«الشال»: 24.9% نسبة ارتفاع سيولة سوق العقار في الربع الثاني

ذكر تقرير الشال الاسبوعي ان سيولة سوق العقار المحلي انخفضت في شهر يونيو بنحو 30.2% مقارنة بشهر مايو اذ بلغت قيمة تداولات الشهر نحو 191.4 مليون دينار مقابل 274.2 مليون دينار لشهر مايو. وتوزعت تداولات شهر يونيو ما بين نحو 180.5 مليون دينار عقودا، ونحو 10.9 ملايين دينار وكالات، وضمن تداولات شهر يونيو انخفضت بيوع السكن الخاص فبلغت عقودا ووكالات نحو 110.3 ملايين دينار، أي ما نسبته 57.6% من جملة قيمة البيوع، وبلغت قيمة بيوع السكن الاستثماري نحو 72.9 مليون دينار أي ما نسبته 38.1% اي ان السكن بنوعيه (الخاص والاستثماري) قد استحوذ على ما نسبته 95.7% من سيولة السوق العقاري تاركا 1.4% تقريبا من السيولة لتداولات العقار التجاري ونحو 3% لتداولات المخازن في شهر يونيو. وقال التقرير ان الأرقام تشير الى ارتفاع سيولة سوق العقار المحلي في الربع الثاني مقارنة بالربع الأول من العام الحالي حيث ارتفعت قيمة تداولات الربع الثاني عن مستوى مثيلتها في الربع الأول، بما نسبته 24.9% ولكنها سجلت انخفاضا بنسبة طفيفة عن مثيلتها في الربع الرابع من العام الفائت قاربت 0.3% وقاربت جملة قيمة تداولات العقود والوكالات 657.2 مليون دينار منها نحو 602.8 مليون دينار عقودا، و54.3 مليون دينار وكالات، ولابد هنا من اعادة التذكير بأن جمع الرقمين فيه بعض الخطأ، لأن بعض الوكالات تتحول لاحقا الى عقود. وكانت جملة قيمة تداولات العقود والوكالات خلال الربع الأول قد بلغت نحو 526.3 مليون دينار لكنها ارتفعت ـ كما أسلفنا ـ الى نحو 657.2 مليون دينار خلال الربع الثاني مما يعني ان التداولات تمضي في اتجاه تصاعدي وعليه فقد بلغت جملة قيمة بيوع السوق العقاري خلال النصف الأول من العام الحالي نحو 1183.5 مليون دينار اي ما نسبته نحو 63% من قيمة بيوع السوق العقاري خلال عام 2009 كله وما نسبته 42.9% من مستوى عام 2008. ولو افترضنا استمرار سيولة السوق العقاري خلال ما تبقى من السنة ربعين آخرين ـ عند المستوى نفسه فستبلغ قيمة تداولات السوق العقاري ـ عقودا ووكالات ـ نحو 2367.1 مليون دينار وهي قيمة أعلى بنحو 489.2 مليون دينار اي ما نسبته 26% عن مستوى عام 2009 الذي بلغ نحو 1877.9 مليون دينار مما يعني استمرار الارتفاع في مستوى السيولة ولكنه أمر لا يمكن الجزم به وان كنا نعتقد استمرار تحسن سيولة سوق العقار مع بعض الانفراج في القيود على تمويله. وارتفعت تداولات السكن الخاص في النصف الأول من العام الحالي ببلوغها نحو 57.1% من قيمة البيوع، مقابل نحو 40% في النصف الأول من العام الفائت، بينما ارتفعت مساهمة القطاع الاستثماري الى نحو 37.7% من 33.3% وهي النسبة التي كانت قد سجلتها في النصف الأول من العام الفائت، في حين انخفضت تداولات نشاط القطاع التجاري مقارنة بالنصف الأول من العام الفائت، اذ بلغت نحو 4.6% بعد ان كانت نحو 26.5% في النصف الأول من العام الفائت. وأشار التقرير الى انه بقسمة قيمة بيوع السكن بأنواعه: الخاص والاستثماري والتجاري، على عدد الصفقات خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالنصف الأول من العام الفائت نلاحظ ارتفاعا في معدل قيمة الوحدة المبيعة، بنسبة 63.2% للنشاط التجاري و48.9% لصفقات المخازن و5.2% للسكن الاستثماري و5% للسكن الخاص. وضمن تداولات النصف الأول من عام 2010، كان