الفترة من عام 2005 إلى عام 2020، ومن المقدر وصول عدد سكان البلاد في عام 2025 إلى 4.5 ملايين نسمة وفي عام 2050 إلى 5.4 ملايين نسمة.
وفي السنوات الأخيرة، تباطأ معدل النمو السنوي إلى 1% في عام 2020 ومن المتوقع أن يتباطأ بشكل أكبر إلى 0.34% بحلول عام 2050، وبالتالي ومع كثافة سكانية مرتفعة نسبيا تقدر بـ 232 شخص لكل كيلومتر مربع، فإن النمو المقدر لعدد السكان سوف يعزز الطلب على العقار السكني.
وتعتبر التركيبة السكانية للشباب في الكويت مواتية للطلب على العقارات، مع وجود ما يزيد على 50% من إجمالي عدد السكان (المواطنين وغير المواطنين)، و75% من الكويتيين دون سن الـ 40.
وبما أن السياسات التي صدرت مؤخرا ركزت على تقليل أعداد الوافدين، فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى بعض الجوانب السلبية، وقد تساهم عملية إعادة تقييم السياسات مثل المراجعة الجارية لتصاريح عمل الوافدين الذين تزيد أعمارهم على 60 عاما والطلب المستمر من قبل المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية عالية الجودة في دعم العقارات السكنية.
تكلفة العقارات السكنية
شهد متوسط أسعار العقارات السكنية ارتفاعا بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته في عام 2017، وكان هناك تعديل كبير في الأسعار منذ انهيار أسعار النفط في عام 2015، ومنذ ذلك الحين تعافت أسعار العقارات وشهد 2020 أعلى معدل نمو بلغ 11%، وأدى انتعاش الطلب إلى زيادة الأسعار.
وعلى الرغم من ارتفاع متوسط رواتب المواطنين الكويتيين كل عام منذ عام 2015، فانها تتماشى بشكل عام مع التضخم الاقتصادي، مما يدل على عدم وجود زيادة كبيرة في الدخل الحقيقي منذ انهيار أسعار النفط خلال عام 2015.
ومقارنة بأسواق الخليج الأخرى مثل دبي وأبوظبي والرياض، يبدو أن أسعار الإسكان في الكويت مرتفعة التكلفة نسبيا، ويبلغ معدل السعر السكني إلى الدخل في الكويت 16.5، أي ما يقارب من 3 أضعاف معدل الأسعار في كل من دبي وأبوظبي، وأعلى بكثير من معدل الأسعار في الرياض وحتى في لندن.
ويدل هذا المعدل على أن الأمر يستغرق نحو 16.5 عاما لسداد مبلغ التمويل الممنوح لشراء سكن في الكويت من الدخل الحقيقي للمواطن الكويتي العادي عن طريق دفع الأقساط الشهرية.
ويعتبر متوسط سعر السكن في مدينة الكويت إلى الدخل الأعلى بين دول مجلس التعاون الخليجي، مما يجعلها واحدة من أقل الأماكن ميسورة التكلفة لامتلاك المساكن.
قيود العرض
تشكل المناطق السكنية نحو 10% من مساحة الكويت، وفي دراسة أجراها اتحاد العقاريين في عام 2013، بلغت قطع الأراضي الشاغرة 14.079 مقابل 108.288 من طلبات الإسكان المعلقة لدى الهيئة العامة للرعاية السكنية.
وبما أن التدابير الخاصة بتخصيص الأموال لغرض الإسكان كجزء من برنامج التنمية الحكومية وزيادة العروض في المناطق الناشئة مثل صباح الأحمد والمشاريع الجديدة مثل مدينة جابر الأحمد السكنية تهدف إلى زيادة العرض، فإن التأخر في البناء وتفضيل الفلل الواسعة يساهم في فرض القيود على العرض.
وكان القطاع السكني المحرك الرئيسي للنشاط العقاري بشكل عام في الكويت، حيث واجه القطاع الاستثماري والقطاع التجاري ضغوطات جراء زيادة الوظائف الشاغرة وانخفاض الإيجارات بسبب جائحة كورونا، فيما انخفضت مبيعات العقارات الاستثمارية إلى أكثر من 50% في عام 2020 مقارنة بالعام السابق.
وانتعشت أسعار العقارات السكنية في الكويت بعد أن وصلت بأدنى مستوياتها بالربع الثالث من 2018، حيث أظهر مؤشر أسعار المساكن في الكويت اتجاها صعوديا خلال 2019، وبلغ ذروته بالربع الأول من 2020 قبل انتشار الجائحة.
تحديات العقار السكني
قامت الهيئة العامة للرعاية السكنية بتوزيع 67.102 وحدة سكنية خلال الفترة من السنة المالية 2013/2014 إلى السنة المالية 2020/2021، أي نحو 8300 وحدة سكنية بالسنة، فيما بلغ عدد مقدمي الطلبات للحصول على الوحدات السكنية في قائمة الانتظار 91.542 مقدم طلب، كما في ديسمبر 2020.
