- 70 % إلى 75% كلفة تشغيل وصيانة المبنى و25% إلى 30% فقط كلفة البناء.. ودورة حياة العقار تصل لـ 50 عاماً
نظم اتحاد العقاريين والشركة المتحدة لإدارة المرافق (UFM) ندوة تعريفية بعنوان «إدارة المرافق لاستدامة المشاريع العقارية» وقدم المحاضرة نائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي في الشركة المتحدة لإدارة المرافق أحمد الكندري، وذلك في مقر نادي رؤساء مجلس الإدارة في برج كيبكو (Chairman Club)، بحضور جمع كبير من العقاريين والمسؤولين في الجهات الحكومية ورؤساء الشركات والمهتمين بالعقار وإدارة المرافق في الكويت.
وأفاد أحمد اللهيب أمين سر اتحاد العقاريين بأن الاتحاد يعمل على لعب دور فاعل في تنظيم وتنمية قطاع العقار في الكويت والمساهمة الفاعلة في صنع القرارات وتحقيق أكبر قدر من الأمان الاستثماري في القطاع العقاري من خلال التنسيق مع الجهات المختلفة سواء الحكومية او الخاصة والأهلية، مشيرا إلى ان الاتحاد يعمل ضمن منظومة تحويل الكويت الى مركز مالي وتجاري عالمي بحلول عام 2035 من خلال تحفيز البيئة التشغيلية في الكويت.
من جانبه، قدم أحمد الكندري عرضا تناول فيه عددا من المحاور المتمثلة في خدمات إدارة المرافق وأهميتها في الحفاظ على قيمة المرفق وسلامته، والتأثير المالي والإداري والأنظمة الحديثة والتطورات التي طرأت عليها، وإدارة الطاقة ودورها في توفير تكاليف تشغيل المرافق، فضلا عن ديمومة المرافق والحفاظ على الأصول العقارية.
وفي بداية الندوة بين الكندري ان مهمة إدارة المرافق الحفاظ على الأصول من خلال مدخلات تتمثل في التخطيط الاستراتيجي لإدارة المرافق وتحليل دورة حياة الأصول والميزانية الرأسمالية والصيانة الوقائية والتنبؤية وإدارة الطاقة وإدارة الموردين والعقود والتكامل التكنولوجي والتدريب والتطوير، أما المخرجات فتتمثل في الاستقرار والنمو المالي للمرافق وتخفيض قيمة الإهلاك والاستمرارية التشغيلية وتعظيم العائد على الاستثمار وخفض التكلفة والأمن والسلامة والامتثال للوائح الحكومية والحفاظ على سمعة المؤسسة ورضا المعنيين ووجود رؤية طويلة الأمد للمرافق، مبينا أن 70 % إلى 75% كلفة تشغيل وصيانة المبنى و25% إلى 30% فقط كلفة البناء.. ودورة حياة العقار تصل لـ 50 عاماً.
وأوضح الكندري ان إدارة الطاقة وتوفير التكلفة التشغيلية عن طريق دراسة وتحديد واجهة المبنى بما يساهم في تخفيض حرارة المبنى، وعزل غلاف المبنى بشكل يتناسب مع المناخ المحلي، واختيار أنظمة ومعدات موفرة للطاقة ومراقبة أداء الطاقة من كهرباء وماء وحصرها دوريا.
وحول أنظمة إدارة المرافق، قال الكندري انها تتطور مع مرور الزمن وبدأت في نظام إدارة الصيانة المحوسب (CMMS)، حيث إن الهدف منه يتمثل في مساعدة فريق الصيانة بتتبع المهام والأصول وجدولة الصيانة، أما نظام (CAFM) فهو الأهم حاليا، حيث تتم إدارة المرافق من خلال إدارة وتحسين عمليات إدارة المرافق ومن مميزاتها إدارة العقود وتتبع عمليات التشغيل وإدارة الأصول والطاقة، وأخيرا قال إن النظام الأخير (BMS) وهو يعنى بأنظمة التحكم ومراقبة أنظمة المباني الميكانيكية والكهربائية ويعمل على تشغيل الأنظمة وإدارة الطاقة وتكلفته المالية من متوسطة إلى عالية.
