الصادي: دخول الحكومة لضمان منح القروض العقارية سينتشل القطاع ويعيده للانتعاش

عاطف رمضان اقترح أستاذ اقتصاديات التمويل بجامعة الخليج للعلوم والتكنولوجيا وأحد الأعضاء المؤسسين لفرع الاتحاد العربي للتنمية العقارية بالكويت د.حسن الصادي لـ «الأنباء» دخول الحكومة وبقوة في مجال ضمان أو منح القروض العقارية أو إنشاء شركات تأمين على هذه القروض تتولى الدولة تمويلها والإشراف والرقابة عليها للخروج من مأزق إحجام البنوك عن تمويل الشركات العقارية، مشيرا إلى أن ذلك يعتبر بمنزلة الأمل الوحيد أمام هذه الشركات والقطاع العقاري بالكامل للخروج من هذه المشكلة. وأضاف د.الصادي أنه من الضروري أن تبحث الشركات العقارية عن آلية جديدة لتمويل المشروعات العقارية الجديدة أو تحت التنفيذ، مؤكدا أن هذا الحل لن يكون من خلال اندماج الشركات العقارية الصغيرة مع بعضها البعض لتكوين كيانا أكبر يستطيع التعامل مع السوق، مرجعا ذلك إلى أن هذا الاندماج سيكون بين شركات متعسرة وغير قادرة حاليا على الاستمرار في تنفيذ مشروعاتها العقارية وهو ما يؤدي إلى تحقيق الكارثة وليس حل المشكلة. وبين د.الصادي أن حل هذه المشكلة يكمن في أن تقوم الشركات العقارية بتكوين صناديق عقارية تقوم بالاكتتاب فيها على أن يتم استخدام محصلة الاكتتاب في هذه الصناديق في حل المشكلات التمويلية للشركات العقارية. وأضاف د.الصادي أن هذه الشركات العقارية لابد أن تكون جادة وقادرة على حل المشاكل التي تسببت فيها من وراء ممارستها الخاطئة في تشغيل الأموال التي تم الحصول عليها لاستثمارها في القطاع العقاري، موضحا أنه تم استثمار هذه الاموال في محافظ أوراق مالية في البورصات المحلية والعالمية لحين الحاجة لهذه الأموال الأمر الذي أدى إلى انكشاف هذه الشركات العقارية التي قامت بمثل هذه الممارسات على محافظ استثمارية لا يمكن تسييلها للقيام بتنفيذ الأنشطة العقارية المتفق عليها في موعدها مما نتج عن ذلك تعثر هذه المشروعات. واستطرد د.الصادي قائلا: إذا كانت الشركات العقارية جادة في حل مشاكلها التمويلية التي عملت على إيجادها لنفسها فلماذا لا تساهم في صناديق عقارية أخرى أقرب ما تكون إلى بنك عقاري تكافلي أو فكر تكافلي إسلامي لحل مشاكل التمويل في القطاع العقاري. وذكر د.الصادي أن الاستثمار العقاري لايزال واعدا مقارنة بالاستثمار في الأسهم والأوراق المالية، مرجعا ذلك إلى احتفاظ العقارات بقيمتها فضلا عن أنها تسترد عافيتها مرة أخرى مع مرور الزمن لكونها استثمارات تمرض ولكنها لا تموت بينما الأسهم استثمارات قد تموت دونما يظهر عليها أعراض المرض. وأشار إلى أن المفاهيم الاستثمارية في القطاع العقاري لابد أن يتم تجديدها فليس من المتصور الاستمرار في السعي وراء الاستثمار في القطاع العقاري بنفس الآلية السابقة التي هي على شكل استثمار عقاري «سكني» أو «تجاري» أو «إداري»، مؤكدا أن الخروج من الأزمة العقارية بعوائدها المخفضة أو السلبية خلال الفترتين الحالية والمقبلة لا يتم من خلال الاستثمار بنفس المفاهيم العقارية الموجودة حاليا ضاربا مثالا على ذلك بالقطاع العقاري السكني للوافدين الذي تشبع بدرجة كبيرة، متوقعا أن يقل العائد على الاستثمار في هذا القطاع نظرا لعدم استقرار الظروف الاقتصادية التي لا تساعد على التنمية للعمل على إيجاد فرص عمل جديدة يتم من خلالها استقدام عمالة جديدة من الخارج بما يؤدي لزيادة الطلب على القطاع السكني العقاري وبالتالي تحقيق المردود الاقتصادي من وراء الاستثمار في هذا القطاع. وذكر أن القطاع العقاري السكني للمواطنين يعتمد حاليا على الإحلال والتجديد، مشيرا إلى أن بناء وحدات سكنية جديدة نتيجة لزيادة معدلات المواليد أو الدخل أمر محدود للغاية ولا يؤدي إلى انتعاشة في القطاع العقاري خاصة في ظل إحجام البنوك عن التمويل العقاري أو ارتفاع تكلفته. وزاد د.