وتتراوح فترة الانتظار من تقديم الطلب إلى تخصيص الوحدة السكنية نحو 10-15 سنة، مما يدل على وجود تباين في العرض والطلب في برنامج الإسكان الحكومي.
وخلال فترة الانتظار هذه، يواجه الأشخاص صعوبة في شراء المنازل بمفردهم بسبب ارتفاع أسعار العقارات. ووفقا لما تم تناقله، فإن الأراضي المخصصة للمواطنين من قبل الهيئة العامة للرعاية السكنية بعيدة عن وسط المدينة نظرا للقيود المفروضة على عروض الأراضي مما يجعلها الأقل تفضيلا.
وتتطلب عملية تطوير مناطق جديدة لتلبية الطلب على العقار السكني وتعزيز البنية التحتية مثل الطرق، نفقات رأسمالية عالية.
فقد بلغت، على سبيل المثال، التكلفة الإجمالية لمشروع تطوير وبناء شارع جمال عبدالناصر ومشروع طريق الجهراء 500 مليون دينار عند وصول معدل الإنجاز إلى 83% و92% على التوالي.
وقد تم تخصيص 30 مليون دينار في ميزانية السنة المالية 2021/2022 لتطوير الطرق والخدمات الأخرى في مشروع شارع القاهرة.
وبما أن هذه النفقات تعتمد على الإيرادات النفطية، فإن حركة أسعار النفط غير المناسبة قد تؤثر على عملية الإنفاق على هذه المشاريع.
تخضع قروض الرهن العقاري المقدمة كضمان لشراء العقارات، لامتلاك المقترض دخلا آخر، بالإضافة إلى راتبه ليتم منحه الرهن العقاري لشراء منزل ثان وغيره. وسوف يفتح التخفيف من هذه الشروط باب سوق الرهن العقاري أمام البنوك.
وبدأ رأسمال بنك الائتمان الكويتي بالتقلص، ووفقا للتقرير الأخير الصادر عن الهيئة العامة للرعاية السكنية، فإن لدى البنك ما يكفي من رأس المال لمنح القروض العقارية مقابل 12 ألف قسيمة فقط بالسنة، وقد تم اقتراح مشروع قانون جديد للرهن العقاري كبديل على ذلك، والذي في حال تم إقراره سيفتح فرصا إضافية أمام البنوك وشركات التمويل في سوق الرهن العقاري.
ويسمح القانون المقترح للبنوك وشركات التمويل بمنح قروض الرهن العقاري بفائدة تدفع من قبل الحكومة في إطار برنامج الإسكان الحكومي، كما يسمح للبنوك وشركات التمويل بإعادة امتلاك العقارات في حالة التخلف عن السداد، ويتم توفير المساكن البديلة من قبل الدولة للأشخاص الذين يتم إخلاؤهم من منازلهم.
من شأن سوق الرهن العقاري المتطور أن يساهم في تحسين فرص التوريق ويسمح للبنوك بتحويل الأصول من ميزانياتها إلى المستثمرين، حيث يؤدي ذلك بدوره إلى تحرير رؤوس أموال البنوك ووضعها في المكان الصحيح بطريقة بناءة، وبالإضافة إلى تعزيز النمو الائتماني، من شأن هذه الأوراق المالية المدعومة بالأصول المساهمة في تعزيز الأسواق المالية.
كما أن سهولة التداول في الأوراق المالية سوف يسهل عملية اكتشاف الأسعار الأفضل.
2.9 مليار دينار الإنفاق الحكومي على بدل الإيجار
أشار التقرير إلى أن الإنفاق الحكومي على بدل الإيجار للسنة المالية 2020، بلغ نحو ما قيمته 2.9 مليار دينار، وعلى الرغم من اقتراح قانون جديد للرهن العقاري، فإن استمرار الدولة في تقديم المساعدات الإسكانية سيساهم في دفع نمو العقار السكني.
العائد السنوي للعقارات الاستثمارية بين 6.9% 8.4%
ذكر تقرير بنك الخليج أن البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة أدت إلى البحث عن فرص استثمارية ذات عوائد مرتفعة، والعقارات في الكويت تقدم بدورها أحد هذه البدائل، فعلى سبيل المثال، تراوح معدل العائد السنوي على العقارات الاستثمارية بين 6.9% و8.4%، كما في الربع الثالث من 2020.
وقد ساهمت التدابير المتخذة للتعامل مع أثر جائحة كورونا مثل التخفيض الكبير في أسعار الفائدة وتأجيل أقساط المدينين في زيادة الطلب على المساكن الخاصة، مع ارتفاع أسعارها بنسبة 8.2% على أساس سنوي بالربع الثالث من 2020.