شهر مايو الأكثر نشاطا، اذ بلغت نسبة تداولاته 23.2% من جملة التداولات، فيما كان شهر فبراير هو الأدنى بقيمة تداولات قاربت 9% من الإجمالي. الفجوة مازالت كبيرة بين العرض والطلب عودة النشاط إلى قطاع السكن الخاص والكويت الرابعة خليجياً في التوسع العمراني قال «الشال» عن وضع القطاع العقاري في الكويت انه يأتي في الترتيب الرابع، من حيث التوسع العمراني في سنوات ما قبل الأزمة المالية مقارنة بالمساحة وعدد السكان بين دول مجلس التعاون الخليجي الـ 6، وتتصدر الإمارات قائمة هذا التوسع تليها قطر فالبحرين بينما يأتي سوقا عُمان والسعودية في الترتيب الخامس والسادس على التوالي، ويعني ذلك تفاوتا في مستوى فائض العرض عن الطلب بالترتيب نفسه، ولكن سبل المعالجة قد تختصر الوقت إن كانت ناجعة وقد تعمق المشكلة ما لم تكن موفقة، ونعتقد ان كل دولة ضمن منظومة مجلس التعاون تقوم بإجراءاتها للعودة الى التوازن، وسنتعلم من متابعة كل حالة. وبيّن التقرير انه رغم ان الكويت رابعة في الترتيب ـ في تقديرنا ـ من حيث مستوى فائض المعروض، إلا ان وضع كل نشاط عقاري ضمن القطاع العقاري يختلف عن الآخر بتفاوت واضح، فوضع نشاط السكن الخاص مثلا على النقيض من وضع نشاط المكاتب، وتشير دراسة لنا لإحدى العينات الى ان سوق نشاط السكن الخاص عاد في عام 2009 الى مرحلة تفوق الطلب على العرض ونعتقد ان أسعار وحداته عاودت الارتفاع بنسبة 6% معظمها في النصف الثاني من العام وسيولته عاودت الزيادة. وتدعم عوامل عديدة نشاط السكن الخاص، منها محدودية المعروض من الأراضي والنمو المرتفع والمستمر في الطلب، بسبب اتساع قاعدة الهرم السكاني للكويتيين وتوفر التمويل الحكومي ـ قروض الإسكان ـ وعدم تأثر دخول الغالبية العظمى من عملاء هذا النشاط، ويأتي بعده مباشرة النشاط التجاري الخاص بالمجمعات التجارية، إذ يبدو ايضا من دراسة العينة ان مستويات الإيجارات للمتر المربع إما ظلت ثابتة اما زادت على نحو طفيف مع استمرار نسب المشغولية بحدود 93%. واستمرار ارتفاع الطلب على خدمات تجارة التجزئة، ويتعرض نشاط السكن الاستثماري لبعض الضغوط غير الحادة، فبعد هبوط طفيف في مستويات الإيجارات وهبوط في مستوى إشغال وحداته الى نحو 91% بما يعنيه ذلك من توافر فائض يسمح بالانتقال من القديم الى الحديث عند مستوى الإيجارات نفسه، إلا ان الفائض يبدو ـ في رأينا ـ متجها نحو التقلص بحلول عام 2011 بعد انحسار الطلب على رخص البناء. وأكد التقرير ان جل مشكلة القطاع العقاري يتركز في نشاط المكاتب، وهو جزء من النشاط التجاري، وبينما فقدت نسب الإشغال نحو 10% ومستوى معدل الإيجارات نحو 20% في عام 2009 فمازالت الفجوة بين العرض والطلب في ازدياد، وتساهم في ذلك المشروعات تحت التنفيذ وهي مشروعات ضخمة تستغرق وقتا طويلا حتى تنجز بما يعني احتمال تدفق في جانب العرض لكامل عام 2011 بينما ينحسر الطلب نتيجة خروج شركات وأعمال من السوق، بسبب الأزمة المالية ونتوقع فقدان نسب الإشغال نحو 10% أخرى في عام 2010 وثباتها ضعيفة مع فقدان نحو 10% إضافية في مستوى الإيجارات في عام 2011 قبل أن تبدأ بالتحسن الطفيف في عام 2012 وقد يتغير هذا المسار الى الأفضل إن وظفت مشروعات الخطة التنموية الخمسية ضمن نشاط الاقتصاد المحلي وترتب عليه خلق طلب على نشاط المكاتب من شركات بديلة لتلك الخارجة ومنفذة لمشروعات الخطة. وعليه، يبدو من الخطأ الحديث عن وضع قطاع