كما أعرب الكندري عن أسفه من أن هناك بعض المشاريع الحكومية الجديدة في الكويت لم تستعن بشركة متخصصة في إدارة المرافق خلال عمليات التصميم الهندسي والبناء والتشييد، وبالتالي تظهر بعض الصعوبات والتحديات المستقبلية في إدارة المرفق وتشغيله وإجراء الصيانة اللازمة له بعد انتهاء عمل المقاول، مشددا على ان الدور المهم الذي يقوم به مدير المرفق هو تصحيح أخطاء الاستشاري والمقاول للحفاظ على المبنى.
وتناول الكندري خلال المحاضرة دور الذكاء الاصطناعي في إدارة المرافق، حيث قال انه يعمل على ربط كافة الأنظمة التشغيلية فضلا عن انه يحتاج الى بيانات ويساعد في تحليل البيانات ويمكن ربطه في تطبيقات الهاتف ويعزز دقة الصيانة التنبؤية ويساهم في تخفيض التكلفة بما لا يؤثر على الأداء التشغيلي ويقلل من الأخطاء البشرية.
وقال الكندري ان المملكة العربية السعودية ستطبق في الربع الأول من عام 2024 أول تشريع عقاري لإدارة المرافق في القطاع العقاري السعودي، وسيتم إصدار اللائحة التنفيذية لإدارة المرافق، التي تنظم العمل في هذا النشاط كأحد التشريعات العقارية والتي تسهم في حوكمة القطاع العقاري ورفع موثوقيته وجاذبيته الاستثمارية، مطالبا بتطبيق هذه التشريعات في الكويت، وفي ختام المحاضرة تناول الكندري خطوات تطبيق إدارة المرافق، حيث قال إنه في البداية ينبغي التمهيد وبناء العلاقة وتقييم الوضع الراهن من وتطبيق المبادرات والحلول السريعة وختاما المتابعة والاستدامة فيكون من خلال مؤشرات أداء قياس إدارة الأصول والمرافق وتحقيق التميز التشغيلي لإدارة الأصول والمرافق وخلق الأثر.
أجمع الحضور من المختصين في قطاع العقار والمسؤولين في الشركات العقارية خلال المحاضرة على أن أكثر من 90% من العقارات في الكويت تتم إدارتها عبر حارس العقار، ولذلك ينبغي تغيير ثقافة المجتمع للتحول إلى إدارة المرافق الحديثة عبر الأنظمة الحديثة والذكاء الاصطناعي من الشركات المؤهلة وصاحبة الخبرة في مجال إدارة المرافق.
وقالوا إن أغلب العقارات في الكويت قديمة ومستهلكة وخصوصا في أجهزة التكييف والمصاعد، وبالتالي يصعب دخول إدارة المرافق عليها حاليا، لاسيما أن تكلفة التشغيل والصيانة ستكون مرتفعة للغاية ولن تحقق العائد المطلوب من إدارة المرافق.
وناشد الحضور ضرورة أن يتم فرض إدارة المرافق عبر بلدية الكويت منذ بداية التشييد للعقارات وخلال التنفيذ والتسلم، وذلك لضمان دمج مبادئ إدارة المرافق في المباني وتسهيل عملية الإدارة والصيانة والتشغيل مستقبلا.
تجدر الإشارة إلى ان الشركة المتحدة لإدارة المرافق (UFM) تعد إحدى الشركات التابعة لشركة العقارات المتحدة التابعة لمجموعة مشاريع الكويت القابضة (كيبكو)، وتعتبر من إحدى الشركات الرائدة في مجال الخدمات المتكاملة لإدارة المرافق.