الصادي قائلا: لتحقيق مردود اقتصادي مرتفع من هذا القطاع كان يجب على المطورين العقاريين السعي وراء مفاهيم عقارية جديدة في القطاع السكني وهذه المفاهيم تعتمد على تحويل الطلب من شكله الحالي إلى شكل جديد في هذا القطاع يعتمد على الشريحة الكبرى من الوافدين في الوحدات السكنية وذلك من خلال السعي وراء المساكن منخفضة التكاليف وذات المساحات المحدودة التي يتم تأجيرها للمستأجرين الأفراد أو الأسر الصغيرة في شكل منتجعات تتمتع بخدمات خارجية ولكن الوحدات السكنية تكاد تكفي للمعيشة. وأوضح أن ذلك يعرف في الاقتصادات الغربية بنظام المستعمرات السكنية والتي تعتمد على وحدات سكنية أقرب إلى الاستديوهات وبمساحات تتراوح بين 40 و60 مترا ولكنها تتمتع بجميع الخدمات خارج الوحدة من خلال مجمع خدمات. أما عن القطاع التجاري فقد ذكر د. الصادي أنه يجب الكف عن إنشاء وحدات جديدة، مطالبا في الوقت ذاته بالعمل على تحديث الوحدات القائمة أو استبدالها بوحدات جديدة خاصة أنه أصبح العرض في هذا القطاع العقاري يزيد على حجم الطلب مما نتج عن ذلك حرق أسعار الإيجار في الوحدات التجارية بغرض تحقيق أي عائد لتغطية التكاليف أو لسداد المديونيات التي تم من خلالها إنشاء هذه العقارات ويمتد ذلك من المجمعات التجارية المخفضة التكاليف إلى المجمعات التجارية الترفيهية التي لا تعتمد إلا على الأسماء العالمية للمنتجات المختلفة التي يتم بيعها في هذه المجمعات. واشار د.الصادي إلى أن العقار الإداري مطالبا باستحداث آلية جديدة لتوطين الوظائف الإدارية للشركات القائمة أو الجديدة في هذه العقارات الادارية مع وجود إدارة مركزية للعقار تتولى خدمة جميع المستأجرين أو المتعاملين مع هذا النوع من العقار بما يؤدي لخفض التكاليف وهو ما قد يساعد على زيادة أرباح هذه العقارات وقد يكون ذلك في شكل منتجع إداري. وزاد قائلا: هناك الكثير من الأمور التي يمكن قولها في مجال العقارات الترفيهية والعقار الصناعي والطبي والتعليمي والخدمي وهو ما يتمتع بفرص كبيرة لتحقيق الربح نظرا لعدم إشباع احتياج هذه القطاعات العقارية بالكامل كما هو الحال في مجال العقار السكني أو التجاري أو الإداري. قيام البنوك بتكوين مخصصات من رؤوس أموال مملوكة أو اكتتابات جديدة كارثة اقتصادية أفاد د.حسن الصادي بأن الشركات العقارية سوف تعاني من إحجام البنوك عن تمويل مشروعاتها خلال الفترة الزمنية المقبلة، مرجعا ذلك إلى وجود محافظ عقارية لدى البنوك لا تستطيع سداد ما هو مستحق عليها الأمر الذي جعل البنوك تستمر في الإحجام عن إقراض الشركات العاملة في القطاع العقاري أو حتى الإقراض بضمان العقارات حتى يسترد السوق العقاري عافيته مرة أخرى ويستطيع تسديد الديون العقارية التي انكشفت لدى البنوك مما يعرض البنوك لمخاطر عدم القدرة على الاستمرار في أداء عملها نظرا لتوقف الكثير من الشركات العقارية عن سداد مستحقات الديون التي حصلت عليها وفي نفس الوقت لا تستطيع البنوك تسييل الرهونات العقارية نظرا لانخفاض قيمتها السوقية عن قيمة التغطية للقرض العقاري وبالتالي سوف تستمر البنوك في الإحجام عن منح القروض العقارية خلال الفترة الزمنية المقبلة. ولفت د.الصادي إلى أن البنوك لن تستطيع شطب الديون التي تم منحها بضمان رهونات عقارية من خلال المخصصات التي يتم تكوينها الآن أو تم تكوينها سابقا، مشيرا إلى أن تكوين المخصصات في الوقت الحالي يعتمد بالدرجة الأولى على أرباح البنوك والتي هي في حقيقة الأمر أرباح غير محققة نتيجة لإعادة تقييم أصول يصعب تسييلها بأكبر من قيمتها الدفترية أو في شكل فوائد غير مدفوعة عن قروض توقفت عن السداد وبالتالي فإن مصدر أرباح البنوك هو أرباح غير محققة لا يمكن من خلالها شطب ديون حقيقية غير قادرة على السداد. وأوضح أن هذه البنوك قد تعتمد على زيادة رؤوس أموالها لتكوين هذه المخصصات والاحتياطيات الأمر الذي يعني أن البنوك تقوم بتكوين مخصصات من رؤوس أموال مملوكة أو اكتتابات جديدة لتغطية ديون تم منحها بطريق الخطأ مقابل رهون عقارية أو أسهم في ظل عدم استقراء اقتصادي جيد للسوق. وأكد د.الصادي أن هذا الأمر يعد بمثابة كارثة اقتصادية، لافتا إلى أن تكوين هذه المخصصات والاحتياطيات في الأصل يعتمد بالدرجة الأولى على احتجاز الأرباح وليس حقوق الملاك.