العقار في الإقليم على انه متشابه او حتى متقارب فهو في الحقيقة متفاوت بشدة، وحتى ضمن الدولة الواحدة هناك تفاوت شديد بين وضع نشاط عقاري وآخر، وفي الكويت يبدو ان نشاط السكن الخاص قد تعدى مرحلة التوازن الى تفوق الطلب، وهو وضع تضخمي ضار بينما يقبع نشاط المكاتب في مؤخرة الأنشطة العقارية، ويبدو انه سيتعرض لمزيد من الضغوط. الاقتصادات الناشئة «تقطر» الاقتصاد العالمي من الأزمة تناول التقرير تصريحات لرئيس البنك المركزي الاوروبي حول اعتقاده بعدم احتمال ولوج الاقتصاد العالمي حقبة ركود اخرى، وبعد تعديل صندوق النقد الدولي، مؤخرا، توقعاته لنمو الاقتصاد العالمي، الى الاعلى، من 4.2% الى 4.6% في عام 2010، بدعم من الاقتصادات الناشئة، جاء دور النفط ليعطي مؤشرات على تعافي سوقه، لان معظم الزيادة في الطلب تأتي من تلك الاقتصادات الناشئة، التي تقوم للمرة الاولى في تاريخ الازمات بقطر الاقتصاد العالمي من عثرته. وقامت ادارة معلومات الطاقة الاميركية بترجمة ذلك التعافي في سوق النفط في توقعاتها لعائدات دول أوپيك النفطية، فبعد ان بلغ اجماليها، لدول أوپيك الاثنتي عشرة، نحو 571 مليار دولار في عام 2009، تتوقع الادارة ارتفاع هذه العائدات الى نحو 751 مليار دولار في عام 2010، ونحو 813 مليار دولار في عام 2011، وتذكر الادارة بأن أوپيك حققت ايرادات نفطية فعلية للشهور الستة الاولى من عام 2010، قاربت 371 مليار دولار وتتوقع لها ان تحقق المستوى نفسه ـ نحو 380 مليار دولار ـ في النصف الثاني من العام الحالي، ما يعني انها تتوقع ثبات معدلات اسعار النفط عند مستوى النصف الاول نفسه. وحققت دول مجلس التعاون الخليجي الاربع، ضمن أوپيك اجمالي ايرادات نفطية للنصف الاول من عام 2010 بلغ نحو 179 مليار دولار اي نحو 48% من جملة ايرادات دول أوپيك، وذلك يعني ان ادارة معلومات الطاقة الاميركية تتوقع لها ان تحقق 183 مليار دولار اخرى، في النصف الثاني من العام الحالي، اي نحو 362 مليار دولار لكامل العام 2010، وكانت الدول الاربع قد حققت في عام 2009، نحو 275 مليار دولار اي انها ستحقق زيادة في ايراداتها النفطية بحدود 32% عن مستوى عام 2009 ما يعني حتمية نمو اقتصاداتها الموجب المرتفع نسبيا، خلال العام الحالي، ويفترض ان تحقق السعودية ايرادات نفطية في عام 2010، بنحو 202 مليار دولار، وبنصيب منه للفرد الواحد من السكان يقارب 6950 دولارا ويفترض ان تحقق قطر في العام نفسه، نحو 34 مليار دولار، ولكن بنصيب للفرد، منه هو الاعلى، وبحدود 35800 دولار وللامارات بحدود 67 مليار دولا، وبنصيب للفرد منه بحدود 13500 دولار، وللكويت بنحو 59 مليار دولار وبنصيب للفرد منه يقارب 21 الف دولار. وبين التقرير ان سوق النفط قام بالجهد المطلوب، لدعم نمو اقتصادات دول النفط، التي ستحقق واحدا من اعلى معدلات النمو للعام الحالي، والنمو هو هاجس تبعات الازمة، وعليه لا تنطبق على دول المنطقة ادبيات التنشيط الاقتصادي في دول الاقتصادات الرئيسية لان اقتصادات دول المنطقة اقتصادات تابعة على نحو شبه مطلق، لمتغيرات سوق النفط، والنفط ليس منتجا وانما اصل يقتطع ويباع في اسواق لا تتحكم بها دولة، وهو اصل زائل. والمطلوب ليس زيادة معدلات النمو بمزيد من بيع الاصل، وانما بتغيير التعامل معه وتحويل ايراداته، على نحو تدريجي، الى اصول دائمة مدرة للدخل، وتغيير المسار هو التحدي الاقتصادي الحقيقي لدول المنطقة.